Staffelmietvertrag – Was musst du beachten?

Immobilien

Bestimmt hast du dich schon mal gefragt, wie du es am besten schaffst, eine jährliche Mietsteigerung zu erzielen, ohne dass du dich damit groß beschäftigen musst. Die Antwort liegt im sogenannten Staffelmietvertrag. Du vereinbarst die jährliche Erhöhung bereits im Mietvertrag, kannst die Miete aber im Gegenzug darüber hinaus während der geplanten Erhöhungen nicht weiter erhöhen.

Es ist gar nicht so einfach, wenn du als Vermieter die Miete erhöhen möchtest. Du musst dabei nicht nur verschiedene Vorschriften beachten, sondern musst natürlich auch deinen Mieter darüber informieren. Wie du schnell feststellen wirst, ist dies mit ziemlich viel Aufwand verbunden. Wieso also nicht gleich eine praktische Staffelmiete vereinbaren? Du bestimmst im Voraus, wie hoch die Kaltmiete für das jeweilige Jahr ist, und lässt diese jährlich ansteigen. Der Nachteil daran: Wenn du die vermietete Wohnung beispielsweise modernisierst, kannst du die Miete im Anschluss nicht nochmal erhöhen. Damit du dir sicher sein kannst, dass die Vereinbarung im Staffelmietvertrag auch gültig ist, musst du als Vermieter bestimmte Kriterien einhalten.

Wie du am besten einen Staffelmietvertrag vereinbarst

Die Zulässigkeit steht und fällt mit der richtigen Vereinbarung im Mietvertrag. Solltest du diese versäumt haben, kannst du die Staffelmiete auch noch nachträglich festlegen. Dazu benötigst du jedoch in jedem Fall die Zustimmung deines Mieters. Wichtig ist auch, dass du die Staffelmiete schriftlich vereinbart hast. Dein Mieter muss genau erkennen können, wann die nächste Staffelung der Miete beginnt und um welchen Geldbetrag die Miete steigt. Darüber hinaus darfst du maximal einmal im Jahr eine Erhöhung vornehmen. Dies ist durch § 557a des BGB belegt.

Eine richtige Formulierung wäre beispielsweise wie folgt:

Am 01.01.2018 beginnt ein Staffelmietvertrag. Die Nettokaltmiete beträgt am Anfang 800 Euro. Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich,

ab 01.01.2019 auf 830 Euro,

ab 01.01.2020 auf 870 Euro,

ab 01.01.2021 auf 890 Euro,

ab 01.01.2022 auf 920 Euro.

Du darfst nicht schreiben, dass sich die Miete beispielsweise jedes Jahr um drei Prozent erhöht oder um 1,50 Euro pro Quadratmeter ansteigt. Es ist auch ungültig, wenn du die Staffelung zuerst als Geldbetrag und im Anschluss in Prozent angibst (BGH VIII ZR 197/11).

Was passiert, wenn du bei der Vereinbarung der Staffelmiete die Vorgaben durch den Gesetzgeber ignorierst? Dein Mieter wird sich freuen, weil dadurch sämtliche Staffeln ungültig werden. Du kannst also nichts weiter tun, als es zu akzeptieren, wenn dein Mieter dir lediglich die anfänglich vereinbarte Miete bezahlt. Darüber hinaus musst du dir darüber im Klaren sein, dass du durch die Vereinbarung einer Staffelmiete jede weitere Mieterhöhung ausschließt. Es ist daraufhin weder eine Erhöhung aufgrund von Modernisierung noch wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich.

Welche Grenzen du bei der Staffelmiete einhalten musst

Zwar hast du mit der Einführung einer Staffelmiete den Vorteil, dass sich deine Mieteinnahmen stetig vermehren. Dennoch darfst du die Miete nicht beliebig erhöhen. Dies gilt insbesondere für Gegenden, die über eine Knappheit an Wohnungen verfügen. Darüber hinaus werden neue Staffelmietverträge gedrosselt, wenn eine Mietpreisbremse vorliegt. Bei allen anderen Mieterhöhungen gibt es eine sogenannte Kappungsgrenze. Diese besagt, dass du als Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darfst, in manchen Städten oder Gemeinden sogar nur 15%. Bei der Staffelmiete sind solch steile Anstiege durchaus möglich. Dies gilt jedoch nur, wenn keine Wohnraumknappheit vorliegt. Würdest du diesen Umstand für dich ausnutzen und deine Miete wäre um 20 Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, machst du dich einer Ordnungswidrigkeit schuldig. Eine solche Mietpreisüberhöhung wird mit einem Bußgeld geahndet. Solltest du mit deiner Miete gar 50 Prozent über der im Ort üblichen Vergleichsmiete liegen, begehst du sogar eine Straftat: Die des Mietwuchers. Auch für den Abschluss eines Staffelmietvertrags gilt je nachdem, wann du ihn abgeschlossen hast, eine Mietpreisbremse.

