Was kannst du als Vermieter steuerlich absetzen?

Immobilien

Was kannst du als Vermieter steuerlich absetzen, mehr als du denkst. Du hast deine erste vermietete Wohnung erworben und fragst dich, was du alles steuerlich geltend machen kannst? Oder hast du bereits von Anschaffungskosten, Abschreibung, Erhaltungsaufwand, Hausgeld und einigen anderen Posten gehört, doch findest die entsprechenden Kennziffern in der Steuererklärung nicht? Dieser Blogartikel hilft dir dabei, nichts zu vergessen und deine Einkünfte richtig zu ermitteln.

Was kannst du als Vermieter steuerlich absetzen? – Die Anlage V

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) gehört die Vermietung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen. Ob du eine Wohnung, ein Haus oder ein möbliertes Zimmer vermietest, ist bei der Ermittlung der Einkünfte egal. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden im Rahmen der Steuererklärung in der Anlage V erklärt.

Jeder Vermieter ist dazu verpflichtet, für jedes seiner Objekte eine Anlage V mit der Steuererklärung einzureichen. Der Begriff Einkünfte bedeutet, dass du den Überschuss bzw. Verlust aus Einnahmen abzüglich der Werbungskosten ermitteln musst. Ein Überschuss führt voraussichtlich zu einer Steuernachzahlung. Ein Verlust hingegen hat eine Steuererstattung zur Folge, soweit du anrechenbare Lohnsteuer oder Vorauszahlungen geleistet hast.

Hinweis zur steuerlichen Absetzbarkeit für Vermietern

Bei den Überschusseinkünften, zu denen auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen, findet § 11 EStG Anwendung. Einnahmen sind dabei grundsätzlich dem Kalenderjahr zuzurechnen, indem sie dir zufließen. Ausgaben sind dem Kalenderjahr zuzurechnen, in denen du sie leistest. Diese Vorgehensweise nennt man Zufluss-/Abflussprinzip.

Vereinfacht gesagt kannst du die Steuererklärung also zu einem großen Teil mithilfe deiner Kontobewegungen erstellen. Zu beachten ist über den Jahreswechsel, dass regelmäßig wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben wie die Miete innerhalb eines Zehn-Tage-Zeitraumes vor und nach dem 31.12., dem Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zuzurechnen sind.

Ausnahme vom Zufluss-/Abflussprinzip bei der steuerlichen Absetzbarkeit für Vermietern

Ausnahme vom Zufluss-/Abflussprinzip sind die Anschaffungskosten. Da man davon ausgeht, dass der Gebäudeanteil aufgrund der Nutzung durch den Mieter langfristig verbraucht wird, während der Grund und Boden eher an Wert gewinnen, sind die Anschaffungskosten zunächst in einen Gebäudeanteil und einen Anteil für Grund und Boden aufzuteilen. Wie du diese Aufteilung vornehmen kannst, findest du hier.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) findet im Anschluss gem. § 9 Absatz 1 Nr. 7 EStG unabhängig von der Zahlung statt. Ab Anschaffung oder Herstellung (§ 9a EstDV) kann der Gebäudeanteil in gleichbleibenden Raten gemäß § 7 Absatz 4 EStG abgeschrieben werden. In der Regel kannst du beim Zeitpunkt der Anschaffung des Übergangs von Nutzen und Lasten ausgehen (In der Regel Tag der Kaufpreiszahlung oder der darauffolgende Monatserste).

Auch selbstständige Wirtschaftsgüter wie Einbauküchen, Büromöbel oder elektronische Geräte sind entgegen § 11 EStG ab dem Monat der Lieferung über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Die entsprechende Nutzungsdauer findest du im Internet unter „AfA-Tabellen Bundesfinanzministerium“.

Einnahmen und Werbungskosten

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählen alle Güter in Geld oder Geldeswert, die dir aufgrund der Nutzungsüberlassung von unbeweglichem Vermögen zufließen (§ 8 EStG). Dahinter verbergen sich nicht nur die Jahreskaltmiete, sondern auch die Nebenkosten, Miete für Nebenräume und Garagen, Miete für Werbeflächen, sowie Sachbezüge, z. B. durch Arbeitsleistung und Nachzahlungen.

