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Dienstbarkeit

Allgemein

Unter Dienstbarkeit ist zu verstehen, dass du ein Grundstück in einer ganz bestimmten, eingeschränkten Weise nutzen darfst. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn du über das Nachbarsgrundstück fahren musst, um zu deiner Immobilie zu gelangen. Manchmal verlaufen auch fremde Leitungen über dein Grundstück. Das beherrschende Grundstück ist jenes, das die Dienstbarkeit nutzen kann, sprich, wenn ein Geh- oder Wegerecht zugunsten des beherrschenden Grundstück eingetragen wird.

Was ist eine Dienstbarkeit?

Unter der Dienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache zu verstehen. Dinglich bedeutet, dass das Recht an eine Sache gekoppelt ist, hier das Grundstück. Doch was bedeutet eigentlich Nutzungsrecht? Dieses Recht erlaubt dir, Sachen und Rechte zu gebrauchen. Es kann auch andere von der Nutzung ausschließen. In diesem Fall sprechen wir von einem ausschließlichen oder absoluten Recht. Ein Nutzungsrecht an einer Sache kann entweder mit einer dinglichen oder einer schuldrechtlichen Vereinbarung einhergehen. Unter eine schuldrechtliche Vereinbarung fallen Miete, Pacht oder Leihe, bei denen der nutzenden Partei eine Besitzerposition gewährt wird.

Der Eigentümer gestattet die Nutzung seines Grundstücks oder Gebäudes. Sobald der Vertrag ausgelaufen ist, muss die Sache zurückgegeben werden. Nutzungen (§ 100 BGB) sind in den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses nach §§ 985, 988 BGB oder nach dem Bereicherungsrecht gem. § 812 BGB geregelt.

Wo wird die Dienstbarkeit eingetragen?

Du musst die Dienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lassen. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer des Grundstücks oder des Gebäudes die Eintragung öffentlich bewilligt. Dazu ist ein Notar notwendig. Auf Wunsch erstellt dieser auch die Eintragungsbewilligung. Wie das Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten der Dienstbarkeit genau aussieht, kann individuell im Vertrag festgehalten werden. Somit ist auch für einen Dritten ersichtlich, welche Lasten auf dem Grundstück liegen, da sich diese unter Umständen wertmindernd auf das Grundstück auswirken können.

Hier siehst du eine Eintragung in Abteilung II im Grundbuch:

Dieses musst du dir immer vor der Ankaufprüfung anschauen, da du spätestens bei der Finanzierung einen Grundbuchauszug vorlegen musst und es ansonsten Schwierigkeiten geben kann. Gerade Wohnrechte sind bei Banken nicht gerne gesehen, da diese in der Regel ohne Zahlungsverpflichtungen vereinbart wurden. Demzufolge hat die Immobilie keine Erträge und stellt keine wertvolle Sicherheit dar. Sie kann auch nur schwierig versteigert werden.

Wie entsteht die Dienstbarkeit?

Sie entsteht, sobald sich die Eigentümer einigen und die Grunddienstbarkeit in das Grundbuch des belastenden Grundstücks eingetragen wird. Da das Grundbuch dem öffentlichen Glauben unterliegt, gilt sie auch für Rechtsnachfolger. Deswegen musst du dir im Klaren darüber sein, was du kaufst. Im Normalfall solltest du Immobilien immer lastenfrei erwerben. 

Allerdings gibt es auch einige Dienstbarkeiten, die vertretbar sind, beispielsweise Leitungsrechte der Stadt. Es gibt Gebiete, in denen der öffentliche Nahverkehr für die Stromtrassen Befestigungen anbringen darf. Am eigengenutzten Grundstück ist das natürlich eine andere Dimension als bei einem Mehrfamilienhaus, das vermietet wird. Im ersten Fall können Überfahrrechte anderer Grundstücke oder Leitungsrechte hohe Wertminderungen bedeuten.

Eigennutzer wollen nicht, dass ihr Garten aufgegraben wird und Leitungen getauscht werden oder das andauernd Verkehr über das eigene Grundstück geht. Bevor du hier Lasten eintragen lässt, ist Vorsicht geboten. Für gewöhnlich wird eine Skizze erstellt, auf der die Leitungen konkret eingezeichnet werden müssen. Denn nichts ist schlimmer, als wenn diese unter dem späteren Einfamilienhaus verlaufen. Im Falle des Falles müssten die Versorger genau an diese Leitungen wieder heran, und wer hat schon gerne eine Baustelle auf seinem Grundstück? Hier siehst du bereits, dass bei Dienstbarkeiten immer rechtlicher Rat eingeholt werden muss.

