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Darlehensvertrag

Allgemein

Wenn du in eine Immobilie investierst, benötigst du Fremdkapital. Zu diesem Zweck wird im Vorfeld meistens ein Darlehensvertrag geschlossen. Denn nichts ist schlimmer, als eine Immobilie zu kaufen und keine gesicherte Finanzierung zu haben, da im schlimmsten Fall die Rückabwicklung droht. Wenn du als Käufer eine Rückabwicklung verursachst, weil du den Kaufpreis nicht zahlen kannst, musst du die Kosten dafür tragen. Falls du mit der Auszahlung in Verzug kommst, können hohe Kosten auf dich zukommen. 

Auf der anderen Seite gibt es nichts Schlimmeres, als einen unterschriebenen Darlehensvertrag zu haben, aber keine Immobilie. Sofern du darüber korrekt belehrt wurdest, endet das Widerrufsrecht nach 14 Tagen. Du kannst den Vertrag in dieser Zeit ohne Angabe von Gründen widerrufen, danach nicht mehr. Wenn der Darlehensvertrag unterzeichnet wurde und die Frist verstrichen ist, der Kaufvertrag aber beispielsweise aufgrund des Vorkaufsrechts des Mieters nicht zustande kam, hast du einen wirksamen Darlehensvertrag, aber kein Objekt.

Was ist grundsätzlich der richtige Weg?

Auf der sicheren Seite bist du mit einer Finanzierungsbestätigung. Die Bank stellt dir eine Genehmigung aus, dass das Objekt bis zu einem bestimmten Wert begleitet wird. Wichtig ist, dass darin die Immobilie genau bezeichnet wird und die Höhe der Darlehenssumme in der Bestätigung steht. Zudem muss geprüft werden, ob derjenige überhaupt das Recht hat, eine solche Bestätigung ausstellen. In der Regel ist dies bei Vertriebsmitarbeitern nicht der Fall, sondern du benötigst die Unterschrift des Filialdirektors oder eines anderen Kreditentscheiders.

Eine Finanzierungsbestätigung ist im Normalfall zwischen drei und sechs Monaten gültig. Wichtig ist, dass sie verbindlich ist. Einige Institute stellen auch sogenannte Finanzierungspässe aus. Hier sind Worte wie „vorbehaltlich“ oder „nach abschließender Prüfung“ enthalten. Da dies keine verbindliche  Finanzierungsbestätigung ist, solltest du mit einer solchen niemals einen Notarvertrag unterzeichnen.

Der kleine Haken bei der Bestätigung ist, dass sich die Konditionen noch verändern können, da diese taggenau ermittelt werden. Wenn das Zinsniveau beispielsweise zwei Monate nach Ausstellung der Bestätigung gestiegen ist, wird das die Bank in der Regel über die Kundenkonditionen an dich weitergeben. Umgekehrt gilt dies natürlich auch, zumindest bei einer fairen Bank. Fassen wir zusammen: Kein Notartermin ohne gesicherte Finanzierungsbestätigung und keine Unterschrift auf einem Darlehensvertrag, wenn nicht das Vorkaufsrecht, die Lastenfreistellung, die Bestätigung und vieles mehr geklärt wurde. Kommen wir nun zurück zu den Basics.

Darlehensvertrag: Was ist das?

Der Darlehensvertrag wird zwischen einem Darlehensgeber und einem Darlehensnehmer geschlossen. Der Darlehensgeber verpflichtet sich im Darlehensvertrag dazu, dem Darlehensnehmer für einen im Vorfeld definierten Zeitraum einen gewissen Geldbetrag zur Verfügung zu stellen. Dieser wiederum muss für die bereitgestellte Summe Zinsen bezahlen. Am Ende der Laufzeit muss der Geldbetrag komplett getilgt sein. Es gibt verschiedene Darlehensfomen, wie das endfällige Darlehen oder das Annuitätendarlehen. Hier erfährst du mehr darüber.

Was oft verwechselt wird, ist die Laufzeit und Zinsbindung. Die Zinsbindung gibt an, wie lang der Zins fixiert ist, in der Regel zwischen 5,10 oder 15 Jahren. Die Laufzeit bemisst sich nach dem Zins und der Tilgungsleistung. Umso höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen zurückgeführt. Gleiches gilt für den Zins, zumindest beim häufig vorkommenden Annuitätendarlehen.

Je höher der Zins ist, umso schneller ist das Darlehen zurückgeführt, da es beim Annuitätendarlehen heißt: X-prozentige Tilgung zzgl. ersparter Zinsen. Denn der Zins wird nur auf die Restschuld bezahlt, die Rate bleibt gleich. Die ersparten Zinsen werden in die direkte Tilgung umgemünzt. 

Wie ist die Rechtslage beim Darlehensvertrag?

Damit die Vertragsparteien geschützt sind und eine eindeutige Rechtslage vorliegt, sind die rechtlichen Aspekte zum Darlehensvertrag unter § 488 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Hier steht unter anderem, welche vertragstypischen Pflichten beim Darlehensvertrag auf dich zukommen und welche Inhalte enthalten sein müssen. Du verpflichtest dich im Darlehensvertrag beispielsweise dazu, die vereinbarten Zinsen vor Ablauf eines Jahres zu zahlen, es sei denn, du hast etwas anderes vereinbart.

