Bevor du eine Immobilie kaufst, solltest du unbedingt einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen. Es ist ein amtliches Verzeichnis, in welchem du Inhalte findest, die unter Umständen nicht im Grundbuchauszug stehen. Du kannst es quasi als Ergänzung zum Grundbuch sehen. Die Abfrage kostet nicht viel, bringt dir aber vor einem Kauf mehr Sicherheit und Transparenz. Gerade für den Grundstückskauf ist es unverzichtbar.

Hier können beispielsweise Lasten wie einzuhaltende Abstandsflächen aufgeführt sein. Ein Beispiel wäre, wenn der Nachbar bis an die Grundstücksgrenze bauen kann und du auf deinem Grundstück 6 Meter anstatt 3 Meter Abstand zum Nachbarhaus einhalten musst. Wenn du das Baulastenverzeichnis im Vorfeld nicht einsiehst, kommt die große Überraschung spätestens, wenn du einen Bauantrag stellst. Der Notar weist im Kaufvertrag in der Regel sogar darauf hin, dass er das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat. Hier siehst du eine mögliche Formulierung:

Diese Formulierung besagt, dass du mit dem Kauf alle Baulasten übernimmst. In der Regel versichert der Verkäufer, dass er keine bestehenden Baulasten außer die aufgeführten kennt. Wenn jedoch Baulasten bestehen, von denen der Verkäufer keine Kenntnis hat, muss er dafür auch nicht haften.

Zuständige Behörde für das Baulastenverzeichnis

Die Baulastenverzeichnisse werden von den Bauaufsichtsbehörden der jeweiligen Gemeinde geführt. Allerdings brauchst du für die Einsicht ein berechtigtes Interesse, sodass der Makler oder Verkäufer diese Unterlagen im Normalfall organisieren muss. Auch die Bank will diese Unterlagen beim Neubau sehen.

Inhalt vom Baulastenverzeichnis

Wenn du Eigentümer eines Grundstücks bist, hast du gegenüber der Baubehörde bestimmte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die Baulasten genannt werden. Im Baulastenverzeichnis werden sämtliche Verpflichtungen, die auf einem Grundstück lasten, verzeichnet. Dazu gehören Dinge, die du als Grundstückseigentümer unterlassen, erledigen oder dulden musst.

Zu letzterem gehören zum Beispiel die Abstandsflächen. Das Baulastenverzeichnis unterscheidet sich somit vom Grundbuch, in welchem die privaten Eigentumsverhältnisse und die Rechte Dritter am Grundstück festgehalten werden. So wird beispielsweise die Grundschuld der Bank im Grundbuch eingetragen.   

Hier siehst du einen Auszug aus dem Grundbuch mit den dazugehörigen Lasten

Baulastenverzeichnis beim Verkauf eines Grundstücks

Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, lohnt es sich, einen Blick in das Baulastenverzeichnis zu werfen. Als Käufer wirst du nämlich offiziell zum Rechtsnachfolger des Verkäufers. Du solltest also wissen, ob du etwaige eingetragene Verpflichtungen am Grundstück übernimmst, die nicht im Grundbuch stehen. Dazu kann gehören, dass du von deinem Grundstück aus einen gewissen Abstand zum Nachbargrundstück einhalten musst. Zu den typischen Baulasten gehört auch das Wegerecht zugunsten des Nachbars.

Wie du siehst, ist es wichtig, dass du Einblick ins Baulastenverzeichnis nimmst, bevor du einen Immobilienkaufvertrag abschließt. Wie anfangs schon angesprochen, ist der Notar nämlich nicht dazu verpflichtet.

Was passiert, wenn du keinen Einblick ins Baulastenverzeichnis nimmst?

Leider bist du beim Kauf einer Immobilie nicht vor Baulasten geschützt, nur weil du nichts davon wusstest. Eine Ausnahme könnte sein, wenn dir der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, dass Baulasten vorliegen. In diesem Fall ist es eventuell möglich, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Die Hürden dafür sind allerdings hoch.

1. Die Baulast würde dich als Käufer davon abhalten, das Grundstück zu kaufen
2. Der Verkäufer wusste davon und hat die Information bewusst zurückgehalten.

Wenn du selbst eine Immobilie verkaufst, solltest du potentielle Kaufinteressenten darauf hinweisen, das etwaige Baulasten bestehen. Du kannst auch direkt einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vorlegen. Dies wird gewiss einen positiven Eindruck hinterlassen und schützt dich zudem vor dem Vorwurf der arglistigen Verschwiegenheit.

Hier siehst du eine Baulast mit Abstandsflächen zum Nachbargrundstück.

Wie entsteht eigentlich eine Baulast?

Wenn du als Eigentümer eines Grundstücks eine Baugenehmigung beantragst und dich gegenüber der zuständigen Behörde dazu äußerst, an deinem Grundstück etwas Bestimmtes zu tun oder nicht zu tun, entsteht eine Baulast. Eine klassische Baulast ist beispielsweise, wenn du einen geringeren Bauabstand zum Nachbarhaus akzeptierst und dein Objekt direkt an dessen Grenzwand anbaust. Das geht aber nur, wenn dein Nachbar die Last auf seinem Grundstück eintragen lässt.

In der Regel kannst du nämlich nicht an der Grenze anbauen, es sei denn, die Bebauung sieht eine geschlossene Bauweise vor. Aber auch eine Teilnutzung des Baugrundstücks als Parkplatz für dein Auto oder dein Wohnmobil wäre eine typische Baulast. Du musst als Eigentümer direkt vor der Bauaufsichtsbehörde eine schriftliche Erklärung über die Baulast abgeben.

Beispiele für Baulasten

Wie du bereits weißt, ist eine Baulast für den Eigentümer eines Grundstücks eine Verpflichtung. Gängige Baulasten, die im Baulastenverzeichnis einzutragen sind, sind beispielsweise eine Rückbauverpflichtung, eine Standsicherheits-Baulast, Fluchtwege, Feuerwehrzufahrten, eine Stellplatzbaulast, eine Abstandsflächenbaulast oder eine Kinderspielflächen-Baulast.

Wie teuer ist der Einblick ins Baulastenverzeichnis?

Eine mündliche Auskunft bekommst du in der Regel kostenlos, lediglich für eine schriftliche Auskunft fallen Gebühren an. In der Verwaltungsgebührenordnung des entsprechenden Bundeslandes findest du die entsprechenden Preise. Du kannst auf dem jeweiligen Amt prüfen, ob es Onlineformulare gibt, mit denen du Einblick ins Baulastenverzeichnis beantragen kannst.

Sollte keine Baulast vorhanden sein, fallen meist geringere Gebühren an. Höhere Gebühren werden fällig, wenn Baulasten eingetragen sind. Dies nennt sich Positivattest. In diesem Fall bekommst du nicht nur Kopien von den Baulasttexten, sondern auch von den dazugehörigen Lageplänen.

Fazit

Das Baulastenverzeichnis gehört zu den Dokumenten einer Immobilie, die du unbedingt benötigst. Je nachdem können sich Baulasten nämlich wertsteigernd oder wertmindernd auf das Grundstück auswirken, das du kaufen möchtest. Wenn du als Eigentümer eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eintragen lässt, übernimmst du für das belastete Grundstück aus freien Stücken eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Du kannst sie weder widerrufen, noch aufheben. Sie erlischt nur, wenn die Baubehörde sie durch einen Verzicht wieder aufhebt.

Mit den besten Investorengrüßen aus Leipzig

Erik

Zuletzt aktualisiert am 21.07.2020