Wie wird die Dienstbarkeit angewendet?

Mit der Grunddienstbarkeit können Rechtsverhältnisse zwischen Nachbarn individuell gestaltet werden. Typische Anwendungsfälle sind Leitungsrechte, Wege- oder Überfahrtsrechte. Manchmal muss auch ein Grundstück passiert werden, um zum dahinter liegenden Gebäude zu gelangen. Der Eigentümer, der die Belastung dulden muss, kann eine Entschädigung verlangen, die in manchen Fällen vertraglich festgelegt wird. Auch eine Beteiligung an den Unterhaltskosten ist denkbar.

Vertraglich geregelt ist außerdem, welche Rechte gewährt werden und wie hoch die Kosten dafür sind. Je häufiger der Weg genutzt wird, desto höher sind die Kosten. Es macht auch einen Unterschied, ob die Wege beruflich oder privat genutzt werden. Ein selten genutztes Ferienhaus ist günstiger als eine viel frequentierte Arztpraxis. Hier müssen sich die Parteien vertraglich einigen. Für die Bewertung sollte ein Experte hinzugezogen werden. Die Dienstbarkeiten sind oft Streitfälle zwischen Nachbarn, weshalb du den Vertrag so umfangreich wie möglich gestalten solltest. Denn es kann immer passieren, dass die netten Nachbarn ihr Haus verkaufen und an deren Stelle streitlustige Nachbarn einziehen.

Wonach richtet sich die Ausübung der Dienstbarkeit?

Zugrunde gelegt werden sowohl die Eintragung ins Grundbuch als auch die Art der Vereinbarung. Die Konditionen können übrigens nur geändert werden, wenn eine neue Vereinbarung geschlossen wird und diese ins Grundbuch eingetragen wird.

Wird für die Ausübung der Dienstbarkeit eine Anlage (beispielsweise Abwasseranlagen) gehalten oder benötigt, ist der Berechtigte zur Unterhaltung verpflichtet. Darüber hinaus muss er dafür sorgen, dass die Anlage benutzt werden kann. Anders ist es, wenn ein Mitbenutzungsrecht vereinbart wurde. In diesem Fall wird die Anlage von beiden Parteien genutzt. Bei der Unterhaltsverpflichtung kommt es darauf an, wie intensiv und umfangreich die Anlage jeweils genutzt wird.

Wann erlischt die Dienstbarkeit?

Fünf Gründe sind möglich, damit die Grunddienstbarkeit erlischt:

  1. Die Befristung ist ausgelaufen
  2. Die Löschung wurde bewilligt
  3. Eine auflösende Bedingung ist eingetreten
  4. Aufgrund einer Verjährung (§ 1028 BGB) kann sie nicht mehr fortgesetzt werden
  5. Eine Zwangsversteigerung tritt ein, wodurch die Vorteile für das herrschende Grundstück wegfallen und es nicht absehbar ist, dass diese wieder eintreten

Welche Arten von Dienstbarkeit gibt es?

  • Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 ff. BGB): Einer bestimmten Person steht eine Dienstbarkeit an einem Grundstück zu. Sie muss nicht der Eigentümer des Grundstücks sein. Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB): Sie steht ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zu, das bedeutet, sie beschränkt sich auf den Grundeigentümer.
  • Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB): Umfassendes Nutzungsrecht. Als Beispiel ist ein Klinikbetreiber zu nennen, der ein Gebäude anmieten will. Hier kann ein Nutzungsrecht eingetragen werden, das ihn gegen die Pleite eines Vermieters/Eigentümers absichert.
  • Dauerwohnrecht/Dauernutzungsrecht (§31 Wohnungseigentumsgesetz): Eine bestimmte Person ist berechtigt, unter Ausschluss des Eigentümers eine Wohnung zu bewohnen oder diese anderweitig zu nutzen. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung kann sich derjenige mit Wohnrecht sicher sein, auch in der Wohnung wohnen zu bleiben. Oft werden Immobilien mit einem lebenslangem Wohnrecht an die nächste Generation übergeben, das folglich mit dem Tod erlischt.

