Die Küche in der Wohnungswirtschaft: Möglichkeiten, Chancen und Abschreibungsmodelle 

Was in südeuropäischen Ländern schon seit langer Zeit üblich war, kommt in den letzten Jahren auch in Deutschland zunehmend in Mode: Wohnungen, die bereits durch den Vermieter mit einer Einbauküche ausgestattet werden, erfreuen sich auf dem Immobilienmarkt wachsender Beliebtheit. Doch wie stellt es sich für den Eigentümer eigentlich finanziell, steuerlich und bezüglich der Haftung dar, wenn er beschließt, seine Wohnungen mit Einbauküchen auszustatten. Und wie kann man bei der Abschreibung Küche oder andere Einrichtungsgegenstände optimal berücksichtigen. Diese und weitere Fragen beantworten wir im Folgenden.

Beste Chancen auf dem Wohnungsmarkt: Eine Küche macht Wohnungen begehrt

Die vorteilhafte Vermietung einer Wohnung, davon können viele Eigentümer aus eigener Erfahrung berichten, ist heute oft keine einfache Angelegenheit mehr. Die Zeiten, in denen die Interessenten beim Vermieter Schlange standen sind vorbei. Heute muss man potentiellen Mietern schon etwas bieten, wenn man an einer zügigen Vermietung und einem langfristigen Mietverhältnis interessiert ist. Eine interessante Möglichkeit, um Wohnraum deutlich aufzuwerten, besteht im Einbau einer ansprechenden Küche. So muss sich der Mieter nicht selbst um die Einrichtung dieses wichtigen Raumes kümmern, spart dadurch Geld und nimmt das Wohnungsangebot daher als besonders günstig war. Gerade außerhalb der Ballungszentren bietet die Einbauküche einen deutlichen Mehrwert und erhöht die Chancen auf eine zügige Vermietung erheblich.

Eine Einbauküche rechtfertigt meist einen höheren Mietpreis

Der Mietpreis, der sich mit einer Wohnung am Immobilienmarkt erreichen lässt, hängt hauptsächlich von der Lage, der Ausstattung und der Nachfrage ab. Während es sich bei der Lage um einen unveränderlichen Faktor handelt, lassen sich die Aspekte Ausstattung und Nachfrage mit dem Einbau einer Küche positiv beeinflussen. Grundsätzlich gilt, dass eine Wohnung mit integrierter Einbauküche immer als hochwertiger und damit wertvoller wahrgenommen wird, als eine Wohnung ohne dieses Mobiliar. Hinzu kommt, dass viele Mietinteressenten innerhalb der großen Immobilienportale bei der Wohnungssuche absichtlich die Option „Einbauküche“ wählen. Taucht Ihre Mietwohnung unter diesem Kriterium auf, so erhöhen Sie die Anzahl an Interessenten und somit auch die Miete, die Sie erzielen können.

Wie man bei der Abschreibung Küche und anderes Mobiliar berücksichtigt

Natürlich ist es für den Eigentümer wichtig zu erfahren, wie die steuerliche Abschreibung der Küche konkret funktioniert. Schließlich will man im Falle einer solchen Anschaffung von optimalen Konditionen profitieren und das Maximum aus der Investition herausholen. Um bei der Abschreibung Küche und andere Einbauten optimal zu berücksichtigen, ist es wichtig, Küchenmöbel und Einbaugeräte getrennt voneinander zu betrachten. Für das reine Mobiliar sieht der Gesetzgeber insgesamt eine Abschreibungszeit von zehn Jahren vor. Geräte wie Kühlschrank, Mikrowelle oder Spülmaschine werden über einen Zeitraum von sieben Jahre abgeschrieben. In Bezug auf den Herd gilt mit lediglich fünf Jahren die kürzeste Frist. Bei diesen Angaben handelt es sich um Richtwerte. Eine verbindliche und starre Festlegung der Nutzungsdauer für Küche und Geräte ist durch den Fiskus nicht vorgesehen.

Abschreibung Küche: Kleine Einbauten können sofort abgeschrieben werden

Eine interessante Möglichkeit, die das sofortige Absetzen der eingebauten Küche ermöglicht, ist die Anschaffung einer Lösung, die insgesamt weniger als 800 Euro zzgl. MwSt. gekostet hat. In diesem Fall kann die Abschreibung noch im gleichen Jahr vollständig erfolgen. Diese Option können Sie zum Beispiel nutzen, indem Sie in eine vorhandene und bereits abgeschriebene Küche ein Elektrogerät einbauen, dessen Kaufpreis unterhalb der genannten Grenze liegt. Ob Sie hierdurch den Vermietungswert der Wohnung spürbar erhöhen können, muss im Einzelfall geprüft werden. Ist dies der Fall, dann bietet sich die Lösung auch aus steuerlichen Gründen an.

Eine einfache Ausstattung und ein neutrales Design reichen aus

Wenn es um die Planung einer Einbauküche für Ihre Mietwohnung geht, dann sollten Sie sich um eine eher einfache Ausstattung und ein möglichst neutrales Design bemühen. Letztlich soll die gewählte Küche möglichst vielen Interessenten gefallen. Hierzu ist es wichtig, dass sich die Gestaltung gut mit unterschiedlichen Einrichtungsstilen und Geschmacksrichtungen kombinieren lässt. Dies ist besonders bei weißen Küchen in der Regel der Fall. Auch im Hinblick auf die Auswahl der geeigneten Elektrogeräte ist Zurückhaltung angebracht. Wer hier als Vermieter zum Beispiel einen modernen Induktionsherd wählt, der setzt voraus, dass seine späteren Mieter auch über passende Töpfe und Pfannen verfügt, was oft nicht der Fall ist.

