Wie viele Immobilien kann ich finanzieren?

In jedem unserer Immobilien-Seminare widmen wir uns dem Thema Finanzierung. Häufig kommt es vor, dass uns Teilnehmer fragen: „Wie viele Immobilien kann ich finanzieren?“ Sie fragen sich, ob sie sich eine Immobilie zur Eigennutzung überhaupt noch leisten können, wenn sie sich bereits Eigentumswohnungen gekauft haben und diese vermieten.

Vielleicht fragst auch du dich, wie viele Eigentumswohnungen du finanzieren kannst, bevor dir von der Bank die finanziellen Mittel gestrichen werden. In diesem Beitrag beleuchte ich die Frage „Wie viele Immobilien kann ich finanzieren“ zum einen aus Sicht der Bank, und zum anderen aus meiner täglichen Praxis heraus.

Wie viele Immobilien kann ich finanzieren?

Entscheidend sind zwei Faktoren:

  1. Die Bonität des Investors
  2. Das Objekt, um das es sich handelt

Wie viele Immobilien kann ich finanzieren: Bonität

Was hat die Anzahl der Immobilienfinanzierungen mit der Bonität des Investors zu tun? Es gibt mehrere wesentliche Merkmale, die bezüglich der Bonität stimmen müssen. Das Allerwichtigste sind die Haushaltsrechnung, das vorhandene Nettovermögen (Vermögen minus Schulden) und der Schufa-Score. Die Bank fordert von dir über eine Selbstauskunft Daten ab, beispielsweise Gehaltsnachweise, und erstellt daraus eine Haushaltsrechnung.

Hier siehst du einen Vergleich bezüglich einer Haushaltsrechnung:

Oben stehen die Einnahmen, in diesem Beispiel der Lohn (Einnahmen aus nicht selbständiger Arbeit) und die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Danach kommen die Kosten. Dazu gehören Lebenshaltungskosten (meist eine Pauschale), Miete und weitere Verpflichtungen. Du kannst erkennen, dass unterschiedliche Banken bei den Einnahmen unterschiedliche Werte ansetzen, ganz konkret nur 80 Prozent der Kaltmiete.

So kann es auch bei den Kosten sein. Die Banken rechnen hier mit einem höheren Kapitaldienst aus dem Darlehen, das gerade angefragt wird, und den bestehenden Darlehen. Der Kapitaldienst ist die Rate aus Zins und Tilgung. Da sich das Darlehen nach der Zinsbindung verteuern kann, sollte der Investor auch dann noch in der Lage sein, die Raten bedienen zu können. Die Bank nimmt also verschiedene Risikokonstellationen vor.

Warum sind Risikokonstellationen so entscheidend?

Warum ist das wichtig dafür, wie viele Immobilien du finanzieren kannst? Wenn du dir beispielsweise Objekte mit niedrigem Cashflow, aber hohen Darlehenskosten  ins Portfolio legst, wird deine Haushaltsrechnung immer schlechter. Das bedeutet, dass du aufgrund einer negativen Haushaltsrechnung keine weiteren Immobilien mehr über die Bank finanzieren lassen kannst.

Wenn du ein sehr hohes Einkommen aus Lohn oder selbstständiger Tätigkeit oder einem Gewerbebetrieb hast, kannst du möglicherweise auch über einen längeren Zeitraum hinweg Objekte mit einem schlechten Cashflow kaufen. Meiner Erfahrung nach machen dies viele Ärzte und Apotheker so, die vor allem in Neubau und Denkmalsanierung investieren.

Wenn du deine Objekte stetig weiterentwickelst und im Portfolio eine Rendite von mindestens 6 Prozent anstrebst, solltest du bei den aktuellen Marktbedingungen in der Regel wenig Probleme in der Haushaltsrechnung bekommen. Ein hoher Cashflow kann dich zudem zum Teil gegen Zinserhöhungen schützen, denn keiner weiß, wann diese kommen.

Merke:

Steigere stets den Cashflow deiner Immobilien, um für eine weitere Immobilienfinanzierung durch die Haushaltsrechnung zu kommen. Wenn deine Haushaltsrechnung ohnehin knapp ist, solltest du kein Objekt mit niedrigem Cashflow finanzieren, nur weil es vielleicht klappen würde – deine Immobilienkarriere könnte dann nämlich schnell vorbei sein.