Nutzungsrechte können prinzipiell auch rein vertraglich, d.h. schuldrechtlich zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten vereinbart werden, ohne Eintragung im Grundbuch. So kann z.B. schuldrechtlich ein Nießbrauch begründet werden. Nachteil u.a.: Der Vertrag wirkt nur zwischen den Parteien. Bei einer Veräußerung wäre der neue Eigentümer nicht an den Vertrag gebunden (es sei denn, er hätte ihn übernommen). Das Dauerwohnrecht iSd § 31 WEG muss aber kraft gesetzlicher Regelung im Grundbuch eingetragen werden.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Du darfst sie nicht mit dem Nießbrauchrecht verwechseln. Bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit liegt eine Beschränkung auf einzelne Punkte der Grundstücksnutzung vor. Sie unterscheidet sich von der Grunddienstbarkeit insofern, dass sie einer gewissen Person und nicht dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zusteht.

Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit ist im deutschen Sachenrecht geregelt (§ 1018 ff. BGB) Wenn ein Grundstück zugunsten des Eigentümers eines fremden Grundstücks belastet wird, spricht man von Grunddienstbarkeit. Das fremde Grundstück gilt als herrschendes Grundstück, während das Grundstück des Eigentümers das dienende Grundstück ist. Dem Eigentümer des fremden Grundstücks können verschiedene Rechte gegeben werden, beispielsweise Verbotsrechte, Leistungs-, Geh- oder Fahrtrechte.

Ein Beispiel für ein Verbotsrecht ist der Ausschluss von Immissionen. Als Eigentümer eines Grundstücks kannst du im Rahmen der Dienstbarkeit aber auch Nutzungen oder Bebauungen verbieten. Du kannst das dienende Grundstück in dem vertraglich festgelegten Verhältnis nutzen, musst dich aber an die Verbote halten. Das Besondere bei der Dienstbarkeit ist, dass dort einzelne Grundstücksnutzungen erlaubt sind, gewisse Handlungen oder Rechte aber ausgeschlossen sind. Wird das dienende oder herrschende Grundstück übertragen, geht es auf den neuen Eigentümer über.

Nießbrauchsrecht

Das Nießbrauchrecht ist ein absolutes Recht, das nicht vererbt werden kann. Dieses umfassende Nutzungsrecht ist in § 100 BGB geregelt und besagt, dass eine fremde Sache, ein Vermögen oder ein bestimmtes Recht genutzt werden darf. Wenn deine Eltern dir ein Nießbrauchrecht übertragen, darfst du lebenslang in der Wohnung oder dem Haus wohnen und das Grundstück komplett nutzen.

Worin unterscheidet sich das Nießbrauchsrecht von der Grunddienstbarkeit?

Die Grunddienstbarkeit erlaubt einzelne Nutzungsrechte, während das Nießbrauchsrecht die umfassende Nutzung erlaubt. Somit hast du nicht nur einen Anspruch auf Nutzungsziehung gegenüber deinem Vertragspartner, sondern auch ein Recht auf Nutzungsziehung an dem belastenden Gegenstand gegenüber jedermann.

Als Eigentümer verleiht dir das Eigentumsrecht folgende Rechte:

  1. Die Nutzung
  2. Die Fruchtziehung 
  3. Die Verfügung

Bei einer Begründung eines Nießbrauchs behält der Eigentümer dagegen nur das Verfügungsrecht für sich. Oftmals wird der Nießbraucher als wirtschaftlicher Eigentümer bezeichnet.

Dauerwohnrecht/Dauernutzungsrecht

Zu den besonderen Formen der Dienstbarkeit gehört das Wohnungsrecht. Du machst davon Gebrauch, sobald du einer anderen Person das Recht einräumst, ein Gebäude oder auch Teile davon zu nutzen. Du als Eigentümer bist von der Nutzung ausgeschlossen. Dies kommt oft bei Familien vor. Angenommen, deine Eltern haben in ihrem Haus eine separate Wohnung, die sie dir zur Verfügung stellen. In diesem Fall wird das Wohnungsrecht genutzt. Dadurch ist rechtlich abgesichert, dass du in der Wohnung deiner Eltern wohnen darfst. Als Wohnungsberechtigter bist ausschließlich du selbst berechtigt, in den Räumlichkeiten zu wohnen. Du darfst die Wohnung nicht vermieten.

Fazit

Die Dienstbarkeit ist im Sachenrecht verankert und bedeutet ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. In punkto Immobilien begegnet dir die Dienstbarkeit oftmals, wenn es um Pacht, Leasing, Miete oder Leihe geht. Als Eigentümer kannst du von den Nutzern der Dienstbarkeit eine Gegenleistung verlangen. In den meisten Fällen handelt es sich hierbei um einen monetären Ausgleich, der vertraglich festgelegt wird. Auf jeden Fall solltest du bei der Bestellung oder dem Kauf von Grundstücken mit Lasten in Abteilungen II anwaltliche Rücksprache halten.

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