Woran wird die Grunderwerbsteuer gemessen?
Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Immobilienkauf an. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist die jeweilige Gegenleistung, um die Immobilie zu erwerben. In der Regel ist dies der im notariellen Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis. Um die Tilgung der Steuerschuld muss sich der Staat dabei keine Sorgen machen. Da der Eigentumsübergang im Grundbuch ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und somit Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht vorgenommen werden kann, liegt es in deinem eigenen Interesse als Investor, die Grunderwerbsteuer zeitnah zu bezahlen.
Ursprünglich betrug der Grunderwerbsteuersatz bundeseinheitlich 3,5%. Seit dem 01.09.2006 kann von diesem Wert von den einzelnen Bundesländern abgewichen werden. Diesen fließen auch die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer zu.
Im Folgenden findest du die aktuellen Grunderwerbsteuersätze nach Bundesländern (Stand 01.07.2019):
| Bundesland | Steuersatz |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| NRW | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
Wie du siehst, handelt es sich je nach Bundesland um erhebliche Nebenkosten, die zumeist aus Eigenkapital getragen werden müssen. Möglicherweise hast du im Zusammenhang mit der Grundsteuer schon einmal das Wort „Share-Deal“ gehört. Wie du mit diesem Gesellschaftskonstrukt möglicherweise Grunderwerbsteuer sparen kannst, habe ich in diesem Blogartikel beschrieben.
Kannst du die Grunderwerbsteuerlast senken?
Es gibt allerdings auch weitere Möglichkeiten die Grunderwerbsteuerlast durch Aufnahme gewisser Informationen in den Kaufvertrag zu reduzieren. Die Grunderwerbsteuer musst du nämlich nur für den Erwerb der Immobilie bezahlen. Dazu zählen das Grundstück, das damit fest verbundene Gebäude und das feste Inventar. Gegenstände, die einzeln ausbaufähig sind und woanders wieder eingebaut werden können, unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.
Wenn also aus dem Kaufvertrag hervorgeht, dass in dem Kaufpreis Extras wie eine Einbauküche, ein Kamin, Markisen oder Saunen innbegriffen sind, fällt auf diese Kaufpreisbestandteile keine Grunderwerbsteuer an. Im Ergebnis heißt das nach aktueller Rechtslage: Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören bewegliche Wirtschaftsgüter, eine mögliche Innenprovision und die Instandhaltungsrücklage. Während Instandhaltungsrücklage und Innenprovision aus dem Kaufvertrag hervorgehen müssten, solltest du bei der Bewertung von beweglichen Wirtschaftsgütern mit Augenmaß vorgehen.
Warum es sich lohnen kann, auf die Ersparnis zu verzichten
Im Zweifel musst du den Wert der beweglichen Wirtschaftsgüter mit entsprechenden Rechnungsbelegen und deren Nutzungsdauer belegen. Dies fällt mangels eigener Unterlagen und Unterlagen des Veräußerers meist schwer. Vorsicht ist darüber hinaus geboten, wenn die Bank diese Beträge nicht mehr als Immobilienkaufpreis in die Berechnung des Beleihungswertes aufnimmt. Dann solltest du als kluger Investor lieber auf die Grunderwerbsteuerersparnis einiger hundert Euro verzichten, statt mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen zu müssen.
Keine Grunderwerbsteuer fällt in drei Ausnahmefällen an:
- Der Kaufpreis beträgt weniger als 2.500 Euro
- Es handelt sich um eine Schenkung oder Erbschaft
- Der Immobilienkaufvertrag wird zwischen Verwandten ersten Grades geschlossen (Eltern, Kinder, Ehegatten)
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