Du hast ein neues Objekt erworben und der Jahreswechsel naht? Dann wird es Zeit, die Unterlagen für das Finanzamt aufzubereiten. Um die Überschussrechnung für das Objekt erstellen zu können, musst du zunächst die steuerlichen Anschaffungskosten berechnen. Diese Rechnung fällt nur im Jahr des Neuerwerbs an und ist nicht weiter schwierig. Vielmehr steigen mit dem folgenden Wissen die Chancen auf deine erste Steuererstattung!
Gemäß § 255 Absatz 1 Handelsgesetzbuch (HGB) gehören Aufwendungen, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und diesen in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, zu den Anschaffungskosten. Für deine Immobilie bedeutet dies, dass es nicht allein mit dem Kaufpreis erledigt ist, sondern einige Erwerbsnebenkosten zu berücksichtigen sind. Was genau darunter zu verstehen ist, schauen wir uns im Folgenden einmal exemplarisch an:
Anschaffungskosten richtig berechnen
- Zu den Anschaffungskosten des Objekts zählt natürlich der Kaufpreis. Das ist in jedem Fall der Geldbetrag, den du dem Veräußerer gezahlt hast. Dieser kann jedoch auch in übernommenen Belastungen auf dem Grundstück oder anderen Gegenleistungen bestehen.
Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 100.000 €. - Nun geht es mit den Erwerbsnebenkosten weiter. Hier sind zunächst die Notarkosten zu nennen. Wie oben beschrieben, gehören sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks zu den Anschaffungskosten. Bei den Notarkosten fallen insbesondere das Erstellen eines Kaufvertrages und dessen Abwicklung darunter.
Nicht zu den Anschaffungskosten gehört jedoch die Grundschuldbestellung. Hierbei handelt es sich um Nebenkosten der Finanzierung und somit um bereits im Jahr der Verausgabung abziehbare Werbungskosten. Diese wirken sich für dich wie gewöhnliche Darlehenszinsen aus.
Beispiel: Die Notarkosten betragen 2.000 €. In diesen sind 400 € für die Grundschuld enthalten. - Die selbe Unterscheidung ist auch bei den Kosten des Grundbuchamtes vorzunehmen. Während die Eintragung des Eigentümerwechsels zu den Anschaffungskosten eines Objektes zählt, handelt es sich bei der Eintragung der Grundschuld um laufende Werbungskosten.
Beispiel: Das Grundbuchamt verlangt 500 €. Davon entfallen 100 € für die Eintragung der Grundschuld. - Zu erwähnen sind darüber hinaus Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer. Diese werden grundsätzlich in Prozent angegeben und beziehen sich auf den Kaufpreis. Da sowohl Maklergebühren als auch die Grunderwerbsteuer ausschließlich in Zusammenhang mit dem Erwerb des Eigentums stehen, sind sie vollständig den Anschaffungskosten zuzurechnen.
Ein direkter Abzug im Rahmen der laufenden Werbungskosten kommt nicht in Betracht.
Beispiel: Der Makler verlangt 5,95 % brutto (5.950 €). Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % (3.500 €). - Es gibt noch viele weitere Kosten, die durch einen Immobilienkauf entstehen können, aber nicht die Regel sind. Im Einzelfall und vor allem bei größeren Positionen ist mit Sicherheit das Hinzuziehen eines steuerlichen Beraters zu empfehlen. Im Zweifel wird der Finanzverwaltung daran gelegen sein, diese Kosten der Anschaffung zuzuordnen, da sie nur über die Absetzung für Abnutzung eine steuerliche Auswirkung findet. Dir als Investor hingegen kommt ein Abzug als laufende Werbungskosten gelegen, da sich diese im Rahmen der Steuererklärung direkt positiv auf deine Liquidität auswirken.
Addierst du aus den oben genannten Kostenarten einmal die steuerlichen Anschaffungskosten des Beispielsobjektes auf, beträgt die Summe 111.450 €. Laufende Werbungskosten können im obigen Beispiel in Höhe von 500 € geltend gemacht werden.
Wichtig:
Bei den Anschaffungskosten ist der Zeitpunkt der Zahlung völlig irrelevant. Diese sind gem. § 9a EStDV ab dem Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend zu machen. Anders sind laufende Werbungskosten zu beurteilen. Gem. § 11 Absatz 2 EStG ist ein steuerlicher Ansatz grundsätzlich im Jahr des Geldabflusses vorzunehmen.
Fazit
Wie du siehst, ist die richtige Ermittlung der Anschaffungskosten kein Hexenwerk, doch bereits der erste kleine Schritt, um deinen Liquiditätsplan einzuhalten. Die Anschaffungskosten bilden die Grundlage der Kaufpreisaufteilung und die laufenden Werbungskosten machen sich bereits im ersten Jahr positiv bei deiner Steuererklärung bemerkbar. Nimmt man bei dem oben angeführten Beispiel einen persönlichen Steuersatz von 30 % an, so hat allein die Ermittlung der Anschaffungskosten bereits eine Steuererstattung in Höhe von 150 € für dich zur Folge.
(500 € x 30 % = 150 €)
Kaufpreisaufteilung – auf dem Weg zur Absetzung für Abnutzung (AfA)
Du hast die Anschaffungskosten wie oben beschrieben ermittelt? Dann wird es Zeit, sich über die Kaufpreisaufteilung Gedanken zu machen. Diese nimmst du vor, um den steuerlich optimalen Absetzungsbetrag zu erreichen. Es ist wichtig, sich vor der folgenden Steuererklärung mit dem Thema auseinanderzusetzen, da die Kaufpreisaufteilung in diesem Zeitpunkt für die Laufzeit des gesamten Investments fixiert wird.
