Indexmietvertrag – Was solltest du beachten?

Eine Alternative zu „herkömmlichen“ Mietvertrag und dem Staffelmietvertrag ist ein Indexmietvertrag. Der Indexmietvertrag hängt immer mit der Inflation zusammen, weil darin festgelegt ist, dass sich die künftige Miete am amtlichen Verbraucherpreisindex orientiert. Dieser gilt für sämtliche privaten Haushalte und steigt demzufolge mit der Inflation an. Dies kann für dich als Vermieter positiv, aber auch negativ sein. Entscheidend ist, was schneller steigt: Die Inflation oder das im Ort übliche Mietniveau.

Am ehesten wird es dir gelingen, eine Mieterhöhung durchzusetzen, wenn die neue Miete maximal so hoch ist wie die ortsübliche Vergleichsmiete. Doch wie schaffst du es, dir auch in Zukunft Mietsteigerungen zu sichern? Indem du mit deinem Mieter einen Indexmietvertrag abschließt. Dann muss sich deine Miete nämlich nicht am örtlichen Mietspiegel orientieren, sondern an einem Preisindex, der für die Lebenshaltung von allen Privathaushalten in Deutschland ermittelt wird. Diese Aufgabe übernimmt das Statistische Bundesamt in regelmäßigen Abständen.

Was in einem Indexmietvertrag geregelt wird

Im Grunde besagt der Indexmietvertrag, dass die Miete exakt in dem Maße erhöht werden kann, wie die Lebenshaltungskosten steigen. Allerdings muss der Abstand zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 12 Monate betragen. Diese Mieterhöhung gilt nicht automatisch, sondern du musst sie durch eine Erklärung in Textform geltend machen. Als Vermieter berufst du dich dabei auf die Inflation, also auf die Änderung des Preisindexes und gibst die Mieterhöhung genau wie bei dem Staffelmietvertrag als Geldbetrag an. Du findest den Verbraucherpreisindex und auch dessen Entwicklung auf der Homepage des Statistischen Bundesamtes. Gültig wird sie ab dem übernächsten Monat, in dem du sie deinem Mieter mitgeteilt hast.

Entwicklung Verbraucherpreisindex

Wie du in der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes siehst, schwankt auch dieser. Dementsprechend schwanken somit auch deine Regelmäßigen Mietanpassungen.

Auch wenn du das Recht hast, dein Indexmieterhöhungsrecht jedes Jahr wahrzunehmen, so musst du dies nicht tun. Fair wäre es, wen du im Mietvertrag regelst, dass du die Miete erst erhöhst, wenn der Index um einen bestimmten Prozentsatz angestiegen ist. Wenn du es nicht ausdrücklich anders vereinbart hast, gilt eine solche Indexmietvereinbarung für die komplette Dauer des Mietverhältnisses.

Wie du die Mieterhöhung berechnest:

Nehmen wir an, dass du deine Wohnung 2007 für 400€ neu vermietet hast. Der Verbraucherpreisindex 2007 belief sich auf 96,1. Von 2007 auf 2008 erhöhte sich der Index von 96,1 auf 98,6. Um deine mögliche Mieterhöhung nun zu berechnen, nimmst du den Wert von 2008, teilst ihn durch den Wert von 2007 multiplizierst ihn mit 100 und subtrahierst 100. Also 98,6 / 96,1 x 100 – 100 = 2,6. Somit wäre die Steigerung 2,6%, also könntest du die Miete von 400€ auf 410,40€ erhöhen.

Mietentwicklung

Wenn du demzufolge in 2007 deine Wohnung mit einem Indexmietvertrag vermietet hättest, würdest du heute eine Miete von 454€ bekommen, sofern keine Neuvermietung stattgefunden hat.

Vorteile eines Indexmietvertrages

Für dich als Vermieter liegt der größte Vorteil auf der Hand: Selbst wenn die Miete das ortsübliche Niveau erreicht hat, kannst du noch Preissteigerungen durchsetzen. Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex. Dadurch ist es möglich, dass deine Mieteinnahmen dauerhaft höher liegen als die ortsüblichen Vergleichsmieten. Für beide Parteien bietet die Indexmiete eine gewisse Planungssicherheit. Dein Mieter profitiert davon, dass er keine bösen Überraschungen in Form von drastischen Mieterhöhungen erleben wird. Du als Vermieter hingegen kannst deine Miete regelmäßig erhöhen und profitierst von Mietsteigerungen in Höhe der Verbraucherpreisindexänderungen. Trotzdem darf deine Miete nicht in Wucher ausarten. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn dein Mieter mehr als 50 Prozent als im Ort üblich bezahlen müsste. Mietpreisüberhöhungen oder gar Mietwucher sind nicht erlaubt. Dies ist allerdings unwahrscheinlich, da der Verbraucherpreisindex kaum derartige Sprünge macht.

