Unter Bereitstellungszinsen sind Zinsen zu verstehen, die auf ein für dich bereitgestelltes Darlehen anfallen, das du aber noch nicht abrufst. In der Regel liegen zwischen Abschluss des Darlehensvertrags und der Auszahlung ein bis vier Monate. Es kann sogar noch länger dauern, beispielsweise wenn du einen Neubau erwirbst. Hier sind Bauzeiten von mehr als 36 Monaten keine Seltenheit. Die Zahlung wird dann nach MaBV durchgeführt. Hier erfährst du mehr zu den Auszahlungsvoraussetzungen bei Darlehensverträgen.
Die Bereitstellungszinsen oder auch Bereitstellungsprovision beträgt in der Regel 3 Prozent p.a. Diesen Wert haben die Banken aufgrund der Niedrigzinsphase noch nicht angepasst und versuchen natürlich, über diese Hintertür zusätzliches Geld zu verdienen. Bisher ist mir nur eine Bank bekannt, die den Bereitstellungszinssatz auf 1,8 Prozent p.a. gesenkt hat. Wenn du nicht aufpasst, hast du unter Umständen im Darlehensvertrag nur eine bereitstellungsfreie Zeit von ein oder zwei Monaten integriert.
Wenn du dir dieser Umstände bewusst bist, kannst du mit der Bank eine bereitstellungsfreie Zeit von bis zu 12 Monaten vereinbaren. In der Regel wird dieser Service kostenlos, also ohne Zinsaufschlag, angeboten. Es kann aber auch strategische Gründe haben, dass du dir das Darlehen nicht auszahlen lässt. Die Tilgung startet in der Regel erst, wenn das Darlehen voll ausgezahlt ist. Da Tilgungsleistungen und Eigenkapitaleinsatz unwiderruflich verlorenen Liquiditätsverlust bedeuten, wollen viele Investoren bis zum Exit so wenig wie möglich tilgen.
Angenommen, du modernisierst deine Immobilie und hast ein zusätzliches Modernisierungsvolumen von 20.000 Euro zur bestehenden Finanzierung aufgenommen. Bislang wurden nur 18.000 Euro ausgezahlt, was bedeutet, dass dein Darlehen noch nicht in voller Höhe auf deinem Konto eingegangen ist. Folglich werden Zinsen fällig, aber die Tilgung startet noch nicht. Auf die 2.000 Euro musst du Bereitstellungszinsen zahlen. Allerdings ist der nicht abgerufene Teil von 2.000 Euro sehr klein, und somit beträgt der Bereitstellungszins nur 60 Euro pro Jahr. Diese sind wiederum steuerlich absetzbar, sodass der Nettoeffekt bei gleichzeitiger ausbleibender Tilgung noch geringer wäre.
Hier siehst du eine Klausel aus dem Darlehensvertrag mit der bereitstellungsfreien Zeit.
Was du bei Neubau beachten musst
Wo sich die Bereitstellungszinsen wirklich bemerkbar machen, ist im Bereich des Neubaus oder der Denkmalsanierung. Hier wird wie schon erwähnt nach Baufortschritt gezahlt. Für die nicht abgerufenen Raten musst du Bereitstellungszinsen zahlen. Da Bauzeiten heute jenseits von 24 Monaten liegen, kommst du in der Regel nicht um die Bereitstellungszinsen herum.
Hier siehst du die Zahlung nach MaBV aus einem Kaufvertrag.
Zu den Bereitstellungszinsen kommen noch Bauzinsen, da du für die abgerufenen Raten den vereinbarten Zins exklusive Tilgung zahlen musst. In den ersten vier Monaten fallen im obigen Beispiel aufgrund der bereitstellungsfreien Zeit keine Bereitstellungszinsen an. Diese werden erst danach fällig, aber nur auf den Teil, der noch nicht abgerufen wurden. Wie du siehst, summieren sich die Bau- und Bereitstellungszinsen auf einen hohen Betrag, und dies bei Annahme eines Neubaukaufpreises von 200.000 Euro und einer Bauzeit von 14 Monaten, was äußerst unrealistisch ist. Selbst in mittleren Lagen kostet ein Neubauquadratmeter in der Regel ab 3.500 Euro.
Wenn du ein Baudarlehen aufnimmst, möchtest du gut kalkulierbare Kosten haben. Da es bei einem Bauvorhaben jedoch oftmals zu ungeplanten Verzögerungen kommt, solltest du immer versuchen, das Maximum von 12 Monaten heraus zu handeln. Bei Bestandskaufverträgen sollte eine bereitstellungsfreie Zeit von 6 bis 9 Monaten reichen. Aber auch diese wurde schon häufig überschritten, da der Kaufablauf einer Immobilie komplex ist. Mehr dazu erfährst du in diesem Video. Wenn der Verwalter zustimmen muss, die Verkäuferbank die Lastenfreistellung ablehnt oder Mieter noch Vorkaufsrechte haben, kann es beim Kaufablauf zu erheblichen Zeitverzögerungen von teilweise über 12 Monaten kommen.
Fazit
Bereitstellungszinsen werden vom Kreditinstitut für langfristige Kreditverträge verlangt. Mache nicht den Fehler, die Bedeutung der Bereitstellungsprovision zu unterschätzen, weil es dich sonst teuer zu tragen kommt. Es kann immer vorkommen, dass der Baubeginn später als geplant erfolgt, Verzögerungen eintreten oder du Probleme mit der Abnahme hast.
Du musst die Bereitstellungszinsen stets auf den Betrag zahlen, den du vom Darlehen noch nicht abgerufen hast. Übrigens können Zinsen nach Jahr oder nach Monat berechnet werden. Wenn du ein Baudarlehen aufnimmst, wird ein Bereitstellungzins von 3 Prozent pro Jahr festgelegt. Er kann aber auch mit 0,25 Prozent pro Monat ausgegeben werden.
Mit den besten Investorengrüßen aus Leipzig
Erik
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