Erbschaftsteuer Immobilien: Die letzte Vermögenssteuer in Deutschland

Immobilien, Steuer

Wenn du Immobilien oder eine immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft besitzt, wirst du dich irgendwann gezwungenermaßen mit der Vermögensübertragung auf die nächste Generation oder andere Begünstigte beschäftigen müssen. Bei einer hohen Belastung mit Erbschaftsteuer kann unter Umständen eine Veräußerung von Vermögensgegenständen notwendig werden, welche weitere Ertragsteuern und somit eine Negativspirale auslösen kann. Wie du das verhinderst und bei der Vermögensübertragung durch die richtige Planung möglichst viel Erbschaft- und Schenkungsteuer sparst, erfährst du in diesem Blogartikel.

Prinzip der Erbschaft- und Schenkungsteuer in Bezug auf Immobilien

Grundsätzlich besteuert das Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) die selben Sachverhalte. Es handelt sich in einem Fall um die Vermögensübertragung zu Lebzeiten und im anderen Fall um die Vermögensübertragung von Todes wegen. Der Vermögensempfänger hat den Erwerb aufgrund einer Schenkung oder von Todes wegen dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen (§§ 30, 35 ErbStG). Andernfalls kann es sich um (versuchte) Steuerhinterziehung handeln. Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig von Wohnsitz, Nationalität o. ä. an. Die Steuer zahlt in der Regel der Vermögensempfänger.

Besteuert wird bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer der „steuerpflichtige Erwerb“. Gleichzeitig können sogenannte Nachlassverbindlichkeiten angesetzt werden, die deine Steuerlast mindern. Dazu zählen Schulden des Erblassers, Kosten für die Beerdigung, die Regelung des Nachlasses, die Gebühren für den Erbschein, die Testamentseröffnung oder den Testamentsvollstrecker. Ohne Nachweise werden mindestens 10.300 Euro pauschal berücksichtigt (§ 10 ErbStG).

Generelle Freibeträge und Steuerklassen nicht nur für Erbschaftsteuer bei Immobilien:

Die Freibeträge in der Erbschaftssteuer bemessen sich an dem Verwandtschaftsverhältnis. Folgende Gruppen sind zu unterscheiden (§ 16 ErbStG):

Verwandtschaftsverhältnis

Freibetrag

Versorgungsfreibetrag

Eingetragene Lebenspartner

500.000 Euro

256.000 Euro

Kinder, Stiefkinder

400.000 Euro

bis zu 52.000 Euro

Enkel

200.000 Euro

Eltern, Großeltern

100.000 Euro

alle anderen

20.000 Euro

Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder bekommen im Erbfall zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag in oben genannter Höhe (§ 17 ErbStG).

Die Steuerklasse bemisst sich ebenfalls am Verwandtschaftsverhältnis (§ 15 ErbStG):

Steuerklasse I: Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern

Steuerklasse II: Geschwister, Neffen/Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern

Steuerklasse III: alle weiteren

Der Steuersatz bemisst sich unter Anwendung der folgenden Tabelle (§ 19 ErbStG):

Steuerpflichtiger Erwerb bis

Prozentsatz in der Steuerklasse

I

II

III

75.000 Euro

7

15

30

300.000 Euro

11

20

30

600.000 Euro

15

25

30

6.000.000 Euro

19

30

30

13.000.000 Euro

23

35

50

26.000.000 Euro

27

40

50

Über 26.000.000 Euro

30

43

50

Beispiel

A stirbt und hinterlässt dem Ehegatten B sowie dem gemeinsamen Kind C ein Vermögen in Höhe von 1.500.000 Euro. Die Erbschaft entfällt gemäß Testament zu 1.000.000 Euro auf B und zu 500.000 Euro auf C. Wie hoch sind die Freibeträge und der anzuwendende Steuersatz?

Lösung

B erwirbt einen Wert von 1.000.000 Euro. Für Ehegatten gilt ein Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro zzgl. 256.000 Euro Versorgungsfreibetrag. Von dem darüber hinausgehenden steuerpflichtigen Erwerb in Höhe von 244.000 Euro muss B aufgrund der Steuerklasse I 11% Erbschaftsteuer zahlen.

244.000 Euro x 11% = 26.840 Euro

C erwirbt einen Wert von 500.000 Euro. Für Kinder gilt ein Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro. Da C bereits über 27 Jahre alt ist, fällt der Versorgungsfreibetrag weg. Von dem darüber hinausgehenden steuerpflichtigen Erwerb in Höhe von 100.000 Euro muss C aufgrund der Steuerklasse I ebenfalls 11% Erbschaftsteuer zahlen.