Meiner Erfahrung nach sagt dir der Banker das nicht, sondern nimmt brav das Geschäft mit und verlangt bei der nächsten Finanzierung einen signifikanten Anteil  Eigenkapital oder einen zusätzlichen Bausparvertrag. Wenn du ein weiteres hohes Nettovermögen hast, wirkt sich das als Soft-Fakt auf deine Bonität aus.

Was darf auf keinen Fall passieren?

Angenommen, du hast ein Vermögen von 10.000 Euro und einen Konsumentenkredit in Höhe von 20.000 Euro aufgenommen, beispielsweise für ein Auto. Da die Schulden dein Vermögen übersteigen, bist du de facto überschuldet.

Viele junge Menschen, die das erste Geld verdienen, gehen direkt ins Autohaus. Leider stellt für die Bank ein Auto keine Vermögensposition dar, was bedeutet, dass du bei einer Immobilienfinanzierung schlechte Karten hast. Es ist immer negativ für dich, wenn deinem Kredit kein Vermögenswert gegenüber steht, sondern lediglich Konsumprodukte. Achte stets darauf, dass deine Bilanz positiv ist und bleibt.

Hier siehst du eine Vermögensübersicht aus einer Selbstauskunft:

Die Schufa ist ein sehr mächtige Institut, die jedem von uns ein Rating verpasst. Achte darauf, dass du keinen Schufa-Eintrag bekommst. Ordnungsgemäß bediente Darlehen, die zurückgeführt wurden, wirken sich in der Regel positiv auf deinen Score-Wert aus. Gerade bei Umzügen und zu kurzen Nachsendeaufträgen können Rechnungen abhanden kommen, die zu einem Inkasso-Verfahren oder Schufa-Eintrag führen, wenn sie vollstreckt werden. In letzter Konsequenz können solche unbeabsichtigten Begebenheiten dazu führen, dass dir die Finanzierung für dein Wunschobjekt versagt bleibt.

Ein weiterer Fakt ist, dass bestimmte Banken eine Grenze ziehen, wenn das gewöhnliche Einkommen nicht mehr zur Kreditsumme passt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn du ein zu versteuerndes Einkommen von 50.000 Euro hast und mehr als das 20-fache davon finanzieren möchtest, was in diesem Fall eine Summe von über einer Million wäre. Jedoch findet dieses Kriterium nicht bei jeder Bank Anwendung. Wenn es dort Restriktionen gibt, dann meistens zwischen dem 15- oder 25-fachen des zur Verfügung stehenden Jahreseinkommens. Ein kurzes Beispiel zur Veranschaulichung: Bei einem Netto-Einkommen von 25.000 Euro wäre eine Finanzierung bis maximal 625.000 Euro möglich.

Durch Tilgung verringert sich die Summe im Zeitablauf. Es gibt auch Banken, die das sogenannte Basiseinkommen betrachten, ohne den Cashflow aus Immobilien und den Kapitaldienst (Zins und Tilgung) dazu in Relation mit den Lebenserhaltungskosten zu setzen.

Hier siehst du eine Haushaltsrechnung auf Basis des Basiseinkommens:

Basiseinkommen

Wie du siehst, haben Banken beim Ansetzen von Einkünften, Ausgaben und Kredithöhen unterschiedliche Kriterien. Da es in Deutschland sehr viele Banken gibt, stellt das für mich bei ausreichendem Cashflow und guten Einkaufspreisen keine Hürde dar. Wenn du es richtig anstellst, finanzieren viele Banken mit zunehmender Kreditsumme gerne noch mehr.

Kannst du zusätzlich dein Eigenheim finanzieren? 

Wie du in der Haushaltsrechnung siehst, ist bei der Ausgabenposition ein Teil für die Miete vorgesehen, der die Kosten erhöht. Wenn du dir nicht gerade einen Palast besorgst, dessen Darlehensrate deine Miete um ein Vielfaches übersteigt, solltest du in der Haushaltsrechnung keine Probleme bekommen, da der Mietposten wegfällt. Leider verkalkulieren sich viele Eigenheimkäufer maßlos. Gerade bei einer eigengenutzten Immobilie können die Kosten förmlich explodieren. Warum die eigengenutzte Immobilie keine Kapitalanlage ist, erfährst du hier.

Die Tilgung

Eines darfst du nicht vergessen, wenn es darum geht, wie viele Immobilien du finanzieren kannst. Mit jeder Rate, die du leistest, tilgst du einen Teil des Kredites und hast einen Vermögenszuwachs. Deswegen spielt die Zeit für dich. Umso mehr Objekte du hast, bei denen Kredite getilgt werden, umso vermögender wirst du mit der Zeit. Das ist das Game. Immobilien sind deshalb so interessant, da sich bei einem guten Einkauf die Rate mit dem Mietzins deckt. Somit wächst dein Vermögen mit jeder Rate.

