Als Immobilieninvestor kommt es leider manchmal vor, dass du dich mit dem Thema “Der Mieter zahlt nicht“ auseinandersetzen musst. In diesem Blogartikel gebe ich dir eine genaue Anleitung, wie du vorgehen musst, wenn der Mieter in deiner Eigentumswohnung die Zahlung der Miete einstellt oder nicht pünktlich zahlt.
In der Regel finanzierst du deine Immobilie. Wie du weißt, ist die Zahlung des Hausgeldes, der Instandhaltungsrücklage und der Verwaltergebühr Pflicht. Das bedeutet, dass deine Wohnung massiv Cashflow-negativ wird, wenn dein Mieter die Miete nicht bezahlt.
Mein Tipp:
Bei den meisten Darlehensverträgen kannst du die Abbuchung auf den 15. des laufenden Monats legen, sodass die Miete in der Regel vor Abbuchung der Darlehensrate zur Verfügung steht. Auf Nummer sicher gehst du, wenn du mindestens eine Miete mit allen Nebenkosten auf deinem Konto hinterlegst.
Da das Ausbleiben der Miete große Gefahren birgt, insbesondere, wenn dies über einen längeren Zeitraum der Fall ist, gilt folgendes:
Verliere keine Zeit, da für Mietrückstände gemäß § 195 BGB eine regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gilt.
Was kannst du als Vermieter schnell erreichen bzw. welche Rechte hast du?
Du kannst dem Mieter nach § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB
- bei 2 nacheinander ausstehenden Mietzahlungen oder
- bei 2 nacheinander eingehenden Teilbeträgen der Miete oder
- bei 2 in Verzug geratenen Mietzahlungen
außerordentlich fristlos kündigen. Du musst zwingend eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB aussprechen und auf eine erhebliche Verletzung der Vertragspflichten hinweisen. Beachte aber, dass die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten bei ordentlicher Kündigung eingehalten werden muss.
Der Mieter hat auch nach der fristlosen Kündigung eine Schonfrist, um die ausstehende Miete zu bezahlen und kann sie innerhalb von zwei Monaten und ab Zustellung der Räumungsklage bezahlen. Diese Möglichkeit besteht allerdings nur einmal in zwei Jahren.
Wie oben bereits angesprochen, musst du neben der fristlosen Kündigung noch eine fristgerechte Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist aussprechen Auf diese fristgerechte Kündigung hat die nachträgliche Zahlung keinen Einfluss. Somit muss dein Mieter auch dann ausziehen, wenn dieser noch zahlt. Dein Mieter kann solange in der Wohnung wohnen, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist.
Wenn du dich von deinem Mieter aufgrund des Vertrauensbruchs trennen möchtest, solltest du immer zusätzlich fristgerecht kündigen, um das Mietverhältnis zeitnah zu beenden.
Fazit:
Ist der Mieter mit der Mietzahlung einen Monat in Verzug, kann er ordentlich mit einer Frist gekündigt werden. Sind es zwei Monate, so kann er außerordentlich und fristlos gekündigt werden. Beides sollte beim jeweiligen Verzug erfolgen.
Eine kostenlose Vorlage zum Thema “Der Mieter zahlt nicht“ mit außerordentlicher fristloser und fristgerechter Kündigung wegen Zahlungsverzug erhältst du hier in diesem Downloadlink zur Verfügung. Die Vorlage ist von unserem Anwalt für Mietrecht geprüft und zu 100 Prozent aktuell.
Vorlage außerordentliche fristlose und fristgerechte Kündigung
Bevor du die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug aussprichst, solltest du zügig Kontakt zu deinem Mieter aufnehmen, beziehungsweise diesem zunächst unverzüglich eine Mahnung zukommen lassen. Vielleicht hat er einfach seine Bank gewechselt und vergessen, seinen Dauerauftrag umzustellen. Wenn du Glück hast, hast du die Miete bereits in wenigen Stunden auf deinem Konto.
Die kostenlose Vorlage stelle ich dir hier in diesem Downloadlink zur Verfügung.
Vorlage Kontakt zu deinem Mieter vor Kündigung
Wichtig ist es, am Anfang jeglicher Konfrontation aus dem Weg zu gehen und den Mieter höflich an seine Pflicht zu erinnern. Sind alle Kontaktversuche erfolglos, empfehlen wir, das Mahnverfahren mit anschließender Räumungsklage nicht alleine durchzuführen, sondern unverzüglich einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht zu beauftragen.
Wenn du eine Rechtsschutzversicherung hast, ist der Einschluss einer Vermieterrechtschutz wichtig. Diese musst du in der Regel separat für jede Wohnung abschließen. Nur dann können im Regelfall die Kosten übernommen werden, sodass du nicht weitere Ausgaben hast, die dein Portemonnaie belasten.
Sollte ein Verzug eintreten und du erst dann eine Vermieterrechtsschutz abschließen, wird es für den aktuellen Fall sehr schwierig, da keine Versicherung ein „brennendes Haus“ versichern will. Unter Umständen gibt es Wartezeiten, bis du den Versicherungsschutz in Anspruch nehmen kannst. Kommen wir nun zum Ablauf beim Thema „Der Mieter zahlt nicht“ zurück.