100.000 Euro x 11% = 11.000 Euro

Tipp 1

Du siehst bereits an den relativ hohen Freibeträgen im engsten Familienkreis, dass erst höhere Vermögen der Erbschaftsteuer unterliegen. Hinzu kommt die Möglichkeit, Freibeträge alle zehn Jahre im Rahmen von Schenkungen zu nutzen. Schenkungssteuer fällt nur an, wenn der steuerpflichtige Erwerb innerhalb von zehn Jahren den Steuerfreibetrag überschreitet (§ 14 ErbStG).

Der nächsten Generation kann somit in weiser Voraussicht bereits einige Jahrzehnte vor dem Tod Vermögen zugewendet werden. Nehmen wir an, dass du mit 50 auf die Fragestellung stößt, was aus deinem klug investierten Vermögen wird, wenn du mal stirbst. Du könntest also ab diesem Zeitpunkt mit 50, 60, 70 und 80 jeweils 400.000 Euro auf ein Kind übertragen und würdest somit den „Freibetrag“ bis zum Todestag vervierfachen. Für zwei Kinder gilt natürlich das Doppelte.

Hinzu kommen diverse Verschonungsregelungen für die unterschiedlichen Vermögensarten, welche ich dir im Folgenden vorstellen möchte. Durch die Kombination von Verschonungsregelungen und Ausnutzung von Freibeträgen kannst du Erbschaft- und Schenkungssteuer häufig vermeiden.

Wie ermittelt sich der steuerpflichtige Erwerb nicht nur in Hinblick auf Erbschaftsteuer bei Immobilien?

Bei der Berechnung des „steuerpflichtigen Erwerbs“ kommt es auf die unterschiedlichen Vermögensformen an (§ 10 Abs.1 i.V.m. § 12 ErbStG). Während Geld einfach mit seinem gemeinen Wert angesetzt wird (§ 9 Abs.1 BewG), kommen bei Immobilien, Unternehmen und Beteiligungen verschiedene Bewertungs- und Verschonungsregelungen in Betracht.

Erbschaftssteuer bei Immobilien

Bei Immobilien (§§ 68ff. ErbStG) gibt es verschiedene Bewertungsmethoden. Dazu gehören das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG: Wohnungseigentum/ETW), das Ertragswertverfahren (§§ 184 ff. BewG: Mietwohngrundstücke/MFH) und das Sachwertverfahren (§§ 189 ff. BewG: Geschäftsgrundstücke). Unbebaute Grundstücke werden in der Regel mit dem Bodenrichtwert angesetzt (§179 BewG).

Im Vergleichswertverfahren werden Vergleichsgrundstücke vom Gutachterausschuss herangezogen. Dies setzt voraus, dass es sich um weitgehend gleichartige Gebäude (gleiche Lage, Nutzung, Größe, Ausstattung, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit) handelt. Die Immobilie ist dann auf die individuellen Begebenheiten anzupassen. Da es sich bei den Vergleichswerten der Gutachterausschüsse um tatsächliche Veräußerungsvorgänge handelt, ist dieser Wertansatz nicht außergewöhnlich streitbar und relativ gut nachzuvollziehen.

Ertragswertverfahren

Anders wird dies beim Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren ist eine Kombination aus Bodenrichtwert und dem Gebäudeertrag. Vereinfacht gesagt, lässt sich der Gebäudeertrag wie folgt ermitteln:

Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten x Vervielfältiger

Die entsprechenden Vervielfältiger sind der Anlage 21 des BewG zu entnehmen. Da von dem Reinertrag noch eine angemessene Verzinsung des Grund und Bodens abzuziehen ist und der Vervielfältiger die Restnutzungsdauer sowie eine Abzinsung des Liegenschaftszinssatzes enthält, handelt es sich um eine äußerst komplexe Rechnung mit einigen möglichen Stellschrauben für den steuerlichen Berater oder Gutachter.

Die Bewertung im Ertragswertverfahren beschäftigt regelmäßig die Finanzgerichte und den Bundesfinanzhof. Weicht der vom Finanzamt ermittelte Wert zu stark von deinen (realistischen) Verkehrswertvorstellungen ab und hat dieser auch eine steuerliche Auswirkung, kann ich dir nur einen steuerlichen Berater sowie ein unabhängiges Wertgutachten ans Herz legen.

Tipp 2

Soweit du Immobilien zu Wohnzwecken vermietest und sich dieses im Privatvermögen befindet, wird es nur mit 90 Prozent des oben ermittelten Wertes angesetzt. Dies ist der Befreiungsabschlag nach § 13d ErbStG, um private Vermieter zu entlasten. Die Steuer für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke kann außerdem über zehn Jahre gestundet werden, soweit der Erwerber die Steuer nur bei Veräußerung des Grundvermögens aufbringen kann (§ 28 ErbStG). Dies setzt allerdings eine umfassende Prüfung deiner wirtschaftlichen Verhältnisse voraus.

