Was verbirgt sich hinter Erbbaurecht, Erbpacht und Erbbauzins

In diesem Artikel erfährst du alle wichtigen Informationen zum Thema Erbbaurecht, Erbpacht und Erbbauzins.

Unter dem Erbbaurecht, früher auch Erbpacht genannt, versteht man ein beschränktes dingliches (an eine Sache gebundenes) Recht, welches dir erlaubt, auf einem fremden Grundstück eine Immobilie zu errichten. Vielleicht hast du schon mal gehört, dass du dir mit dem Erbbaurecht unter Umständen günstigen Baugrund sichern kannst. In der Praxis gibt es hierbei jedoch etliche vertraglich geregelte Faktoren, die du beachten musst. Es lohnt sich, dich im Vorfeld mit den Vor- und Nachteilen des Erbbaurechts auseinanderzusetzen.

Definition Erbbaurecht

Das Erbbaurecht besagt, dass du auf einem fremden Grundstück eine Immobilie errichten oder erwerben darfst, ohne das Grundstück selbst erwerben zu müssen. Der Grundstückseigentümer erlaubt dir über die Laufzeit des Vertrages, sein Grundstück zu nutzen und es zu bebauen, vermieten oder anderweitig zu nutzen. Du kannst das Erbbaurecht an einem Grundstück verkaufen, vererben oder belasten. Wenn du es verkaufst oder belastest, kann es sein, dass du die Zustimmung des Grundstückseigentümers benötigst. 

Zwingend erforderlich ist die notarielle Beglaubigung des Erbbaurechtsvertrags. 

Hierbei wird zu dem normalen Grundbuch ein zweites Grundbuchblatt erstellt (das Erbbaurechtsgrundbuch in Abteilung 2). Darüber hinaus wird für das entsprechende Grundstück ein Erbbaugrundbuch angelegt. 

Im Normalfall läuft der Erbbaurechtsvertrag zwischen 60 und 99 Jahren. Als Erbbauberechtigter musst du dem Eigentümer des Grundstücks während dieser Zeit einen sogenannten Erbbauzins zahlen. Dieser ist bei Bestellung des Erbbaurechtes frei verhandelbar. Somit errechnet sich der Erbbauzins in Prozent bezogen auf den Bodenwert (= Bodenrichtwert abzgl. Erschließungskostenanteil) des Grundstückes: Der Erbbauzinsbetrag setzt sich also aus der Grundstücksfläche x Bodenwert x Erbbauzinssatz zusammen. Dabei liegt der Zins üblicherweise zwischen 3 bis 5 Prozent des Grundstückswertes, was anschließend im Erbbaurechtsvertrag festgehalten wird.

Beispiel: 

Grundstücksfläche = 1810 qm 

Bodenwert = 230 €/qm

Vereinbarter Erbbauzinssatz = 4 %

Jährlicher Erbbauzinsbetrag = 16.652 € (1810 qm x 230 €/qm x 4 % = 16.652 €)

Zudem findest du in der Regel auch eine Wertsicherungsklausel. Diese soll sicherstellen, dass der Grundstückseigentümer aufgrund der langen Vertragsdauer einen Ausgleich für die Wirtschaftsänderungen (allgemeine Preisentwicklung oder Inflation) erhält. Das bedeutet, dass der Zins regelmäßig angepasst wird, was frühestens alle drei Jahre und üblicherweise alle fünf Jahre möglich ist.

Wer vergibt Erbbaurechte?

Traditionell sind vor allem kirchliche Einrichtungen, Körperschaften des öffentlichen Rechts, staatliche Eigentümer oder auch Versicherungen Erbbaurechtsgeber. Diese verfügen über großen Grundbesitz und planen meist über lange Zeiträume. Durch diese langfristige Grundstücksverpachtung erzielen die Erbbaurechtsgeber dauerhaft sichere Einnahmen. 

Was passiert, wenn der Erbbaurechtsvertrag abgelaufen ist?

Wenn die vereinbarte Vertragslaufzeit abgelaufen ist, erlischt das Erbbaurecht. Die Immobilie geht in diesem Fall rechtmäßig auf den Grundstückseigentümer über, da sie als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gilt.

Du hast in diesem Fall jedoch eine angemessene Entschädigung vom Grundstückseigentümer zu erwarten. Wie hoch diese ist, hängt davon ab, welche Vereinbarungen im Vorfeld getroffen wurden. Bei Wohngebäuden beträgt die Entschädigung in der Regel mindestens 2/3 des Verkehrswertes. 

