Was kannst du als Vermieter steuerlich absetzen?

Was kannst du als Vermieter steuerlich absetzen, mehr als du denkst. Du hast deine erste vermietete Wohnung erworben und fragst dich, was du alles steuerlich geltend machen kannst? Oder hast du bereits von Anschaffungskosten, Abschreibung, Erhaltungsaufwand, Hausgeld und einigen anderen Posten gehört, doch findest die entsprechenden Kennziffern in der Steuererklärung nicht? Dieser Blogartikel hilft dir dabei, nichts zu vergessen und deine Einkünfte richtig zu ermitteln.

Was kannst du als Vermieter steuerlich absetzen? – Die Anlage V

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) gehört die Vermietung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen. Ob du eine Wohnung, ein Haus oder ein möbliertes Zimmer vermietest, ist bei der Ermittlung der Einkünfte egal. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden im Rahmen der Steuererklärung in der Anlage V erklärt.

Jeder Vermieter ist dazu verpflichtet, für jedes seiner Objekte eine Anlage V mit der Steuererklärung einzureichen. Der Begriff Einkünfte bedeutet, dass du den Überschuss bzw. Verlust aus Einnahmen abzüglich der Werbungskosten ermitteln musst. Ein Überschuss führt voraussichtlich zu einer Steuernachzahlung. Ein Verlust hingegen hat eine Steuererstattung zur Folge, soweit du anrechenbare Lohnsteuer oder Vorauszahlungen geleistet hast.

Hinweis zur steuerlichen Absetzbarkeit für Vermietern

Bei den Überschusseinkünften, zu denen auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen, findet § 11 EStG Anwendung. Einnahmen sind dabei grundsätzlich dem Kalenderjahr zuzurechnen, indem sie dir zufließen. Ausgaben sind dem Kalenderjahr zuzurechnen, in denen du sie leistest. Diese Vorgehensweise nennt man Zufluss-/Abflussprinzip.

Vereinfacht gesagt kannst du die Steuererklärung also zu einem großen Teil mithilfe deiner Kontobewegungen erstellen. Zu beachten ist über den Jahreswechsel, dass regelmäßig wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben wie die Miete innerhalb eines Zehn-Tage-Zeitraumes vor und nach dem 31.12., dem Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zuzurechnen sind.

Ausnahme vom Zufluss-/Abflussprinzip bei der steuerlichen Absetzbarkeit für Vermietern

Ausnahme vom Zufluss-/Abflussprinzip sind die Anschaffungskosten. Da man davon ausgeht, dass der Gebäudeanteil aufgrund der Nutzung durch den Mieter langfristig verbraucht wird, während der Grund und Boden eher an Wert gewinnen, sind die Anschaffungskosten zunächst in einen Gebäudeanteil und einen Anteil für Grund und Boden aufzuteilen. Wie du diese Aufteilung vornehmen kannst, findest du hier.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) findet im Anschluss gem. § 9 Absatz 1 Nr. 7 EStG unabhängig von der Zahlung statt. Ab Anschaffung oder Herstellung (§ 9a EstDV) kann der Gebäudeanteil in gleichbleibenden Raten gemäß § 7 Absatz 4 EStG abgeschrieben werden. In der Regel kannst du beim Zeitpunkt der Anschaffung des Übergangs von Nutzen und Lasten ausgehen (In der Regel Tag der Kaufpreiszahlung oder der darauffolgende Monatserste).

Auch selbstständige Wirtschaftsgüter wie Einbauküchen, Büromöbel oder elektronische Geräte sind entgegen § 11 EStG ab dem Monat der Lieferung über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Die entsprechende Nutzungsdauer findest du im Internet unter „AfA-Tabellen Bundesfinanzministerium“.

Einnahmen und Werbungskosten

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählen alle Güter in Geld oder Geldeswert, die dir aufgrund der Nutzungsüberlassung von unbeweglichem Vermögen zufließen (§ 8 EStG). Dahinter verbergen sich nicht nur die Jahreskaltmiete, sondern auch die Nebenkosten, Miete für Nebenräume und Garagen, Miete für Werbeflächen, sowie Sachbezüge, z. B. durch Arbeitsleistung und Nachzahlungen.

