Du hast ein neues Objekt erworben? Dann wird es Zeit, die Unterlagen für das Finanzamt aufzubereiten. Um die Steuererklärung mit dem neuen Objekt erstellen zu können, musst du zunächst die Anschaffungskosten berechnen und den Gebäudeanteil ermitteln. Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden.
Die Berechnung fällt einmalig im Jahr des Erwerbs an und ist nicht weiter schwierig. Vielmehr steigt bereits an diesem Tag die Chance auf deine erste Steuererstattung!
- Anschaffungskosten richtig berechnen
- Auf dem Weg zur Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Kaufpreisaufteilung – Aufteilungsmöglichkeiten
- Anschaffungskosten sind von sofort abziehbaren Werbungskosten abzugrenzen
- Anschaffungskosten werden über die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht
- Dafür müssen die Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, mit denen sich ein hoher Gebäudeanteil erreichen lässt.
Wir beginnen mit den Anschaffungskosten. Gemäß § 255 Absatz 1 Handelsgesetzbuch (HGB) gehören zu den Anschaffungskosten sämtliche Aufwendungen, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und diesen in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Für deine Immobilie bedeutet dies, dass es nicht allein mit dem Kaufpreis erledigt ist. Vielmehr sind die Erwerbsnebenkosten zu berücksichtigen.
Was genau darunter zu verstehen ist, schauen wir uns im Folgenden einmal exemplarisch an.
1. Anschaffungskosten richtig berechnen
- Zu den Anschaffungskosten des Objekts zählt natürlich der Kaufpreis. Das ist in jedem Fall der Geldbetrag, den du dem Veräußerer gezahlt hast. Dieser kann jedoch auch in übernommenen Belastungen auf dem Grundstück oder anderen Gegenleistungen bestehen.
Der Kaufpreis beträgt 100.000 €.
- Nun geht es mit den Erwerbsnebenkosten weiter. Hier sind zunächst die Notarkosten zu nennen. Wie oben beschrieben, gehören sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks zu den Anschaffungskosten. Bei den Notarkosten fallen insbesondere das Erstellen eines Kaufvertrages und dessen Abwicklung darunter. Nicht zu den Anschaffungskosten gehört jedoch die Grundschuldbestellung. Hierbei handelt es sich um Nebenkosten der Finanzierung und somit um bereits im Jahr der Verausgabung abziehbare Werbungskosten. Diese wirken sich für dich wie gewöhnliche Darlehenszinsen aus.
Die Notarkosten betragen 2.000 €. In diesen sind 400 € für die Grundschuld enthalten.
- Die selbe Unterscheidung ist auch bei den Kosten des Grundbuchamtes vorzunehmen. Während die Eintragung des Eigentümerwechsels zu den Anschaffungskosten eines Objektes zählt, handelt es sich bei der Eintragung der Grundschuld um laufende Werbungskosten.
Das Grundbuchamt verlangt 500 €. Davon entfallen 100 € auf die Eintragung der Grundschuld.
- Zu erwähnen sind darüber hinaus Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer. Diese werden grundsätzlich in Prozent angegeben und beziehen sich auf den Kaufpreis. Da sowohl Maklergebühren als auch die Grunderwerbsteuer ausschließlich in Zusammenhang mit dem Erwerb des Eigentums stehen, sind sie vollständig den Anschaffungskosten zuzurechnen. Ein direkter Abzug im Rahmen der laufenden Werbungskosten kommt nicht in Betracht.
Der Makler verlangt 3,57 % brutto (3.570 €). Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % (3.500 €).
- Es gibt noch viele weitere Kosten, die durch einen Immobilienkauf entstehen können. Im Einzelfall und vor allem bei größeren Positionen kann ich das Hinzuziehen eines steuerlichen Beraters empfehlen. Für dich als Investor ist ein Abzug laufender Werbungskosten ideal, da sich diese im Rahmen der Steuererklärung direkt positiv auf deine Liquidität auswirken. Das Finanzamt wird gegebenenfalls eher auf Anschaffungs- oder Herstellungskosten plädieren, welche über einen langen Zeitraum abzuschreiben sind.Addierst du aus den oben genannten Kostenarten einmal die steuerlichen Anschaffungskosten des Beispielsobjektes auf, beträgt die Summe 109.070 €. Laufende Werbungskosten können im obigen Beispiel bereits in der ersten Steuererklärung in Höhe von 500 € geltend gemacht werden. Nehmen wir einen persönlichen Grenzsteuersatz von 42% an, so hat allein die Ermittlung der Anschaffungskosten bereits eine Steuererstattung in Höhe von 210 € für dich zur Folge. (500 € x 42% = 210 €)
Wichtig:
Bei den Anschaffungskosten ist der Zeitpunkt der Zahlung völlig irrelevant. Diese sind gem. § 9a EStDV ab dem Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend zu machen. Das Selbe gilt für nachträglich entstehende Kosten wie beispielsweise die Eigentumsbeschreibung. Laufende Werbungskosten sind dagegen anders zu beurteilen. Gem. § 11 Absatz 2 EStG ist ein steuerlicher Ansatz grundsätzlich im Jahr des Geldabflusses vorzunehmen.
Du siehst:
Die richtige Ermittlung der Anschaffungskosten ist kein Hexenwerk. Es handelt sich um den ersten Schritt, deine Überschussermittlung zu optimieren!
Viele Investoren Wissen nicht, dass ein Teil der Kosten laufende Werbungskosten darstellt und verschenken somit bereits im Investitionsjahr bares Geld!
2. Auf dem Weg zur Absetzung für Abnutzung (AfA)
Du hast die Anschaffungskosten wie oben beschrieben ermittelt? Dann wird es Zeit, sich über die Kaufpreisaufteilung Gedanken zu machen. Diese nimmst du vor, um den optimalen AfA-Betrag zu erreichen. Es ist wichtig, sich vor der folgenden Steuererklärung mit dem Thema auseinanderzusetzen, da die Kaufpreisaufteilung in der Regel zu diesem Zeitpunkt für die gesamte Laufzeit des Investments fixiert wird.
Aber was bedeutet Kaufpreisaufteilung eigentlich? Nichts weiter, als die rechnerische Zuordnung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden bzw. Gebäude. Als Investor ist es erstrebenswert, einen möglichst hohen Betrag dem Gebäude zuzurechnen, da anhand dieses Betrages die Absetzung für Abnutzung (AfA) berechnet wird. Der Wert des Grund und Bodens unter dem Gebäude unterliegt hingegen keiner Abnutzung durch die Bewohner und kann nicht abgeschrieben werden.
Der steuerliche Wert ist für dich als Investor daher irrelevant und möglichst gering zu halten. Als Aufteilungsmaßstab dienen die fiktiven Verkehrswerte für Grund und Boden bzw. Gebäude. Darunter sind die Veräußerungspreise der beiden einzelnen Wirtschaftsgüter, also Haus ohne Grundstück bzw. Grundstück ohne Haus, zu verstehen. Vermutlich kannst du dir schwer vorstellen, die Wirtschaftsgüter einzeln zu verkaufen, doch was im Leben tatsächlich unmöglich ist, wird in der rechtlichen Praxis wie folgt gelöst:
3. Möglichkeiten der Kaufpreisaufteilung
1. Es besteht die Möglichkeit, bereits im notariellen Kaufvertrag Werte für den Grund und Boden bzw. für das Gebäude zu definieren und diese auch im steuerlichen Sinne anzuwenden. Die Rechtsprechung lautet sinngemäß: Wenn sich zwei unabhängige Parteien (Käufer und Verkäufer) auf einen Wert einigen, ist diesem steuerlich zu folgen. Doch kein Grundsatz ohne Ausnahme: Da der Ansatz im Kaufvertrag durch den Käufer in der Regel gestaltbar ist, kann das Zivilrecht bei groben Missverhältnissen der einzelnen Verkehrswerte keine Bindungswirkung für die steuerliche Beurteilung entfalten.
Wir empfehlen unseren Investoren daher möglichst realistische Werte zu finden und auch deren Berechnung aufzubewahren. Andernfalls gehen schnell die Argumente aus. Als Näherungswert und Rechengrundlage kann beispielsweise das unter Punkt 3 vorgestellte BMF-Tool genutzt werden. In keinem Fall darf der Gebäudeanteil den Kaufpreis abzüglich des anteiligen Bodenwertes (anteilige Quadratmeter x Bodenrichtwert) überschreiten. Das liegt daran, dass der anteilige Bodenwert den Mindestwert des reinen Grund und Bodens ohne weitere Bebauung darstellt. Ein geringerer Wert ist praktisch nicht möglich.