Eine Klausel kann wie folgt aussehen:

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung zu zahlen. Die Entschädigung beträgt … des Verkehrswerts der Gebäude und der baulichen Anlagen bei Zeitablauf. Verkehrswert der Gebäude und baulichen Anlagen ist der Wert, um den sich der Verkehrswert des als unbebaut und unbelastet angenommenen Grundstücks durch den Bestand der Gebäude und einer etwaigen vom Erbbauberechtigten bezahlten Erschließung des Grundstücks bei Zeitablauf des Erbbaurechts erhöht. Die Vergütung bzw. Entschädigung wird nur für die Bauwerke geleistet oder denen der Grundstückseigentümer nachträglich zugestimmt hat.

Allerdings besteht die Möglichkeit, den Vertrag zu verlängern oder einen Neuvertrag aufzulegen. Hast du eine öffentliche Einrichtung wie eine Gemeinde oder eine kirchliche Organisation als Erbbaurechtsgeber, sollte eine Vertragsverlängerung kein Problem sein. Diese haben nämlich kaum Interesse daran, ein altes Haus zu erwerben und instand zusetzen. Somit brauchst du keine Angst zu haben, dass deine Kinder oder Enkelkinder am Ende der Laufzeit das Haus verlieren. Bei der Vertragsverlängerung läuft der Vertrag ganz normal weiter. Bei dem Neuvertrag können die Vertragsbedingungen neu verhandelt werden.

Vorteile des Erbbaurechts für den Erbbauberechtigten

Wenn du der Erbbauberechtigte bist, ist der größte Vorteil, dass du lediglich einen Erbbauzins bezahlen musst. Dieser wird in regelmäßigen Abständen (meist jährlich) an den Grundstückseigentümer entrichtet. Mit der Zahlung des Erbbauzinses kannst du auf dem Grundstück nahezu unbeschränkt tun und lassen, was du möchtest. Als Erbbauberechtigter musst du somit nur das Gebäude finanzieren und nicht noch zusätzlich einen Bauplatz kaufen. Somit kannst du dir erhebliche Kostensummen sparen. 

Nachteile des Erbbaurechts für den Erbbauberechtigten

Leider hat das Erbbaurecht nicht nur Vorteile. Wenn du dich dafür entscheidest, musst du den Erbbauzins über die gesamte Laufzeit des Vertrages an den Grundstückseigentümer zahlen. Der Vertragslaufzeit ist mit bis zu 99 Jahren sehr lang. Da zusätzlich noch die Schwankungen in der Grundstücksverzinsung hinzukommen, kann der Verzicht auf den Grundstückskauf letztendlich teurer ausfallen. 

Ein weiterer Nachteil ist, dass du das Grundstück nicht einfach baulich verändern darfst, wie es dir beliebt. Du musst im Vorfeld die Erlaubnis des Eigentümers einholen. Außerdem ist es letztendlich deutlich schwieriger, ein Gebäude auf einem Erbbaurechts-Grundstück zu verkaufen. Hier musst du als Erbbauberechtigter oft einen geringeren Verkaufspreis hinnehmen. (besonders bei geringer Restlaufzeit des Vertrages)

Vorteile des Erbbaurechts für den Grundstückseigentümer

Der Eigentümer des Grundstücks profitiert von den regelmäßigen Einnahmen, die vom Erbbauzins generiert werden. Gleichzeitig ist und bleibt er der Eigentümer des Grundstücks. Heutzutage wird meist festgelegt, dass der Erbbauzins in bestimmten Intervallen, in der Regel alle 5 Jahre, an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst werden soll. Auf diese Weise wird dem Erbbaurechtsgeber eine Wertsicherung seines Erbbauzinses zugestanden.

Nachteile des Erbbaurechts für den Grundstückseigentümer

Solltest du das Grundstück irgendwann verkaufen wollen, wirst du in der Regel einen deutlich niedrigeren Verkaufspreis erzielen, als wenn dein Grundstück kein eingetragenes Erbbaurecht hätte. (Hier sind die ausgehandelten vertrage maßgeblich)

Was bedeutet Heimfall im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht?

Wenn das Grundstück zurück an den Eigentümer fällt, spricht man beim Erbbaurecht vom Heimfall. Dennoch bleibt es bestehen, und zwar in Form des sogenannten Eigentümererbbaurechts. Als Grundstückseigentümer ist das Recht auf Heimfall von entscheidender Bedeutung, weil es immer dann zum Tragen kommt, wenn der Erbbauberechtigte seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt. 

Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Erbbauzins nicht gezahlt wird. In § 9 Abs. 4 ErbbauVO ist dies genau geregelt. Erst bei einem Zahlungsverzug von mehr als zwei Jahresbeträgen kannst du das Recht auf Heimfall geltend machen. Auch bei einer Verwahrlosung des Grundstücks oder bei einer Zweckentfremdung könntest du als Grundstückseigentümer vom Heimfall Gebrauch machen. 