Eine neutrale Rolle spielt in diesem Zusammenhang die Kaution. Da dies ein zivilrechtlicher Anspruch des Mieters ist, welcher bei dir als Vermieter ausschließlich verwahrt wird, handelt es sich nicht um Einnahmen. Erst bei Inanspruchnahme der Kaution fließt dir diese als Einnahme zu. Gleichzeitig wirst du in diesem Moment Werbungskosten in Form von Erhaltungsaufwand durch die vorzunehmenden Renovierungsmaßnahmen haben.

Werbungskosten sind nach gängiger Rechtsprechung alle Aufwendungen, die durch die Erzielung der o. g. Einnahmen veranlasst sind (§ 9 EStG).

Zu den typischen Werbungskosten gehören:

  • Jährlich anfallender Erhaltungsaufwand
  • Schuldzinsen, nicht Tilgung
  • Heizungs- und Wasserkosten
  • Hausmeisterkosten
  • Müllkosten
  • Grundsteuer und andere öffentliche Abgaben
  • Versicherungsbeiträge (Gebäudeversicherung, Grundstückshaftpflicht)
  • Vermietungsaufwand/Maklerprovisionen
  • Verwaltungskosten/Sondereigentumsverwaltung
  • Steuerberatungs- und Anwaltskosten
  • alle weiteren durch die Vermietung veranlassten Kosten

Den Großteil dieser Kosten kannst du in der Regel der Hausgeldabrechnung entnehmen, welche bei Eigentumswohnungen für jede Einheit erstellt werden muss. Die Kosten sind in der Abrechnung in umlegbare und nicht umlegbare Kosten unterteilt. Grob gesagt, kannst du die umlegbaren Kosten vollständig abziehen und auch die nicht umlegbaren Kosten, bis auf die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Eine Hausgeldabrechnung und deren steuerliche Auswertung findest du im Beispiel unten.

Darüber hinaus können Kontoführungsgebühren, Fahrtkosten, Verpflegungsmehraufwand, Telekommunikationskosten und sogar Wirtschaftsgüter wie Büromöbel, Laptops oder Smartphones als Werbungskosten geltend gemacht werden, soweit die Veranlassung durch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gegeben ist und du tatsächlich Aufwendungen hattest. Zur Veranschaulichung dient folgendes Beispiel, in dem lediglich 50 Prozent der Kosten als Werbungskosten und die restlichen 50 Prozent als private Kosten angesetzt wurden.

Nicht zu den Werbungskosten gehört die eigene Arbeitskraft. Soweit du also Kosten sparst, indem du selbst an deinem Vermietungsobjekt arbeitest, kannst du nur das Material, nicht aber deine eigene Arbeitskraft oder die deiner Freunde steuerlich geltend machen.

Hinweis zur steuerlichen Absetzbarkeit für Vermietern

Auch wenn das Gebäude aufgrund eines Mieterwechsels oder einer Renovierung vorübergehend leer steht, kannst du die o. g. Werbungskosten geltend machen. Wichtig ist dabei, dass die Vermietungsabsicht nicht aufgegeben wird. Wird das Objekt aufgrund umfassender Sanierungsarbeiten oder einem Streit mit der Versicherung längere Zeit nicht vermietet, kann es passieren, dass die Finanzverwaltung Belege dafür anfordert und du zu deiner Vermietungsabsicht Stellung nehmen musst. Sobald die Absicht entfällt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, können Werbungskosten nicht mehr geltend gemacht werden.

Wichtig zu Wissen zur steuerlichen Absetzbarkeit für Vermietern

Für dich als Investor gehört eine gute Belegführung zum grundlegenden Handwerkszeug. Deine Steuererklärung kannst du natürlich nicht aus deinen Erinnerungen heraus erstellen und auch die Finanzverwaltung wird bei zahlenmäßigen Abweichungen von der Norm stets Belege anfordern. Es ist also ratsam, sämtlichen Schriftverkehr, der durch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung veranlasst ist, aufzubewahren und geordnet abzulegen. Auf diese Weise kannst du Fragen schnell beantworten und im Zweifel Belege vorlegen. Dies wirkt steuerlich zuverlässig und wird so mit Sicherheit auch für die Zukunft positiv gewertet.

