Anschaffungskosten – So berechnest du sie richtig

Du hast ein neues Objekt erworben und der Jahreswechsel naht? Dann wird es Zeit, die Unterlagen für das Finanzamt aufzubereiten. Um die Überschussrechnung für das Objekt erstellen zu können, musst du zunächst die steuerlichen Anschaffungskosten berechnen. Diese Rechnung fällt nur im Jahr des Neuerwerbs an und ist nicht weiter schwierig. Vielmehr steigen mit dem folgenden Wissen die Chancen auf deine erste Steuererstattung!

Gemäß § 255 Absatz 1 Handelsgesetzbuch (HGB) gehören Aufwendungen, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und diesen in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, zu den Anschaffungskosten. Für deine Immobilie bedeutet dies, dass es nicht allein mit dem Kaufpreis erledigt ist, sondern einige Erwerbsnebenkosten zu berücksichtigen sind. Was genau darunter zu verstehen ist, schauen wir uns im Folgenden einmal exemplarisch an:

Anschaffungskosten richtig berechnen

1. Zu den Anschaffungskosten des Objekts zählt natürlich der Kaufpreis. Das ist in jedem Fall der Geldbetrag, den du dem Veräußerer gezahlt hast. Dieser kann jedoch auch in übernommenen Belastungen auf dem Grundstück oder anderen Gegenleistungen bestehen.
   Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 100.000 €.
2. Nun geht es mit den Erwerbsnebenkosten weiter. Hier sind zunächst die Notarkosten zu nennen. Wie oben beschrieben, gehören sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks zu den Anschaffungskosten. Bei den Notarkosten fallen insbesondere das Erstellen eines Kaufvertrages und dessen Abwicklung darunter.
   Nicht zu den Anschaffungskosten gehört jedoch die Grundschuldbestellung. Hierbei handelt es sich um Nebenkosten der Finanzierung und somit um bereits im Jahr der Verausgabung abziehbare Werbungskosten. Diese wirken sich für dich wie gewöhnliche Darlehenszinsen aus.
   Beispiel: Die Notarkosten betragen 2.000 €. In diesen sind 400 € für die Grundschuld enthalten.
3. Die selbe Unterscheidung ist auch bei den Kosten des Grundbuchamtes vorzunehmen. Während die Eintragung des Eigentümerwechsels zu den Anschaffungskosten eines Objektes zählt, handelt es sich bei der Eintragung der Grundschuld um laufende Werbungskosten.
   Beispiel: Das Grundbuchamt verlangt 500 €. Davon entfallen 100 € für die Eintragung der Grundschuld.
4. Zu erwähnen sind darüber hinaus Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer. Diese werden grundsätzlich in Prozent angegeben und beziehen sich auf den Kaufpreis. Da sowohl Maklergebühren als auch die Grunderwerbsteuer ausschließlich in Zusammenhang mit dem Erwerb des Eigentums stehen, sind sie vollständig den Anschaffungskosten zuzurechnen.
   Ein direkter Abzug im Rahmen der laufenden Werbungskosten kommt nicht in Betracht.
   Beispiel: Der Makler verlangt 5,95 % brutto (5.950 €). Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % (3.500 €).
5. Es gibt noch viele weitere Kosten, die durch einen Immobilienkauf entstehen können, aber nicht die Regel sind. Im Einzelfall und vor allem bei größeren Positionen ist mit Sicherheit das Hinzuziehen eines steuerlichen Beraters zu empfehlen. Im Zweifel wird der Finanzverwaltung daran gelegen sein, diese Kosten der Anschaffung zuzuordnen, da sie nur über die Absetzung für Abnutzung eine steuerliche Auswirkung findet. Dir als Investor hingegen kommt ein Abzug als laufende Werbungskosten gelegen, da sich diese im Rahmen der Steuererklärung direkt positiv auf deine Liquidität auswirken.

Addierst du aus den oben genannten Kostenarten einmal die steuerlichen Anschaffungskosten des Beispielsobjektes auf, beträgt die Summe 111.450 €. Laufende Werbungskosten können im obigen Beispiel in Höhe von 500 € geltend gemacht werden.