„Der Anfang ist die Hälfte des Ganzen“
– Aristoteles, griechischer Universalgelehrter
2. Aus den Erfahrungen vergangener Jahrzehnte hat sich herauskristallisiert, dass ein Ansatz im Verhältnis 80:20, wobei 80 % für das Gebäude und 20 % für den Grund und Boden stehen, glaubhaft und realitätsnah erschien. Diese „Pauschale“ ist rechnerisch einfach nachzuvollziehen und wurde in der Regel auch von der Finanzverwaltung akzeptiert. Es sollte allerdings jedem klar sein, dass beispielsweise ein fünfgeschossiges Mietwohngrundstück an der Alster, eine Eigentumswohnung in Berlin und ein Bauernhof auf dem Land tatsächlich nicht pauschal das selbe Wertverhältnis von Grund und Boden sowie Gebäude haben können.
Daher überrascht es nicht, dass bei Kaufpreisaufteilungen im Verhältnis 80:20 immer häufiger abweichende Einschätzungen der Finanzverwaltung getroffen werden. Ein Grund dafür ist das Berechnungstool der Finanzverwaltung, welches ich dir im Folgenden vorstellen möchte.
Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat eine Datei erstellt, die eine Aufteilung nach Verkehrswerten unter Angabe einiger Objektdaten ermöglichen soll. Es sind unter anderem Grundstücksart, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Bodenrichtwert anzugeben. Bei älteren Objekten ist insbesondere das zweite Blatt der Datei zu beachten. Auf diesem werden Modernisierungsmaßnahmen abgefragt, welche den Wert des Gebäudes und damit auch den Gebäudeanteil im Verhältnis deutlich erhöhen.
Die zugrunde liegende Berechnung wurde auf Basis der Rechtsprechung entworfen und überarbeitet. Da die Finanzverwaltung mit eben diesem Tool arbeitet, solltest du mit wahrheitsgemäßen Angaben auch im Einspruchswege rechtssicher sein. Nach den oben genannten Eingaben erscheint als Ergebnis eine Kaufpreisaufteilung im Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren. Da die Aufteilungsmöglichkeiten gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gleichwertig nebeneinander stehen, ist das Ergebnis auszuwählen, welches den tatsächlichen Objektwert am ehesten widerspiegelt. Ein Anwendungsbeispiel zur praktischen Umsetzung mit dem BMF-Tool findet ihr in folgendem Video:
Hier steht der Rechner samt Anleitung zum Download bereit.
4. Zuletzt bleibt es jedem selbst überlassen, den Ansatz laut BMF-Rechner sachverständig zu widerlegen. Dies kann unter anderem durch einen unabhängigen Gutachter erfolgen. Da in ein solches Gutachten die oben genannten Faktoren einfließen, wird das Wertverhältnis in der Regel nur um einige Prozentpunkte variieren. Dies liegt vor allem an einer individuellen wertmäßigen Gewichtung der einzelnen Immobiliendaten.
Aufgrund des nicht unerheblichen Kostenaufwandes für ein umfangreiches Gutachten ist für jeden Einzelfall zu entscheiden, ob es sich lohnt. Dies solltest du in jedem Fall mit deinem steuerlichen Berater besprechen.
Wenn mit den oben genannten Methoden kein gemeinsamer Nenner mit der Finanzverwaltung zu erreichen ist und die steuerliche Auswirkung durch eine höhere AfA oder unterschreiten der 15%-Grenze im Rahmen des anschaffungsnahen Aufwandes groß ist, kann sich ein Gutachten lohnen. Nähere Informationen zum anschaffungsnahen Aufwand findest du hier:
Im oben angeführten Beispiel sind Anschaffungskosten in Höhe von 109.070 Euro entstanden. Es ergeben sich folgende Möglichkeiten: Im Kaufvertrag wurde ein Wertverhältnis von 85 zu 15 vereinbart. Dies ergäbe einen Gebäudewert von 92.710 Euro, welcher per AfA geltend gemacht werden kann. Die restlichen 16.360 Euro entfallen auf Grund und Boden.
Geben wir die Daten desselben Objekts ohne weitere Ermittlungen in die Excel-Datei des BMF ein, erhalten wir steuerliche Anschaffungskosten des Gebäudes in Höhe von 79.796 Euro, während der Anteil für den Grund und Boden 29.274 Euro beträgt. Du siehst, dass hier eine Differenz von 12.914 Euro vorliegt, was einer jährlichen AfA von 323 Euro entspricht.
Wichtig
Eine Kaufpreisaufteilung muss sowohl für Eigentumswohnungen als auch für ganze Mietwohngrundstücke vorgenommen werden. Die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Eigentümers einer einzelnen Wohnung hinsichtlich seines Bodenanteils rechtfertigt leider keinen niedrigeren Wertansatz des Grund und Bodens.
Hinweis
Bei Kernsanierungen, welche im Raum Leipzig und Dresden immer wieder zu finden sind, könntest du auf die Idee kommen, das Sanierungsjahr als Baujahr anzunehmen. Aufgrund der umfangreichen Arbeiten und Kosten auf dem Niveau eines Neubaus ist diese Denkweise zwar nachvollziehbar, wurde allerdings bereits gerichtlich entschieden.
Soweit bei der Sanierung Fundamente und tragende Teile des Gebäudes erhalten geblieben sind, handelt es sich nach der aktuellen Rechtsprechung um einen Umbau, nicht um einen Neubau. Nur wenn das Gebäude bereits vor der Sanierung nicht mehr bewohnbar war (Ruine, Rohbau), handelt es sich um ein neu geschaffenes Gebäude (R 7.1 Abs. 5 EStR).
Du siehst:
Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Kaufpreisaufteilung
Der Anteil der Anschaffungskosten, welcher auf das Gebäude entfällt, stellt anschließend die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) dar. Wenn man bedenkt, dass ein Gebäude abhängig vom Baujahr über 40 (2,5 %) bzw. 50 Jahre (2 %) abgeschrieben wird, kann bereits eine geringe Abweichung bei der Kaufpreisaufteilung eine stattliche Steuerersparnis für dich zur Folge haben.
Es ist deine Verantwortung eine für dich optimale Kaufpreisaufteilung vorzunehmen und detailliert begründen zu können. Dabei ist zu bedenken, dass auch die Finanzverwaltung eher an guten Argumenten als an einem langwierigen Rechtsstreit interessiert ist.
- § 255 Abs. 1 HGB – https://www.gesetze-im-internet.de/hgb/__255.html
- § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html
- § 9a EStDV – https://www.gesetze-im-internet.de/estdv_1955/__9a.html
- H 7.3 „Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten – https://datenbank.nwb.de/Dokument/853992_7___3/
- § 11 Abs. 2 EStG – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__11.html
- H 7.3 „Kaufpreisaufteilung“ EStH – https://datenbank.nwb.de/Dokument/853992_7___3/
- § 7 Abs. 4 EStG – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
- § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html
- H 7.3 „Kaufpreisaufteilung“ EStH – https://datenbank.nwb.de/Dokument/853992_7___3/ – https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html
- BFH-Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) – https://www.bundesfinanzhof.de/de/presse/pressemeldungen/detail/kaufpreisaufteilung-bei-erwerb-einer-vermieteten-eigentumswohnung/
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html
- R 7.1 Abs. 5 EStR – https://datenbank.nwb.de/Dokument/443548_7___1/
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AUTHOR: Till Salewski
Till ist Finanzbeamter, Unternehmer, Buchautor und angestellter Speaker bei Immlab. Er schreibt unter anderem Blogartikel zu steuerlichen Fragen und vermittelt einfach und anschaulich worauf es als Investor beim umfangreichen Thema Steuern ankommt.
Vielen Dank für den guten Beitrag. Habe aber eine Frage:
Ihr schreibt in eurem Beispiel, dass die Gesamtanschaffungskosten 109.070 € betragen. Ich komme auf 111.450 €. (100.000 € Kaufpreis, 1.600 € Notarkosten, ohne Grundschuld, 400 € Grundbuchamt, ohne Grundschuld, 5.950 € Makler und 3.500 € Grunderwerbssteuer).
Wo ist mein Denkfehler?
Liebe Grüße,
Christoph Stamm
Hallo Christoph,
Vielen Dank für deine Hinweis! Die Berechnung führt derzeit zu einem Ergebnis von 111.450€.
Es muss sich um einen technischen Fehler handeln, da ich mit Teilung der Maklerprovision den Satz auf 3,57% angepasst habe und die Berechnung mit dieser Änderung zu 109.070€ führt.
Ich habe den Blogartikel entsprechend angepasst.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
deine Beiträge sind total hilfreich. Ich habe jedoch noch drei Fragen:
1) Wenn ein Guthaben durch die NK Abrechnung entstanden ist, dann trage ich in Elster die Einnahmen, sprich die Betriebskosten minus der Rückerstattung ein, richtig?