Aber was bedeutet Kaufpreisaufteilung eigentlich? Nichts weiter, als die rechnerische Zuordnung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden bzw. Gebäude. Es ist dabei erstrebenswert, einen möglichst hohen Betrag dem Gebäude zuzurechnen, da von diesem steuerlich die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht wird. Der Wert des Grund und Bodens unter dem Gebäude unterliegt hingegen keiner Abnutzung durch die Bewohner und kann nicht abgeschrieben werden. Der steuerliche Wert dessen ist daher irrelevant und möglichst gering zu halten. Als Aufteilungsmaßstab dienen die fiktiven Verkehrswerte für Grund und Boden bzw. Gebäude. Darunter sind die Veräußerungspreise der beiden einzelnen Wirtschaftsgüter, also Haus ohne Grundstück bzw. Grundstück ohne Haus, zu verstehen. Vermutlich kannst du dir schwer vorstellen, die Wirtschaftsgüter einzeln zu verkaufen, doch was im Leben tatsächlich unmöglich ist, wird in der rechtlichen Praxis wie folgt gelöst:
Aufteilungsmöglichkeiten
1. Es besteht die Möglichkeit, bereits im notariellen Kaufvertrag Werte für den Grund und Boden bzw. für das Gebäude zu definieren und diese auch im steuerlichen Sinne anzuwenden. Da der Ansatz allerdings gestaltbar ist und das Zivilrecht in diesem Punkt nicht bindend für die steuerliche Beurteilung ist, gehen bei dieser Vorgehensweise schnell die Argumente aus. Der Gebäudewert sollte maximal den Kaufpreis abzüglich des Bodenwertes (anteilige Quadratmeter x Bodenrichtwert) betragen. Wenn die Werte in einem solchen Missverhältnis zueinander stehen, dass es sich um Gestaltungsmissbrauch handelt, wird der Ansatz für die steuerliche Würdigung verworfen und die Finanzverwaltung hat den ersten Aufschlag bei der Wertermittlung.
So weit soll und muss es allerdings nicht kommen, denn es gibt weitere Möglichkeiten, einen steuerlich möglichst günstigen Wert zu finden.
2. Aus den Erfahrungen vergangener Jahrzehnte hat sich herauskristallisiert, dass ein Ansatz im Verhältnis 80:20, wobei 80 % für das Gebäude und 20 % für den Grund und Boden stehen, meist glaubhaft und realitätsnah ist. Diese „Pauschale“ ist rechnerisch am einfachsten nachzuvollziehen und wird in der Regel auch von der Finanzverwaltung akzeptiert. Es sollte allerdings jedem klar sein, dass beispielsweise ein fünfgeschossiges Mietwohngrundstück an der Alster, eine Eigentumswohnung in Berlin und ein Bauernhof auf dem Land tatsächlich nicht pauschal das selbe Wertverhältnis von Grund und Boden sowie Gebäude haben können. Daher überrascht es nicht, dass vor allem in Ballungszentren, in denen die Bodenpreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, vom Verhältnis 80:20 abweichende Einschätzungen der Finanzverwaltung getroffen werden. Die Begründung findet sich in der dritten Möglichkeit.
3. Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat eine Datei zur Verfügung gestellt, die eine Aufteilung nach Verkehrswerten unter Angabe einiger dem Immobilieneigentümer bekannter Daten möglichst präzise ermöglichen soll. Hier sind unter anderem Grundstücksart, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Bodenrichtwert anzugeben. Wenn du ein gewisses mathematisches Grundverständnis besitzt, stellt der Rechner nachvollziehbar dar, wie sich die Anschaffungskosten im Verhältnis zum Miteigentumanteils zerlegen. Die zugrunde liegende Berechnung wurde auf Basis der Rechtsprechung entworfen und ist somit auch im Einspruchswege rechtssicher. Vor allem bei älteren Baujahren ist insbesondere das zweite Sheet der Excel-Datei zu beachten. Auf diesem werden Modernisierungsmaßnahmen abgefragt, welche den Wert des Gebäudes und damit dessen Wert im Verhältnis deutlich erhöhen.
Unter folgendem Link steht der Rechner samt Anleitung zum Download bereit.
4. Zuletzt bleibt es jedem selbst überlassen, den Ansatz laut BMF-Rechner sachverständig zu widerlegen. Dies kann unter anderem durch einen unabhängigen Gutachter erfolgen. Da in ein solches Gutachten die oben genannten Faktoren einfließen, wird das Wertverhältnis in der Regel nur um einige Prozentpunkte variieren. Dies liegt vor allem an einer individuellen wertmäßigen Gewichtung der einzelnen Immobiliendaten. Aufgrund des nicht unerheblichen Kostenaufwandes für ein umfangreiches Gutachten ist für jeden Einzelfall zu entscheiden, ob es sich lohnt. Dies solltest du in jedem Fall mit deinem steuerlichen Berater besprechen. Wenn mit den oben genannten Methoden kein Nenner zu erreichen ist und die steuerliche Auswirkung durch eine höhere AfA oder unterschreiten der 15%-Grenze im Rahmen des anschaffungsnahen Aufwandes groß ist, kann sich ein Gutachten lohnen.
Wir hatten im obigen Beispiel Anschaffungskosten in Höhe von 111.450 €. Rechnest du mit diesem Wert weiter, sehen die relevanten Berechnungen wie folgt aus:
Der Pauschalansatz von 80:20 ergäbe einen Gebäudewert von 89.160 €, welche per AfA geltend gemacht werden können. Die restlichen 22.290 € „schlummern“ im Grund und Boden.
Geben wir die Daten des selben Objektes in den Rechner zur Kaufpreisaufteilung des BMF, erhalten wir folgendes Ergebnis:
Die steuerlichen Anschaffungskosten des Gebäudes betragen 94.521 €, während der Grund und Boden nur noch mit 16.929 € zu Buche schlagen.
Dir stehen somit potenziell 5.361 € mehr Absetzungsvolumen zur Verfügung und der Basiswert zur Berechnung des monatlichen AfA-Betrages wächst im selben Ausmaß. Du kannst also monatlich höhere Werbungskosten geltend machen.
Wichtig
Eine Kaufpreisaufteilung muss sowohl für Eigentumswohnungen als auch für ganze Mietwohngrundstücke vorgenommen werden. Die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Eigentümers einer einzelnen Wohnung hinsichtlich seines Bodenanteils rechtfertigt leider keinen niedrigeren Wertansatz des Grund und Bodens.