Der Mieter zahlt nicht:
- Schritt: Kontakt zu deinem Mieter aufnehmen und eine einvernehmliche Lösung finden
Scheitert diese Art von Kommunikation, musst du die Abmahnung wegen Zahlungsverzug mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung (hilfsweise fristgerecht) an den Mieter verschicken. Beachte, dass du bei der außerordentlichen Kündigung als Anlage unbedingt eine detaillierte Übersicht der rückständigen Mieten beifügst. Hast du einen externen Sonderverwalter beauftragt, muss dieser dem Schreiben die originale Verwaltervollmacht anfügen. Bitte werfe das Schreiben unter Zeugen (Videoaufnahme und Protokoll mit Datum, Wetter und Uhrzeit) in den Briefkasten des Mieters.
Da du in der außerordentlichen Kündigung den Hinweis mit Herausgabe der Mietsache zum xx.xx.xxxx (7 Tage) und bei Nichtzahlung nach Ablauf dieser 7-Tages-Frist mit anschließender Räumungsklage vermerkt hast, musst du folgenden Schritt einleiten: Mahnverfahren mit anschließender Räumungsklage
- Schritt: Anwalt für Mietrecht beauftragen und Zahlungsrückstände titulierenlassen
- Falls du erstmal keinen Anwalt beauftragen willst, kannst du unter folgendem Link selbst einen Mahnbescheid beantragen:
Gib bei Google einfach “online Mahnverfahren” ein.
Zudem solltest du durch anwaltliche Hilfe von deinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Wird dieses wirksam, darf der Mieter unter Strafandrohung keine Wertgegenstände, die dem Pfandrecht unterliegen, aus der Wohnung entfernen. Alle Wertgegenstände, die sich in den Räumen befinden, müssen nach Wirksamkeit des Pfandrechts (Wertgegenstände für den persönlichen Gebrauch und im Haushalt des Mieters, wie Kleidung, Möbel, Fernseher, Radio etc.) in der Wohnung verbleiben, bis der Rückstand ausgeglichen ist.
Zieht der Mieter aus, darf er die Gegenstände nicht mitnehmen. Der Vermieter kann sie dann in Besitz nehmen und der Verwertung zuführen. Die durch den Zahlungsverzug entstandenen Kosten für die Beauftragung des Anwalts hat der Mieter ebenso zu tragen.
Dein Anwalt für Mietrecht übernimmt die Erstellung des Mahnbescheids. Nach der Zustellung hat der Schuldner zwei Wochen Zeit, Widerspruch gegen diesen einzulegen.
Wird kein Widerspruch eingelegt, kann dein Anwalt einen Vollstreckungsbescheid beantragen, welcher dem Schuldner ebenso zugestellt wird. Der Schuldner hat nun weitere zwei Wochen Zeit, Einspruch gegen diesen Vollstreckungsbescheid einzulegen.
Hier mein Tipp, falls sich der Mieter aus dem Staub gemacht hat:
Zur Ermittlung der aktuellen Adresse kannst du bei Google das Formular “Melderegisterauskunft an Private (gem. § 44 Abs. 1 BMG)“ herunterladen, ausfüllen und an die zuständige Behörde schicken. Nach circa zwei bis drei Wochen solltest du eine Antwort mit der neuen Adresse erhalten.
Wird kein Einspruch erhoben, kann aus dem Vollstreckungsbescheid gegen den Schuldner vollstreckt werden. Der Vollstreckungsbescheid ist nun ein vollstreckbarer Titel. Mit der beauftragten Räumungsklage erwirbst du einen sogenannten Räumungstitel, welcher dich berechtigt, das Mietobjekt per Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen.
Der Mieter erhält die Räumungsklage auf dem Postweg. Lässt dein Mieter die Frist i.H.v. drei Wochen verstreichen, wird ein Versäumnisurteil beantragt. Dieses wird beantragt, wenn der Beklagte nicht zu dem angesetzten gerichtlichen Termin erscheint.
Verteidigt sich der Mieter gegen die Klage, kommt es zu einer Verhandlung vor dem zuständigen Amtsgericht. Schließlich spricht das Gericht ein Urteil, das vier Wochen nach der Verhandlung rechtskräftig ist und vollstreckt werden kann. Die Kosten für das Gerichtsverfahren muss der Mieter bezahlen, wenn die Kündigung und Räumung berechtigt ist.
Der Gerichtsvollzieher kündigt dem Mieter seine Ankunft an und verlangt die freiwillige Räumung. Wird das Mietobjekt nicht freiwillig geräumt, kann der Gerichtsvollzieher einen Container anfordern, in welchem der Hausrat des Mieters eingelagert wird. Danach wird durch den beauftragten Schlüsseldienst das Schloss ausgewechselt.
Hier eine Kostenübersicht des Vollstreckungsbescheids aus einem aktuellen Fall in unserer Hausverwaltung:
Die Gesamtmiete in Höhe von 744,95 EUR setzt sich wie folgt zusammen: 569,95 EUR Kaltmiete, Stellplatzmiete 45 EUR und die Nebenkosten 130 EUR.
Damit du den Prozess besser nachvollziehen kannst, habe ich dir eine aktuelle Grafik zur Verfügung gestellt:
Fazit
Achte bei deiner Mieterfindung auf eine Bonitätsprüfung und lasse dir alle Unterlagen im Original aushändigen. Ebenso muss dein neuer Mieter die Kaution in voller Höhe vor der Wohnungsübergabe zahlen. Hast du Zweifel und die Schufa-Prüfung ergibt trotz guten Bonitätsunterlagen einen Eintrag, so ist Vorsicht geboten.
Die besten Grüße aus Leipzig,
Daniel
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