Ein gängiger Begriff für Courtage ist Maklerprovision. Das Wort Courtage kommt vom französischen Courtier, was so viel wie Makler oder Agent bedeutet. Wenn du eine Immobilie kaufst, sind mindestens zwei Parteien beteiligt: Du als Käufer sowie der Verkäufer des Objekts. Nimmst du einen Dritten zur Hilfe, der das Geschäft vermittelt hat, bekommt dieser für seine Dienste eine Vergütung. Diese wird Courtage genannt. Als Dritter fungiert entweder ein Makler, eine Agentur oder ein Handelsvertreter. Fällig wird die Courtage erst dann, wenn der Vertrag erfüllt ist. In der Regel geschieht dies mit Beurkundung.

Wie hoch ist die Courtage?

Grundsätzlich kann sich der Verkäufer mit dem Makler darauf einigen, wie hoch die Courtage ist, obwohl er diese in der Regel nicht bezahlen muss. Das ist ein großer und berechtigter Kritikpunkt, da im Normalfall derjenige, der bestellt, bezahlen sollte. Im Bereich der Vermietung wurde dies auch schon umgesetzt. Hier muss der Besteller, also der Vermieter, die Courtage tragen. Beim Verkauf hingegen trägt für gewöhnlich der Käufer die Kosten.

In einigen Bundesländern ist es üblich, dass sich der Verkäufer und Käufer die Courtage teilen. Mit zunehmendem Wettbewerb und neuen Playern auf dem Markt wird manchmal versucht, die Courtage auf den Käufer abzuwälzen, um dem Eigentümer einen zusätzlichen Anreiz zum Abschluss eines Maklervertrages geben. Dies muss jedoch nicht immer sinnvoll sein.

Denn genau wie bei der Vermietung einer Wohnung beispielsweise eine Küche einen zusätzlichen Anreiz schaffen kann, ist es auch bei der Maklerprovision. Wenn diese vom Verkäufer gezahlt wird, kann es die Attraktivität der angebotenen Immobilie erhöhen, insbesondere für Investoren, die die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen müssen. Der Verkäufer kann dadurch das Objekt möglicherweise schneller und mit einem höheren Kaufpreis verkaufen. Pauschal lässt sich dies jedoch nicht sagen.

Übersicht über die Höhe der Courtage nach Bundesland

Quelle: eigene Recherche (Stand 2019), alle Angaben inkl. 19 % MwSt.

In der Politik (Stand 2019) wird zunehmend angeregt, die Kosten zumindest teilen zu lassen. Für Kapitalanleger gehören die Maklerkosten zu den Anschaffungskosten. Sie können leider nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden, sondern werden mit der normalen AfA abgeschrieben. Allerdings nur der Teil, der auf die Anschaffung des Gebäudes und nicht auf die Anschaffung des Grund und Bodens entfällt. Klicke hier, wenn du mehr über die Kaufpreisaufteilung oder zum Thema Abschreibung erfahren möchtest.

Ein großer Nachteil besteht, wenn der Verkäufer die Courtage trägt und diese auf den Kaufpreis aufschlägt. Denn die Kosten der Beurkundung und die Grunderwerbssteuer werden auf den erhöhten Kaufpreis fällig. In Schleswig Holstein beträgt die Grunderwerbssteuer beispielsweise 6,5 Prozent plus 2 Prozent Notar- und Gerichtskosten. Auf die Erhöhung können in diesem Fall schnell hunderte Euro zusammen kommen. Welche Konstellation vorteilhaft ist, musst du als Investor in Bezug auf deine individuelle Situation entscheiden.

Lässt sich die Courtage verhandeln?

In manchen Fällen kannst du die Provision mit dem Makler im Vorfeld verhandeln. Es gibt jedoch keine Möglichkeit, die Courtage komplett zu umgehen. Du könntest also nicht eine Immobilie über einen Makler besichtigen und nach Ablauf des Maklervertrags den Eigentümer direkt kontaktieren, um keine Courtage bezahlen zu müssen. Der Makler hat auch nach dem Auslaufen des Maklervertrages Anspruch auf die Zahlung der Provision, sofern er den Interessenten rechtswirksam vermittelt hat.

Bevor er dir das Objekt zeigt, wird er sich in der Regel eine Nachweiserklärung inklusive Widerrufsbelehrung von dir unterzeichnen lassen. Wenn er das nicht macht, ist der Courtageanspruch womöglich angreifbar. Ob dies moralisch korrekt ist, wenn der Makler die Leistung erbracht hat, sei dahin gestellt.