Hinweis
Bei Kernsanierungen, welche im Raum Leipzig und Dresden immer wieder zu finden sind, könntest du auf die Idee kommen, das Sanierungsjahr als Baujahr anzunehmen. Aufgrund der umfangreichen Arbeiten und Kosten auf dem Niveau eines Neubaus ist diese Denkweise zwar nachvollziehbar, wurde allerdings bereits gerichtlich entschieden. Soweit bei der Sanierung Fundamente und tragende Teile des Gebäudes erhalten geblieben sind, handelt es sich nach der aktuellen Rechtsprechung um einen Umbau, nicht um einen Neubau. Nur wenn das Gebäude bereits vor der Sanierung nicht mehr bewohnbar war (Ruine, Rohbau), handelt es sich um ein neu geschaffenes Gebäude, da der Gebäudebegriff (R 7.1 Abs. 5 EStR) nur Wohnraum umfasst.
Fazit
Nun kennst du die Möglichkeiten der Kaufpreisaufteilung und kannst bei deinem nächsten Objekt sämtliche Berechnungen einmal anwenden. Der Anteil der Anschaffungskosten für das Gebäude stellt anschließend die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung dar. Wenn man bedenkt, dass ein Gebäude über 40 (2,5 %) bzw. 50 Jahre (2 %) abgeschrieben wird, kann bereits eine geringe Abweichung bei der Kaufpreisaufteilung eine stattliche Steuerersparnis für dich zur Folge haben. Es bleibt somit dir überlassen, den für dich günstigsten Ansatz zu wählen und im Zweifel mit der Finanzverwaltung auszufechten. Dabei ist zu bedenken, dass oft beide Seiten eher an einem Anruf und guten Argumenten als an einem Rechtsstreit interessiert sind.
Hallo Till,
vielen Dank für die ausführliche Erklärung. Mir stellt sich jetzt folgende Frage:
Reden wir bei den 3 Jahren nach dem Kauf (15% Grenzen) von Kalenderjahren oder von
tatsächlichen 3 Jahren? Z.B. am 01.07.2020 das Objekt gekauft, kann ich dann ab dem 02.07.2023
renovieren, ohne auf die Grenze zu achten oder schon ab dem 01.01.2023, da 2020, 2021 und 2022
beim Finanzamt eingereicht wurden.
Gruß Sergej
Hallo Sergej,
Im Gesetz stehst, dass es sich um die drei Jahre nach der Anschaffung des Objektes handelt.
Als Anschaffungszeitpunkt gilt der Übergang von Nutzen und Lasten.
Es handelt sich also wie in deinem Beispiel um den Zeitraum zwischen 01.07.2020 bis 01.07.2023 in dem die 15%-Grenze gilt.
Beste Grüße,
Till
Es wurden Instandsetzungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Erwerb eines Gebäudes durchgeführt. Werden die Gebäudekosten, einschließlich der Erwerbsnebenkosten (Notar, Gerichtsk., Grunderwerbsteuer), als Bemessungsgrundlage (15% der Anschaff.Kosten) herangezogen? Von den Instandsetzungskosten werden nur die Nettobeträge berücksichtigt!!
Hallo Lothar,
das ist völlig richtig. Zuerst kommt die Berechnung der Anschaffungskosten samt Anschaffungsnebenkosten, dann folgt die Kaufpreisaufteilung dieses Gesamtbetrages auf Grund und Boden und Gebäude.
Der hieraus resultierende Gebäudeanteil stellt die Bemessungsgrundlage für den anschaffungsnahen Aufwand dar (15%-Grenze). Das Ergebnis ist der Nettobetrag der möglichen Aufwendungen (Gebäudeanteil x 15% = Nettobetrag der möglichen Erhaltungsaufwendungen).
Wenn du diesen mit der Handwerkerrechnung vergleichst, achtest du also entweder auf den netto Rechnungsbetrag oder du rechnest die 19% Umsatzsteuer hinzu.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
wie sind deine Erfahrungen bezüglich der Akzeptanz der 80:20 Regelung nach Einführung der Tools?
In meinem Fall wäre die 80:20 Regelung besser. Sollte das Finanzamt jedoch das Tool nutzen, hätte ich keine Gegenargumente.
Danke Max
Hallo Max,
Wir als Investoren arbeiten fast nur noch mit der Kaufpreisaufteilung im notariellen Kaufvertrag und orientieren uns an dem BMF-Tool.
Es gibt tatsächlich keine rechtliche Begründung für die Aufteilung nach dem Verhältnis 80:20. Daher gehe ich nicht davon aus, dass die Verwaltung diese Aufteilung akzeptiert. Dies ist natürlich noch unwahrscheinlicher je weiter das Verhältnis 80:20 von den tatsächlichen Verhältnissen abweicht.
Im Zweifel kannst du einen Gutachter zu Rate ziehen.
Beste Grüße,
Till
hallo till,
danke für die gute, weitgehend hilfreiche sachstandsdarstellung. es sollte dennoch erwähnt werden, dass das dargestellte tool zur aufteilung nach thk (typisierte herstellungskosten) lediglich ein hilfsinstrument ist, welches im engeren sinne eben nicht ganz rechtstauglich ist. dieses instrument funktioniert wenn der steuerbürger und das finanzamt mit dem ergebnis im einklang sind. bei dissenz wird darüber hinaus, in der regel mit höherem aufwand, ein genaueres “verkehrswertverhältnis” gebildet. dieses verhältnis ermittelt sich bei ertragsobjeten (v&v) nach dem ertragswert, nicht nach dem sachwert (n. thk). in der praxis kann nämlich gerade in exponierter städtischer lage sehr schnell ein missverhältniss entstehen. das tool ist eher als grob und nicht als “relativ präzise” zu bezeichnen. ich denke bei erörterungen mit der finanzbehörde helfen diese kenntnisse.
(anm.1 der bodenwert eines grundstücks ist nicht bodenrichtwert x grundstücksgröße; dies ist ein gern gemachter fehler)
(anm.2 die sog. restwertmethode wurde ende der 80er jahre vom bfh abgelehnt)
gruss, und danke für den artikel, thomas m.