Ein Beispiel:

Du hast zum 01.01.2018 eine Eigentumswohnung erworben und willst nun deine Steuererklärung machen. Der Gebäudeanteil für die AfA beträgt 150.000 Euro und das Baujahr war 1924. Zur Verfügung stehen dir zunächst die untenstehende Betriebskostenabrechnung und deine Anlage V. Du erhältst für die Wohnung monatlich 600 Euro Kaltmiete und 257 Euro Nebenkosten.

Im Juli bist du einmal mit dem Auto 400 km zur Eigentümerversammlung gefahren und hast für 100 Euro im Hotel übernachtet. Bei deiner finanzierenden Bank betrugen die Darlehenszinsen 1.200 Euro im Kalenderjahr 2018. Die Sondereigentumsverwaltung berechnet monatlich 25 Euro.

Folgende Daten kannst du der Betriebskosten- und Hausgeldabrechnung 2018 entnehmen:

Heizungs- und Wasserkosten                   1.773 Euro

Hausmeisterkosten                                    368 Euro

Reinigungskosten                                       19 Euro

Niederschlagswasser                                 103 Euro

Allgemeinstrom                                           18 Euro

Müllkosten und Straßenreinigung            129 Euro

Grundsteuer                                                163 Euro

Versicherungsbeiträge                              291 Euro

Hierbei handelt es sich um die umlagefähigen Kosten.

In der Hausgeldabrechnung 2018 sind darüber hinaus folgende nicht umlagefähigen Kosten aufgeführt:

Hausverwaltung                                          120 Euro

Kontogebühren                                           20 Euro

laufende Instandhaltung                            100 Euro

Zuführung Instandhaltungsrücklage        960 Euro

Entnahme Instandhaltungsrücklage        400 Euro

 

Hier siehst du die Betriebskostenabrechnung

Wie ist die Anlage V für das Jahr 2018 nun steuerlich richtig auszufüllen?

Die Einnahmen betragen 12 x 600 Euro = 7.200 Euro Kaltmiete zuzüglich 12 x 257 Euro = 3.084 Euro Nebenkosten. Die AfA beträgt 150.000 Euro x 2,5 % = 3.750 Euro (Zeile 33 Anlage V). Die Darlehenszinsen können übernommen werden (Zeile 37 Anlage V). Die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage und laufende Instandhaltung kann zusammengefasst werden (Zeile 40 Anlage V).

In Zeile 48 der Anlage V sind die umlagefähigen Nebenkosten einzutragen (siehe oben). In Summe sind das in diesem Beispiel 2.864 Euro. In Zeile 49 der Anlage V sind die Verwaltungskosten einzutragen. Dazu gehören Hausverwaltung, Kontogebühren, Sondereigentumsverwaltung und die Fahrt zur Eigentümerversammlung. Diese setzen sich zusammen aus 400 km x 2 Fahrten x 0,30 Euro pro km = 240 Euro, Hotelkosten 100 Euro und Verpflegungsmehraufwendungen für den An- und Abreisetag jeweils 12 Euro. In Summe sind das 804 Euro.

Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage hat keine steuerliche Auswirkung. Die Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter wirkt sich im Jahr der Zahlung auf die Umlagen in Zeile 13 aus (hier wäre die Betriebskostenabrechnung 2017 in 2018 gegenzurechnen). Entsprechend ist mit der Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft zu verfahren. Diese ist den Kosten in Zeile 48 gegenzurechnen.

Zur ausgefüllten Anlage V.

Mein Fazit zur steuerlichen Absetzbarkeit für Vermieter

Viele Investoren haben unbegründete Ängste vor dem Thema Steuern. Wenn du es hingegen wie ein Spiel betrachtest, Wege zu finden, wie du effektiv und legal möglichst wenig Steuern zahlst, eröffnen sich dir völlig neue Möglichkeiten. Dabei sind Immobilien eine der wenigen Anlagmöglichkeiten, bei denen du durch das gezielte Auslösen von Kosten deine Steuerlast steuern kann.