Die Frage, die du dir als Investor stellen solltest, ist folgende: Was ist, wenn du mal wieder ein Geschäft mit dem Makler machen willst? Wenn du diesen schlecht behandelst, bekommst du eventuell keine guten Gelegenheiten mehr zugespielt. Aus meiner Erfahrung lohnt es sich, dich gut mit dem Makler zu verstehen und eine langfristige, solide Partnerschaft aufzubauen. Dann ist jeder Euro gut investiert.

Welche Aufgaben übernimmt der Makler?

Der Makler übernimmt für dich im Vorfeld die Sichtung, die Bewertung und die Vermarktung der Immobilie. Er gestaltet darüber hinaus das Exposé, organisiert mit Interessenten Besichtigungstermine und führt Bonitätsprüfungen durch. Gerade die Einschätzung eines realistischen Preis ist sehr wichtig. Denn es gibt viele Makler, die Mondpreise versprechen, nur um die Makleraufträge zu bekommen. Haben sie das Objekt dann im Bestand, gehen sie nach Monaten mit den Eigentümern ins Gespräch und verhandeln diesen solange herunter, bis ein verkaufsfähiger Preis gefunden wird.

Für dich ist die Einschätzung eines Maklers wertvoll, da dieser die Preise kennt. Nutze einen anderen Makler in der gleichen Region, der dir gerade kein Objekt anbietet und bitte ihn um eine Einschätzung deines potentiellen Kaufobjektes. Ist dieser schon lange in der Region tätig, kann er dir sagen, ob es ein Schnäppchen ist. Wenn der Makler merkt, dass er mit dir langfristig solide Geschäfte machen kann, gerade was die Entscheidungsfindung betrifft, wirst du von ihm auch Immobilien am Markt vorbei bekommen.

Wann ist die Courtage fällig?

Sobald der Mietvertrag oder ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen ist, wird die Courtage fällig. Meistens wird ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen vereinbart, nachdem der Vertrag unterschrieben ist. Genauere Informationen findest du im Maklervertrag oder in der Nachweiserklärung für Interessenten. In der Regel nehmen Makler auch die sogenannte Maklerklausel in den Kaufvertrag mit auf.

Ein Beispiel siehst du hier:

Wenn der Verkäufer die volle Courtage trägt, wird er sie in der Regel erst mit Kaufpreiszahlung zahlen. Das ist auch der Grund, warum die Makler in der Regel keine Innencourtage bevorzugen. Denn bei der Außencourtage zahlt der Käufer sofort nach Beurkundung. Die Abwicklung eines Kaufvertrages kann je nach Region mehrere Monate dauern. In diesem Video erfährst du mehr zum Thema Kaufablauf.

Wird bei größeren Geschäften die Courtage weniger?

Viele Makler reduzieren die Courtage, wenn bestimmte Kaufpreishöhen erreicht werden. So nehmen viele Makler unter 100.000 Euro 7,14 Prozent, ab 250.000 Euro 5,95 Prozent, ab 500.000 Euro 4,76 Prozent und ab einer Million Euro nur noch 3,57 Prozent.

Fazit

Courtage ist das Entgelt, das für die erfolgreiche Vermittlung eines Geschäfts durch einen Dritten fällig wird. Als Kunde musst du ausdrücklich im Vorfeld über die Höhe informiert werden, ansonsten besteht möglicherweise ein Widerrufsrecht. Dieses gilt jedoch nur, wenn es sich um ein Fernabsatzgeschäft handelt. Wenn du nicht gut informiert wurdest, die Leistung aber dennoch in Anspruch nimmst und dann die Courtage nicht zahlst, ist der Makler auf jeden Fall „verbrannt“. Zukünftige Geschäfte sind hier ausgeschlossen. Wenn überhaupt, sollten dies ausschließlich Eigennutzer machen. Jedoch verstößt eine solche Praktik aus meiner Sicht gegen das Fairplay Prinzip. Ich empfehle dir, mit einem Makler eine langjährige Geschäftsbeziehung aufzubauen und hervorragende Geschäfte zu machen, weil sich dann jeder Cent Courtage lohnt.

Die besten Investorengrüße aus Leipzig

Erik

Zuletzt aktualisiert am 21.07.2020