Der Gedanke lässt jedem die Haare zu Berge stehen, die eigenen vier Wände müssen aufgrund von Zahlungsunfähigkeit versteigert werden.
Genau hier kann sich für dich eine große Chance ergeben günstige Häuser kaufen zu können. Wie genau der Ablauf einer solchen Hausversteigerung aussieht schauen wir uns im Folgenden an.
Insolvenzversteigerung – Wie kommt der Stein ins Rollen?
Eine öffentliche Versteigerung eines Hauses oder einer Immobilie allgemein geht der Zahlungsunfähigkeit des Eigentümer voraus, die nicht durch eine Stundung oder Reduzierung der Raten von Seiten der Bank aufgefangen werden kann. Die Insolvenzversteigerung ist dann das letzte Mittel, das dem Gläubiger eine Chance bietet, annähernd die Forderungen für das besicherte Objekt zurückzubekommen.
Die Bank bringt im Zuge dessen, die öffentliche Versteigerung beim Amtsgericht auf den Weg. Ein Sachverständiger wird beauftragt, den Verkehrswert von dem zu versteigernden Objekt zu beziffern. Ziel ist eine genaue Wertermittlung, um später feststellen zu können, ob die Gebote angemessen sind. Das erstellte Gutachten kann anschließend von allen Beteiligten und Interessenten eingesehen werden.
Das Gericht bestimmt, nach Feststellung des Verkehrswertes, einen Termin für die Versteigerung. Hierzu müssen alle Beteiligten Geduld mitbringen, denn der Termin kann bis zu zwei Jahre auf sich warten lassen.
Ablauf der Versteigerung
Um ein gültiges Gebot abgeben zu können, musst du in der Regel 10% des Verkehrswertes direkt vorweisen können.
Bei den Insolvenzversteigerungen wird grundsätzlich ein Mindestgebot vorgegeben. Das Mindestgebot setzt sich aus den Ansprüchen des Gläubigers und den Verfahrenskosten zusammen.
Bei dem ersten Versteigerungstermin liegt dies bei 7/10, also bei einem Verkehrswert von 100.000€ sind 70.000€ das Mindestgebot. Ist die Hausversteigerung beim ersten Termin erfolglos, wird ein zweiter Versteigerungstermin festgelegt. Hier bekommst du die Möglichkeit mit 5/10 Mindestgebot an Schnäppchenhäuser zu kommen. Nach dem zweiten Termin gelten in der Regel keine Mindestgebote und du kannst mit Glück ein richtig gutes Geschäft machen. Sollte nach drei Terminen kein Gebot akzeptiert worden sein, wird das Zwangsversteigerungsverfahren endgültig beendet. Eine Versteigerung dauert immer 30 Minuten, danach werden keine Gebote mehr angenommen.
Nichtzustandekommen der Versteigerung
Sollte beim ersten Versteigerungstermin ein Gebot unterhalb der 7/10 abgegeben werden, kann der Gläubiger Einspruch erheben und es kommt keine Versteigerung zustande. Wenn ein Gebot unterhalb von 5/10 abgegeben wird, lehnt das Gericht direkt von Amts wegen die Versteigerung ab und es kommt zu einem zweiten Termin.
Schnäppchenhäuser durch Insolvenzversteigerung? Das musst du wissen!
Heutzutage ist es leider kein Geheimnis, dass bei öffentlichen Versteigerungen Schnäppchenimmobilien für dich rausspringen können. Unterm Strich, gehen die Immobilien deshalb aktuell für ca. 80% des Marktwertes weg. Nichts desto trotz ist dies eine gute Summe, denn der Gewinn liegt bekanntlich im Einkauf.
Bei Hausversteigerungen würde ich nicht empfehlen ohne Vorkenntnisse drauflos zu bieten. Du benötigst einiges an Wissen, um hierbei tatsächlich ein gutes Geschäft zu machen.
Zu allererst solltest du einige Hausversteigerungen besuchen und schauen, wie das Verfahren abläuft. Am besten du nimmst jemanden mit, der auf diesem Gebiet Erfahrung hat.
Schaue dir alles an, was du bekommen kannst
Wenn du dich dazu entschieden hast zu starten, besorge dir alle Informationen zu deinem ins Auge gefassten Objekt.
Hierzu empfehle ich dir die Website www.zvg-portal.de. Dort kannst du alle aktuellen Immobilienversteigerungen in deiner Umgebung suchen. In manchen Fällen wird das Expose direkt auf der Website veröffentlicht. Ebenfalls hast du die Möglichkeit das Gutachten vom Sachverständigen einzusehen.
Auf jeden Fall solltest du vor der Versteigerung zum Objekt fahren und es dir anschauen. Wenn möglich, frage die Nachbarn oder die Hausverwaltung zu dem Objekt aus. Ob du vom aktuellen Eigentümer etwas erfahren wirst oder er dich ins Objekt lässt, wage ich zu bezweifeln.