Hallo Thomas,
vielen Dank für deine Kritik. Das BMF-Tool ist natürlich nur ein Hilfsmittel, welches auf Grundlage der Rechtsprechung entwickelt wurde. Das BMF ist die Ranghöchste Verwaltungsebene im Bereich der Finanzverwaltung. Somit kommt das BMF-Tool in der täglichen Arbeit der Finanzämter zur Anwendung. In meinen Augen ist es sehr wichtig für Investoren, das BMF-Tool zu kennen und sich damit vorab auseinanderzusetzen.
Als 4. Möglichkeit haben wir natürlich auch die Erstellung eines Gutachtens mit aufgeführt. Dies kann in einigen Fällen geboten sein und das Investment erheblich zum positiven beeinflussen. Ob ein Investor ein solches Gutachten erstellen lassen sollte, lässt sich in meinen Augen allerdings erst nach Überprüfung der im Artikel genannten Schritte 1.-3. beurteilen.
Insgesamt ist darauf zu achten, dass die Rechtsprechung des BFH immer wieder am Sachwertverfahren festhält und gerade nicht auf das Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren abweicht. Im BFH-Beschluss vom 15.11.2016 IX B 98/16 betont der BFH jedoch, dass die ImmoWertV drei Wertermittlungsverfahren beinhaltet. Wie die Rechtsprechung sich in diesem Bereich weiterentwickelt bleibt abzuwarten. Darüberhinaus läuft aktuell ein Gesetzgebungsverfahren wonach die bisherige Immobilienwertermittlungsverordnung von 2010 durch eine vollständig überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung und ergänzende Anwendungshinweise abgelöst werden soll. Auch hier bleibt der Ausgang abzuwarten.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till,
Ich habe eine Frage zur Berechnung des Boden und Gebäudewertes. Wir haben ein ZFH mit zwei nebeneinander liegenden Wohnungen gekauft. Den Garten und den “Anbau” aus den 80er wollen wir selbst nutzen. Der Altbau aus den 30er soll vermietet werden und nur der Weg über den Hof zur Haustür soll gemeinsam nutzbar sein. Beide Gebäudeteile sind mit unterschiedlichen Preisen im Kaufvertrag ausgewiesen. Welchen Wert benutze ich nun für die Berechnung der Grundstücksfläche? Das gesamte Grundstück ist 300qm. Die zu vermietende Wohnung nimmt aber nur ca. 45qm des Grundstücks ein (ca. 75qm Wohnfläche über 2 Stockwerke). Was geben wir in diesem Fall am besten beim Finanzamt als Grundstücksfläche an?
Viele Grüße
Jacqueline
Hallo Till,
wir haben ein ZFH gekauft das aus zwei nebeneinander liegenden Wohnungen besteht sowie einem Hof mit Garten den wir allerdings allein nutzen möchten. Das Grundstück hat ca. 300qm, die zu vermietende Wohnung ca 75qm aufgeteilt auf 2 Stockwerke (ca. 45qm Grundstück). Welchen Wert setzte ich nun für die Grundstückfläche an? Nur die 45 qm oder muss ich die gesamten 300qm ansetzten auch wenn wir den Großteil selbst nutzen? Das wäre ja sehr nachteilig für uns. Im Kaufvertrag wurden die beiden Wohnungen seperat mit unterschiedlichen Kaufpreisen ausgewiesen.
Hallo Jacqueline,
Grundsätzlich nimmt man die gesamte Grundstücksfläche und die gesamte Wohnfläche und teilt in diesem Verhältnis auf. Die Daten im Grundbuch (Fläche und Miteigentumsanteile) sowie im Kaufvertrag (Aufteilung auf verschiedene Gebäudeteile und Grund und Boden sowie Gebäude) sind dabei maßgeblich.
Es kann natürlich sein, dass ihr bereits im Kaufvertrag eine bestimmte Aufteilung vereinbart habt und dies fremdüblich und damit maßgeblich ist.
Ich empfehle dir den Sachverhalt einmal mit einem Steuerberater zu besprechen, da sich die Beurteilung auf den gesamten Investitionszeitraum auswirkt.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till
nochmals Danke für die schnelle Antwort. Ich hätte dazu noch eine Nachfrage:
Dann werden also folglich alle Kosten die zur Betriebsbereitsschaft oder der Wohnraumerweiterung dienen als direkte Anschaffungskosten qualifiziert und werden nicht in die 15% (in meinem Fall 18000) eingerechnet. Wenn ich also dann mit den restlichen Kosten unter 18000 Euro netto bleiben würde, könnte ich die Instandhaltungskosten davon dann als Werbungskosten einmalig absetzen.
Grüße Norbert
Hallo Till
erstmal vielen Dank für den interessanten Beitrag. Ich hätte noch
eine Frage bzgl. der anschaffungsnahen Herstellungskosten. Wird die 15 % marke
vom Kaufpreis (ohne Grund) oder vom Kaufpreis plus direkte Herstellungskosten gerechnet. Konkretes Beispiel: wir haben eine Doppelhaushälfte für 120000 (Bereits ohne Grund gerechnet) erworben und renovieren für ca. 75000 Euro. Von den
75 000 sind ca. 30000 für Massnahmen zur Erreichung der Betriebsbereitschaft und für Wohnflächensteigerung erforderlich. Wird die 15% Grenze der Anschaffungsnahen Kosten nun von 120000 oder von 150000 gerechnet.
Vorab vielen Dank
Hallo Norbert,
die 15%-Grenze bezieht sich immer auf den Zustand im Erwerbszeitpunkt. Im Beispielsfall beträgt der Gebäudeanteil zum Zeitpunkt des Erwerbs 120.000 EUR. 15% davon entsprechen also 18.000 EUR netto. Die Erweiterung der Grundfläche usw. finden erst nach Übergang von Nutzen und Lasten statt und sind somit für die Berechnung der 15%-Grenze ohne Bedeutung.
