Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – 5 Wege zum Ziel

Immobilien

Du hast dich schon oft gefragt, wie finanzieren ohne Eigenkapital geht? Diese Frage beschäftigt unzählige Investoren, für die das Eigenkapital der entscheidende Faktor ist. Darüber hinaus spricht einiges dafür, warum du sparsam ohne Eigenkapital  deine Immobilie finanzieren solltest. 

In diesem Beitrag werde ich dir fünf Möglichkeiten aufzeigen, wie du ohne oder mit wenig Eigenkapital eine Immobilienfinanzierung aufstellen kannst. Zunächst klären wir, ob eine Finanzierung mit wenig oder gar keinem Eigenkapital Sinn macht und was dagegen spricht.

5 Möglichkeiten, wie dir das Finanzieren ohne Eigenkapital gelingt

  1. 100 + X Immobilienfinanzierung 
  2. Modernisierung und Steuern erstatten (rollierendes Eigenkapital)
  3. „Nachrangdarlehen“
  4. Tilgungsfreie Anlaufzeit 
  5. Kaufnebenkosten trägt der Verkäufer 

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Vorteile

Das Eigenkapital ist das begrenzte Element 

Wenn du deine Karriere als Immobilieninvestor gestartet hast, die ersten Modernisierungen anstanden und du gerade einen hohen Dealflow (Objektankauf) hast, merkst du schnell, wie dir das Eigenkapital durch die Hände rinnt. Das Problem ist, dass du das eingebrachte Eigenkapital in der Regel bis zum Verkauf oder zur Umschuldung nicht zurückbekommst. 

Wenn du auf eine Nachbeleihung bestehender Objekte mit fester Sollzinsbindung spekulierst, kann ich dir nur zur Vorsicht raten. Zwar steht dies in vielen Büchern geschrieben, meine Praxiserfahrung besagt jedoch anderes. Aus den mehreren hundert Finanzierungen, die ich aufgestellt habe, weiß ich, wie schwierig dies ist und dass du es möglichst vermeiden solltest. In Ausnahmefällen bietet sich eine variable Finanzierung an. Mehr zum Thema Finanzierung erfährst du hier.

Eigenkapital gibt dir Sicherheit 

Immobilien sind nicht sicher – ganz im Gegenteil! Es können viele Dinge passieren, die du als Investor nicht planen kannst. Deswegen ist es wichtig, eine hohe Reserve aufzubauen. Wenn du aber beispielsweise in eine Immobilie 20 Prozent Eigenkapital investierst, kommst du im Notfall nicht an das Geld. Lege es lieber auf die Seite und arbeite mit einer Sondertilgung, wenn deine Reserve üppig ist. Sollte eine unerwartete Sonderumlage kommen, musst du keinen Ratenkredit aufnehmen, sondern kannst einfach zum Ersparten greifen. 

Eigenkapital lässt dich Potentiale entwickeln 

Stell dir vor, du hast einen unerwarteten Mieterwechsel. Durch eine Modernisierung könntest du Steuern sparen und die Wohnung zu einen höheren Preis vermieten. Damit du solche Chancen wahrnehmen kannst, benötigst du Eigenkapital, insbesondere, wenn es unerwartet nach dem Kauf passiert. Ansonsten musst du eine komplizierte Kapitalbeschaffung über eine Nachbeleihung oder einen Konsumentenkredit in Kauf nehmen. Dies ist nur ein Beispiel von vielen. Behalte im Hinterkopf, dass du mit Eigenkapital handlungsfähig bleibst und Chancen nutzen kannst. 

Finanzieren ohne Eigenkapital: Nachteile

Beleihung des Objektes & Blanko

Viele Investoren bekommen nicht einmal den Kaufpreis finanziert. Das liegt daran, dass die Bank einen Beleihungswert berechnet. Das ist der Wert, der in Zukunft unter außer Acht lassen von Preisschwankungen erzielt werden kann. Wenn du nicht günstig eingekauft hast, kann dieser Wert sehr niedrig sein. Der Anteil vom Kaufpreis, der zwischen dem Beleihungswert und dem Kaufpreis liegt, nennt sich Personalkredit. Dieser Kreditanteil ist nicht durch das Objekt, sondern durch die Person (also die Bonität) gedeckt. Allerdings hat die Bonität ihre Grenzen, wenn die Blankoanteile, also der nicht durch die Sicherheit gedeckte Kreditbetrag, zu hoch wird.  

Wenn nun Kaufnebenkosten mitfinanziert werden, erhöht sich der Blankoanteil zusätzlich. Hier kannst du eventuell mit einer höheren Tilgung arbeiten. Wichtig ist, dass du diese Punkte beachtest, um langfristig und nachhaltig finanzieren zu können. In diesem Video erfährst du mehr zum Thema Beleihungswert.