Eine neutrale Rolle spielt in diesem Zusammenhang die Kaution. Da dies ein zivilrechtlicher Anspruch des Mieters ist, welcher bei dir als Vermieter ausschließlich verwahrt wird, handelt es sich nicht um Einnahmen. Erst bei Inanspruchnahme der Kaution fließt dir diese als Einnahme zu. Gleichzeitig wirst du in diesem Moment Werbungskosten in Form von Erhaltungsaufwand durch die vorzunehmenden Renovierungsmaßnahmen haben.

Werbungskosten sind nach gängiger Rechtsprechung alle Aufwendungen, die durch die Erzielung der o. g. Einnahmen veranlasst sind (§ 9 EStG).

Zu den typischen Werbungskosten gehören:

  • Jährlich anfallender Erhaltungsaufwand
  • Schuldzinsen, nicht Tilgung
  • Heizungs- und Wasserkosten
  • Hausmeisterkosten
  • Müllkosten
  • Grundsteuer und andere öffentliche Abgaben
  • Versicherungsbeiträge (Gebäudeversicherung, Grundstückshaftpflicht)
  • Vermietungsaufwand/Maklerprovisionen
  • Verwaltungskosten/Sondereigentumsverwaltung
  • Steuerberatungs- und Anwaltskosten
  • alle weiteren durch die Vermietung veranlassten Kosten

Den Großteil dieser Kosten kannst du in der Regel der Hausgeldabrechnung entnehmen, welche bei Eigentumswohnungen für jede Einheit erstellt werden muss. Die Kosten sind in der Abrechnung in umlegbare und nicht umlegbare Kosten unterteilt. Grob gesagt, kannst du die umlegbaren Kosten vollständig abziehen und auch die nicht umlegbaren Kosten, bis auf die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Eine Hausgeldabrechnung und deren steuerliche Auswertung findest du im Beispiel unten.

Darüber hinaus können Kontoführungsgebühren, Fahrtkosten, Verpflegungsmehraufwand, Telekommunikationskosten und sogar Wirtschaftsgüter wie Büromöbel, Laptops oder Smartphones als Werbungskosten geltend gemacht werden, soweit die Veranlassung durch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gegeben ist und du tatsächlich Aufwendungen hattest. Zur Veranschaulichung dient folgendes Beispiel, in dem lediglich 50 Prozent der Kosten als Werbungskosten und die restlichen 50 Prozent als private Kosten angesetzt wurden.

Nicht zu den Werbungskosten gehört die eigene Arbeitskraft. Soweit du also Kosten sparst, indem du selbst an deinem Vermietungsobjekt arbeitest, kannst du nur das Material, nicht aber deine eigene Arbeitskraft oder die deiner Freunde steuerlich geltend machen.

Hinweis zur steuerlichen Absetzbarkeit für Vermietern

Auch wenn das Gebäude aufgrund eines Mieterwechsels oder einer Renovierung vorübergehend leer steht, kannst du die o. g. Werbungskosten geltend machen. Wichtig ist dabei, dass die Vermietungsabsicht nicht aufgegeben wird. Wird das Objekt aufgrund umfassender Sanierungsarbeiten oder einem Streit mit der Versicherung längere Zeit nicht vermietet, kann es passieren, dass die Finanzverwaltung Belege dafür anfordert und du zu deiner Vermietungsabsicht Stellung nehmen musst. Sobald die Absicht entfällt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, können Werbungskosten nicht mehr geltend gemacht werden.

Wichtig zu Wissen zur steuerlichen Absetzbarkeit für Vermietern

Für dich als Investor gehört eine gute Belegführung zum grundlegenden Handwerkszeug. Deine Steuererklärung kannst du natürlich nicht aus deinen Erinnerungen heraus erstellen und auch die Finanzverwaltung wird bei zahlenmäßigen Abweichungen von der Norm stets Belege anfordern. Es ist also ratsam, sämtlichen Schriftverkehr, der durch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung veranlasst ist, aufzubewahren und geordnet abzulegen. Auf diese Weise kannst du Fragen schnell beantworten und im Zweifel Belege vorlegen. Dies wirkt steuerlich zuverlässig und wird so mit Sicherheit auch für die Zukunft positiv gewertet.