Nachteile eines Indexmietvertrags

Leider können sich die oben genannten Vorteile auch in Nachteile für dich umwandeln. Dies ist der Fall, wenn die ortsübliche Miete stärker steigt als die Inflation. Denn auch in diesem Fall darfst du die Miete nur so weit erhöhen, wie der Index ansteigt. Insbesondere in Städten, in denen sich der Wohnungsmarkt stark entwickelt, können deine Mieteinnahmen durch den Indexmietvertrag nach einiger Zeit weniger betragen, als die ortsübliche Miete ansteigt. Darüber hinaus ist es nicht automatisch so, dass die Lebenshaltungskosten steigen. Wenn sie sinken sollten, kann dein Mieter verlangen, dass du die Miete entsprechend nach unten korrigierst. Trotz der Dauerkrise in Europa ist dies allerdings eher unrealistisch.

Wenn du dein Objekt energetisch sanierst oder aufwertest, würdest du im Normalfall im Anschluss die Miete erhöhen. Solche Erhöhungen sind jedoch ausgenommen, wenn du dich für die Indexmiete entscheidest. Es gibt lediglich eine Ausnahme davon: Du musstest nur sanieren, weil du beispielsweise gesetzlich dazu verpflichtet wurdest oder andere Gründe eingetreten sind, die du nicht zu vertreten hast.

Wie du mit dem Indexmietvertrag die Mietpreisbremse umgehst

Für dich als Vermieter sind Indexmietverträge vor allem wegen den konkreten gesetzlichen Regelungen der Mietpreisbremse interessant. Dies gilt insbesondere, wenn deine Miete bereits vor einer solchen Inkraftsetzung über dem ortsüblichen Niveau gelegen hat. Du profitierst dann vom sogenannten Bestandsschutz und kannst bei einer Neuvermietung die gleiche Miete verlangen. Wenn du mit deinem Mieter einen Indexmietvertrag abschließt, kann deine Miete auch zukünftig weit über die Summe ansteigen, die im Rahmen der Mietpreisbremse erlaubt wäre.

Die Frage hierbei ist jetzt, wann macht es am meisten Sinn einen Indexmietvertrag zu vereinbaren?

Wenn wir uns Mietmärkte, wie beispielsweise München, Hamburg oder Köln anschauen, ist klar dass die Mietpreis in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind. Gerade was die Neuvermietung angeht werden teilweise extreme Preise aufgerufen. Das Problem hierbei ist, wenn du einen „normalen“ Mietvertrag abschließt, wird die Miete sich höchstwahrscheinlich in den nächsten fünf bis zehn Jahren nicht verändern. Die Mietspiegel in diesen Städten sind noch nicht derartig entwickelt wie die Preise die bei der Neuvermietung aufgerufen werden.

Laut Mietspiegel werden beispielsweise in Hamburg Wohnungen mit circa 70qm, die sich in guten Lagen befinden und in den 80er und 90er Jahren gebaut wurden, für durchschnittlich 9,80€ pro Quadratmeter vermietet. In der Praxis allerdings werden mit solchen Wohnungen in der Neuvermietung Preise um die 14€pro Quadratmeter erzielt, was 40% über dem Mietspiegel ist. Wenn du dir jetzt vorstellst, dass du die Miete erst anpassen kannst, wenn der Mietspiegel die aktuelle Miete überstiegen hat, kannst du dir in etwa ausmalen wann das sein wird. Mit einem Indexmietvertrag kannst du dem Entgehen und trotzdem die Miete anpassen.

Fazit

In den meisten Fällen überwiegen für dich als Vermieter die Vorteile einer Indexmiete. Du kannst über einen langen Zeitraum ein Mietniveau durchsetzen, das über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies gilt natürlich nur, wenn das ortsübliche Mietniveau langsamer oder gleich schnell wie der Verbraucherpreisindex ansteigt. Steigen die Mieten stärker als die Verbraucherpreise, kann die Indexmiete für dich mit Nachteilen verbunden sein. Ordentliche Mieterhöhungen sind nämlich überwiegend ausgeschlossen, sofern sie sich nicht auf den Verbraucherpreisindex berufen.

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