Die Haushaltsrechnung 

In der Haushaltsrechnung müssen Banken in der Regel einen positiven Wert aufweisen. Es wird gesagt, dass du in der Regel einen minimalen Überschuss von 200 bis 300 EUR im Monat haben solltest. Wenn du die Kaufnebenkosten mitfinanzierst, erhöht sich in der Haushaltsrechnung der Kapitaldienst. Hier müssen die Objekte ausreichend Cashflow aufweisen, um die Haushaltsrechnung nicht ins Negative zu ziehen. 

Auch die 8er-Annuität, die bei vielen Banken auf die Restschuld berechnet wird, muss nach der Zinsbindung beachtet werden. Deswegen kann eine höhere Anfangstilgung mit Tilgungssatzwechsel sinnvoll sein. 

Hier siehst du eine Berechnung zur Haushaltsrechnung.


Hier siehst du ein Beispiel bei 2 oder 4 Prozent Tilgung einer 8er-Annuität.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital erfordert Disziplin

Disziplin ist ein Mindset Thema, das bei einer 100 % + x Finanzierung sehr wichtig ist. Es ist extrem wichtig, die Cash-Reserve nicht anzurühren und den Überschuss erstmal konsequent auf die Seite zu legen. Wenn du damit Schwierigkeiten hast, solltest du lieber ein Modell mit erhöhter Tilgung wählen oder nicht ohne Eigenkapital finanzieren. Denn wenn sich der Immobilienmarkt gegen Ende der Zinsbindung abschwächt und gleichzeitig die Zinsen steigen, kann eine hohe Restschuld und fehlendes Eigenkapital zu großen Problemen führen.

 1. Ohne Eigenkapital finanzieren mit einer 100 + X Immobilienfinanzierung 

In Zeiten von niedrigen Zinsen ist es für viele Investoren attraktiv, Kaufnebenkosten mitzufinanzieren. Es gibt einige Banken, die das machen. Welche das sind, erfährst du in meinem Seminar, da sich die Bankrichtlinien ändern können. Die Herausforderung besteht in der Lücke zwischen Beleihungswert und Kaufpreis. Durch die Nebenkosten wird das Gap weiter erhöht. 

Da es in der Regel um weitere Finanzierungen geht, würde sich der Blankoanteil im Portfolio bei einer dauerhaften 100 + x Immobilienfinanzierung stark erhöhen. Somit steigt das Gesamtrisiko. Rede frühzeitig mit der Bank und tilge so, dass der Blankoanteil nicht zum Hindernis für die neue Finanzierung wird. Hier macht es Sinn, die sogenannte Bankenreihenfolge einzuhalten, die wir auf dem Seminar besprechen. 

Kannst du Modernisierungskosten mitfinanzieren?

Hierbei nutzt du quasi mehrere Banken, bei denen du pro Bank einen Blankoanteil zur Verfügung hast. Wie oben schon erwähnt, muss zusätzlich die Bonität, die Haushaltsrechnung und die 8er-Annuität passen. Modernisierungskosten wie ein neues Bad, Parkett und Elektrik können grundsätzlich mitfinanziert werden, werden aber bei einigen Banken nicht zu 100 Prozent angerechnet. 

Renovierungskosten wie Malerarbeiten sind hingegen nur schwer mitzufinanzieren, da sie den Objektwert nicht dauerhaft erhöhen. In der Praxis kommt es vor, dass Banken im Rahmen einer gesamten Modernisierung auch Renovierungen im kleineren Umfang tragen oder diese im dreistelligen Bereich einfach mitfinanzieren. 

Fazit: Häufige Finanzierungen sind möglich, aber es ist womöglich in gewissen Abständen ein Bankenwechsel nötig, wobei die Bankenauswahl eingeschränkt ist.

2.  Ohne Eigenkapital mit Modernisierung  und Steuererstattung finanzieren (rollierendes Eigenkapital) 

Modernisierungskosten und Erhaltungsaufwendungen sind in der Regel sofort steuerlich abzugsfähig. Hier kommt eine interessante Konstellation zum Tragen, da Modernisierungen in der Regel mitfinanzierbar sind. Sie werden also nicht mit Eigenkapital getragen und sind steuerlich absetzbar. Bei den Modernisierungskosten gibt es Beschränkungen und Grenzen, die eingehalten werden müssen. Mehr dazu findest du in diesem Blogartikel.

Folgende Grafik veranschaulicht die Modernisierung und Steuererstattung. 