Staffelmietvertrag versus Mietpreisbremse

Sobald sich die Wohnung, die du vermietest, in einer Gegend mit einem angespannten Wohnungsmarkt befindet, greift die Mietpreisbremse. Wenn du eine Wohnung neu vermietest, darf die Miete nicht mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen (§ 557a, Absatz 4 BGB-E). Was bedeutet das konkret für dich? Du musst in diesem Fall jede einzelne Staffel auf die korrekte Höhe überprüfen, und zwar sobald die jeweilige Staffel fällig wird. Dein Mieter kann es nämlich beanstanden und somit durchsetzen, dass die Erhöhung maximal 10 Prozent über der im Ort üblichen Vergleichsmiete beträgt. Du solltest im Kopf behalten, dass eine Mietpreisbremse zunächst nur für fünf Jahre gilt. Das bedeutet, dass die Staffeln, die fällig werden, sobald die Mietpreisbremse außer Kraft gesetzt ist, nicht mehr von der Kappung betroffen sind.

Beispielrechnung

Als Beispiel nehmen wir einfach eine Wohnung in einem Wohngebiet in der noch die Mietpreisbremse gilt. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt für diese Wohnung bei 500€. Im Mietertrag vereinbaren wir eine Staffelmiete und eine Anfangsmiete von 545€, da wir maximal 10% über der ortsüblichen Miete liegen dürfen. In der im Mietvertrag angegebenen Staffelung vereinbaren wir weiterhin eine Erhöhung von 25€ nach dem ersten Jahr. Im Vergleich dazu steigt die ortsübliche Miete nur um 1,5% an, also von 500€ auf 507,50€. Demnach würden wir die Erhöhung von 545€ auf 570€ die 10% die wir oberhalb der Mietpreisbremse liegen dürfen übersteigen und die Erhöhung wäre hinfällig. Allerdings dürfte die Miete gemäß der Steigerung von 1,5% erfolgen, also von 545€ auf 553,18€.

Welchen Vorteil hat das nun für dich als Vermieter? Auch wenn in deinem Ort die Mietpreisbremse gilt, kannst du durch den Abschluss eines Staffelmietvertrages deine Miete auf 10 Prozent über der durchschnittlichen Vergleichsmiete im Ort steigern. Verzichtest du auf einen Staffelmietvertrag und bietest deinem Mieter einen „normalen“ Mietvertrag an, kannst du deine Miete maximal so weit erhöhen, bis sie der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

Was du bei Altmietverträgen beachten musst

Wenn du mit deinem Mieter einen Staffelmietvertrag abgeschlossen hast, bevor eine Mietpreisbremse eingerichtet wurde, musst du nichts beachten. Du profitierst von der vollen Gültigkeit jeder einzelnen Staffel, ohne dass du die Mietpreisbremse berücksichtigen musst (Artikel 229 § 35 Absatz 1 EGBGB). Somit bist du in der komfortablen Lage, trotz Mietpreisbremse eine Erhöhung der Miete durchzusetzen.

Die Mietpreisbremse ist aufgrund des Münchener Urteils von Mitte 2017 als unwirksam erklärt worden, in anderen Teilen Deutschlands ist sie allerdings noch gültig. Wie es weiter geht mit der Mietpreisbremse ist noch unklar.