2) Das gleiche mache ich dann bei den Verwaltungskosten als Ausgaben, sprich ich trage folgendes ein: Hausgeld minus Rückerstattung an Mieter minus Rückerstattung nicht umlagefähiger Anteil minus zugeführte Instandhaltungsrücklage, richtig?
3) Obwohl die NK-Abrechnung immer erst im darauffolgenden Jahr abgerechnet wird, kann ich dann diese Daten in die Abrechnung des Vorjahres eintragen, weil sie ja diesem wirtschaftlich zuzuschreiben sind?
Vielen Dank für dein Feedback
Liebe Grüße
Steffi
Hallo Steffi,
das klingt schon einmal ganz gut. Ich fasse noch einmal zusammen:
Zu 1. Wenn ein Guthaben durch die NK-Abrechnung (mit dem Mieter) entstanden ist, ziehst du dieses wie du richtig sagst bei den Betriebskosten ab.
Zu 2. Wenn ein Guthaben durch die Hausgeldabrechnung (Verwaltung) entstanden ist, ziehst du dieses von den an die Hausverwaltung gezahlten Hausgeldern (Werbungskosten) ab. Zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten musst du hier nicht unterscheiden. Dies kannst du so vereinfacht machen, da in der Regel keine Differenzen aus der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage entstehen. Soweit doch einmal eine Differenz aus der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage entstehen sollte, wirkt sich dieser Teil wie du richtig sagst nicht aus.
Zu 3. Hier gilt § 11 EStG und damit das Zufluss/Abfluss-Prinzip. Das bedeutet, dass du immer die Hausgeldabrechnung bei den o.g. Berechnungen berücksichtigst, welche im Jahr der Steuererklärung gezahlt wurde.
Beispiel: Du willst die Steuererklärung 2021 machen. Die Hausgeldabrechnung 2020 wurde 2021 erstellt und das Guthaben überwiesen. Die Hausgeldabrechnung 2021 wurde 2022 erstellt und das Guthaben überwiesen.
In diesem Fall berücksichtigst du die gezahlten Mieten und Betriebskosten des Mieters 2021, die in 2021 gezahlten Hausgelder sowie die Hausgeldabrechnung 2020 (und vermutlich auch die Betriebskostenabrechnung 2020 mit dem Mieter), da diese in 2021 gezahlt wurden.
Ich wünsche dir weiterhin viel Erfolg!
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till,
vielen Dank für deinen interessanten Beitrag. Habe zwei Fragen hierzu, da ich eine ETW letztes Jahr im August 2021 gekauft habe, die noch vermietet war. Die Mieter sind aufgrund Eigenbedarfsanmeldung Ende 2021 ausgezogen und ich wohne seit diesem Jahr 2022 in der Wohnung:
1) Hab eine Küche letztes Jahr gekauft – Kaufvertrag unterzeichnet und Anzahlung von 6850 Euro noch in 2021 geleistet, die Küche wurde erst in 2022 eingebaut und die Restzahlung getätigt. Kann ich die Anzahlung – da in 2021 durchgeführt – in der Steuererklärung 2021 geltend machen? Wenn ja, wie?
2) Ich habe die Küche in das Wohnzimmer verlegen lassen. Das dazugehörige Angebot von Handwerker wurde in 2021 unterzeichnet und eine Anzahlung von ca. 4195 Euro noch in 2021 getätigt. Die Arbeiten wurden jedoch erst in 2022 ausgeführt sowie die Restzahlung überwiesen. Kann ich die Anzahlung – da in 2021 durchgeführt – in der Steuererklärung 2021 geltend machen? Wenn ja, wie?
Vorallem interessant, wie man vorgeht, da 2021 noch vermietet wurde und 2022 nun eigengenutzt wird, was ist der smarteste Weg für die beiden Ausgaben?
Vielen Dank vorab für deine Rückmeldung.
Liebe Grüße
Stefanie
Hallo Stefanie,
zu deinen Fragen empfehle ich dir unseren Blogbeitrag zum Thema Werbungskosten.
Zu beachten ist der Veranlassungszusammenhang. Nur Ausgaben, die mit der Absicht entstanden sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen oder diese zu erhöhen, können als Werbungskosten in dieser Einkunftsart geltend gemacht werden. Andernfalls kommen höchstens Aufwendungen für Handwerkerleistungen gem. § 35a Abs. 3 EStG in Frage.
Bei der Küche ist darüberhinaus zu bedenken, dass es sich um ein selbstständiges Wirtschaftsgut handelt, welches über 10 Jahre abgeschrieben wird. Die Beurteilung der Küche ist somit erst mit endgültiger Montage und Fertigstellung möglich und nicht bereits bei Zahlung.
Ich hoffe dir mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Soweit du eine individuelle Beratung zu deinem Sachverhalt benötigst, empfehle ich dir, deinen Steuerberater aufzusuchen.
Beste Grüße,
Till
Vielen lieben Dank für die schnelle Rückmeldung.
Das heißt aber für mich, dass ich die Küche nicht abschreiben kann, da ich sie seit Küchenaufbau in 2022 selbst nutze. Lediglich die ausgewiesenen Montagekosten können von der Steuer (sprich nächstes Jahr im Rahmen der Steuererklärung für 2022) abgesetzt werden.
Ist das so korrekt?
Viele Grüße
Stefanie
Hallo Till, vielen Dank für ihre ausführliche Darstellung. Ich darf meine Steuererklärung von 2020 nachholen. Wir haben 2010 ein Einfamilienhaus mit Gewerbeeinheit erworben. 2016 erfolgte ein Umbau, 2018 eine Vermietung einer Wohneinheit mit 51qm und 2020 eine weitere Vermietung von 75qm, wir wohnen auf 180qm im gleichen Objekt. Wie setze ich die AFA an, nur auf die Vermietete Fläche also anteilig?
Vielen Dank im voraus
Rainer Weiß
Hallo Rainer,
richtig ist, wie du es sagst, dass nur die anteilige vermietete Fläche über die AfA abgeschrieben werden darf.
Soweit Aufwendungen wie ein Umbau oder andere Baumaßnahmen nur bestimmte Gebäudeteile betroffen haben (selbstgenutzt, vermietet, gewerblich genutzt), sind diese auch nur diesen Gebäudeteilen speziell zuzuordnen und nicht über die Gebäude-AfA auf alle umzulegen.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till, besten Dank für die Antwort!
Grüße Rainer
Hallo,
ich habe eine Frage bezüglich der Aufteilung des Kaufpreises. Einerseits zur Aufteilung zwischen Grund & Boden und Gebäudeanteil, andererseits aber auch zur Aufteilung des Kaufpreises auf verschiedene Einheiten, die im selben Kaufvertrag erworben wurden.
Fragliche Immobilie/Grundstück besteht aus 5 Einheiten auf einem Grundstück von knapp 2.000 qm. Jede Einheit hat ein eigenes Grundbuchblatt.
1) Wohnung (EG) (Miteigentumsanteil 1/1000)
2) Ladengeschäft (Miteigentumsanteil 996/1000)
3) Wohnung (OG) (Miteigentumsanteil 1/1000)
4) Wohnung (DG) (Miteigentumsanteil 1/1000)
5) freist. Einfamilienhaus (Miteigentumsanteil 1/1000)
Gekauft wurden Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 4. Der Kaufpreis lag bei 460.000 Euro und im Kaufvertrag wurden keine Angaben gemacht, wie sich der Kaufpreis auf die einzelnen Einheiten verteilt.
Alle drei gekauften Einheiten werden vermietet.
Gibt es eine sinnvolle Möglichkeit, den Kaufpreis auf die drei Einheiten aufzuteilen? Beispielsweise gemäß der Wohn-/Nutzfläche und danach für jede Einheit separat die Aufteilungshilfe des BMF zu verwenden, um den jeweiligen Gebäudeanteil festzustellen?
Oder fasse ich alle drei Einheiten zusammen und verwende in der Aufteilungshilfe die Auswahlmöglichkeit “Teileigentum: gemischt genutzte Immobilie”, trage die gesamten Flächen, den gesamten erworbenen Miteigentumsanteil und den Gesamtpreis ein?
Möglichkeit 1 würde auf den ersten Blick eine höhere Abschreibungsmöglichkeit ergeben, allerdings weiß ich nicht, ob diese Vorgehensweise meinerseits in Ordnung ist.
Vielen Dank für Ihre Einschätzung!
