Inflationsschutz durch gezieltes Immobilieninvestment

Immobilien

Kannst du dich mit einem gezielten Immobilieninvestment vor der Inflation schützen? Vielleicht ist dir bereits aufgefallen, dass die Menschen früher wesentlich mehr Angst vor der Inflation hatten als heutzutage. Warum ist das so? Die Verbraucherpreise befinden sich momentan auf einem extrem niedrigen Niveau. Die Europäische Zentralbank, kurz EZB, startet indes das größte Geldexperiment aller Zeiten, um das Inflationsziel auf die vereinbarten 2 Prozent zu bringen. Das große Problem der EZB ist, dass sie Geldpolitik für die gesamte Eurozone machen muss. 

Ist das überhaupt möglich? Aus meiner Sicht nicht, denn die ökonomischen Voraussetzungen sind nicht gegeben. Die nordeuropäischen Länder stehen ökonomisch und kulturell auf einem anderen Niveau als die südeuropäischen Länder. Die Währungspolitik ist ein wichtiges Instrument, um die Ökonomie eines Landes zu steuern. Geht es der Wirtschaft schlecht, soll die Währung am besten abgewertet werden, um die Produktion im Land und die Löhne im internationalen Vergleich günstiger zu machen. Außerdem werden ausländische Produkte teuer und die Nachfrage nach inländischen Produkten wird belebt. Dies sind alles Punkte, die einer schwächelnden Ökonomie geldpolitisch auf die Sprünge helfen.

Die südeuropäischen Länder hatten vor der Euro-Einführung tendenziell höhere Inflationen und eine laxere Geldpolitik. Das hat sich bereits vor der Euro-Einführung in den Zinsen für Staatsanleihen niedergeschlagen. Südeuropäer mussten höhere Zinsen zahlen. Mit der Euro-Einführung und bis zur Staatsschuldenkrise 2011 hat sich das Zinsgefälle nahezu angeglichen. Auf einmal kamen die Südeuropäer an super günstiges Geld. Es wurden massiv neue Schulden aufgenommen und im Zuge der Weltfinanzkrise 2008/09 sind die Schulden durch die Bankenrettung nochmals deutlich gestiegen. Dies hatte einen Einbruch der Wirtschaft zur Folge.

Wovon ist die Schuldenquote abhängig?

Die Schuldenquote ist immer abhängig von der Wirtschaftsleistung, dem sogenannten BIP (Bruttoinlandsprodukt). Hier kam es zu einem gefährlichen Doppelungseffekt aus neuer Schuldenaufnahme und einer Absenkung des BIP durch den Einbruch der Wirtschaftsleistung. Es ist wichtig, dass die Zentralbank dafür sorgt, dass die Zinsen niedrig bleiben. Mehr dazu erfährst du später. Die große Schattenseite der Euroeinführung war, dass jedes Land seine Währungspolitik an die EZB abgetreten hat. Dieser große Fehler zeigt sich erst jetzt. So sieht die Inflation, die auf europäischem Niveau gemessen wird, um das Inflationsziel der EZB  zu erfüllen, in den einzelnen Staaten ganz unterschiedlich aus.

Wenn Deutschland beispielsweise eine Inflationsrate von 3 Prozent und Griechenland eine Deflation verzeichnet, ist die gewichtete Inflation unter 3 Prozent. Dies bringt jedoch weder Deutschland und Griechenland etwas. Deswegen wird aus meiner Sicht der Euro langfristig nicht haltbar sein und es wird zu einer neuen Währungsreform kommen. Dieses Problem hätte 2011 in einem Zug mit der Staatsschuldenkrise in Griechenland gelöst werden können. Griechenland wäre aus der Währungsunion ausgetreten und gekoppelt mit einem Schuldenschnitt wäre alles gut gewesen.