Wer haftet eigentlich für Schäden an der Einbauküche?

Ein wichtiger Punkt im Zusammenhang mit der Ausstattung einer Mietwohnung mit einer fest eingebauten Küche ist die Frage, wer für Schäden an der Einbauküche haftet. Grundsätzlich ist der Mieter dazu verpflichtet, für Schäden aufzukommen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Dies bedeutet allerdings umgekehrt, dass es Sache des Vermieters ist, für die Instandhaltung im Rahmen einer normalen Nutzung aufzukommen. Wenn Ihre Mietverträge eine Klausel über die Kostenübernahme bei Kleinreparaturen enthält, die dem Mieter diese Kosten bis zu einer bestimmten Höhe zuweist, dann gilt diese übrigens auch für die Einbauküche. Kommt es zu Reparaturen, für die Sie als Vermieter aufkommen müssen, so können Sie die Kosten hierfür wiederum im Rahmen der jeweiligen Nutzungsdauer steuerlich absetzen.

Aufgepasst bei der Grunderwerbssteuer: So sparen Sie richtig

Einen Hinweis sollten Sie in Sachen Grunderwerbsteuer unbedingt berücksichtigen. Der Gesetzgeber sagt ganz klar, dass Einbaumöbel wie zum Beispiel eine Sauna, eine Küche, ein Einbauschrank oder eine Markise nicht von der Grunderwerbsteuer erfasst werden. Allerdings wird der Kaufpreis einer Immobilie in vielen Fällen in einer Summe, inkl. der serienmäßigen Einbaumöbel verhandelt. Taucht diese Summe dann im Kaufvertrag auf, ohne dass die Kosten der Einbauten gesondert aufgelistet werden, so legt der Fiskus die Grunderwerbsteuer anhand des Gesamtbetrages fest. Achten Sie daher unbedingt darauf, dass die entsprechenden Positionen aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden und lassen sie diese im Notarvertrag gesondert auftauchen. Auf diese Weise reduzieren Sie die steuerliche Belastung spürbar. Unter Umständen benötigen Sie bei dieser Konstruktion im Falle einer Bankfinanzierung allerdings ein höheres Eigenkapital. Das Geldinstitut würde hier bei der Berechnung der Sicherheiten vom eigentlichen Immobilienwert ausgehen und die separat ausgewiesenen Kosten der Küche nicht berücksichtigen. Folglich verändert sich damit auch Ihre Eigenkapitalquote.

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6 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

  • Ich möchte meine Küche beim Auszug (Ende 2020) einem Nachmieter meiner Wohnung anbieten. Neuwert 2009 4.500 €. Was kann ich (wenn eine Übernahme gelingt) verlangen?

    Antworten
    • Hallo Gudrun,

      vielen Dank für dein Kommentar zum Thema Abschreibung Küche. Wir haben hier schon alles gesehen von 0 EUR bis 1.000 EUR. Da kommt es tatsächlich auf dein Verhandlungsgeschick an und ob die Küche dem Nachmieter gefällt.
      Beste Grüße,

      Erik

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  • Kann ich mir eigentlich auch die Vorsteuer für die Einbauküche vom Fiskus erstatten lassen?
    VG Marco

    Antworten
    • Till Salewski
      Till Salewski
      31. Juli 2018 17:32

      Hallo Marco,
      Bei umsatzsteuerlichen Fragen ist die Vermietungsdauer zu beachten.
      Vermietest du kurzfristig an Feriengäste, musst du Umsatzsteuer abführen und kannst Vorsteuer (auch für die Küche) ziehen.
      Bei langfristiger Vermietung, wie es mit dem typischen Anlageobjekt vorgesehen ist, musst du keine Umsatzsteuer abführen und kannst dementsprechend keine Vorsteuer ziehen. Das liegt daran, dass Wohnen in Deutschland ein geschütztes Gut ist und somit umsatzsteuerlich begünstigt wird wie der Besuch beim Arzt.

      Es handelt sich hierbei nicht um eine Rechtsberatung. Zu Einzelheiten bitte ich dich, deinen Sreuerberater zu konsultieren.

      Schöne Grüße,
      Till

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  • Wie verhält es sich denn mit der Abschreibung einer Einbauküche bzw. Markise, wenn diese beim Kauf einer Wohnung bereits vorhanden sind? Sagen wir, man erwirbt eine Wohnung für 100.000 Euro. Die Markise wird mit 1.000 Euro, die Küche mit 4.000 Euro im Notarvertrag benannt. Danke vorab.

    Antworten
    • Hallo ALexander,
      vielen Dank für deine Frage.
      Steuerlich gesehen ist es nicht eindeutig und hängt immer vom Einzelfall ab. Fakt ist, dass die Grunderwerbsteuer für diese Summe nicht anfällt. Die Küche ist in der Regel über 10 Jahre abzuschreiben. Diese 10 Jahre können bei dir erneut starten, wenn die Küche nicht schon deutlich zu alt ist. In dem Fall würde die Restnutzungsdauer bei dir weiter laufen. Wie genau sich das verhält und welche Restnutzungsdauer für die einzelnen Güter vom Finanzamt veranschlagt werden findest du in der Afa-Tabelle. Im Zweifel würde ich immer einen Steuerberater um Rat fragen.
      Beste Grüße
      Paul

      Antworten

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