Ein Beispiel:

Du hast zum 01.01.2018 eine Eigentumswohnung erworben und willst nun deine Steuererklärung machen. Der Gebäudeanteil für die AfA beträgt 150.000 Euro und das Baujahr war 1924. Zur Verfügung stehen dir zunächst die untenstehende Betriebskostenabrechnung und deine Anlage V. Du erhältst für die Wohnung monatlich 600 Euro Kaltmiete und 257 Euro Nebenkosten.

Im Juli bist du einmal mit dem Auto 400 km zur Eigentümerversammlung gefahren und hast für 100 Euro im Hotel übernachtet. Bei deiner finanzierenden Bank betrugen die Darlehenszinsen 1.200 Euro im Kalenderjahr 2018. Die Sondereigentumsverwaltung berechnet monatlich 25 Euro.

Folgende Daten kannst du der Betriebskosten- und Hausgeldabrechnung 2018 entnehmen:

Heizungs- und Wasserkosten                   1.773 Euro

Hausmeisterkosten                                    368 Euro

Reinigungskosten                                       19 Euro

Niederschlagswasser                                 103 Euro

Allgemeinstrom                                           18 Euro

Müllkosten und Straßenreinigung            129 Euro

Grundsteuer                                                163 Euro

Versicherungsbeiträge                              291 Euro

Hierbei handelt es sich um die umlagefähigen Kosten.

In der Hausgeldabrechnung 2018 sind darüber hinaus folgende nicht umlagefähigen Kosten aufgeführt:

Hausverwaltung                                          120 Euro

Kontogebühren                                           20 Euro

laufende Instandhaltung                            100 Euro

Zuführung Instandhaltungsrücklage        960 Euro

Entnahme Instandhaltungsrücklage        400 Euro

 

Hier siehst du die Betriebskostenabrechnung

Wie ist die Anlage V für das Jahr 2018 nun steuerlich richtig auszufüllen?

Die Einnahmen betragen 12 x 600 Euro = 7.200 Euro Kaltmiete zuzüglich 12 x 257 Euro = 3.084 Euro Nebenkosten. Die AfA beträgt 150.000 Euro x 2,5 % = 3.750 Euro (Zeile 33 Anlage V). Die Darlehenszinsen können übernommen werden (Zeile 37 Anlage V). Die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage und laufende Instandhaltung kann zusammengefasst werden (Zeile 40 Anlage V).

In Zeile 48 der Anlage V sind die umlagefähigen Nebenkosten einzutragen (siehe oben). In Summe sind das in diesem Beispiel 2.864 Euro. In Zeile 49 der Anlage V sind die Verwaltungskosten einzutragen. Dazu gehören Hausverwaltung, Kontogebühren, Sondereigentumsverwaltung und die Fahrt zur Eigentümerversammlung. Diese setzen sich zusammen aus 400 km x 2 Fahrten x 0,30 Euro pro km = 240 Euro, Hotelkosten 100 Euro und Verpflegungsmehraufwendungen für den An- und Abreisetag jeweils 12 Euro. In Summe sind das 804 Euro.

Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage hat keine steuerliche Auswirkung. Die Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter wirkt sich im Jahr der Zahlung auf die Umlagen in Zeile 13 aus (hier wäre die Betriebskostenabrechnung 2017 in 2018 gegenzurechnen). Entsprechend ist mit der Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft zu verfahren. Diese ist den Kosten in Zeile 48 gegenzurechnen.

Zur ausgefüllten Anlage V.

Mein Fazit zur steuerlichen Absetzbarkeit für Vermieter

Viele Investoren haben unbegründete Ängste vor dem Thema Steuern. Wenn du es hingegen wie ein Spiel betrachtest, Wege zu finden, wie du effektiv und legal möglichst wenig Steuern zahlst, eröffnen sich dir völlig neue Möglichkeiten. Dabei sind Immobilien eine der wenigen Anlagmöglichkeiten, bei denen du durch das gezielte Auslösen von Kosten deine Steuerlast steuern kann.

Die besten Investorengrüße aus Leipzig,

Till und Erik

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