Der Bodenrichtwert gibt dir als Käufer oder Verkäufer Auskunft darüber, wie teuer Grundstücke in einer bestimmten Region sind. Es handelt sich dabei um absolute Durchschnittspreise, die zum Beispiel die Art der Bebaubarkeit nicht berücksichtigen. So können Grundstückspreise sehr stark schwanken.

Nehmen wir beispielsweise ein kleines Grundstück mit 400 qm, das zu 75 Prozent mit fünf Geschossen bebaut werden darf oder ein Grundstück mit 1.000 qm, was aber nur zu 25 Prozent und zweigeschossig bebaut werden darf. Beim ersten Grundstück wird der Preis pro Quadratmeter wesentlich höher sein. Deswegen ist der Bodenrichtwert eine erste Schätzung, die sehr ungenau ist.

Wenn es sich um eine sehr homogene Gegend handelt, die beispielsweise nur aus Einfamilienhäusern besteht, kann der Bodenrichtwert wiederum eine sehr gute Aussagekraft haben. Für Investoren ist der Bodenrichtwert in jedem Fall wichtig, da er ein wesentlicher Bestandteil für die Abschreibung auf das Gebäude ist. Hier erfährst du mehr zum Thema Abschreibung.

Um die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen, hat das Bundesministerium für Finanzen eine Vorlage entwickelt. Die Aufteilung von Grund und Boden ist rechtssicher, wenn du dich daran hältst. Allerdings ergeben die Werte teilweise nicht den wahren Zustand des Gebäudes, sodass du durch eine schlechte Aufteilung viel Geld verlierst. Lies hier mehr über das wichtige Thema Kaufpreisaufteilung. Doch zurück zu den Bodenrichtwerten.

Bodenrichtwert: Was ist das?

Um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen, wird ein amtlicher Durchschnittswert ermittelt, den man Bodenrichtwert nennt. Der Wert eines Grundstücks wird als Bodenwert bezeichnet. Dazu wird aus allen amtlich gesammelten Kaufpreisen von Grundstücken in einer bestimmten Region ein Durchschnittswert errechnet.

Dabei wird auch mit einbezogen, wie sich die Grundstückslage entwickelt hat. Wenn die Region plötzlich attraktiv wird, beispielsweise durch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr einer Großstadt, spiegelt sich dies durch den Anstieg der Kaufpreise im Bodenrichtwert wieder.

Wie oft wird der Bodenrichtwert veröffentlicht?

Wie oft die Bodenrichtwerte veröffentlicht werden, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Spätestens alle 24 Monate werden sie an einem festen Stichtag ermittelt und veröffentlicht. Dabei werden Bodenrichtwertekarten oder auch Bodenrichtwertetabellen genutzt, in denen der jeweilige Bodenrichtwert pro Quadratmeter angegeben wird.

Wo bekommst du den Bodenrichtwert?

Wenn du ein Grundstück kaufen möchtest oder die Kaufpreisaufteilung vornehmen willst, fragst du dich vielleicht, wie du an den zugehörigen Bodenrichtwert kommst. Du kannst in der zuständigen Geschäftsstelle die Gutachterausschüsse einsehen oder zumindest anfragen. Wir empfehlen, die Kaufpreisaufteilung von einem spezialisierten Steuerberater vornehmen zu lassen.

Die meisten Bundesländer nutzen das sogenannte BORIS Portal, ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer. Hier kannst du aktuelle und vergangene Bodenrichtwerte einsehen. In einigen Bundesländern ist die Einsicht des aktuellsten Wertes sogar kostenlos. Wenn du beispielsweise BORIS Sachen oder BORIS Berlin eingibst, kommst du auf die Seite, bei der du die Recherche starten kannst. Hier ist es wichtig, dass du den Straßennamen korrekt eingibst. Ich gebe ihn davor nochmals bei Google ein, um auf Nummer sicher zu gehen.

Von was wird der Bodenwert beeinflusst?

Es gibt viele Faktoren, die den Bodenwert beeinflussen. Neben dem Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise in der jeweiligen Region spielen zum Beispiel die Lage des Grundstücks, die Bepflanzung, die Beschaffenheit des Bodens oder der Erschließungsgrad eine wichtige Rolle. Aber auch die Form und Größe des Grundstücks sowie die potenziellen Bebauungsmöglichkeiten wirken sich auf den Bodenwert aus. 

Befindet sich das Grundstück in einer Lage, die optimal an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist und sind zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Schulen in unmittelbarer Nähe, wird der Bodenwert höher ausfallen als in einer sozial schwachen oder abgeschiedenen Region. Dies gilt auch für Grundstücke in Szene-Vierteln, an einem See oder mitten im Grünen.