Die besten Investorengrüße aus Leipzig,

Till und Erik

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8 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

  • Hallo Til,
    ich vermiete ebenfalls eine ETW innerhalb eines Mehrfamilienhauses einer Eigentümergemeinschaft. In meiner aktuellen Hausgeldabrechnung wurde in den aufgeführten Gesamtkosten u.a. bei den nicht umlagefähigen Kosten, Kosten zur Dachsanierung aufgeführt. Auf der zweiten Seite der Hausgeldabrechnung wurden sowohl Erstattungen als auch Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage aufgeführt. Die Kosten zur Dachsanierung wurden aber soweit ich weiß aus der Instandhaltungsrücklage gezahlt. Dies geht aber nicht direkt aus der Hausgeldabrechnung hervor. Normalerweise werden Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht in der Steuererklärung angegeben, da sie nicht absetzbar sind. Bei einer Verwendung wie z.B. einer Dachsanierung, dürfen Sie abgesetzt werden, richtig ? Muss andrerseits auf der Steuererklärung auch die Erstattung der Instandhaltungskosten aufgeführt werden ? Ich habe bisher in meiner Steuererklärung nie die Instandhaltungsrücklagen aufgeführt, sondern nur die tatsächlich von mir gezahlten Zahlungsströme, wie das Hausgeld und eventuelle Nachzahlungen deklariert. Nun habe ich gehört das ich nur die Gesamtkosten (umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten) aus der Hausgeldabrechnung absetzen soll und nicht meine Hausgeldzahlungen.
    Was ist nun richtig ?

    Zudem erstreckt sich die Dachsanierung auf beide Jahre. Sie begann in 2019 und endet in 2020. Wobei in 2019 ein kleiner Anteil angefallen ist und in 2020 der größte Kostenteil anfallen wird. Dafür wurde zusätzlich zur Instandhaltungsrücklage eine Sonderumlage verabschiedet. Die Sonderumlage wurde in zwei Teilen von mir gezahlt. Die erste Hälfte in 2019 und die zweite Hälfte in 2020.
    Kann ich nun für die Steuererklärung 2019 die erste Hälfte der Sonderumlage zusätzlich zu den Verwaltungsnebenkosten/Hausgeld in 2019 absetzen und die zweite Hälfte der Sonderumlage in 2020, wenn der größte Sanierungs-Kostenteil anfallen wird ?
    Wenn z.B. aus der Sonderumlage in 2020 eine Rückerstattung an mich erfolgen würden, muss ich diese dann ebenfalls in der Steuererklärung aufführen ?

    Und schließlich erhalte ich jedes Jahr den Nachweis über unbar gezahlte Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Beschäftigungsverhältnisse im Abrechnungsjahr. Darf ich diese Aufstellung ebenfalls von der Steuer als Vermieter absetzen oder sind sie nur von Mietern absetzbar ?

    Für Deine Antworten wäre ich Dir sehr dankbar.

    Viele Grüße
    Peter

    Antworten
    • Till Salewski
      Till Salewski
      14. August 2020 17:53

      Hallo Peter,
      Die nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten des laufenden Jahres kannst du steuerlich im Jahr der Zahlung ansetzen. Möglicherweise wurde noch nichts aus der IHR entnommen und erst im Folgejahr davon Gebrauch gemacht. Du kannst auch einfach nochmal bei der Hausverwaltung nachfragen.
      Grundsätzlich gilt: Erhaltungsaufwendungen können in dem Jahr der Zahlung steuerlich geltend gemacht werden. Daher kann nicht einfach das Hausgeld angesetzt werden, sondern nur die Beträge gemäß Hausgeldabrechnung außer der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Aus der Hausgeldabrechnung gehen in der Regel auch die Zahlungen aus der IHR hervor.
      Sonderumlagen werden in der Regel auch über die IHR abgerechnet. Dein Anteil an der IHR erhöht sich somit um den Betrag der Sonderumlage und bei Zahlung der Handwerkerrechnungen wird dies in der Hausgeldabrechnung ausgewiesen. Ich verlasse mich daher immer auf die Hausgeldabrechnungen. Auch hier bietet sich eine Rücksprache mit der Verwaltung an, um deren Abrechnungsweg zu verstehen.
      Haushaltsnahe Dienstleistungen können von Vermietern nicht angesetzt werden. Diese können ausschließlich über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten
  • Hallo Till,

    ich habe Anfang diesen Jahres eine vermietete Eigentumswohnung gekauft. (Zeitpunkt des Grundbucheintrags)
    Die Marklergebühr habe ich allerdings schon im Dezember 2019 bezahlt.
    Muss ich diese schon in der Erklärung 2019 angeben?