Selbst wenn du die Kaufnebenkosten getragen hättest, würden diese im Jahr nach der Investition durch die Steuererstattung kompensiert werden. Wenn du also leerstehende Wohnungen kaufst und diese bei Kauf modernisierst, kannst du zeitverzögert fast ohne Eigenkapital finanzieren.  Nachträgliche Modernisierungen sind in der Regel schwieriger zu finanzieren als bei Kauf.

Fazit: Häufiger Einsatz ist ohne Einschränkung möglich.

3. „Nachrangdarlehen“

Das Nachdarlehen ist irreführend, da es nicht im Grundbuch an einer Rangstelle eingetragen wird, sondern es sich eigentlich um einen Konsumentenkredit handelt. Dieser kann bei einigen Banken als Eigenkapitalersatz eingebracht werden. Allerdings akzeptieren nicht alle Kreditinstitute dieses Konstrukt. 

Bei systematischer Nutzung dieser Möglichkeit besteht die Gefahr, dass es zu einer Score-Verschlechterung kommt (Bewertung der Bonität). Denn mehr als zwei Ratenkredite werden bei den Banken nicht gerne gesehen. Nach Einführung der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie darf der zukünftige Kreditnehmer nicht überschuldet sein. Deswegen müssen, zumindest am Anfang, auch die Nebenkosten als Eigenkapital zur Verfügung stehen, selbst wenn es nicht eingebracht wird. 

Fazit: Einmaliger Einsatz ist möglich, aber kein systematischer. Es besteht eine eingeschränkte Bankenauswahl.

4. Tilgungsfreie Anlaufzeit 

Einige Investoren kennen die tilgungsfreie Anlaufzeit aus den KfW-Produkten, haben aber nicht bedacht, dass diese Option auch für Darlehen bei „normalen“ Geschäftsbanken genutzt werden kann. Wie kannst du damit Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung sparen? Nehmen wir an, du hast eine anfängliche Tilgung von 2,5 % in dein Darlehen integriert. Wenn du diese über zwei Jahre nicht entrichten musst, hast du insgesamt mehr als 5 Prozent (Zinseszins in der Tilgung)Tilgung gespart. 

Da Tilgungsleistungen nicht steuerlich absetzbar sind, ist das steuerliche Ergebnis gleich. Dafür erhöht sich die gesamte Tilgung über die Laufzeit. Da die Darlehen-Laufzeiten in der Regel mehr als 25 Jahre betragen, ist der Effekt nur minimal. Bei 5 Prozent nicht entrichtete Tilgung wäre es etwa eine um 0,16 % erhöhte Tilgung, wenn sie auf 30 Jahre verteilt wird. Natürlich wirkt sich das in einer marginal  höheren Rate nach der tilgungsfreien Anlaufzeit aus. Behalte dies im Kopf, wenn deine Haushaltsrechnung angespannt ist. 

5. Ohne Eigenkapital finanzieren, indem der Verkäufer die Kaufnebenkosten trägt 

Es gibt eine weitere Möglichkeit, ohne Eigenkapital zu finanzieren, nämlich dem Verkäufer die Kaufnebenkosten aufzubürden. In der Praxis ist das nur möglich, wenn die eigene Verhandlungsposition sehr stark ist, da dieser Punkt den Verkäufer auch verunsichern kann. Falls der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss oder der Verkäufer den Kaufpreis noch nicht erhalten hat und bereits die Nebenkosten gezahlt werden müssen, kannst du auf bestimmten Kosten sitzen bleiben.

Da der Verkäufer in der Regel steuerfrei veräußert, macht es keinen Sinn, die Kosten in Abzug zu bringen. Der Käufer kann sie allerdings nicht geltend machen und verliert abschreibungsfähige Nebenkosten. Kosten für die Grundschuldbestellung solltest du möglichst selbst übernehmen, da diese nicht zu den Anschaffungskosten der Immobilie zählen und im Jahr des Abflusses sofort und in voller Höhe geltend gemacht werden können. 

Für die Eintragung der Grundschuld und der Gerichtskosten kannst du etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises veranschlagen. Auch wenn der Verkäufer einen höheren Kaufpreis bekommt, haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch für die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten. In der Regel wendet sich das Finanzamt an den Erwerber. Hier muss der Grunderwerbsteuerbescheid weitergeleitet werden. 

Fazit zum Thema Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Wie du siehst, gibt es viele Optionen, ohne Eigenkapital eine Finanzierung aufzustellen. Als Profi behältst du die Themen Beleihungswert und Haushaltsrechnung im Hinterkopf, damit du nicht nur die jetzige Finanzierung gut aufgestellt bekommst, sondern auch die zukünftigen.

Die besten Gründergrüße aus Leipzig

Erik 

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