Stattdessen wurden auf Kosten des Steuerzahlers die Banken und Versicherungen vor hohen Ausfällen bewahrt. Seitdem versuchen die Staaten über den Europäischen Stabilitätsmechanismus (ESM), Griechenland am Leben zu erhalten. Was das für Konsequenzen für die griechische Bevölkerung hat, kannst du in der Berichterstattung sehen. Die Türen für links- und rechtsextreme Störungen sind geöffnet. Auch andere Staaten wie Spanien, Italien oder Portugal sollten aus der Währungsunion austreten können. Wenn sie wieder gesund sind, sollte ihnen die Möglichkeit gegeben werden, erneut in die Währungsunion einzutreten.

 Was kann die EZB tun?

Die Europäische Zentralbank muss abwägen. Aktuell ist der Euro für die griechische Wirtschaft zu stark. Zudem würden steigende Zinsen bei einigen Staaten zum Problem werden, da Staatsanleihen zu einem fixen Zeitpunkt zurückgezahlt werden müssen. Leider passiert das in den seltensten Fällen. Stattdessen werden sie zumeist mit neuen Schulden abgelöst. Momentan können sich die Staaten sehr günstig Geld leihen (Stand Mai 2018), sodass der Staat meistens teuere Schulden durch günstigere Schulden ersetzen kann. Dies hat dazu geführt, dass Deutschland einen ausgeglichenen Haushalt hat, da es für die Kreditaufnahme so gut wie keine Zinsen bezahlen muss.

In der vergangenen fünftausendjährigen Geschichte gab es noch kein Szenario mit negativen Zinsen.

Fassen wir die letzten beiden Abschnitte zusammen. Die EZB wird weiter dafür sorgen, dass die Zinsen niedrig bleiben und massiv Geld in den Markt pumpen. Das Ziel ist es, den reformbedürftigen Staaten durch günstige Zinsen Zeit zu verschaffen. Zusätzlich soll die Inflation in Gang kommen oder zumindest soll eine Deflation, wie sie in Japan herrschte, verhindert werden. Das Problem bei einer Deflation ist, dass das Geld mehr wert wird und in Zukunft mehr Waren für dieselbe Summe gekauft werden können. Dies führt dazu, dass Menschen ihr Geld parken, da es automatisch mehr wert wird. Die Folge dessen ist, dass der Konsum einbricht und die Sparquote steigt. Beides hat im gesteigerten Maße negative Effekte auf die Wirtschaft.

Negative Konsequenzen

Die negativen Konsequenzen sind, dass zinsabhängige Anlageprodukte nicht mehr funktionieren. Tages-, Festgelder, Bausparverträge und Lebensversicherungen werfen kaum noch Ertrag ab. Eine Lebensversicherung kann in Einzelfällen nach Kosten sogar eine negative Rendite haben. Selbst eine Inflation von lediglich 1 bis 1,5 Prozent ist für das Vermögen eine große Gefahr, sofern es in oben genannte Geldwerte investiert wird, die kaum Zinsen abwerfen. Auf die mageren Zinsen muss dann noch die Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent gezahlt werden plus Soli und gegebenenfalls Kirchensteuer. Der bequeme deutsche Sparer, der verwöhnt ist von Zinsprodukten, wird nicht umhin kommen, sich aktiv um seine Geldanlage zu kümmern, beispielsweise durch eine gezielte Immobilieninvestition.

Allerdings ist die Gefahr gestiegen, dass Investoren zu Höchstpreisen Sachwerte einkaufen und irgendwann kalt von einer Marktkorrektur erwischt werden. Du kennst nun die Zusammenhänge und die negativen Folgen, die die europäische Geldpolitik für dich hat. Für uns ist es normal geworden, auf Sparanlagen keine Zinsen zu bekommen. Mich stört das nicht, weil ich noch nie ein Fan von Zinsen war. Der Zins ist für mich nur wichtig, um zu wissen, was mich das Geld kostet (Kredit), um mir Sachwerte (Aktien, Immobilien oder Projekte) zu finanzieren. In diesem Blogartikel beschäftigen wir uns mit dem Thema Immobilieninvestment.