Beste Investorengrüße,
Till
Wir besitzen eine kleine Gewerbeimmobilie die wir vor Jahren von der Gemeinde erworben haben. Das Grundstück auf dem das Gebäude steht ist nur exakt so groß wie das Gebäude selbst. Alles rings herum ist Gemeindeland. Nun haben wir etwas Grundstück rings um das Gebäude von der Gemeinde gekauft, so dass uns wenigstens die Zufahrt zum Gebäude gehört und wir auch mal an alle Seiten des Hauses kommen falls mal Renovierungsarbeiten anstehen.
Wenn ich das richtig gelesen habe ist aber ein Grundstückskauf keine Betriebsausgabe sondern wird erst bei einem Verkauf in der EÜR mit dem Kaufpreis verrechnet?
Können wir die Kosten für Grundstückskauf, Vermessung und Notar in der EÜR wirklich nicht als Betriebsausgaben angeben?
Hallo Martin,
Das hast du genau richtig zusammengefasst. Der bloße Erwerb eines Grundstücks löst keine steuerlichen Folgen aus. Das Grundstück wird so lange mit den Anschaffungskosten im Betriebsvermögen erfasst, bis es veräußert wird.
Schöne Grüße,
Till
Das ist ja unschön.
Da ich Einzelunternehmer bin und der Betriebserlös ja praktisch mein einkommen ist bedeutet das also, dass ich den Kompletten Grundstückskauf faktisch von meinem privaten Einkommen zahle, da nichts davon als Betriebsausgabe geltend gemacht werden kann obwohl es ein zu 100% gewerblich genutztes Grundstück ist?
Hallo Till, ein prima Artikel! Leider lässt sich die angegebene Seite zur Kaufpreisaufteilung vom BMF nicht laden, weil sie nicht vorhanden ist.
Gruß Veit
Hallo Veit,
vielen Dank für das Feedback. Ich habe es gerade angepasst 🙂
Viele Grüße,
Erik
Hallo lieber Till, danke vielmals für die Antwort und hilfreiche Info bzgl. der Rücklage:) Ich habe mit dem Rechner des BMF nun die Anteile für Grund/Boden sowie Gebäude ermittelt und stutze zum Einen etwas dass sich eine Aufteilung von 61 (Grund) zu nur 38 (Gebäude) ergibt. Kann das sein in einer Großstadt wie Berlin? Zum Anderen bin ich unsicher in welche Zeilen ich nun welche genauen Werte in der Anlage V bei Elster eintragen muss. Steht bei Zeile 33 der teilweisen Werbungskosten als Gesamtbetrag der Wert für Grund/Boden und Gebäude zusammen und als abzugsfähige Werbungskosten der Wert für das Gebäude alleine wenn man durch direkte Zuordnung ermittelt? Ich bin gerade echt am Verzweifeln :/ Danke dir nochmals und ich freue mich auf deinen fachkundigen Rat 🙂
Hallo Steffi,
Gerade bei einem Immobilienmarkt wie dem in Berlin ist die Aufteilung von 61% Grund und Boden zu 39% Gebäude heute keine Seltenheit. Wichtig ist die Ausstattungsmerkmale auf der zweiten Seite im Exceltool bei der Hausverwaltung zu erfragen und ggf. einzutragen.
In Zeile 33 musst du nichts aufteilen. Hier ist der vollständige AfA-Betrag für das entsprechende Kalenderjahr einzutragen, den du geltend machen kannst. Die Aufteilung ist dafür vorgesehen, wenn die AfA das gesamte Gebäude betrifft und die Vermietungstätigkeit nur einen Teil davon ausmacht. Dies ist zum Beispiel der Fall wenn man ein Mehrfamilienhaus besitzt von dem man eine Einheit selbst bewohnt.
Schöne Grüße,
Till
– Erhaltungsaufwendungen,innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes erhöhen als anschaffungsnahe Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes, wenn sie insgesamt mehr als 15 % der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten betragen.
– wenn die Herstellungskosten innerhalb von drei Jahren geringer als 15% waren: gibt es eine Möglichkeit diese dennoch geltend zu machen?
Hallo Johannes,
wichtig ist bei deinen Ausführungen, dass du mit den Begriffen nicht durcheinander kommst:
1. Man muss zwischen netto und brutto unterscheiden. Bei der 15%-Grenze handelt es sich um den Nettobetrag der Rechnung, also ohne Umsatzsteuer.
2. Wenn die Erhaltungsaufwendungen geringer als 15% netto sind, können diese als laufende Werbungskosten im Jahr des Geldabflusses steuerlich geltend gemacht werden oder auf bis zu fünf Jahre verteilt werden. Dies ist der Bereich der für Investoren steuerlich sehr interessant ist.
3. Herstellungskosten erhöhen immer die AfA-Bemessungsgrundlage. Bei Herstellungskosten bis zu 4.000 EUR netto pro Maßnahme, können diese allerdings aus Vereinfachungsgründen als Erhaltungsaufwand und somit laufende Werbungskosten geltend gemacht werden.
Ich hoffe, dass du dir mit diesen drei Stichpunkten einen besseren Überblick verschaffen kannst.
Schöne Grüße,
Till
Moin Till,
ich kaufe gerade eine Immobilie mit dem Ziel der Vermietung. Die Übergabe erfolgt zum 1.2.20 und damit erziele ich erst ab diesem Tag die Mieteinnahmen. Kann ich die Kosten für Notar, Grunderwerbssteuer und Gerichtskosten trotzdem für das Steuerjahr 2020 ansetzen, auch wenn ich einige davon bereits jetzt im Dezember 2019 bezahle?
Hallo Niels,
das ist genau richtig. Bei den Anschaffungskosten wird vom Zufluss- Abflussprinzip (§ 11 EStG) abgewichen.
Du kannst die Kosten ab Übergang von Nutzen und Lasten über die AfA ansetzen.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till,
ähnliche Konstellation bei mir allerdings war der Übergang der 01.01.2020.
Aber was ist mit den (Werbungs-)Kosten die in 2019 angefallen sind – Geldbeschaffungskosten bspw. Kosten für Eintragung Grundschuld und vor allem Fahrkosten zu Bank, Amtsgericht, Katasteramt etc. Diese sind ab Herbst 2019 nach und entstanden. Auch dann erst in 2020?