Was du über den einseitigen Kündigungsverzicht wissen musst

Wenn du dich für einen Staffelmietvertrag entscheidest, kannst du mit deinem Mieter einen sogenannten einseitigen Kündigungsausschluss vereinbaren. Dieser darf jedoch nicht länger sein als vier Jahre, um gültig zu bleiben. Dadurch erhältst du die Gewissheit, dass dein Mieter für die vereinbarte Mietdauer in deiner Wohnung bleibt und nicht kündigt. Das Gute ist, dass du ihm als Vermieter dennoch kündigen kannst (BGH VIII ZR 270/07). Doch ab wann gilt dieser Zeitraum? Ab dem Moment, an dem dein Mieter deinen Mietvertrag unterschreibt.

Allerdings gilt dieser Kündigungsverzicht nur, wenn eine ordentliche Kündigung vorliegen würde. Als Vermieter musst du es akzeptieren, wenn dein Mieter aus berechtigten Gründen außerordentlich kündigt. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn es in deiner vermieteten Wohnung starken Schimmelbefall gibt und der Mieter nachweisen kann, dass dadurch seine Gesundheit gefährdet wird. Sollte die Laufzeit des einseitigen Kündigungsausschlusses von maximal 4 Jahren abgelaufen sein, gilt wieder die übliche Kündigungsfrist, die drei Monate betrifft.

Welcher Zeitraum bei der Staffelmiete möglich ist

Es gibt zwei Möglichkeiten: Entweder, du schließt einen befristeten Staffelmietvertrag ab, oder du entscheidest dich für einen unbefristeten. Letzteren erreichst du beispielsweise durch eine allgemeine Formulierung a la „Die Miete erhöht sich jährlich um 25 Euro.“ Angenommen, du hast die Staffeln in deinem Mietvertrag befristet und die letzte Staffel endet in drei Jahren, so gilt der Mietvertrag auch danach. Dann allerdings zahlt dein Mieter fortlaufend die zuletzt vereinbarten Staffeln und die Regeln verhalten sich wie bei einem normalen Mietvertrag.

Was passiert nach Ende der Staffelmiete

Vielleicht fragst du dich jetzt, welchen Vorteil es hat, wenn du die Staffelmiete zeitlich befristest. Sobald dein Mieter die letzte Mietstaffel bezahlt hat, kannst du im Anschluss wieder zu anderen Mieterhöhungen greifen, beispielsweise, in dem du sie an die im Ort übliche Vergleichsmiete anpasst oder auch eine Erhöhung aufgrund von durchgeführten Modernisierungen vornimmst. Du könntest auch eine Indexmiete vereinbaren, bei der sich die Höhe der Miete am Verbraucherpreisindex orientiert. Neben der Indexmieterhöhung könntest du auch noch einen Modernisierungszuschlag verordnen. Dies setzt jedoch voraus, dass dein Mieter diesem zustimmt.

3 Gründe, wann sich ein Staffelmietvertrag für dich lohnen kann

  1. Du möchtest möglichst hohe Einnahmen durch die Miete haben? Dann spekuliere darauf, dass deine vorgesehene Staffelung der Miete sich so entwickeln wird, dass sie höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete.
  2. Auch wenn du eine höhere Planungssicherheit haben möchtest, kann sich ein Staffelmietvertrag lohnen, wenn du gleichzeitig einen einseitigen Kündigungsschutz vereinbarst. Dennoch solltest du im Kopf haben, dass es unter Umständen schwierig werden kann, Mieter zu finden. Denn wer möchte schon steil steigende Mieten in Kombination mit einem Kündigungsverzicht haben? Meistens erreichst du eine Einwilligung in einen solchen Vertrag eher, wenn du deinem Mieter bei der Staffelung entgegen kommst.
  3. Im Idealfall hast du deinen Staffelmietvertrag geschlossen, bevor eine Mietpreisbremse in Kraft getreten ist. Dann kannst du nämlich weiterhin von steigenden Mieteinnahmen profitieren. Anders ist es, wenn du die Staffelmiete während einer Mietpreisbremse vereinbart hast. Dann kannst du nämlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Im optimalen Fall sollte die Vermietung natürlich von einer professionellen Hausverwaltung übernommen werden, die regelmäßig prüft inwieweit die Miete angepasst werden kann, die auch die Mietverträge erstellt und die Neuvermietung organisiert. In diesem Fall brauchst du dir kaum sorgen machen. Wenn du dich natürlich in ein Objekt einkaufst, in dem Staffelmietverträge bestehen, weißt du jetzt, wie du damit umzugehen hast.

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