    Viele Grüße
    Peter

    Antworten
    • Till Salewski
      Till Salewski
      15. Juli 2020 18:26

      Hallo Peter,
      da die Maklergebühr den Anschaffungskosten hinzugerechnet wird und diese nur über die AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend gemacht werden kann, ist die Zahlung in 2019 irrelevant. AfA kannst du ab dem Übergang von Nutzen und Lasten steuerlich geltend machen. Du errechnest also die Anschaffungskosten, teilst den Kaufpreis auf Gebäude und Grund und Boden auf und gibst die AfA ab Übergang von Nutzen und Lasten (bspw. aus dem Kaufvertrag) an.

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten
  • Christoph Wlodyga
    13. Mai 2020 12:28

    Hallo Till,

    der Beitrag gefällt mir sehr. Schön anschaulich und nachvollziehbar.
    Ich habe ende letzten Jahres eine Wohnung gekauft, welche vermietet wird.
    Anfang diesen Jahres gab es eine Eigentümerversammlung bei der auch die Abrechnung für das vorherige Geschäftsjahr, sowie der Wirtschaftsplan für nächste Jahr zur Verfügung gestellt wurde.
    Das Geschäftsjahr geht allerdings von 01.07.2018 bis 30.06.2019. Im Besitz befindet sich die Wohnung erst seit September 2019.

    Von September 2019 bis Dezember 2019 wurde nur das Hausgeld bezahlt.
    Wie kann ich dann die Kosten angeben, wenn die Abrechnung für 01.07.2019 bis 30.06.2020 erst im Dezember 2020 bzw. ab 2021 verfügbar ist?

    Wie verhält es sich mit Betriebskosten -und Hausgeldabrechnung bei solch einem zeitlichen Versatz?

    Viele Grüße
    Christoph

    Antworten
    • Till Salewski
      Till Salewski
      14. Mai 2020 7:11

      Hallo Christoph,
      es gilt wie im Blogartikel erläutert immer das Zufluss-Abfluss Prinzip nach Paragraph 11 EStG.
      Du kannst also in der Regel für das vergangene Jahr, die in diesem Jahr gezahlten Kostenanteile des Hausgeldes (bspw. 2019) und das Ergebnis der Hausgeldabrechnung des davor liegenden Jahres geltend machen (bspw. 2018).
      Sollten die Zahlungen noch weiter auseinanderliegen, kannst du natürlich auch die Ergebnisse der Hausgeldabrechnung für diese Altjahre bei Zahlung ansetzen.
      Die Hausgeldabrechnung für das Jahr der Steuererklärung ist nur wichtig, um die Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage zu ermitteln, da du diese ja als Erhaltungsaufwand ansetzen kannst. Hier hast du die Möglichkeit den Verwalter vorab um eine kurze Information zu bitten, ob Entnahmen getätigt wurden. Du kannst auch in die Steuererklärung schreiben, dass dir die Abrechnung noch nicht vorliegt und du diese nachreichst. In diesem Fall wird unter Vorbehalt der Nachprüfung veranlagt. Dies kannst du dann auf deinem Steuerbescheid kontrollieren.
      Wenn die endgültige Abrechnung vorliegt, wird der Steuerbescheid noch einmal korrigiert.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten
  • Waldemar Franke
    8. Mai 2020 7:48

    Kann ich als Vermieter neu gekauftes Schlafzimmer absetzen.

    Antworten
    • Till Salewski
      Till Salewski
      8. Mai 2020 23:08

      Hallo Waldemar,
      Wie im Blogartikel beschrieben gilt das Veranlassungsprinzip. Soweit Anschaffungen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können diese also als Werbungskosten abgezogen werden.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten

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