Im Gegensatz zum Verbraucherdarlehensvertrag ist der Immobiliendarlehensvertrag durch Grundpfandrechte abgesichert. Darunter sind Pfandrechte an Grundstücken oder grundstücksgleiche Rechte zu verstehen, mit denen sich die Bank Forderungen sichert. Deswegen muss zu dem Darlehensvertrag auch eine Grundschuld bestellt und eine Zweckerklärung unterschrieben werden, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. Hier erfährst du mehr zum Thema Auszahlungsvoraussetzung.

In der Grundschuldbestellung unterwirfst du dich mit deinem gesamten Vermögen der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Bank darf nicht nur bevorzugt vor allen anderen Gläubigern die Immobilie verwerten, sondern kann sich auch andere Vermögenswerte des Darlehensnehmers sichern. Allerdings hat sie darauf keinen bevorzugten Zugriff. Immobilienkredite sind deshalb so günstig, weil sie besichert sind. Wie die Bank die Besicherung vornimmt und welche Rolle der Beleihungswert spielt, erfährst du hier.

Aufgabe und Kosten des Notars beim Darlehensvertrag

Sobald du einen Kauf- oder Bauvertrag erfolgreich abgeschlossen hast, sorgt der Notar dafür, dass die Grundschuld richtig im Grundbuch eingetragen wird. Dies ist wichtig, weil deine Bank die Auszahlung des Darlehens erst veranlassen wird, wenn die Grundschuld auf das Kreditinstitut übertragen ist. Sie dient der Bank nämlich als Absicherung des Kredits. Darüber hinaus verschickt der Notar zwei Abschriften an das Finanzamt.

Dort wird zunächst geprüft, ob eine Immobilienspekulation vorliegt. Im Anschluss daran wird die Grunderwerbssteuer berechnet, die beim Verkauf anfällt. Wie teuer ein Notar ist, kannst du der Gebührenordnung entnehmen. Grundsätzlich gilt, je höher der Kaufpreis ist, desto höher sind auch die Gebühren. Du kannst mit ungefähr 1,5 Prozent der Kaufsumme rechnen. Kaufst du eine Immobilie für 150.000 Euro, musst du somit etwa 2.250 Euro Notarkosten bezahlen.

Was ist in einem Darlehensvertrag enthalten?

Es kommt darauf an, für welches Finanzierungsmodell du dich entscheidest. In einen Bausparvertrag müssen andere Inhalte aufgenommen werden als im klassischen Finanzierungsangebot eines Kreditinstituts. Wichtig ist, dass neben der Höhe des Darlehens der Verwendungszweck und der Zinssatz vermerkt sind. Weitere bedeutsame Inhalte sind die Dauer der Zinsfestschreibung, der anfängliche effektive Jahreszins, etwaige Nebenkosten, aber auch Kreditsicherheiten. Nicht zuletzt solltest du einen Blick in die allgemeinen Darlehensbedingungen werfen. Auch wenn viele Inhalte standardisiert sind, lohnt es sich aufgrund der langen Laufzeit, den Darlehensvertrag vor Unterzeichnung genau zu prüfen.

Was ist noch wichtig?

Wenn dir der Darlehensvertrag per Post zugesandt wird, ist in der Regel eine kurze Annahmefrist von 7 bis 10 Tagen vorhanden. Das heißt, du kannst dir mit der Unterzeichnung nicht viel Zeit lassen. Nach dieser Frist kann die Bank die Konditionen anpassen oder sogar von ihrer Willenserklärung absehen. Auch wenn du noch weitere Unterlagen und einen Post-Ident machen musst, ist es erstmal wichtig, dass der Darlehensvertrag zustande kommt. Du solltest diesen per Einschreiben verschicken, um den Zugang nachweisen zu können. Zudem ist es wichtig, den Vertrag genau zu prüfen. Ich erlebe oft, dass beispielsweise Sondertilgungsoptionen vergessen wurden oder die Zinsbindung eine zu geringe Laufzeit hatte.

Fazit

Mit dem Darlehensvertrag bindest du dich womöglich ein Leben lang an einen Vertrag. Die Dimensionen sind so groß, dass du genau wissen musst, was du tust. Du kommst zwar auch mit einer Zinsbindung von über 10 Jahre nach 10 Jahren aus dem Darlehensvertrag heraus, aber wenn du währenddessen mit schlechten Konditionen unterwegs warst oder schlicht etwas vergessen hast, gibt es in der Regel kein Zurück mehr. Genauso ist es, wenn die Finanzierung nach dem Notartermin platzt oder du das Darlehen abgeschlossen hast und kein Objekt hast. Den Schaden müsstest du dann mühevoll mit anderen Einkommensquellen ausgleichen. Du musst immer daran denken, dass du jeden Euro, den du nicht verlierst, dir auch nicht erarbeiten musst. Gehe also aufmerksam mit dem Thema Darlehensvertrag um.

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Erik

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