Hier siehst du eine Berechnung:

Berechnung

Als Investor zahlst du in der Spalte Liquidität nur ein kleinen Teil zu viel, erhältst dafür aber in der Spalte Tilgung jedes Jahr einen enormen Vermögenszuwachs. Quelle: https://www.immobilienberechnung.com

Echte Probleme, die anstehen können:

Inzwischen müssen Banken prüfen, ob das Darlehen auch in der Rentenphase bedient werden kann. In der Regel solltest du Darlehen bis vor dem Rentenbeginn zurückführen. Das Alter kann nämlich zum Problem werden, wenn du bereits kurz vor der Rente stehst. Ab dem 55. Lebensjahr werden Kredite von Banken oftmals nur noch zu Sonderbedingungen angeboten.

Wie viele Immobilien kann ich finanzieren – Das Objekt

Die Objekte, die du kaufst, sind entscheidend für deine zukünftige Tätigkeit. Mit einem falschen Einkauf kannst du dir auf Jahre weitere Finanzierungen vermasseln. Die Banken berechnen einen sogenannten Beleihungswert. Das ist der Wert, der aus Risikogesichtspunkten langfristig mit der Immobilie erzielt werden kann.

Das bedeutet, dass deine Immobilie jederzeit zum Beleihungswert verkauft werden kann, wenn der Markt einbrechen sollte. Von diesem Wert ziehen die Banken in der Regel nochmals 20 Prozent ab. Der Wert, der berechnet wurde und die Differenz zum Kaufpreis werden auch Blanko-Anteil genant. Das ist der Kreditwert, der durch die Beleihungswertermittlung NICHT gedeckt ist.

Beispiel:

  • Kaufpreis: 100.000 EUR
  • Beleihungswert aufgrund der internen Bewertung der Bank: 73.000 EUR
  • 80 Prozent auf den Beleihungswert: 58.400 EUR
  • Blanko-Anteil: 41.600 EUR

Bei Neubau und Denkmalsanierung ist die Differenz besonders groß, da der Neuwagen nach dem ersten Tag des Gebrauchs schon eine Menge an Wert verloren hat. Man sagt sprichwörtlich, sobald du beim Autohändler mit einem Neuwagen vom Hof fährst, ist er 30 Prozent weniger wert.

Genauso ist es bei Neubau oder Denkmalsanierungen. Hier sind die Blanko-Anteile extrem hoch und somit auch das Risiko der Bank. Wenn du nun mehrere Objekte kaufst und Kaufpreisfinanzierungen mit wenig Tilgung durchführst, kann es schnell dazu führen, dass der Gesamtblanko-Anteil und somit das Gesamtrisiko zu hoch ist.

Deswegen ist es wichtig, gut einzukaufen, damit du auch vonseiten der Bank immer im grünen Bereich bleibst. Die Bank muss immer auch die bestehenden Objekte einwerten. Wenn du gut einkaufst, werden die Finanzierungen einfacher, da sich die Bank keine Gedanken um die Darstellung des Kredit- und Sicherheitenverhältnisses machen muss.

Fazit

Wenn du die wichtigsten Regeln beachtest, sind dir im Prinzip keine Grenzen gesetzt. Nachfolgend erhältst du zusammengefasst nochmal die wichtigsten Tipps zum Thema: “Wie viele Immobilien kann ich finanzieren”:

  • Kaufe Objekte zu guten Preisen ein. Besprich dich hier mit der Bank. Wie ist deren Wertermittlung? Lehne Objekte mit zu hohem Blanko-Anteil am besten ab.
  • Lege Wert darauf, dass deine Haushaltsrechnung nicht negativ wird. Das kannst du erreichen, indem du deinen Konsum kontrollierst und deine Einnahmen steigerst. Entwicklung ist bei einer Immobilie das A & O.
  • Achte auf deinen Schufa-Score. Insbesondere Einträge in der Schufa können erhebliche Schwierigkeiten bedeuten.
  • Baue dir ein Expertenteam auf, das dich bei der Umsetzung unterstützt. Du kannst nicht jegliche Erfahrung und sämtliches Wissen haben. Erfolgreiche Immobilieninvestments sind ein Teamsport.
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