VG Frank
Hallo Frank,
bei den laufenden Werbungskosten gilt § 11 EStG, das Zufluss- Abflussprinzip. Ich habe dies in einem gesonderten Blogartikel erläutert. Laufende Werbungskosten können im Jahr der Zahlung geltend gemacht werden. Kosten, welche zu den Anschaffungskosten gehören, können hingegen wie bei Niels erst ab Anschaffung (Übergang von Nutzen und Lasten) über die AfA geltend gemacht werden.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till, super interessanter Beitrag, Euer Video hilft auch wirklich sehr viel weiter und Euren Kanal habe ich direkt abonniert. Ich habe dieses Jahr im Sommer eine Eigentumswohnung in Frankfurt gekauft bei dem zur Zeit ein Grund und Bodenwert von sage und schreibe 4.000€ / m2 herrscht – während der Gebäudewert eher schmal ausfallen wird, da es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt welches in den 50er Jahre gebaut wurde. Ich habe mich an der Afa Berechnung (wie von Euch im Video gezeigt) noch nicht rangetraut , aber ich vermute dass der Grund und Boden Anteil viel höher als der Gebäudeanteil sein wird (leider). Aus diesem Grund wollte ich fragen ob ihr eine Art Checkliste habt oder zusammenstellen könnt, anhand dieser man überprüfen kann ob man nicht doch noch Anspruch auf einen höheren Gebäudewert hat (bzw. einen geringeren Bodenwert). Einen habt ihr ja schon genannt: Durch Modernisierungen steigt der fiktive Wert der Wohnung. Gibt es noch mehr solcher Tips? Was ist mit dem Bodenwert von 4000€ – wird es wirklich auf das gesamte Grundstück berechnet? Bei diesem Grundstück ist es speziell so, dass es ein Hinterhof gibt auf dem Garagen und markierte Stellplätze gibt und es daher kaum Platz zur weiteren Bebauung der Fläche gäbe (bringt dies z.B. ein Vorteil in der Minderung der hohen m2 Bodenwert?). Auch gibt es einen kleinen Vorgarten – auch mindernd gerechnet? Ein weiterer Punkt der helfen könnte: Neben unserem Haus ist/war (das ist unklar – zur Zeit steht das Gebäude leer) eine Firma, diese hat angeblich das Recht unser Hof komplett aufzureißen, falls es zu einem Notfall (Rohrbruch etc) kommen sollte, wir als Eigentümer könnten dann die Einfahrt nur bedingt benutzen- spielt solch eine Informationen auch nicht auf eine Minderung des Bodenwertes / aber um wieviel? Weiterer Punkt: vielleicht auch der alleinige Fakt dass wir eine Firma (falls es denn noch so ist) als Nachbarn haben und diese oft z.B. Krach machen – oder – falls es dazu kommen sollte dass dieser benachbarte (Ex)FirmenGebäude komplett renoviert/saniert wird und es in den nächsten 2-3 Jahren zu viel Schutt und Krach in der direkten Nachbarschaft kommt. Wäre das irgendwie ein legitim? Spielen vielleicht noch andere Faktoren mit zur Lage der Wohnung eine Rolle? Oder vielleicht noch Tipps des Gebäudewert an sich welche den Wert steigern können? Z.B. wurde der Dachboden bei uns ausgebaut und da wohnt jetzt eine Familie. Kurz: Eine Checkliste wäre super! Ich habe im internet bis jetzt nicht sehr viel darüber gefunden – Ich freue mich – DANKE!
Hallo Pavia,
auf der Seite des Bundesministeriums für Finanzen findest du zusätzlich zur Berechnungshilfe auch eine Anleitung.
Aus dieser Anleitung geht hervor, dass Modernisierungen den Gebäudeanteil wie von dir richtig beschrieben erhöhen können. Weiter kannst du hier nachlesen wie Garagen und andere Außenanlagen berücksichtigt werden, wie eine außergewöhnliche Grundstücksgröße berücksichtigt werden kann und dass der Bodenrichtwert möglicherweise auf die individuellen Gegebenheiten deines Objektes umgerechnet werden kann.
Aus der Anleitung geht außerdem hervor, dass es sich um eine qualifizierte Schätzung handelt, die sachverständig begründet widerlegbar ist.
Ich hoffe dir mit diesen Informationen weitergeholfen zu haben. Da die Kaufpreisaufteilung für ein jedes Investment von großer Bedeutung ist und dein Objekt individuell beurteilt werden muss, kann ich dir gerade am Anfang nur empfehlen professionelle Hilfe durch einen Steuerberater oder Sachverständigen in Anspruch zu nehmen.
Beste Investorengrüße,
Till
Wir haben gerade eine Eigentumswohnung zur Vermietung erworben und nach dem Lesen der vielen hilfreichen Ausführungen auf dieser Seite habe ich folgende Frage: Sind die Fahrten (bei uns mehrfach ca. 600 km nebst Hotelübernachtungen) zur Besichtigung und zum Notar als Anschaffungskosten anzusetzen, d.h. abzuschreiben und die Fahrten zur Bank als Werbungskosten (da Bestandteil der Finanzierung)? Wäre für eine aufklärende Antwort dankbar.
Hallo Ralf,
das hast du steuerrechtlich genau richtig zusammengefasst.
Alles was mit dem Erwerb des Objektes zu tun hat sind rechtlich Anschaffungskosten. Bei allen Nebenkosten der Finanzierung wie auch Grundschuldbestellung (Notar), Banktermine, o.ä. handelt es sich um Werbungskosten gem. § 9 Abs.1 Nr.1 EStG.
Schöne Grüße,
Till
Besten Dank für die Antwort.