Eventuell kannst du Rücksprache mit dem Gläubiger halten, da dieser Kontakt zum Eigentümer hat und eventuell kann er ihn dazu bewegen, dich ins Objekt zu lassen.
Nachteile und Gefahren einer Hausversteigerung
Wenn du bei einer öffentlichen Versteigerung Immobilien ersteigern willst, solltest du dir Gedanken über dein Finanzierungskonzept machen. Wie bereits erwähnt werden 10% der Verkehrswertes direkt zu Beginn fällig und bei einem abgegebenen Gebot verpflichtest du dich dazu, den Rest der Summe zu leisten.
Du benötigst im Vorfeld natürlich eine fertige Finanzierung, da kurze Zeit nach der Ersteigerung der gesamte Kaufpreis gezahlt werden muss. Bezüglich der Finanzierbarkeit sind die Meinungen strittig. Einige sagen, es ist schwierig an eine Finanzierung zu kommen andere wiederum nicht. Letztendlich liegt ein Gutachten eines Sachverständigen vor, der das gesamte Objekt geprüft und den Marktwert festgestellt hat. Alle relevanten Daten des Objektes liegen in der Regel vor, sodass es für die Bank kein Problem darstellen sollte.
Wenn der Gutachter nicht ins Objekt gelangen konnte und auch du keinen Zutritt bekommst, lass die Finger davon und schaue dich weiter um. Das Risiko wäre hier zu groß.
Haftung
Oft kommt im Zusammenhang mit Immobilienversteigerungen das Thema Haftung auf. Hierzu kann ich dir sagen, dass du dir dazu nicht allzu große Sorgen machen brauchst. In erster Linie wird der Zustand vom Gutachter genau geprüft. Mängel die hierbei nicht entdeckt werden, würden auch bei einem normalen Kauf verborgen bleiben. Der Eigentümer an sich ist vermutlich nicht daran interessiert, jemand über den Tisch zu ziehen und aufgrund der Gesamtsituation und der finanziellen Schieflage hat er andere Sorgen. Außerdem ist der Verkäufer vermutlich insolvent und Ansprüche würden hintenangestellt.
Die einzige Möglichkeit ist, wenn ein Makler das Objekt vermittelt und wissentlich etwas verschweigt oder dir vorenthält. Das nachzuweisen ist allerdings sehr schwierig.
Grundsätzlich besteht bei einer Versteigerung keinerlei Anspruch im Falle einer Mängelhaftung.
Vermietete Objekte
Bei vermieteten Objekten hat der Käufer die ein oder andere Schwierigkeit zu bewältigen. Solange ein „normaler“ Mietvertrag besteht, kann dieser mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden, wenn berechtigtes Interesse der Käufers besteht. In manchen Fällen kommt es allerdings vor, dass die bisherigen Eigentümer Angehörige mietfrei darin wohnen lassen oder selbst darin wohnen. Wenn sich die Bewohner nun weigern das Objekt zu verlassen, besteht die Möglichkeit einer Zwangsräumung. Diese ist allerdings wieder mit Ärger und Kosten verbunden, obwohl durch den Erwerb der Räumungstitel bereits besteht.
Um erfolgreich mitbieten zu können, will ich dir einige Tipps mitgeben:
Biete nicht zu früh. Die Dauer fürs Bieten beträgt mindestens 30 Minuten. Vor endgültigem Ende wird der Auktionator noch dreimal nachfragen, ob noch Gebote gemacht werden wollen.
Setze dir ein Limit! Vermeide in einen Biet-Rausch zu kommen und unüberlegt Gebote zu überbieten. Dein Limit sollte immer ungerade sein. Beispielsweise 179.000€ statt 170.000€. Damit vermeidest du, dass andere die gleichen Grenzen haben. Hinzu kommt, dass solche Summen die Mitbietenden verunsichern, da deine genaue Grenze nicht gleich ersichtlich ist.
Falls du alleiniger Bieter bist, bleibe deinem Limit trotzdem treu. Oft gibt es nach Beendigung ein Entgegenkommen vom Gläubiger, wenn das Mindestgebot nicht erreicht wurde.
Bedenke deine Gebote! Wenn du geboten hast, kannst du es es nicht zurücknehmen. Es ist rechtskräftig und bindend.
Fazit
Alles in Allem ist eine öffentliche Versteigerung von Immobilien eine interessante Angelegenheit. Du benötigst aber auf jeden Fall ein Grundwissen, musst etwas von den Objekten verstehen und dir alles anschauen. Kapital solltest du ebenfalls mitbringen, um überhaupt mitbieten zu dürfen. Wenn diese Dinge für dich geklärt sind und du bereit dafür bist, kannst du hierbei wirklich das ein oder andere Schnäppchen machen.
Fabelhaft !
Sehr interessanter artikel Jungs! Weiter so!
Beste Grüße