Beste Grüße,
Daniel
Hallo Daniel,
da es sich bei der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung nur um einen Versuch handelt, die ganze Thematik greifbar zu machen, kann es immer wieder Objekte geben, bei denen die Anwendung zu fragwürdigen Ergebnissen führt. In diesem Fall wäre ein individuelles Gutachten zielführend.
Es ist klar, dass die Gewerbefläche sowohl vom Miteigentumsanteil als auch bei der Kaufpreisfindung ausschlaggebend gewesen sein müsste. Wir gehen in der Regel so vor, dass wir die verschiedenen Einheiten bereits im Kaufvertrag individuell bepreisen und somit eine Grundlage für die Kaufpreisaufteilung haben. Du könntest dies für deinen Fall nachholen und die wirtschaftlich begründbaren Kaufpreise für die einzelnen Einheiten im Anschluss aufteilen.
Im Zweifel empfehle ich dir allerdings auch sehr gern den Weg zum Steuerberater oder zu einem amtlich bestellten Gutachter für dieses besondere Objekt.
Viel Erfolg,
Till
Hallo,
danke für die umfangreiche und verständliche Beschreibung. Nun ist es so dass bei den Beispielrechnung immer nur ein paar hundert Quadratmeter Grundstück angesetzt werden. Ich habe mir eine kleine Eigentumswohnung gekauft die Teil einer Wohnanlage mit über 200 Einheiten ist und die Grundstücksfläche dabei fast 20.000qm beträgt. Demnach komme ich auf einen Bodenwert von 30 Mio € und der Gebäudewert wäre dadurch lächerlich gering im Verhältnis. Aber an der Größe der Wohnanlage kann es doch nicht liegen? Sollte die Grundstücksfläche vielleicht erst auf den Miteigentumsanteil heruntergerechnet werden? Irgendwas verstehe ich doch falsch oder?
Hallo Ben,
die Werte bei großen und kleinen Wohnanlagen gleichen sich in der Regel über den Miteigentumsanteil an.
Am besten kannst du dies vermutlich nachvollziehen, wenn die dein Objekt einmal in die Arbeitshilfe des BMF eingibst. Im unteren Teil wird die Berechnung entsprechend dargestellt.
Wie du dir richtig gedacht hast, gilt in der Regel: Je größer die Wohnanlage, desto kleiner der Miteigentumsanteil und somit auch dein anteiliger Wert für Grund und Boden.
Beste Grüße,
Till
Hallo
Ich habe eine Wohnung am Anfang 2021 in Spanien gekauft und aufgrund OKUPAS vermietet für 400 € monatlich. Dort in Castellón de la Plana, der Steuerberater macht jede Trimester (alle 3 Monaten) Steuererklärung und ich bezahle an das Finanzamt in Spanien. Nun, mache ich selbst meine Steuererklärung für das Finanzamt Berlin, aber einziges ist was heißt “AfA”!, N° 33, was soll ich hier schreiben oder markieren. Die Wohnung war für 24000€ & extra Notar, Registrierung kosten und mehr. , für die gesamten 2021 nur 3679 € Einnahme,
Vielen Dank
Mar
Hallo Mar,
Das internationale Steuerrecht ist eine komplizierte Spielwiese. Eine individuelle steuerliche Beratung können und dürfen wir auf diesem Wege nicht vornehmen.
Ich empfehle dir daher, dich an einen Steuerberater zu wenden.
Beste Grüße,
Till
hallo Till,
sehr interessante Beiträge!
Hier meine Frage: Ich habe in 1985 eine Immobilie selbst gebaut und bis jetzt selbst genutzt.
Jetzt ziehe ich aus und vermiete. Welche Herstellkosten/Anschaffungskosten als Grundlage der
AfA gebe ich dem Finanzamt an,auch unter der Berücksichtigung vieler Kosten für Erhaltung und
Instandsetzung?
Hallo Hans,
diese Problematik tritt leider immer wieder auf. Es können nur die tatsächlich nachweisbaren Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend gemacht werden. Soweit du diese Daten und Belege noch hast, verhält es sich also wie bei jedem anderen Objekt. Eine Möglichkeit alte Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu schätzen und über die AfA geltend zu machen ist mir leider nicht bekannt.
Beste Grüße,
Till
Eine kurze Frage zu den Nachträglichen Notarkosten. Die Immobilie wurde 2016 zur Vermietung erworben. Erst 2020 wurde die Auflassung in die Wege geleitet und es kamen weitere Notarkosten und Kosten Beim Grundbuchamt dazu (900 Eur).
Sind diese Kosten laufende Werbungskosten und ich geb sie einmalig bei der EST Erklärung 2020 an ODER zählen sie zu den Anschaffungskosten und ich überarbeite quasi die AFA Abschreibung, indem ich die 2020 angefallenen Kosten zu den ursprünglichen Anschaffungskosten addiere, die bereits vom Finanzamt akzeptierte Aufteilung Grund/Boden und Gebäude nutze, die neu summierten Anschaffungskosten danach aufteile und auf den Gebäudeanteil die 2 % abschreibe?
Ich hoffe, ihr wisst, was ich meine!?
Hallo Lisa,
Zu deiner grundsätzlichen Frage:
Es ist richtig, dass nachträgliche Anschaffungskosten im selben Verhältnis wie die bisherigen Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden und im Anschluss je nach Baujahr mit 2%/2,5% abgeschrieben werden.
Zu der Thematik, dass die Auffassungsvormerkung erst so lange nach Beurkundung eingetragen wird:
Dies ist unüblich, da die Auflassungsvormerkung in der Regel Bedingung für die Kaufpreisfälligkeit ist und die Kaufpreiszahlung zum Übergang von Nutzen und Lasten führt. Ab dem Zeitpunkt des Wechsels von Nutzen und Lasten kann die Abschreibung per AfA geltend gemacht werden.
Das kann natürlich aufgrund individueller Kaufvertragsvereinbarungen in deinem Fall abweichen.
Beste Grüße,
Till
Muss ich die Grundsteuer zu den anschsffungskosten dazurechnen ?
oder kann ich die ignorieren ?
Hallo Tom,
bei der Grundsteuer handelt es sich um laufende Werbungskosten. Die Grundsteuer ist umlagefähig, sodass im Ergebnis die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters als Einnahme und die Grundsteuer als Ausgabe zu erfassen ist.
Zu den Anschaffungsnebenkosten gehört die Grunderwerbsteuer.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
die Trennung der Anschaffungs(-neben)kosten von Gebäude und Grund/Boden und die Tatsche, nur den Gebäudeanteil abzuschreiben, ist soweit eingängig.
Was passiert jedoch mit dem Anteil der Anschaffungsnebenkosten, der auf Grund und Boden entfällt und nicht abgeschrieben wird? Wäre es nicht sachgerecht zu argumentieren, dass das Grundstück einen Teil des Ertrags bringt und demnach die ANK als Werbungskosten deklariert werden sollten? Also z.B. im Sinne: Im Garten des Hauses spielen Kinder und die Bewohner pflanzen Himbeersträucher und feiern Gartenpartys. Was auch immer. Wie die Wohnung ist die Nutzung des Gartens in meinem Beispiel Teil des Mietvertrags und ein Teil der Miete entfällt damit indirekt auf die Gartennutzung (=Ertrag). Entsprechend sollte ich doch Kosten geltend machen dürfen. Für Betriebskosten (Gartenpflege) oder Instandhaltung (Gehwegerneuerung) darf ich das. Sollte ich folglich nicht auch die Anschaffungsnebenkosten, die auf das Grundstück entfallen, ansetzen dürfen? Die Argumentation ist bei Stadtwohnungen, deren Gebäude das Grundstück nahezu komplett bebauen, sicherlich schwieriger, aber auch hier findet praktisch eine Nutzung durch den Mieter statt und in der Folge entsteht ein Ertrag.
Oder habe ich hier einen kompletten Kurzschluss im Hirn?
Bin gespannt auf deine Sicht.
Viele Grüße,
Benjamin
Hallo Ben,
Das sind grundsätzlich gute und nachvollziehbare Überlegungen, die du anstellst. Die Veranlassung der Kosten liegt in jedem Fall in der Tätigkeit als Vermieter.
Die Anschaffungsnebenkosten werden den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zugerechnet und können sich erst bei der Veräußerung wieder auswirken (bspw. Privates Veräußerungsgeschäft oder bei gewerblicher Tätigkeit).
In der Rechtshistorie liegt die Ursache, dass man den reinen Grund und Boden (tief unter dem Gebäude) nicht abschrieben darf allerdings darin, dass sich dieser nicht abnutzt. Man geht also davon aus, dass egal wie viele Kinder im Garten spielen und die Mieter diesen nutzen, keine Abnutzung der unteren Erdschichten wie bei einem Haus (Lichtschalter, Toilette) stattfindet.