Günstiger wird es, wenn das Grundstück in der Einflugschneise eines Flughafens, an einer Autobahn oder einer stark befahrenen Straße mit hoher Lärmbelästigung liegt. Auch ein Kindergarten oder eine Schule direkt gegenüber oder nebenan können zu einer Senkung des Preises führen. Dies kann jedoch nicht pauschal gesagt werden.

Hier siehst du den Bodenrichtwert für die Sigismundstraße 4 in 04317 Leipzig. Dieser beträgt Stand 2019 720 Euro für den Quadratmeter Bauland. Ein 1.000 qm Grundstück kostet also im Schnitt in dieser Lage 720.000 EUR.

Quelle: Boris Sachsen 

Quelle: Boris Berlin

Wie wird der Bodenwert ermittelt?

Wenn du den Bodenwert herausfinden möchtest, spielt der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle. Die Formel lautet wie folgt:

Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (m²)

Hier sind Zu- und Abschläge möglich. Wenn der letzte Bodenrichtwert beispielsweise zwei Jahre alt ist, kannst du einen Anpassungsfaktor auswählen. Sind die Preise in den letzten zwei Jahren um 14 Prozent gestiegen, berechnest du folgendes:

Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (m²) x Anpassungsfaktor

Von diesem durchschnittlichen Wert kannst du dann Zu- und Abschläge vornehmen, die das Grundstück selbst betreffen, wie gute Form, direkte Nahversorgung und viele weitere.

Es nützt dir natürlich nichts, wenn du einen Bodenpreis für die Kaufentscheidung zugrunde legst und am Ende des Tages viele Käufer einfach mehr zahlen. Am Ende bekommt derjenige das Grundstück, der den höchsten Preis zahlt und zuverlässig abwickelt. Der Bodenpreis kann dich aber davor schützen, einen überhöhten Preis zu zahlen.

Bauträger, die Mehrfamilienhäuser auf Grundstücke bauen, sind mehr an der zu realisierenden Wohnfläche und am möglichen Verkaufspreis interessiert. Sie berechnen dann, was sie maximal für das Grundstück ausgeben können (Residualverfahren). Für dich als Investor ist die Kaufpreisaufteilung entscheidend. Denn umso niedriger der Grundstückspreis und umso höher der Gebäudeanteil sind, umso mehr Abschreibung kannst in der Steuererklärung bei dem Objekt berücksichtigen.

Vorgehen

Suche dir zunächst die Bodenrichtwertkarte der Region heraus, für die du dich interessierst. In Deutschland sind sämtliche Gemeinden, landwirtschaftlichen Acker- und Grünflächen, Kreise, kreisfreien und kreiszugehörigen Städte, Ortschaften und Ortsteile in Karten mit den entsprechenden Bodenrichtwerten versehen. Du findest dort die zugehörigen Werte, egal, in welcher Gegend du ein Grundstück erwerben möchtest.

Welche anderen Faktoren enthält der Bodenrichtwert?

In den Kreisen gibt es sogenannte Bodenrichtwertzonen. Hier sind sämtliche Eigenschaften des Grundstücks enthalten, die den Wert beeinflussen. Dazu zählen:

• Geschossflächenanzahl (GFZ)
• Bezugsgrundstückgröße
• Grundflächenzahl (GRZ)
• Bauweise
• Anzahl der Geschosse
• Art der baulichen Nutzung

Der Wert ist als Euro-Betrag pro Quadratmeter Grundstücksfläche dargestellt.

Fazit

Wenn du wissen willst, wie teuer ein Grundstück in einer bestimmten Region ist, bietet dir der Bodenrichtwert eine erste Orientierung. Da er aus Durchschnittswerten und Schätzungen ermittelt wird, solltest du ihn jedoch nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage für den Kauf eines Grundstücks nehmen. Es lohnt sich, dir einen Gutachter zu suchen, der in der Lage ist, dein anvisiertes Grundstück genau unter die Lupe zu nehmen.

Bei der Kaufpreisaufteilung musst du dir Experten suchen, die dich bei der Berechnung unterstützen. Denn die Aufteilung wird am Anfang einmal festgelegt und kann dann nicht mehr geändert werden. Hältst du das Objekt 40 Jahre lang, bleibt die Aufteilung bis zum Verkauf fix. Deswegen musst du dich in jedem Fall mit den Bodenrichtwerten beschäftigen.

Mit den besten Investorengrüßen aus Leipzig

Erik

Zuletzt aktualisiert am 21.07.2020