Immobilieninvestment: Schützen Immobilien wirklich vor Inflation?

In den deutschen Großstädten sind die Mieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Manche Steigerungen, insbesondere bei Neuvermietungen, waren sogar im zweistelligen Bereich. Daraus wird ein großes Problem ersichtlich, auf dass du dein Augenmerk lenken solltest. Der Mietmarkt unterliegt gesetzlichen Beschränkungen. So ist die Miete nicht frei erhöhbar. Es gibt bestimmte Voraussetzungen und Grenzen, in denen du dich als Vermieter beim Immobilieninvestment bewegen musst.

In diesem Artikel zum Thema Immobilieninvestment erfährt du mehr über Vermietung und Mietermanagement. Ein Beispiel ist die Erhöhung bei Bestandsmieten bis hin zur ortsüblichen Miete. Hier werden zwar auch neuvermietete Wohnungen berücksichtigt, aber auch Bestandswohnungen, bei denen in den letzten Jahren überhaupt keine Anpassungen vorgenommen wurden. Das liegt an den gesetzlichen Grenzen, aber auch an den Versäumnissen vieler Eigentümer und Verwaltungen.

Was sind die wichtigen Indikatoren für den Mietmarkt?

Der allerwichtigste Indikator ist nicht die Inflation, sondern das Angebot, die Nachfrage und die Bereitschaft der Menschen, für Wohnraum mehr Geld auszugeben. Das hängt nicht zuletzt von der Wirtschaftskraft und der Attraktivität des Standortes ab. Beides solltest du genauestens prüfen, bevor du ein Immobilieninvestment tätigst. Ist beides nicht gegeben, kann es sein, dass bei steigender Inflation die Mietpreise sogar fallen. Das ist keine Seltenheit, denn in einigen Regionen Deutschlands haben wir bereits heute rückläufige Mieten.

Immobilieninvestment: Indexmiete versus Staffelmiete 

Wenn du Glück hast, zieht der aktuelle Mieter aus der Wohnung und du kannst im Anschluss einen Mietvertrag mit indexierter Miete abschließen. Das bedeutet, dass die Miete mit den Verbraucherpreisen steigt. Es kann aber auch sein, dass die Inflation gar nicht steigt, am Mietmarkt jedoch großartige Steigerungen zu verzeichnen sind. In diesem Fall sind dir als Vermieter die Hände gebunden, denn bei indexierten Mieten ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Kaltmiete und auch die Erhöhung auf Basis von Modernisierungen ausgeschlossen. Hier erfährst du mehr zum Thema Indexmietvertrag beim Immobilieninvestment.

Besser sind aus unserer Sicht Staffelmietverträge, da du hierbei klare Steigerungen festlegen kannst. Gerade, wenn du mit der Neuvermietung über der ortsüblichen Kaltmiete liegst, ist dies für den Vermieter ein kluger Schritt. Natürlich müssen die Mieter auch bereit sein, einen solchen Vertrag zu unterschreiben. Dies gelingt meist nur dort, wo die Nachfrage besonders hoch ist. Hier erfährst mehr zu dem Thema Staffelmiete.

Fazit

Mietpreise und Kaufpreise für Immobilien sind nicht inflationsgeschützt, sondern bedingen sich vor allem über Angebot und Nachfrage. Unter den selben Gesichtspunkten solltest du deine Standorte wählen und Immobilieninvestments tätigen. Du solltest nicht in irgendeine Immobilie auf Grundlage von Inflationsschutz investieren, sondern genau analysieren, wo der richtige Standort ist und welche Rendite angemessen ist. Es geht darum, Potenziale zu erkennen. Da du die Geldpolitik der EZB nicht beeinflussen kannst, solltest du dich auf das fokussieren, was in deiner Hand liegt. Bei Immobilien ist dies eine ganze Menge.

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