Hallo, besten Dank für die ausführlichen Erläuterungen. Ich habe folgende Ansatzfrage: Kaufvertrag der Immobilie in 11/2018, Übergang Nutzen und Lasten in 01/2019. Den Makler haben wir bereits in 2018 bezahlt. In der EÜR für 2018 wollen wir jetzt den Makler ansetzen. Eigentlich läuft das ja dann als ANK über die Abschreibung, aber kann man in 2018 bereits eine AfA dafür ansetzen, obwohl die Abschreibung insgesamt erst in 2019 mit dem Eigentumsübergang beginnt? Beste Grüße Thomas
Hallo Thomas,
da du die Anschaffungskosten samt ANK erst ab Übergang von Nutzen und Lasten über die AfA geltend machen kannst, ist die Bezahlung im Jahr 2018 steuerlich irrelevant (R 7.4 Abs.1 EStR).
Du kannst den Makler bei deinem Sachverhalt erst ab Januar 2019 über die AfA berücksichtigen.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till, besten Dank für die Info. In meinem Fall würde ich dann aber vielleicht die Maklerkosten aus 2018 bereits im Anlagenspiegel als ANK für 2018 mit aufnehmen (aber ohne Ansatz der AfA für 2018), um eine Überleitung zu den bezahlten Vorsteuerbeträgen aus der Maklerrechnung in der EÜR herzustellen? Irgendwie wird doch das Finanzamt eine Verprobung zur Umsatzsteuererklärung 2018 herstellen wollen? Beste Grüße Thomas
Hey Thomas,
da die Maklerkosten wie du sagst Anschaffungskosten sind, sind diese im Anlagespiegel richtig aufgehoben.
Soweit die Vorsteuer abzugsfähig ist, kannst du sie in der Umsatzsteuererklärung 2018 geltend machen.
Beste Investorengrüße!
Besten Dank für die Antwort. Ich habe gelesen, dass ihr Tagesseminare anbietet. Gibt es in eurem Programm auch ein Seminar für “Jungunternehmer”, die sich bisher als Arbeitnehmer gut in der Steuerwelt auskannten und nun mit dem Erwerb einer Ferienimmobilie (20 Jahre alt, ohne Finanzierung) in die Welt eines Unternehmers einsteigen? Grundsätzlich kennen wir bereits viele steuerliche Aspekte, aber der Teufel steckt ja so manchmal im Detail…daher, wenn ein solches Seminar mal in Berlin geplant ist, hätten wir Interesse dran 🙂 … viele Grüße Thomas
Hallo, danke für diesen hilfreichen Artikel. Ich habe gelesen, dass das BMF dieses Excelsheet eingeführt hat, damit bei Leuten, die ein Haus günstig kaufen, die Ersparnis ggü. dem Verkehrswert gleichmäßig auf Grundstück und Gebäude verteilt werden und nicht einseitig dem Gebäude zugeordnet werden. Klingt soweit logisch, aber was ist mit dem umgekehrten Fall, Leute, die deutlich “zu teuer” kaufen?
Beispiel: Haus gekauft inkl. Nebenkosten für 390.000 €. Real entfallen davon ca. 15 % aufs Grundstück und 85 % aufs Gebäude (ist natürlich nicht im Kaufvertrag fixiert). Der BMF-Rechner sagt, Grundstück ist 50.000 € Wert und Haus ist auch 50.000 € Wert, also Hälfte/Hälfte und es wurde Faktor 3,9 zu viel gezahlt.
Gemäß BMF-Rechner können also nur 195.000 € abgeschrieben werden, obwohl das Haus deutlich mehr Wert ist. Welche Handhabe hat man hier, kann man nicht argumentieren, Gebäudepreis = Kaufpreis – Grundstücksgröße*Bodenrichtwert?
Oder muss man einen Gutachter beauftragen, der dem Finanzamt klar macht, dass das Haus deutlich mehr Wert ist als 195.000 €?
Hallo Christian,
das BMF hat die Arbeitshilfe auf Grundlage der aktuellen BFH-Rechtsprechung herausgegeben. Wie du richtig sagst, ist der Kaufpreis danach im Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Es ist davon auszugehen, dass dir bei einem “teuren” Haus sowohl der Boden als auch das Gebäude mehr wert war. Dies ist natürlich ein pauschaler Ansatz.
Eine Abhängigkeit vom Kaufpreis besteht somit nicht. Die Arbeitshilfe kann nur näherungsweise einen Aufteilungsmaßstab ermitteln. Das erkennt man beispielsweise schon daran, dass immer auf die letzten Bodenrichtwerte, die veröffentlicht wurden zurückgegriffen werden muss und die Bewertung nicht auf jedes beliebige Datum vorgenommen werden kann. Auch die Herstellungskosten können nicht bei jedem Gebäude gleich sein. Dies wird in dem BMF-Rechner allerdings angenommen.
In der aktuellen Situation mit großen Preissteigerungen kann ein Gutachten somit die langfristig günstigere Variante bei V+V sein. Der Gutachter kann allerdings auch nicht einfach Kaufpreis – Grundstücksgröße * BRW rechnen. Es muss über höhere Herstellungskosten argumentiert werden (bspw. Neubau).
Schöne Grüße,
Till
Hallo, Deine Ausführungen sind super und haben mir schon sehr weitergeholfen.
Habe aber noch eine Frage und zwar lese ich immer das man in den ersten 3 Jahren nur 15 % Kosten sofort abschreiben kann. Habe darüber hinaus gelesen das man für die einzelnen Baumassnahmen in den ersten 3 Jahren bis zu 4.000 Euro sofort absetzen kann. Ist das richtig ?
Hallo Marlene,
es handelt sich bei deinen beiden Varianten um unterschiedliche Rechtsnormen:
§ 6 Abs.1a EStG besagt, dass zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (grds. Erhaltungsaufwand) gehören, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Erhaltungsaufwand kann grundsätzlich sofort steuerlich geltend gemacht werden, was für einen Investor in der Regel vorteilhaft ist. Hier geht es also darum die Grenze nicht zu überschreiten, um einen ungünstigeren Ansatz als Herstellungskosten zu vermeiden.
R 21.1 Abs.2 atz 2 EStR besagt, dass Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes als Erhaltungsaufwand zu behandeln sind, wenn die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro (ohne Umsatzsteuer) kostet und dies beim Finanzamt beantragt wird (also in der Steuererklärung angegeben).