Die oberflächliche Pflege und Herstellung der Gartenanlage kannst du allerdings in jedem Fall geltend machen. Dazu zählt zum Beispiel auch die Neuherstellung der gesamten Anlage, welche über 15 Jahre abzuschreiben wäre.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
vielen Dank für die ausführliche Erklärung. Mir stellt sich jetzt folgende Frage:
Reden wir bei den 3 Jahren nach dem Kauf (15% Grenzen) von Kalenderjahren oder von
tatsächlichen 3 Jahren? Z.B. am 01.07.2020 das Objekt gekauft, kann ich dann ab dem 02.07.2023
renovieren, ohne auf die Grenze zu achten oder schon ab dem 01.01.2023, da 2020, 2021 und 2022
beim Finanzamt eingereicht wurden.
Gruß Sergej
Hallo Sergej,
Im Gesetz stehst, dass es sich um die drei Jahre nach der Anschaffung des Objektes handelt.
Als Anschaffungszeitpunkt gilt der Übergang von Nutzen und Lasten.
Es handelt sich also wie in deinem Beispiel um den Zeitraum zwischen 01.07.2020 bis 01.07.2023 in dem die 15%-Grenze gilt.
Beste Grüße,
Till
Es wurden Instandsetzungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Erwerb eines Gebäudes durchgeführt. Werden die Gebäudekosten, einschließlich der Erwerbsnebenkosten (Notar, Gerichtsk., Grunderwerbsteuer), als Bemessungsgrundlage (15% der Anschaff.Kosten) herangezogen? Von den Instandsetzungskosten werden nur die Nettobeträge berücksichtigt!!
Hallo Lothar,
das ist völlig richtig. Zuerst kommt die Berechnung der Anschaffungskosten samt Anschaffungsnebenkosten, dann folgt die Kaufpreisaufteilung dieses Gesamtbetrages auf Grund und Boden und Gebäude.
Der hieraus resultierende Gebäudeanteil stellt die Bemessungsgrundlage für den anschaffungsnahen Aufwand dar (15%-Grenze). Das Ergebnis ist der Nettobetrag der möglichen Aufwendungen (Gebäudeanteil x 15% = Nettobetrag der möglichen Erhaltungsaufwendungen).
Wenn du diesen mit der Handwerkerrechnung vergleichst, achtest du also entweder auf den netto Rechnungsbetrag oder du rechnest die 19% Umsatzsteuer hinzu.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
wie sind deine Erfahrungen bezüglich der Akzeptanz der 80:20 Regelung nach Einführung der Tools?
In meinem Fall wäre die 80:20 Regelung besser. Sollte das Finanzamt jedoch das Tool nutzen, hätte ich keine Gegenargumente.
Danke Max
Hallo Max,
Wir als Investoren arbeiten fast nur noch mit der Kaufpreisaufteilung im notariellen Kaufvertrag und orientieren uns an dem BMF-Tool.
Es gibt tatsächlich keine rechtliche Begründung für die Aufteilung nach dem Verhältnis 80:20. Daher gehe ich nicht davon aus, dass die Verwaltung diese Aufteilung akzeptiert. Dies ist natürlich noch unwahrscheinlicher je weiter das Verhältnis 80:20 von den tatsächlichen Verhältnissen abweicht.
Im Zweifel kannst du einen Gutachter zu Rate ziehen.
Beste Grüße,
Till
hallo till,
danke für die gute, weitgehend hilfreiche sachstandsdarstellung. es sollte dennoch erwähnt werden, dass das dargestellte tool zur aufteilung nach thk (typisierte herstellungskosten) lediglich ein hilfsinstrument ist, welches im engeren sinne eben nicht ganz rechtstauglich ist. dieses instrument funktioniert wenn der steuerbürger und das finanzamt mit dem ergebnis im einklang sind. bei dissenz wird darüber hinaus, in der regel mit höherem aufwand, ein genaueres “verkehrswertverhältnis” gebildet. dieses verhältnis ermittelt sich bei ertragsobjeten (v&v) nach dem ertragswert, nicht nach dem sachwert (n. thk). in der praxis kann nämlich gerade in exponierter städtischer lage sehr schnell ein missverhältniss entstehen. das tool ist eher als grob und nicht als “relativ präzise” zu bezeichnen. ich denke bei erörterungen mit der finanzbehörde helfen diese kenntnisse.
(anm.1 der bodenwert eines grundstücks ist nicht bodenrichtwert x grundstücksgröße; dies ist ein gern gemachter fehler)
(anm.2 die sog. restwertmethode wurde ende der 80er jahre vom bfh abgelehnt)
gruss, und danke für den artikel, thomas m.
Hallo Thomas,
vielen Dank für deine Kritik. Das BMF-Tool ist natürlich nur ein Hilfsmittel, welches auf Grundlage der Rechtsprechung entwickelt wurde. Das BMF ist die Ranghöchste Verwaltungsebene im Bereich der Finanzverwaltung. Somit kommt das BMF-Tool in der täglichen Arbeit der Finanzämter zur Anwendung. In meinen Augen ist es sehr wichtig für Investoren, das BMF-Tool zu kennen und sich damit vorab auseinanderzusetzen.
Als 4. Möglichkeit haben wir natürlich auch die Erstellung eines Gutachtens mit aufgeführt. Dies kann in einigen Fällen geboten sein und das Investment erheblich zum positiven beeinflussen. Ob ein Investor ein solches Gutachten erstellen lassen sollte, lässt sich in meinen Augen allerdings erst nach Überprüfung der im Artikel genannten Schritte 1.-3. beurteilen.
Insgesamt ist darauf zu achten, dass die Rechtsprechung des BFH immer wieder am Sachwertverfahren festhält und gerade nicht auf das Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren abweicht. Im BFH-Beschluss vom 15.11.2016 IX B 98/16 betont der BFH jedoch, dass die ImmoWertV drei Wertermittlungsverfahren beinhaltet. Wie die Rechtsprechung sich in diesem Bereich weiterentwickelt bleibt abzuwarten. Darüberhinaus läuft aktuell ein Gesetzgebungsverfahren wonach die bisherige Immobilienwertermittlungsverordnung von 2010 durch eine vollständig überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung und ergänzende Anwendungshinweise abgelöst werden soll. Auch hier bleibt der Ausgang abzuwarten.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till,
Ich habe eine Frage zur Berechnung des Boden und Gebäudewertes. Wir haben ein ZFH mit zwei nebeneinander liegenden Wohnungen gekauft. Den Garten und den “Anbau” aus den 80er wollen wir selbst nutzen. Der Altbau aus den 30er soll vermietet werden und nur der Weg über den Hof zur Haustür soll gemeinsam nutzbar sein. Beide Gebäudeteile sind mit unterschiedlichen Preisen im Kaufvertrag ausgewiesen. Welchen Wert benutze ich nun für die Berechnung der Grundstücksfläche? Das gesamte Grundstück ist 300qm. Die zu vermietende Wohnung nimmt aber nur ca. 45qm des Grundstücks ein (ca. 75qm Wohnfläche über 2 Stockwerke). Was geben wir in diesem Fall am besten beim Finanzamt als Grundstücksfläche an?
Viele Grüße
Jacqueline
Hallo Till,
wir haben ein ZFH gekauft das aus zwei nebeneinander liegenden Wohnungen besteht sowie einem Hof mit Garten den wir allerdings allein nutzen möchten. Das Grundstück hat ca. 300qm, die zu vermietende Wohnung ca 75qm aufgeteilt auf 2 Stockwerke (ca. 45qm Grundstück). Welchen Wert setzte ich nun für die Grundstückfläche an? Nur die 45 qm oder muss ich die gesamten 300qm ansetzten auch wenn wir den Großteil selbst nutzen? Das wäre ja sehr nachteilig für uns. Im Kaufvertrag wurden die beiden Wohnungen seperat mit unterschiedlichen Kaufpreisen ausgewiesen.
Hallo Jacqueline,
Grundsätzlich nimmt man die gesamte Grundstücksfläche und die gesamte Wohnfläche und teilt in diesem Verhältnis auf. Die Daten im Grundbuch (Fläche und Miteigentumsanteile) sowie im Kaufvertrag (Aufteilung auf verschiedene Gebäudeteile und Grund und Boden sowie Gebäude) sind dabei maßgeblich.
Es kann natürlich sein, dass ihr bereits im Kaufvertrag eine bestimmte Aufteilung vereinbart habt und dies fremdüblich und damit maßgeblich ist.