Übrigens verjährt der Anspruch auf Heimfall nach 6 Monaten von dem Zeitpunkt an, indem der Eigentümer des Grundstücks vom Vorhandensein der Voraussetzung wusste (§4 ErbbauVO). 

Was passiert, wenn der Anspruch auf Heimfall genutzt wird?

Wie du jetzt weißt, kann der Eigentümer des Grundstücks vom Heimfallanspruch Gebrauch machen. Allerdings ist es erforderlich, dass er dem Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung zahlt, obwohl er gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen hat. Meistens wird diese schon im Vorfeld im Vertrag festgehalten. 

Welche Steuer fällt beim Kauf eines Erbbaurechts an?

Wenn du ein Erbbaurecht kaufst, wirst du zwar nicht der Eigentümer, aber der Nutzer eines Grundstücks. Das bedeutet, dass du Grunderwerbsteuer bezahlen musst. Wie hoch diese ist, hängt vom Erbbauzins ab, der im Vertrag festgehalten ist. Du kannst die Grunderwerbssteuer wie folgt berechnen:

  • Zunächst musst du errechnen, wie hoch der Erbbauzins pro Jahr ist. In der Regel liegt er zwischen 3 bis 5 Prozent. Wir nehmen für die Beispielrechnung einen Zins von 4 Prozent bei einem Grundstückswert von 120.000 € und einer Restlaufzeit von 50 Jahren.
  • Nun entnimmst du dem Bewertungsgesetz (Abs. 9a) den Vervielfältiger. Du kannst ihn mit Hilfe der Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages aus der abgebildeten Tabelle ablesen und mit dem Erbbauzins multiplizieren, den du im ersten Schritt ausgerechnet hast. 
  • Von dem Wert, den du herausbekommst, hängt die Grunderwerbsteuer ab. Sie variiert je nach Bundesland.

Beispiel: 

Erbbauzins x Vervielfältiger

4 % x 17,397 € = 69.588 €

Grunderwerbsteuer Sachsen = 69.588 € x 3,5 % = 2.435,58 €

Das bedeutet also, dass du 2.435,58 € Grunderwerbssteuer zahlen musst.

Was versteht man unter „Erbbaurecht nicht vorhanden“?

Wenn kein Erbbaurecht vorhanden ist, erwirbst du sowohl die Immobilie als auch das Grundstück. Diese Formulierung findest du oft in Immobilieninseraten. 

Erbbaurecht und Finanzierung

Immobilien mit Erbbaurecht werden durch einen Gutachter bewertet. Bei diesen Immobilien muss üblicherweise mit höheren Abschlägen (Beleihungswert) gerechnet werden, da das Erbbaurecht als Vorlast kapitalisiert wird. Insgesamt musst du also wahrscheinlich mit einem etwas erhöhten Zinssatz und längerer Bearbeitungszeit rechnen.

Wertermittlung für Erbbaurechte

In Deutschland benutzen die meisten Banken das sogenannte Münchner Verfahren. Hierbei geht die Bewertung zunächst vom Volleigentum aus, wonach ein Wert ermittelt wird, bei dem das Grundstück kein Erbbaurecht hat. Anschließend werden durch die Nachteile des Erbbaurechts drei Wertabschläge vorgenommen.

Abschlag 1: Aufgrund der Befristung des Erbbaurechts wird der Bodenwert beim Zeitablauf des Erbbaurechts auf den Bewertungsstichtag herunter gezinst und vom Volleigentum abgezogen.

Abschlag 2: Das errichtete Gebäude gehört dem Erbbaurechtsnehmer. Im Vertrag wurde geregelt, in welchem Verhältnis der Gebäudewert nach Zeitablauf des Erbbaurechts entschädigt wird (z. B. 2/3). Ein möglicher nicht zu entschädigender Gebäudeanteil ist, abgezinst auf den Bewertungsstichtag, ebenfalls vom Volleigentum abzuziehen.

Abschlag 3: Im Erbbaurechtsvertrag werden weitere Dinge wie Vorkaufsrechte, Heimfallansprüche oder Bebauungsbeschränkungen geregelt. Hierbei muss der Bankgutachter diese Nachteile marktüblich berücksichtigen. Dazu zieht er in der Regel die Daten der Gutachterausschüsse heran. Wenn diese nicht ausreichend vorhanden sind, müssen die Abschläge bei 10 % bis 50 % des Bodenwerts bzw. 5 % bis 15 % des Beleihungswertes des Volleigentums liegen. Abschlag 3 bildet hierbei den höchsten Abschlag.