Dies kann sich vorteilhaft auswirken, wenn eigentlich Herstellungskosten bestehen, die über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssten.
Ich hoffe, dass dir die Unterscheidung bei deinen Investitionen hilft.
Schöne Grüße,
Till
Vielen DAnk für Deine Ausführungen. Habe es leider erst heute lesen können, hilft mir aber sehr weiter.
Eine Frage noch:
Der Makler hat mir einen Auszug aus der Bodenrichtwertkarte vom 31.12.2018 für die Aufteilung von Grund und Boden und Haus zugesandt. Wonach der Bodenrichtwert 18 € beträgt und die Grundstücksfläche nach einer Umrechnungstabelle 1200 qm. Ist es richtig das jetzt auf den Grund und Boden 21600 € entfallen die ich bei den Gesamtanschaffungskosten des Hauses abziehen muss um die 15 % zu ermitteln ?
Gibt es irgendwo im WWW eine Tabelle wo aufgeführt wird was Hausanschaffungskosten und Hausnebenkosten sind ?
Vielen Dank schon für eine Rückantwort.
Hallo Marlene,
zur Kaufpreisaufteilung haben wir gerade ein Video mit dem BMF-Rechner veröffentlicht: Kaufpreisaufteilung
Soweit der Kaufpreis nicht pauschal aufgeteilt wurde oder Werte aus dem notariellen Kaufvertrag aufgegriffen wurden, kannst du diesen verwenden.
Zu den Anschaffungskosten eines Hauses gehört primär der Kaufpreis. Die Anschaffungsnebenkosten sind quasi eine Untergruppe wie: Notar, Makler, Grundbuchamt, Gutachter.
Im Ergebnis fallen sämtliche Aufwendungen, welche dir erwachsen und mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen unter den Begriff der Anschaffungskosten.
Schöne Grüße,
Till
Hallo,
Ich habe eine Berechnung vom Finanzamt bekommen wo auf Grund und Boden 80% gerechnet und auf Gebäude 20%
Das ist doch falsch !?
Steht das irgendwo im Gesetzt diese Puaschale ?
Hallo Luba,
die oben genannten Aufteilungsmöglichkeiten 1 und 2 sind Verfahren, welche von der Verwaltung über viele Jahre angewandt wurden. Eine Pauschale ist aber nicht gesetzlich festgehalten und wäre durch die aktuelle Rechtsprechung sogar überholt.
Gem. Hinweis 7.3 “Kaufpreisaufteilung” Einkommensteuerhinweise (EStH) sind die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen (oben Aufteilungsmöglichkeit 3). Diese Aufteilung kann durch ein Gutachten für eine Immobilie oder kostengünstig über die oben genannte BMF-Hilfe vornehmen. Das Finanzamt ist an die Kaufpreisaufteilung nach Verkehrswerten gebunden und muss ausschließlich den sich hiernach ergebenden Aufteilungsfaktor berücksichtigen.
Hinweis: Es ist wichtig, auch das zweite Blatt der Excel-Datei auszufüllen, da dort ausgeführte Sanierungsarbeiten einzutragen sind, welche auf das fiktive Baujahr des Gebäudes Einfluss nehmen. Dies erhöht bei Altbauten den Anteil des Gebäudewertes.
Ich hoffe dir mit diesen Ausführungen weitergeholfen zu haben.
Schöne Grüße,
Till
Hallo liebes Team von Immlab,
ich habe mal eine Frage, welche mich und sicherlich auch andere User interessieren könnte.
Nach dem Kauf (inkl. Finanzierung) und der Vermietung einer Eigentumswohnung fallen nach der Steuererklärung i.d.R. Steuerliche Belastungen aus Vermietung und Verpachtung an.
Nun habe ich gehört, dass es einen sog. Lohnsteuerfreibetrag bzw. Lohnsteuerermäßgiung gibt, welche die jährliche Lohnsteuerbelastung verringert.
Unter welchen Umständen lässt sich diese beantragen, was ist dazu nötig und wie wirkt es sich auf das Einkommen bei Angestellten aus (was lässt sich hier tatsächlich einsparen).
Vielen Dank für eine Antwort vorab und beste Grüße
Jonas Conradt
Hallo Jonas,
es ist richtig, dass du steuerliche Verluste im Rahmen des Lohnsteuerermäßigungsverfahrens geltend machen kannst. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in der Regel sehr konstant und berechenbar. Du hast also die Möglichkeit ab dem Folgejahr nach Eigentumsübergang den jährlichen Verlust bereits beim Lohnsteuerabzug zu berücksichtigen. Diesen Antrag kannst du ohne weitere Bedingungen bei deinem zuständigen Finanzamt stellen.
Richtig ist, dass dieses Vorgehen deinen monatlichen Lohnsteuerabzug verringert. Steuern sparen lässt sich hier allerdings nicht. Die jährliche Einkommensteuerlast ist mit oder ohne Lohnsteuerermäßigung exakt die selbe.
Beispiel: Du verdienst monatlich 3000€ brutto, d.h. es wird bei Steuerklasse I Lohnsteuer von ca. 420€ monatlich einbehalten. Dies ergibt im Jahr 5040€. Gibst du nun deine Steuererklärung mit dem Verlust aus Vermietung und Verpachtung ab (1000€), wird die Steuer in Höhe von 4740€ festgesetzt. Du bekommst eine Erstattung i.H.v. 300€.
Lässt du einen jährlichen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 1000€ beim Lohnsteuerabzug berücksichtigen, sieht die Rechnung wie folgt aus:
Du verdienst monatlich 3000€ brutto, es werden ca. 395€ monatlich einbehalten. Dies ergibt im Jahr 4740€. Gibst du nun deine Steuererklärung ab, bekommst du keine Erstattung, da die festgesetzte Steuer (4740€ s.o.) der einbehaltenen Lohnsteuer (4740€ s.o.) entspricht.
Ich hoffe dir haben die Erläuterungen weitergeholfen. Welches Vorgehen du für dein Investment bevorzugst, musst wie immer du selbst entscheiden.
Schöne Grüße,
Till