Ich empfehle dir den Sachverhalt einmal mit einem Steuerberater zu besprechen, da sich die Beurteilung auf den gesamten Investitionszeitraum auswirkt.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till
nochmals Danke für die schnelle Antwort. Ich hätte dazu noch eine Nachfrage:
Dann werden also folglich alle Kosten die zur Betriebsbereitsschaft oder der Wohnraumerweiterung dienen als direkte Anschaffungskosten qualifiziert und werden nicht in die 15% (in meinem Fall 18000) eingerechnet. Wenn ich also dann mit den restlichen Kosten unter 18000 Euro netto bleiben würde, könnte ich die Instandhaltungskosten davon dann als Werbungskosten einmalig absetzen.
Grüße Norbert
Hallo Till
erstmal vielen Dank für den interessanten Beitrag. Ich hätte noch
eine Frage bzgl. der anschaffungsnahen Herstellungskosten. Wird die 15 % marke
vom Kaufpreis (ohne Grund) oder vom Kaufpreis plus direkte Herstellungskosten gerechnet. Konkretes Beispiel: wir haben eine Doppelhaushälfte für 120000 (Bereits ohne Grund gerechnet) erworben und renovieren für ca. 75000 Euro. Von den
75 000 sind ca. 30000 für Massnahmen zur Erreichung der Betriebsbereitschaft und für Wohnflächensteigerung erforderlich. Wird die 15% Grenze der Anschaffungsnahen Kosten nun von 120000 oder von 150000 gerechnet.
Vorab vielen Dank
Hallo Norbert,
die 15%-Grenze bezieht sich immer auf den Zustand im Erwerbszeitpunkt. Im Beispielsfall beträgt der Gebäudeanteil zum Zeitpunkt des Erwerbs 120.000 EUR. 15% davon entsprechen also 18.000 EUR netto. Die Erweiterung der Grundfläche usw. finden erst nach Übergang von Nutzen und Lasten statt und sind somit für die Berechnung der 15%-Grenze ohne Bedeutung.
Beste Investorengrüße,
Till
Wir besitzen eine kleine Gewerbeimmobilie die wir vor Jahren von der Gemeinde erworben haben. Das Grundstück auf dem das Gebäude steht ist nur exakt so groß wie das Gebäude selbst. Alles rings herum ist Gemeindeland. Nun haben wir etwas Grundstück rings um das Gebäude von der Gemeinde gekauft, so dass uns wenigstens die Zufahrt zum Gebäude gehört und wir auch mal an alle Seiten des Hauses kommen falls mal Renovierungsarbeiten anstehen.
Wenn ich das richtig gelesen habe ist aber ein Grundstückskauf keine Betriebsausgabe sondern wird erst bei einem Verkauf in der EÜR mit dem Kaufpreis verrechnet?
Können wir die Kosten für Grundstückskauf, Vermessung und Notar in der EÜR wirklich nicht als Betriebsausgaben angeben?
Hallo Martin,
Das hast du genau richtig zusammengefasst. Der bloße Erwerb eines Grundstücks löst keine steuerlichen Folgen aus. Das Grundstück wird so lange mit den Anschaffungskosten im Betriebsvermögen erfasst, bis es veräußert wird.
Schöne Grüße,
Till
Das ist ja unschön.
Da ich Einzelunternehmer bin und der Betriebserlös ja praktisch mein einkommen ist bedeutet das also, dass ich den Kompletten Grundstückskauf faktisch von meinem privaten Einkommen zahle, da nichts davon als Betriebsausgabe geltend gemacht werden kann obwohl es ein zu 100% gewerblich genutztes Grundstück ist?
Hallo Till, ein prima Artikel! Leider lässt sich die angegebene Seite zur Kaufpreisaufteilung vom BMF nicht laden, weil sie nicht vorhanden ist.
Gruß Veit
Hallo Veit,
vielen Dank für das Feedback. Ich habe es gerade angepasst 🙂
Viele Grüße,
Erik
Hallo lieber Till, danke vielmals für die Antwort und hilfreiche Info bzgl. der Rücklage:) Ich habe mit dem Rechner des BMF nun die Anteile für Grund/Boden sowie Gebäude ermittelt und stutze zum Einen etwas dass sich eine Aufteilung von 61 (Grund) zu nur 38 (Gebäude) ergibt. Kann das sein in einer Großstadt wie Berlin? Zum Anderen bin ich unsicher in welche Zeilen ich nun welche genauen Werte in der Anlage V bei Elster eintragen muss. Steht bei Zeile 33 der teilweisen Werbungskosten als Gesamtbetrag der Wert für Grund/Boden und Gebäude zusammen und als abzugsfähige Werbungskosten der Wert für das Gebäude alleine wenn man durch direkte Zuordnung ermittelt? Ich bin gerade echt am Verzweifeln :/ Danke dir nochmals und ich freue mich auf deinen fachkundigen Rat 🙂
Hallo Steffi,
Gerade bei einem Immobilienmarkt wie dem in Berlin ist die Aufteilung von 61% Grund und Boden zu 39% Gebäude heute keine Seltenheit. Wichtig ist die Ausstattungsmerkmale auf der zweiten Seite im Exceltool bei der Hausverwaltung zu erfragen und ggf. einzutragen.
In Zeile 33 musst du nichts aufteilen. Hier ist der vollständige AfA-Betrag für das entsprechende Kalenderjahr einzutragen, den du geltend machen kannst. Die Aufteilung ist dafür vorgesehen, wenn die AfA das gesamte Gebäude betrifft und die Vermietungstätigkeit nur einen Teil davon ausmacht. Dies ist zum Beispiel der Fall wenn man ein Mehrfamilienhaus besitzt von dem man eine Einheit selbst bewohnt.
Schöne Grüße,
Till
– Erhaltungsaufwendungen,innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes erhöhen als anschaffungsnahe Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes, wenn sie insgesamt mehr als 15 % der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten betragen.
– wenn die Herstellungskosten innerhalb von drei Jahren geringer als 15% waren: gibt es eine Möglichkeit diese dennoch geltend zu machen?
Hallo Johannes,
wichtig ist bei deinen Ausführungen, dass du mit den Begriffen nicht durcheinander kommst:
1. Man muss zwischen netto und brutto unterscheiden. Bei der 15%-Grenze handelt es sich um den Nettobetrag der Rechnung, also ohne Umsatzsteuer.
2. Wenn die Erhaltungsaufwendungen geringer als 15% netto sind, können diese als laufende Werbungskosten im Jahr des Geldabflusses steuerlich geltend gemacht werden oder auf bis zu fünf Jahre verteilt werden. Dies ist der Bereich der für Investoren steuerlich sehr interessant ist.
3. Herstellungskosten erhöhen immer die AfA-Bemessungsgrundlage. Bei Herstellungskosten bis zu 4.000 EUR netto pro Maßnahme, können diese allerdings aus Vereinfachungsgründen als Erhaltungsaufwand und somit laufende Werbungskosten geltend gemacht werden.
Ich hoffe, dass du dir mit diesen drei Stichpunkten einen besseren Überblick verschaffen kannst.
Schöne Grüße,
Till
Moin Till,
ich kaufe gerade eine Immobilie mit dem Ziel der Vermietung. Die Übergabe erfolgt zum 1.2.20 und damit erziele ich erst ab diesem Tag die Mieteinnahmen. Kann ich die Kosten für Notar, Grunderwerbssteuer und Gerichtskosten trotzdem für das Steuerjahr 2020 ansetzen, auch wenn ich einige davon bereits jetzt im Dezember 2019 bezahle?
Hallo Niels,
das ist genau richtig. Bei den Anschaffungskosten wird vom Zufluss- Abflussprinzip (§ 11 EStG) abgewichen.
Du kannst die Kosten ab Übergang von Nutzen und Lasten über die AfA ansetzen.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till,
ähnliche Konstellation bei mir allerdings war der Übergang der 01.01.2020.
Aber was ist mit den (Werbungs-)Kosten die in 2019 angefallen sind – Geldbeschaffungskosten bspw. Kosten für Eintragung Grundschuld und vor allem Fahrkosten zu Bank, Amtsgericht, Katasteramt etc. Diese sind ab Herbst 2019 nach und entstanden. Auch dann erst in 2020?