Zum Schluss kommt nach der Berücksichtigung der drei Wertminderungen der sogenannte erbbauzins- oder lastenfreie Beleihungswert heraus. Die Wertermittlung beim Erbbaurecht ist sehr komplex und für Laien nur schwer nachvollziehbar. Daher solltest du dir immer einen Fachmann heranholen, der dir weiterhilft.

Erbbaurecht aus Sicht des Investors

Bis jetzt haben wir nur von der Sichtweise eines Häuslebauers geredet. Allerdings ist das Erbbaurecht auch für uns Investoren äußerst interessant. Wieso? Das zeigt dir die nachfolgende Vergleichsrechnung.

Vergleichsrechnung: 

Als Investor hast du in erster Linie ein Interesse an laufenden Einnahmen. Da du beim Erbbaurecht nicht das Grundstück zahlst, sondern nur die Immobilie, welche du errichtest oder erwirbst, spart du dir die Ausgaben für das Grundstück und bekommst aber die gleiche Miete.

Hier eine kleine Beispielrechnung:

Du hast die Wahl zwischen zwei vergleichbaren Objekten. Beide Immobilien kosten jeweils 250.000 €. In Situation 1 kommen noch die Grundstückskosten dazu, da kein Erbbaurecht vorliegt. Diese betragen 200.000 €. In Situation 2 erwirbst du ein Grundstück mit Erbbaurecht und einem Erbbauzins von 3 %. Für die Baufinanzierung nehmen wir eine Laufzeit von 15 Jahren an. Dabei hast du eine Tilgung von 2 % und einen Sollzins von 2 %. Zusätzlich bringst du noch 100.000 € Eigenkapital mit.

Haus mit Grundstück Haus mit Erbbaurecht
Kosten für das Haus 250.000 € 250.000 €
Kosten Grundstück 200.000 € 0 €
Kosten gesamt 450.000 € 250.000 €
Finanzierungssumme 350.000 € 150.000 €
Kreditrate mtl. 1.166,67 € 500 €
Erbbauzins mtl. 0 € 500 €
monatliche Gesamtbelastung 1.166,67 € 1.000 €

Wie du siehst ist die Kreditrate in diesem Beispiel beim dem kauf inklusive Grundstück fast doppelt so hoch. Bei einer Nettokaltmiete von 900 EUR im Monat wärst du nur im Falle von Erbbaurecht Cashflow positiv.

Auch für das Erbbaurecht gelten alle Arten von Abschreibungen, Steuervergünstigungen oder Fördermittel. Als Investor vermietest du deine Wohnung und kannst den Erbbauzins bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Gerade aus steuerlicher Sicht sind Erbbaurechtsimmobilien besonders günstig, da der volle Kaufpreis steuerlich absetzbar ist. Beim herkömmlichen Kauf (ohne Erbbaurecht) kann der Kostenanteil des Grundstücks nicht steuerlich abgezogen werden. Hier erfährst du wie du Anschaffungskosten berechnest.

Aber Achtung! Die Modernisierung sollte genau geplant werden, da durch das Erbbaurecht keine Kaufpreisaufteilung stattfindet. Falls Instandsetzungen oder Modernisierungen anfallen, solltest du zwingend auf die 15-Prozent-Grenze achten. Das bedeutet, dass der Erhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie nicht mehr als 15 Prozent des Anschaffungspreises ausmachen darf. Ansonsten kannst du die Kosten nicht sofort steuerlich geltend machen, sondern kannst sie lediglich über viele Jahrzehnte abschreiben.

Fazit

Wenn du das Erbbaurecht nutzt, sparst du dir zunächst die Kosten für das Baugrundstück. Allerdings musst du bedenken, dass die Laufzeit des Erbbauvertrages sehr lang ist. Stell dich darauf ein, dass du mindestens 60 und höchstens 99 Jahre lang jeden Monat die notwendige Summe aufbringen musst. Zudem ist es wichtig, dass du zum Eigentümer des Grundstücks ein gutes Verhältnis hast, da er sämtlichen baulichen Veränderungen am Grundstück zustimmen muss. 

Aus Investoren-Sicht ist das Thema Erbbaurecht durchaus interessant. Wie du in der Beispielrechnung gesehen hast, ist die monatliche Gesamtbelastung mit Erbbaurecht geringer. Vor allem aus steuerlicher Sicht lohnt es sich, sich mit dem Thema Erbbaurecht auseinanderzusetzen. Denn die Erbbauzinsen sind steuerlich abzugsfähig die Kosten für die Anschaffung des Grundstücks und das Grundstück an sich müssen über die AfA verteilt werden. Alle rechtlichen Grundlagen findest du im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) und in der Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO). Trotz alledem macht es Sinn, dich mit einem Fachmann in Verbindung zu setzen, da das Thema Erbbaurecht sehr kompliziert ist, insbesondere, wenn es um die Wertermittlung geht.

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