Kann das Geld ohne die Veräußerung der Immobilie, z. B. durch Kreditaufnahme beschafft werden, muss der Erbe sofort zahlen. Möglicherweise kannst du durch einen Antrag auf Fristverlängerung zur Abgabe der Erbschaftssteuererklärung, etwas Zeit für Kreditverhandlungen gewinnen. Zuletzt gibt es eine Steuerbefreiung für das selbstgenutzte Familienheim (Eigenheim), soweit der Erbe sich innerhalb von sechs Monaten dazu entschließt, seinen Lebensmittelpunkt auf den Wohnsitz des Verstorbenen zu verlegen. Diese Befreiung gilt nur für Ehegatten oder Kinder und wird von diesen häufig auch genutzt. Der Wohnsitz muss weitere zehn Jahre aufrecht erhalten werden (§ 13 ErbStG).

Beispiel zur Erbschaftsteuer bei Immobilien

Greifen wir das obige Beispiel wieder auf und teilen das Erbe von A wie folgt auf:

Die Erbschaft für B in Höhe von 1.000.000 Euro enthält das gemeinsame Familienheim mit einem Vergleichswert von 250.000 Euro. Die Erbschaft für C in Höhe von 500.000 Euro besteht aus fünf Eigentumswohnungen á 100.000 Euro. Wie hoch fällt die Steuer jetzt aus?

Lösung

B erwirbt weiterhin einen gemeinen Wert von 1.000.000 Euro. Für Ehegatten gilt ein Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro zzgl. 256.000 Euro Versorgungsfreibetrag. Da das Familienheim nach § 13 ErbStG erbschaftssteuerfrei erworben wird, muss B keine Erbschaftsteuer mehr zahlen.

C erwirbt einen gemeinen Wert von 500.000 Euro. Nach § 13d ErbStG werden die zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien nur zu 90 % bei der Berechnung des steuerpflichtigen Erwerbs angesetzt, wodurch 450.000 Euro steuerpflichtig bleiben. Nach Abzug des Freibetrages als Kind in Höhe von 400.000 Euro, verbleiben 50.000 Euro. Aufgrund des geringeren steuerpflichtigen Erwerbs muss C in Steuerklasse I jetzt nur noch 7 % Erbschaftsteuer zahlen.

50.000 Euro x 7 % = 3.500 Euro

Wie sieht mit der Erbschaftssteuer bei Immobilien im Betriebsvermögen aus

Betriebsvermögen (§ 151 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 3 BewG) ist mit dem gemeinen Wert anzusetzen (§ 11 Abs. 2 BewG). Der gemeine Wert des Betriebsvermögens entspricht dem Wert, den ein fremder Dritter (Erwerber) für den Betrieb oder den Anteil am Betrieb aufwenden würde. Er muss mindestens den Einzelwert der enthaltenen Vermögensgegenstände abzüglich der Verbindlichkeiten des Betriebes betragen.

Erbschaft- und schenkungssteuerlich begünstigt sind ganze Gewerbebetriebe, Teilbetriebe, Mitunternehmerschaften und Anteile an Kapitalgesellschaften, an denen der Erblasser oder Schenker zu mehr als 25 % unmittelbar beteiligt war (§ 13b ErbStG).

Zwei Möglichkeiten eines Verschonungsabschlages

Es gibt hier zwei Möglichkeiten eines Verschonungsabschlages (§ 13a ErbStG). Dieser beträgt 85 % und kann auf Antrag unter bestimmten Voraussetzungen auf 100 % erhöht werden. Um diese enorme Vergünstigungen zu erreichen, müssen allerdings auch einige Bedingungen erfüllt werden:

  • der Betrieb muss für mindestens 5/7 Jahre fortgeführt werden
  • je nach Anzahl der Arbeitnehmer muss eine bestimmte Mindestlohnsumme eingehalten werden, d. h. in den kommenden Jahren müssen die Löhne der vergangenen Jahre quasi fortgezahlt werden. Diese Vergünstigung soll den Erhalt von Arbeitsplätzen und die Fortführung des Betriebes gewähren. Soweit weniger als fünf Arbeitnehmer vorhanden sind, ist die Mindestlohnsumme umbeachtlich.
  • das Betriebsvermögen darf maximal zu 90 % aus Verwaltungsvermögen bestehen, wobei eine vollständige Steuerbefreiung nur bei maximal 10 % Verwaltungsvermögen möglich ist. Zum Verwaltungsvermögen gehören u. a. Dritten überlassene Immobilien oder Anteile an Kapitalgesellschaften (<25 %).