VG Frank
Hallo Frank,
bei den laufenden Werbungskosten gilt § 11 EStG, das Zufluss- Abflussprinzip. Ich habe dies in einem gesonderten Blogartikel erläutert. Laufende Werbungskosten können im Jahr der Zahlung geltend gemacht werden. Kosten, welche zu den Anschaffungskosten gehören, können hingegen wie bei Niels erst ab Anschaffung (Übergang von Nutzen und Lasten) über die AfA geltend gemacht werden.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till, super interessanter Beitrag, Euer Video hilft auch wirklich sehr viel weiter und Euren Kanal habe ich direkt abonniert. Ich habe dieses Jahr im Sommer eine Eigentumswohnung in Frankfurt gekauft bei dem zur Zeit ein Grund und Bodenwert von sage und schreibe 4.000€ / m2 herrscht – während der Gebäudewert eher schmal ausfallen wird, da es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt welches in den 50er Jahre gebaut wurde. Ich habe mich an der Afa Berechnung (wie von Euch im Video gezeigt) noch nicht rangetraut , aber ich vermute dass der Grund und Boden Anteil viel höher als der Gebäudeanteil sein wird (leider). Aus diesem Grund wollte ich fragen ob ihr eine Art Checkliste habt oder zusammenstellen könnt, anhand dieser man überprüfen kann ob man nicht doch noch Anspruch auf einen höheren Gebäudewert hat (bzw. einen geringeren Bodenwert). Einen habt ihr ja schon genannt: Durch Modernisierungen steigt der fiktive Wert der Wohnung. Gibt es noch mehr solcher Tips? Was ist mit dem Bodenwert von 4000€ – wird es wirklich auf das gesamte Grundstück berechnet? Bei diesem Grundstück ist es speziell so, dass es ein Hinterhof gibt auf dem Garagen und markierte Stellplätze gibt und es daher kaum Platz zur weiteren Bebauung der Fläche gäbe (bringt dies z.B. ein Vorteil in der Minderung der hohen m2 Bodenwert?). Auch gibt es einen kleinen Vorgarten – auch mindernd gerechnet? Ein weiterer Punkt der helfen könnte: Neben unserem Haus ist/war (das ist unklar – zur Zeit steht das Gebäude leer) eine Firma, diese hat angeblich das Recht unser Hof komplett aufzureißen, falls es zu einem Notfall (Rohrbruch etc) kommen sollte, wir als Eigentümer könnten dann die Einfahrt nur bedingt benutzen- spielt solch eine Informationen auch nicht auf eine Minderung des Bodenwertes / aber um wieviel? Weiterer Punkt: vielleicht auch der alleinige Fakt dass wir eine Firma (falls es denn noch so ist) als Nachbarn haben und diese oft z.B. Krach machen – oder – falls es dazu kommen sollte dass dieser benachbarte (Ex)FirmenGebäude komplett renoviert/saniert wird und es in den nächsten 2-3 Jahren zu viel Schutt und Krach in der direkten Nachbarschaft kommt. Wäre das irgendwie ein legitim? Spielen vielleicht noch andere Faktoren mit zur Lage der Wohnung eine Rolle? Oder vielleicht noch Tipps des Gebäudewert an sich welche den Wert steigern können? Z.B. wurde der Dachboden bei uns ausgebaut und da wohnt jetzt eine Familie. Kurz: Eine Checkliste wäre super! Ich habe im internet bis jetzt nicht sehr viel darüber gefunden – Ich freue mich – DANKE!
Hallo Pavia,
auf der Seite des Bundesministeriums für Finanzen findest du zusätzlich zur Berechnungshilfe auch eine Anleitung.
Aus dieser Anleitung geht hervor, dass Modernisierungen den Gebäudeanteil wie von dir richtig beschrieben erhöhen können. Weiter kannst du hier nachlesen wie Garagen und andere Außenanlagen berücksichtigt werden, wie eine außergewöhnliche Grundstücksgröße berücksichtigt werden kann und dass der Bodenrichtwert möglicherweise auf die individuellen Gegebenheiten deines Objektes umgerechnet werden kann.
Aus der Anleitung geht außerdem hervor, dass es sich um eine qualifizierte Schätzung handelt, die sachverständig begründet widerlegbar ist.
Ich hoffe dir mit diesen Informationen weitergeholfen zu haben. Da die Kaufpreisaufteilung für ein jedes Investment von großer Bedeutung ist und dein Objekt individuell beurteilt werden muss, kann ich dir gerade am Anfang nur empfehlen professionelle Hilfe durch einen Steuerberater oder Sachverständigen in Anspruch zu nehmen.
Beste Investorengrüße,
Till
Wir haben gerade eine Eigentumswohnung zur Vermietung erworben und nach dem Lesen der vielen hilfreichen Ausführungen auf dieser Seite habe ich folgende Frage: Sind die Fahrten (bei uns mehrfach ca. 600 km nebst Hotelübernachtungen) zur Besichtigung und zum Notar als Anschaffungskosten anzusetzen, d.h. abzuschreiben und die Fahrten zur Bank als Werbungskosten (da Bestandteil der Finanzierung)? Wäre für eine aufklärende Antwort dankbar.
Hallo Ralf,
das hast du steuerrechtlich genau richtig zusammengefasst.
Alles was mit dem Erwerb des Objektes zu tun hat sind rechtlich Anschaffungskosten. Bei allen Nebenkosten der Finanzierung wie auch Grundschuldbestellung (Notar), Banktermine, o.ä. handelt es sich um Werbungskosten gem. § 9 Abs.1 Nr.1 EStG.
Schöne Grüße,
Till
Besten Dank für die Antwort.
Hallo, besten Dank für die ausführlichen Erläuterungen. Ich habe folgende Ansatzfrage: Kaufvertrag der Immobilie in 11/2018, Übergang Nutzen und Lasten in 01/2019. Den Makler haben wir bereits in 2018 bezahlt. In der EÜR für 2018 wollen wir jetzt den Makler ansetzen. Eigentlich läuft das ja dann als ANK über die Abschreibung, aber kann man in 2018 bereits eine AfA dafür ansetzen, obwohl die Abschreibung insgesamt erst in 2019 mit dem Eigentumsübergang beginnt? Beste Grüße Thomas
Hallo Thomas,
da du die Anschaffungskosten samt ANK erst ab Übergang von Nutzen und Lasten über die AfA geltend machen kannst, ist die Bezahlung im Jahr 2018 steuerlich irrelevant (R 7.4 Abs.1 EStR).
Du kannst den Makler bei deinem Sachverhalt erst ab Januar 2019 über die AfA berücksichtigen.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till, besten Dank für die Info. In meinem Fall würde ich dann aber vielleicht die Maklerkosten aus 2018 bereits im Anlagenspiegel als ANK für 2018 mit aufnehmen (aber ohne Ansatz der AfA für 2018), um eine Überleitung zu den bezahlten Vorsteuerbeträgen aus der Maklerrechnung in der EÜR herzustellen? Irgendwie wird doch das Finanzamt eine Verprobung zur Umsatzsteuererklärung 2018 herstellen wollen? Beste Grüße Thomas
Hey Thomas,
da die Maklerkosten wie du sagst Anschaffungskosten sind, sind diese im Anlagespiegel richtig aufgehoben.
Soweit die Vorsteuer abzugsfähig ist, kannst du sie in der Umsatzsteuererklärung 2018 geltend machen.
Beste Investorengrüße!
Besten Dank für die Antwort. Ich habe gelesen, dass ihr Tagesseminare anbietet. Gibt es in eurem Programm auch ein Seminar für “Jungunternehmer”, die sich bisher als Arbeitnehmer gut in der Steuerwelt auskannten und nun mit dem Erwerb einer Ferienimmobilie (20 Jahre alt, ohne Finanzierung) in die Welt eines Unternehmers einsteigen? Grundsätzlich kennen wir bereits viele steuerliche Aspekte, aber der Teufel steckt ja so manchmal im Detail…daher, wenn ein solches Seminar mal in Berlin geplant ist, hätten wir Interesse dran 🙂 … viele Grüße Thomas
Hallo, danke für diesen hilfreichen Artikel. Ich habe gelesen, dass das BMF dieses Excelsheet eingeführt hat, damit bei Leuten, die ein Haus günstig kaufen, die Ersparnis ggü. dem Verkehrswert gleichmäßig auf Grundstück und Gebäude verteilt werden und nicht einseitig dem Gebäude zugeordnet werden. Klingt soweit logisch, aber was ist mit dem umgekehrten Fall, Leute, die deutlich “zu teuer” kaufen?
Beispiel: Haus gekauft inkl. Nebenkosten für 390.000 €. Real entfallen davon ca. 15 % aufs Grundstück und 85 % aufs Gebäude (ist natürlich nicht im Kaufvertrag fixiert). Der BMF-Rechner sagt, Grundstück ist 50.000 € Wert und Haus ist auch 50.000 € Wert, also Hälfte/Hälfte und es wurde Faktor 3,9 zu viel gezahlt.
Gemäß BMF-Rechner können also nur 195.000 € abgeschrieben werden, obwohl das Haus deutlich mehr Wert ist. Welche Handhabe hat man hier, kann man nicht argumentieren, Gebäudepreis = Kaufpreis – Grundstücksgröße*Bodenrichtwert?
