Bei dem Kauf einer Immobilie durch einen Investor, Anleger oder auch Eigennutzer ist es in den seltensten Fällen so, dass ein Koffer mit Bargeld überreicht wird und der Kauf vollzogen ist. Immobilien werden also nicht bar gekauft, sondern gewöhnlich finanziert. Dafür wird ein Darlehen von einer Bank benötigt. Um dieses zu bekommen, wird eine Vielzahl an Unterlagen gefordert, die der Darlehensnehmer einreichen muss. Im Folgenden möchte ich dir zeigen, worauf du dabei achten solltest, welche Voraussetzungen du erfüllen bzw. schaffen solltest und an wen du dich am besten wendest.
Für ein Immobiliendarlehen muss sich der Darlehensnehmer vor der Bank komplett entblößen und alles von sich und seiner finanziellen Situation preisgeben. Aber zuallererst will ich klarstellen, auf welche Voraussetzungen du als Antragsteller eines Immobiliendarlehens Einfluss hast.
Leider gibt es keinen einheitlichen Prozess, nach dem die Banken vorgehen. Jede Bank prüft zwar ähnliche Dinge, aber die geforderten Unterlagen, die zugrunde gelegte Rechnung, die Bewertung des Objektes usw. ist bei jeder Bank anders. Deshalb kann ein Immobiliendarlehen bei einer Bank genehmigt werden und bei einer anderen bereits die Vorprüfung nicht bestehen.
Schufa – was gibt es zu beachten?
Eine der grundlegendsten Dinge, die die Bank von dir wissen möchte ist, ob deine Schufa in Ordnung ist. Du als Privatperson kannst die Schufa selbst beantragen und sie dir anschauen. Die Schufa ist eine Wirtschaftsauskunftsdatei, in der von nahezu allen deutschen Bürgern Daten gesammelt werden. Anhand vom Verhalten, ob beispielsweise Zahlungen pünktlich geleistet werden, Kredite bedient werden oder eine Person in Zahlungsverzug gerät, angemahnt wird etc., entsteht der Schufascore. Hierbei gibt es einen Basisscore und einen Branchenspezifischen Score. Ein Schufascore an sich liegt zwischen null und hundert und spiegelt die Wahrscheinlichkeit wieder, mit der ein Kredit bedient wird. Grundsätzlich werden bei der Schufa sämtliche Daten von beantragten Konten über Mobilfunkverträge, Kredite, Leasingverträge bis hin zum Stromanbieter erfasst. Dazu gibt es positive und negative Einträge. Als positiv gewertet werden vertragsgemäße Handlungen, zum Beispiel wenn ein Kredit pünktlich zurückgezahlt wird. Negativ ausgelegt werden hingegen Vertragsverstöße, Zahlungsausfälle, Sperrungen von Karten, Konten und ähnliches. Das Thema Schufa ist sehr umfangreich, weshalb ich es nur kurz anreißen will, da es sonst an dieser Stelle den Rahmen sprengt.
Hier siehst du, wie der Score zu bewerten ist
>97,5% Sehr geringes Risiko
95% – 97,5% Geringes bis überschaubares Risiko
90% – 95% Zufriedenstellendes bis erhöhtes Risiko
80% – 90% Deutlich erhöhtes bis hohes Risiko
50% -80% Sehr hohes Risiko
<50% Sehr kritisches Risiko
Ein Score unter 90% ist bedenklich und in diesem Fall solltest du ein Gespräch mit dem Berater deines Vertrauens suchen, um die Chancen auf die Genehmigung eines Immobiliendarlehens auszuloten.
Lasse dir vor dem Beantragen eines Immobiliendarlehens deine Auskunft zuschicken und nehme sie mit zu dem Gespräch. Wie hoch ist dein Score? Bekommst du damit ein Darlehen? Stimmen die Einträge? Es ist möglich, fehlerhafte Einträge streichen zu lassen.
Bist du Anleger oder Eigennutzer?
Als nächstes ist entscheidend, ob du Anleger oder Eigennutzer bist. Sollte letzteres zutreffend sein, lies dir bitte meinen Blogartikel zum selbstgenutzten Wohneigentum durch.
Als Eigennutzer, der die Immobilie kauft, finanziert und dort einzieht bekommst du bei einem Immobiliendarlehen meistens bessere Konditionen. Als Kapitalanleger wird grundsätzlich von einem anderen Lebensstil ausgegangen – zumindest theoretisch. Bei einem Anleger, also jemand, der eine Immobilie kauft und vermietet, wird von höheren Lebenshaltungskosten ausgegangen. Der angesetzte Wert unterscheidet sich von Bank zu Bank. Die tatsächlichen Kosten interessieren nicht wirklich. Das einzige, was die Bank wissen möchte, ist die Höhe der eigenen Miete, fortlaufende Kredite, Unterhaltsverpflichtungen und Beiträge zur privaten Krankenversicherung (soweit vorhanden). Alle anderen Kosten sind pauschal vorgegeben und liegen irgendwo zwischen 900 bis 1.200 € pro Monat. Bei manchen Banken wird sogar noch pauschaler vorgegangen. So wird beispielsweise bei einem Pärchen, das eine gemeinsame Wohnung hat und sich die Miete teilt, jedem die Miete zu 100 % angerechnet. Als Begründung wird angegeben, dass einer von beiden eventuell nicht in der Lage ist, zu zahlen und dann der andere einspringen müsste.