Tipp 3

Da zum Verwaltungsvermögen Immobilien, Wertpapiere und Oldtimer gehören, ist die typische vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft, welche dir von diesem Blog hinreichend bekannt ist, nicht durch dem Verschonungsabschlag begünstigt. 

Unter Umständen kann es sich bei sehr großem Vermögen lohnen, von der privaten Vermögensverwaltung zu einem gewerblichen Grundstückshandel bzw. von einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft zur gewerblichen Kapitalgesellschaft zu wechseln. Dies würde allerdings einer Versteuerung der stillen Reserven und die Tätigkeitsumstellung auf „Immobilienhandel“ nach sich ziehen.

Du besitzt viele Immobilien?

Ist dein Immobilienimperium allerdings groß genug, könnte dies schon wieder anders aussehen. Immobilien zählen dann nämlich nicht zum schädlichen Verwaltungsvermögen, wenn der Hauptzweck des Unternehmens in der Vermietung von Wohnungen besteht und für die Immobilienverwaltung ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb notwendig ist (Immobilienunternehmen).

Weiter zählen nicht zum Verwaltungsvermögen: Bargeld, Festgeld sowie andere Sichteinlagen, wenn sie 15 % des gemeinen Wertes des Betriebsvermögens nicht übersteigen und bereits länger als zwei Jahre im Betriebsvermögen sind.

Dieser Umstand hat findige Steuerberater, welche die steueroptimale Gestaltung von Vermögensübertragungen zur Aufgabe haben, darauf gebracht, die Unternehmensbilanz rechtzeitig umzustrukturieren.

Damit sich ein solcher Aufwand für dich lohnt, muss es sich allerdings um erhebliche Vermögenswerte handeln und der Zeitpunkt der Vermögensübertragung sollte genau geplant sein. Bereits durch kleinste Abweichungen von den gesetzlichen Tatbestandsmerkmalen kann die Vergünstigung komplett wegfallen.

Fazit zur Erbschaftsteuer bei Immobilien

Auch bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer gibt es erhebliche Sparpotenziale, die du nutzen kannst. Für Privatinvestoren ist hier vor allem die mehrmalige Nutzung von Freibeträgen interessant. Wer sich rechtzeitig auf die Vermögensübertragung vorbereitet, hat gute Chancen, die Portfolio-Rendite mangels Steuerabzug deutlich zu erhöhen.

Auch mein Blogartikel zum Thema Stiftungen könnte für dich interessant sein. Da du in diesem Fall dein Vermögen „aufgibst“ und in der Stiftung verselbstständigst, fällt an Stelle der Erbschaftsteuer die Erbersatzsteuer an. Näheres dazu erfährst du hier.

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2 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

  • Renate Poxleitner
    21. Dezember 2019 18:34

    zu Tipp 3 : Da stimmt was nicht. Auch beim gewerblichen Grundstückshandel werden die im Bestand gehaltenen Wohnungen als Verwaltungsvermögen klassifiziert. Das heißt : es bleibt gleich, auch der gewerbliche Grundstückshandel hat keinen Betriebsvermögensfreibetrag im Vergleich zur Metzgerei, Bäckerei, Heizungsfirma. Diese alle Firmen zahlen im Erbschaftsfall nichts.
    Die private Vermögensverwaltung, kleine Vermietungsfirma oder gewerblicher Grundstückshandel zahlt voll.

    Antworten
    • Till Salewski
      Till Salewski
      23. Dezember 2019 12:43

      Hallo Renate,
      Soweit die langfristig vermieteten Wohnungen ausschließlich in die Gewerblichkeit bewegt werden, handelt es sich um Verwaltungsvermögen und das Unternehmen ist erbschaftsteuerlich nicht begünstigt.
      Zum Verwaltungsvermögen gehören per Gesetz:
      – die überlassenen Grundstücke eines Betriebsvermögens mit wirtschaftlichem Geschäftsbetrieb, dessen Hauptzweck in der Vermietung von Wohnungen besteht.

      In der Praxis wurde allerdings vielfach davon ausgegangen, dass es sich ab einem Bestand von 300 Einheiten regelmäßig um einen unternehmerischen Umfang handelt, welcher die Steuerbegünstigung nach § 13b ErbStG auslöst.
      Dagegen entschied der BFH mit Urteil vom 24.10.2017 II R 44/15, dass es für die Begünstigung auf den Umfang der Sonderleistungen eines Vermieters ankommt. Hierzu zählen zum Beispiel: Reinigung, Bewachung, Möblierung o.ä..

      Ich kann daher nur Raten den Übergang des Immobilienvermögens auf die nächste Generation mit deinem steuerlichen Berater zu gestalten und dabei die aktuelle Rechtsprechung sowie Verwaltungsanweisungen im Blick zu behalten.

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten

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