Oder muss man einen Gutachter beauftragen, der dem Finanzamt klar macht, dass das Haus deutlich mehr Wert ist als 195.000 €?
Hallo Christian,
das BMF hat die Arbeitshilfe auf Grundlage der aktuellen BFH-Rechtsprechung herausgegeben. Wie du richtig sagst, ist der Kaufpreis danach im Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Es ist davon auszugehen, dass dir bei einem “teuren” Haus sowohl der Boden als auch das Gebäude mehr wert war. Dies ist natürlich ein pauschaler Ansatz.
Eine Abhängigkeit vom Kaufpreis besteht somit nicht. Die Arbeitshilfe kann nur näherungsweise einen Aufteilungsmaßstab ermitteln. Das erkennt man beispielsweise schon daran, dass immer auf die letzten Bodenrichtwerte, die veröffentlicht wurden zurückgegriffen werden muss und die Bewertung nicht auf jedes beliebige Datum vorgenommen werden kann. Auch die Herstellungskosten können nicht bei jedem Gebäude gleich sein. Dies wird in dem BMF-Rechner allerdings angenommen.
In der aktuellen Situation mit großen Preissteigerungen kann ein Gutachten somit die langfristig günstigere Variante bei V+V sein. Der Gutachter kann allerdings auch nicht einfach Kaufpreis – Grundstücksgröße * BRW rechnen. Es muss über höhere Herstellungskosten argumentiert werden (bspw. Neubau).
Schöne Grüße,
Till
Hallo, Deine Ausführungen sind super und haben mir schon sehr weitergeholfen.
Habe aber noch eine Frage und zwar lese ich immer das man in den ersten 3 Jahren nur 15 % Kosten sofort abschreiben kann. Habe darüber hinaus gelesen das man für die einzelnen Baumassnahmen in den ersten 3 Jahren bis zu 4.000 Euro sofort absetzen kann. Ist das richtig ?
Hallo Marlene,
es handelt sich bei deinen beiden Varianten um unterschiedliche Rechtsnormen:
§ 6 Abs.1a EStG besagt, dass zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (grds. Erhaltungsaufwand) gehören, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Erhaltungsaufwand kann grundsätzlich sofort steuerlich geltend gemacht werden, was für einen Investor in der Regel vorteilhaft ist. Hier geht es also darum die Grenze nicht zu überschreiten, um einen ungünstigeren Ansatz als Herstellungskosten zu vermeiden.
R 21.1 Abs.2 atz 2 EStR besagt, dass Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes als Erhaltungsaufwand zu behandeln sind, wenn die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro (ohne Umsatzsteuer) kostet und dies beim Finanzamt beantragt wird (also in der Steuererklärung angegeben).
Dies kann sich vorteilhaft auswirken, wenn eigentlich Herstellungskosten bestehen, die über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssten.
Ich hoffe, dass dir die Unterscheidung bei deinen Investitionen hilft.
Schöne Grüße,
Till
Vielen DAnk für Deine Ausführungen. Habe es leider erst heute lesen können, hilft mir aber sehr weiter.
Eine Frage noch:
Der Makler hat mir einen Auszug aus der Bodenrichtwertkarte vom 31.12.2018 für die Aufteilung von Grund und Boden und Haus zugesandt. Wonach der Bodenrichtwert 18 € beträgt und die Grundstücksfläche nach einer Umrechnungstabelle 1200 qm. Ist es richtig das jetzt auf den Grund und Boden 21600 € entfallen die ich bei den Gesamtanschaffungskosten des Hauses abziehen muss um die 15 % zu ermitteln ?
Gibt es irgendwo im WWW eine Tabelle wo aufgeführt wird was Hausanschaffungskosten und Hausnebenkosten sind ?
Vielen Dank schon für eine Rückantwort.
Hallo Marlene,
zur Kaufpreisaufteilung haben wir gerade ein Video mit dem BMF-Rechner veröffentlicht: Kaufpreisaufteilung
Soweit der Kaufpreis nicht pauschal aufgeteilt wurde oder Werte aus dem notariellen Kaufvertrag aufgegriffen wurden, kannst du diesen verwenden.
Zu den Anschaffungskosten eines Hauses gehört primär der Kaufpreis. Die Anschaffungsnebenkosten sind quasi eine Untergruppe wie: Notar, Makler, Grundbuchamt, Gutachter.
Im Ergebnis fallen sämtliche Aufwendungen, welche dir erwachsen und mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen unter den Begriff der Anschaffungskosten.
Schöne Grüße,
Till
Hallo,
Ich habe eine Berechnung vom Finanzamt bekommen wo auf Grund und Boden 80% gerechnet und auf Gebäude 20%
Das ist doch falsch !?
Steht das irgendwo im Gesetzt diese Puaschale ?
Hallo Luba,
die oben genannten Aufteilungsmöglichkeiten 1 und 2 sind Verfahren, welche von der Verwaltung über viele Jahre angewandt wurden. Eine Pauschale ist aber nicht gesetzlich festgehalten und wäre durch die aktuelle Rechtsprechung sogar überholt.
Gem. Hinweis 7.3 “Kaufpreisaufteilung” Einkommensteuerhinweise (EStH) sind die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen (oben Aufteilungsmöglichkeit 3). Diese Aufteilung kann durch ein Gutachten für eine Immobilie oder kostengünstig über die oben genannte BMF-Hilfe vornehmen. Das Finanzamt ist an die Kaufpreisaufteilung nach Verkehrswerten gebunden und muss ausschließlich den sich hiernach ergebenden Aufteilungsfaktor berücksichtigen.
Hinweis: Es ist wichtig, auch das zweite Blatt der Excel-Datei auszufüllen, da dort ausgeführte Sanierungsarbeiten einzutragen sind, welche auf das fiktive Baujahr des Gebäudes Einfluss nehmen. Dies erhöht bei Altbauten den Anteil des Gebäudewertes.
Ich hoffe dir mit diesen Ausführungen weitergeholfen zu haben.
Schöne Grüße,
Till
Hallo liebes Team von Immlab,
ich habe mal eine Frage, welche mich und sicherlich auch andere User interessieren könnte.
Nach dem Kauf (inkl. Finanzierung) und der Vermietung einer Eigentumswohnung fallen nach der Steuererklärung i.d.R. Steuerliche Belastungen aus Vermietung und Verpachtung an.
Nun habe ich gehört, dass es einen sog. Lohnsteuerfreibetrag bzw. Lohnsteuerermäßgiung gibt, welche die jährliche Lohnsteuerbelastung verringert.
Unter welchen Umständen lässt sich diese beantragen, was ist dazu nötig und wie wirkt es sich auf das Einkommen bei Angestellten aus (was lässt sich hier tatsächlich einsparen).
Vielen Dank für eine Antwort vorab und beste Grüße
Jonas Conradt
Hallo Jonas,
es ist richtig, dass du steuerliche Verluste im Rahmen des Lohnsteuerermäßigungsverfahrens geltend machen kannst. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in der Regel sehr konstant und berechenbar. Du hast also die Möglichkeit ab dem Folgejahr nach Eigentumsübergang den jährlichen Verlust bereits beim Lohnsteuerabzug zu berücksichtigen. Diesen Antrag kannst du ohne weitere Bedingungen bei deinem zuständigen Finanzamt stellen.
Richtig ist, dass dieses Vorgehen deinen monatlichen Lohnsteuerabzug verringert. Steuern sparen lässt sich hier allerdings nicht. Die jährliche Einkommensteuerlast ist mit oder ohne Lohnsteuerermäßigung exakt die selbe.
Beispiel: Du verdienst monatlich 3000€ brutto, d.h. es wird bei Steuerklasse I Lohnsteuer von ca. 420€ monatlich einbehalten. Dies ergibt im Jahr 5040€. Gibst du nun deine Steuererklärung mit dem Verlust aus Vermietung und Verpachtung ab (1000€), wird die Steuer in Höhe von 4740€ festgesetzt. Du bekommst eine Erstattung i.H.v. 300€.
Lässt du einen jährlichen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 1000€ beim Lohnsteuerabzug berücksichtigen, sieht die Rechnung wie folgt aus:
Du verdienst monatlich 3000€ brutto, es werden ca. 395€ monatlich einbehalten. Dies ergibt im Jahr 4740€. Gibst du nun deine Steuererklärung ab, bekommst du keine Erstattung, da die festgesetzte Steuer (4740€ s.o.) der einbehaltenen Lohnsteuer (4740€ s.o.) entspricht.
Ich hoffe dir haben die Erläuterungen weitergeholfen. Welches Vorgehen du für dein Investment bevorzugst, musst wie immer du selbst entscheiden.
Schöne Grüße,
Till