Bonitätscheck beim Immobiliendarlehen
Aus diesen Zahlen wird eine Haushaltsrechnung erstellt. Schauen wir uns dazu eine Beispielsrechnung an.
Nettoverdienst: 2.700€
Eigenmiete (zu zweit): 1.100€
Finanzierung Auto: 350€
Pauschale Lebenshaltungskosten: 1.000€
Dies bedeutet für die Bank ein freies Einkommen von 250€. Diese Beispielrechnung spiegelt eine recht strenge Bank wieder, aber es kommt nicht selten vor, dass auch Kapitalanleger mit einem überdurchschnittlichen Nettolohn nur knapp eine Finanzierung bekommen. Einige Banken lassen jedoch die halbe Anrechnung der Eigenmiete gelten. Somit bliebe bei dieser Rechnung ein zur Verfügung stehendes Einkommen von 800€ übrig.
Freies Einkommen
Aus diesem berechneten Einkommen muss das Immobiliendarlehen geleistet werden. Natürlich wird die Miete als Einnahme verbucht und in die Rechnung mit einbezogen. Dennoch ist es von der Bank abhängig, wie hierbei gerechnet wird. Von 100% der Mieteinnahmen bis zu zwei Dritteln habe ich schon alles gesehen. Das bedeutet, wenn theoretisch 600€ Mieteinnahmen verbucht werden, setzt die Bank aufgrund vorsichtiger Kalkulation nur 400€ als Einnahmen an.
Sobald du mit deinem freien Einkommen eine Untergrenze unterschreitest, wirst du kein Immobiliendarlehen bekommen. Diese Grenze liegt je nach Bank zwischen 50€ und 150€.
Um diese Haushaltsrechnung nachvollziehen zu können, fordern einige Banken ungeschwärzte Kontoauszüge. Von den letzten 5 Wochen bis hin zu den letzten zwölf Monaten ist alles möglich. Es werden jedoch eher selten mehr als die letzten drei Monate nachgefragt.
Bei den Kontoauszügen wird nicht nur auf die Fixkosten wie Miete, andere Darlehen etc. geschaut, sondern auch, ob du Rücklastschriften hattest. Diese solltest du strengstens vermeiden, denn darauf reagieren Banken allergisch.
Was bedeutet das für dich? Schau dir deine Haushaltsrechnungen an und überschlage, was nach „Bankenrechnung“ noch übrig wäre. Frage deinen Berater, wenn du Hilfe benötigst, um beispielsweise den pauschalen Anteil der Lebenshaltungskosten der finanzierenden Bank zu erfahren oder wenn du wissen möchtest, welche Ausgaben relevant sind.
Immobiliendarlehen als Kapitalanleger
Wenn du eine Immobilie kaufen und vermieten möchtest, musst du die Prüfung als Kapitalanleger bestehen. Die erste Schwelle hierbei ist das nötige Nettoeinkommen. Grundsätzlich kannst du mit genug Eigenkapital fast immer ein Immobiliendarlehen bekommen. Unser Ziel ist jedoch, so wenig eigene Mittel einzusetzen wie möglich. Manche Banken stellen dir schon mit 2.100€ Nettoverdienst eine 100% Finanzierung bereit. In den meisten Fällen solltest du jedoch einen Nettoverdienst höher als 2.500€ haben, um im Falle einer Ablehnung gute Alternativen in petto zu haben.
Immobiliendarlehen – Eigennutzer werden anders behandelt
Wie du bereits gemerkt hast, gibt es deutliche Unterschiede zwischen Eigennutzern und Kapitalanlegern. Bei Kapitalanlegern bleibt keine Eigenmiete bestehen, weshalb sich die Haushaltsrechnung ganz anders darstellt. Auch die pauschalen Lebenshaltungskosten werden in der Regel geringer angesetzt. Hinzu kommt, dass ein Eigenheim üblicherweise von zwei Personen gemeinsam finanziert wird und dadurch ausreichend Einkommen generiert werden kann. Wenn das Haushaltseinkommen bei 3.500€, also 2.000€ und 1.500€ liegt, würden die meisten Banken ein Immobiliendarlehen genehmigen. Eine Kapitalanlagefinanzierung würde hier jedoch äußerst schwierig werden.
Fazit
Bevor du einen Antrag auf ein Immobiliendarlehen bei einer Bank einreichst, kontrolliere deine Situation. Lass dir deine Schufa-Auskunft zuschicken, kontrolliere die Einträge und beantrage gegebenenfalls eine Löschung. Gehe deine Haushaltsrechnung durch und rechne nach, wie viel am Ende übrig bleibt. Sollte es zu wenig sein, überlege, ob du eventuell Konsumentenkredite tilgen oder andere Kosten senken kannst. Überlege auch, ob du die Möglichkeit hast, dein Einkommen zu erhöhen. Sichte deine Kontoauszüge der letzten drei Monate und kontrolliere sie nach Rücklastschriften und anderen relevanten Ausgaben.
Im zweiten Teil zum Thema Immobiliendarlehen geht es um folgende Themen: Die einzureichenden Unterlagen, die Frage, ob du zu einem Bankberater oder einem Makler gehen solltest, in welcher Höhe du Eigenkapital benötigst, wie sich eine Kapitalanlageimmobile auf eine spätere Eigenheimfinanzierung auswirkt und welche anderen Kosten auf dich zukommen.
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