Wichtig:

Bei den Anschaffungskosten ist der Zeitpunkt der Zahlung völlig irrelevant. Diese sind gem. § 9a EStDV ab dem Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend zu machen. Anders sind laufende Werbungskosten zu beurteilen. Gem. § 11 Absatz 2 EStG ist ein steuerlicher Ansatz grundsätzlich im Jahr des Geldabflusses vorzunehmen.

Fazit

Wie du siehst, ist die richtige Ermittlung der Anschaffungskosten kein Hexenwerk, doch bereits der erste kleine Schritt, um deinen Liquiditätsplan einzuhalten. Die Anschaffungskosten bilden die Grundlage der Kaufpreisaufteilung und die laufenden Werbungskosten machen sich bereits im ersten Jahr positiv bei deiner Steuererklärung bemerkbar. Nimmt man bei dem oben angeführten Beispiel einen persönlichen Steuersatz von 30 % an, so hat allein die Ermittlung der Anschaffungskosten bereits eine Steuererstattung in Höhe von 150 € für dich zur Folge.

(500 € x 30 % = 150 €)

Kaufpreisaufteilung – auf dem Weg zur Absetzung für Abnutzung (AfA)

Du hast die Anschaffungskosten wie oben beschrieben ermittelt? Dann wird es Zeit, sich über die Kaufpreisaufteilung Gedanken zu machen. Diese nimmst du vor, um den steuerlich optimalen Absetzungsbetrag zu erreichen. Es ist wichtig, sich vor der folgenden Steuererklärung mit dem Thema auseinanderzusetzen, da die Kaufpreisaufteilung in diesem Zeitpunkt für die Laufzeit des gesamten Investments fixiert wird.

Aber was bedeutet Kaufpreisaufteilung eigentlich? Nichts weiter, als die rechnerische Zuordnung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden bzw. Gebäude. Es ist dabei erstrebenswert, einen möglichst hohen Betrag dem Gebäude zuzurechnen, da von diesem steuerlich die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht wird. Der Wert des Grund und Bodens unter dem Gebäude unterliegt hingegen keiner Abnutzung durch die Bewohner und kann nicht abgeschrieben werden. Der steuerliche Wert dessen ist daher irrelevant und möglichst gering zu halten. Als Aufteilungsmaßstab dienen die fiktiven Verkehrswerte für Grund und Boden bzw. Gebäude. Darunter sind die Veräußerungspreise der beiden einzelnen Wirtschaftsgüter, also Haus ohne Grundstück bzw. Grundstück ohne Haus, zu verstehen. Vermutlich kannst du dir schwer vorstellen, die Wirtschaftsgüter einzeln zu verkaufen, doch was im Leben tatsächlich unmöglich ist, wird in der rechtlichen Praxis wie folgt gelöst:

Aufteilungsmöglichkeiten

1. Es besteht die Möglichkeit, bereits im notariellen Kaufvertrag Werte für den Grund und Boden bzw. für das Gebäude zu definieren und diese auch im steuerlichen Sinne anzuwenden. Da der Ansatz allerdings gestaltbar ist und das Zivilrecht in diesem Punkt nicht bindend für die steuerliche Beurteilung ist, gehen bei dieser Vorgehensweise schnell die Argumente aus. Dies wird vor allem deutlich, wenn die Werte in einem solchen Missverhältnis zueinander stehen, dass es sich um Gestaltungsmissbrauch handelt. In solchen Fällen wird der Ansatz für die steuerliche Würdigung verworfen und die Finanzverwaltung hat den ersten Aufschlag bei der Wertermittlung.
So weit soll und muss es allerdings nicht kommen, denn es gibt weitere Möglichkeiten, einen steuerlich möglichst günstigen Wert zu finden.

2. Aus den Erfahrungen vergangener Jahrzehnte hat sich herauskristallisiert, dass ein Ansatz im Verhältnis 80:20, wobei 80 % für das Gebäude und 20 % für den Grund und Boden stehen, meist glaubhaft und realitätsnah ist. Diese „Pauschale“ ist rechnerisch am einfachsten nachzuvollziehen und wird in der Regel auch von der Finanzverwaltung akzeptiert. Es sollte allerdings jedem klar sein, dass beispielsweise ein fünfgeschossiges Mietwohngrundstück an der Alster, eine Eigentumswohnung in Berlin und ein Bauernhof auf dem Land tatsächlich nicht pauschal das selbe Wertverhältnis von Grund und Boden sowie Gebäude haben können. Daher überrascht es nicht, dass vor allem in Ballungszentren, in denen die Bodenpreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, vom Verhältnis 80:20 abweichende Einschätzungen der Finanzverwaltung getroffen werden. Die Begründung findet sich in der dritten Möglichkeit.

3. Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat eine Datei zur Verfügung gestellt, die eine Aufteilung nach Verkehrswerten unter Angabe einiger dem Immobilieneigentümer bekannter Daten möglichst präzise ermöglichen soll. Hier sind unter anderem Grundstücksart, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Bodenrichtwert anzugeben. Wenn du ein gewisses mathematisches Grundverständnis besitzt, stellt der Rechner nachvollziehbar dar, wie sich die Anschaffungskosten im Verhältnis zum Miteigentumanteils zerlegen. Die zugrunde liegende Berechnung wurde auf Basis der Rechtsprechung entworfen und ist somit auch im Einspruchswege rechtssicher. Vor allem bei älteren Baujahren ist insbesondere das zweite Sheet der Excel-Datei zu beachten. Auf diesem werden Modernisierungsmaßnahmen abgefragt, welche den Wert des Gebäudes und damit dessen Wert im Verhältnis deutlich erhöhen.

Unter folgendem Link steht der Rechner samt Anleitung zum Download bereit.

4. Zuletzt bleibt es jedem selbst überlassen, ein unabhängiges Gutachten über die Wertverhältnisse anfertigen zu lassen. Da in ein solches Gutachten allerdings die oben genannten Faktoren einfließen, wird das Wertverhältnis in der Regel nur um einige Prozentpunkte zum Vorteil des Gebäudes variieren. Dies liegt vor allem an der differenzierten wertmäßigen Gewichtung der Immobiliendaten. Aufgrund des nicht unerheblichen Kostenaufwandes für ein solches Gutachten ist von diesem für Privatinvestoren eher Abstand zu nehmen. Anders kann sich dies verhalten, wenn mit den oben genannten Methoden kein Nenner zu erreichen ist und die steuerliche Auswirkung den Aufwand amortisiert. Dies solltest du in jedem Fall mit deinem steuerlichen Berater besprechen.

Wir hatten im obigen Beispiel Anschaffungskosten in Höhe von 111.450 €. Rechnest du mit diesem Wert weiter, sehen die relevanten Berechnungen wie folgt aus:

Der Pauschalansatz von 80:20 ergäbe einen Gebäudewert von 89.160 €, welche per AfA geltend gemacht werden können. Die restlichen 22.290 € „schlummern“ im Grund und Boden.

Geben wir die Daten des selben Objektes in den Rechner zur Kaufpreisaufteilung des BMF, erhalten wir folgendes Ergebnis:

Die steuerlichen Anschaffungskosten des Gebäudes betragen 94.521 €, während der Grund und Boden nur noch mit 16.929 € zu Buche schlagen.

Dir stehen somit potenziell 5.361 € mehr Absetzungsvolumen zur Verfügung und der Basiswert zur Berechnung des monatlichen AfA-Betrages wächst im selben Ausmaß. Du kannst also monatlich höhere Werbungskosten geltend machen.

Wichtig

Eine Kaufpreisaufteilung muss sowohl für Eigentumswohnungen als auch für ganze Mietwohngrundstücke vorgenommen werden. Die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Eigentümers einer einzelnen Wohnung hinsichtlich seines Bodenanteils rechtfertigt leider keinen niedrigeren Wertansatz des Grund und Bodens.

Fazit

Nun kennst du die Möglichkeiten der Kaufpreisaufteilung und kannst bei deinem nächsten Objekt sämtliche Berechnungen einmal anwenden. Der Anteil der Anschaffungskosten für das Gebäude stellt anschließend die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung dar. Wenn man bedenkt, dass ein Gebäude über 40 (2,5 %) bzw. 50 Jahre (2 %) abgeschrieben wird, kann bereits eine geringe Abweichung bei der Kaufpreisaufteilung eine stattliche Steuerersparnis für dich zur Folge haben. Es bleibt somit dir überlassen, den für dich günstigsten Ansatz zu wählen und im Zweifel mit der Finanzverwaltung auszufechten. Dabei ist zu bedenken, dass oft beide Seiten eher an einem Anruf und guten Argumenten als an einem Rechtsstreit interessiert sind.