6b Rücklage – Wie du mit deinen Immobilien Steuern sparst

Immobilien

Ob du Immobilienprofi mit einer Holdingstruktur bist oder aus Versehen einen gewerblichen Grundstückshandel eröffnet hast, in jedem Fall können steuerfreie Rücklagen für dich interessant werden. Du kannst beispielsweise mit einer 6b Rücklage deinen zu versteuernden Gewinn reduzieren und somit Steuern sparen. Was sich rechtlich hinter einer Rücklage verbirgt und wie du diese sinnvoll nutzen kannst, erfährst du im nun folgenden Blogbeitrag. 

Was sind Rückstellungen?

Zunächst ist es wichtig, Rückstellungen von Rücklagen zu unterscheiden. Rückstellungen sind echte, ungewisse Verbindlichkeiten (Fremdkapital). Sie ziehen einen zukünftigen Aufwand rechnerisch vor. Als Beispiele dienen die Rückstellung für Garantieverpflichtungen im Einzelhandel oder die Rückstellung für aufbewahrungspflichtige Unterlagen.

Was sind Rücklagen?

Bei Rücklagen handelt es sich um eine Art der Gewinnverwendung (Eigenkapital). Ihren Ursprung haben Rücklagen im Handelsrecht (§ 266 HGB). Grundsätzlich stammen Rücklagen aus versteuerten Gewinnen, doch lässt das Steuerrecht in Einzelfällen die Bildung steuerfreier Rücklagen zu. Es handelt sich hierbei um eine Steuerstundung, bis aufgedeckte stille Reserven nicht mehr in einer steuerfreien Rücklage gebunden werden können.

Aufgedeckte stille Reserven können durch den Verkauf von Wirtschaftsgütern entstehen, aber auch durch eine Versicherungsentschädigung nach Vernichtung des Objektes oder einem Zuschuss zu Sanierungsmaßnahmen. Es handelt sich um den Betrag, der über die abgeschriebenen Anschaffungskosten hinausgeht. Für dich als klugen Investor kann die Steuerstundung, insbesondere im Fall der 6b Rücklage, eine fast unbegrenzte Laufzeit erreichen. Damit kommt sie einer direkten Steuerersparnis gleich und hat noch weitere Vorteile, welche weiter unten besprochen werden. Im Folgenden stelle ich dir verschiedene Rücklagen vor, welche für dich als Immobilieninvestor interessant werden können.

Verschiedene Rücklagen

Gemäß R 6.6 Abs.1 EStR kann die Besteuerung von stillen Reserven bei Ersatzbeschaffung vermieden werden. Voraussetzung ist, dass ein unbewegliches Wirtschaftsgut aus einem Gewerbebetrieb aufgrund höherer Gewalt oder einem behördlichen Eingriff ausscheidet. Hier kommt es in der Regel zu einer Entschädigung deiner Versicherung, welche sich am aktuellen Wert orientiert. Da der Buchwert in der Regel geringer war als der Entschädigungswert, entstehen stille Reserven, welche du grundsätzlich versteuern musst.

Beabsichtigst du nun ein funktionsgleiches Ersatzwirtschaftsgut anzuschaffen, kannst du die aufgedeckten stillen Reserven in einer Rücklage binden und somit Steuern sparen. Die Rücklage wird später von den Anschaffungskosten des neuen Wirtschaftsgutes abgezogen. Bei Bestandsimmobilien hast du für eine Ersatzbeschaffung 4 Jahre Zeit. Wird ein Gebäude neu errichtet, beträgt der Zeitraum 6 Jahre.

Beispiel

In deinem gewerblichen Grundstückshandel hast du ein Gebäude, das mit einem Buchwert von 100.000 Euro in der Bilanz steht. Der tatsächliche Wert des Gebäudeanteils beträgt 200.000 Euro. Am 12.05.2019 schlägt der Blitz ein und das Gebäude brennt vollständig nieder. Die Versicherung entschädigt dich mit 200.000 Euro und du müsstest grundsätzlich 100.000 Euro versteuern (Wert 200.000 Euro – Buchwert 100.000 Euro). Doch die Einkommensteuer auf diesen Gewinn von über 40.000 Euro (je nach persönlichem Steuersatz) kannst du dir sparen.

Du beschließt  auf dem Grundstück ein neues Gebäude für 1.000.000 Euro zu errichten. Der Generalunternehmer geht von der Fertigstellung im Kalenderjahr 2022 aus. Du kannst die aufgedeckten stillen Reserven i.H.v. 100.000 Euro nun per Rücklage in den Bilanzen von 2019 bis 2021 binden. Im Jahr 2022 wird die Rücklage dann aufgelöst, indem die tatsächlichen Anschaffungskosten des neuen Gebäudes um 100.000 Euro reduziert werden. Dieser Betrag stellt die Grundlage der zukünftigen Absetzung für Abnutzung (AfA) dar. Im vorliegenden Fall kannst du also zukünftig für den nutzungsbedingten Wertverlust des Gebäudes gem. § 7 Abs.4 Nr.2a EStG 2% der Herstellungskosten i.H.v. 900.000 Euro (1.000.000 Euro – Rücklage 100.000 Euro) als fiktive Betriebsausgaben geltend machen (18.000 Euro).

Gemäß R 6.5 EStR kann die Besteuerung von stillen Reserven, die durch Zuschüsse entstehen, vermieden werden. Zuschüsse sind zweckgebundene Vermögensvorteile ohne Gegenleistung, welche aus betrieblicher Veranlassung gewährt werden. Bei Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens handelt es sich in der Regel um Kapitalzuschüsse, welche per Rücklage in das Jahr der Anschaffung oder Herstellung transferiert werden können. Ist der bezuschusste Gegenstand dann fertiggestellt, ist der Zuschuss von den Anschaffungskosten abzuziehen. Du kannst dir also die Steuer, welche auf den Zuschuss als Einnahme entfällt, sparen.

Beispiel

Eine Stadt gibt einen Zuschuss für den Austausch der gesamten Heizungsanlage in deinem Mehrparteienhaus. Das Haus befindet sich in deiner vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft. Laut Kostenvoranschlag vom 14.10.2018 beläuft sich der Austausch auf 50.000 Euro. Den Kostenvoranschlag reichst du bei der Stadt ein und bekommst schneller als erwartet einen Zuschuss i.H.v. 10.000 Euro gewährt. Da der Monteur den Austausch erst im Jahr 2019 vornehmen kann, müsstest du den Zuschuss eigentlich im Jahr 2018 bei Zufluss versteuern. Hier kannst du allerdings steuern sparen. Da es sich um einen Zuschuss ohne Gegenleistung an die Stadt aus betrieblichem Anlass handelt (Mehrfamilienhaus im Anlagevermögen), kannst du die 10.000 Euro per Rücklage in das Jahr 2019 transferieren und nach Fertigstellung von den Kosten der neuen Heizung abziehen. Der Rest i.H.v. 40.000 Euro stellt für dich Erhaltungsaufwand und somit laufende Betriebsausgaben dar.

Wie kannst du die Besteuerung vermeiden?

Gemäß § 6b EStG kann die Besteuerung von stillen Reserven bei Veräußerungsvorgängen vermieden werden. Das gilt sowohl für das Gebäude als auch den Grund und Boden. Voraussetzung dafür ist unter anderem, dass die veräußerte Immobilie mindestens sechs Jahre zum inländischen Betriebsvermögen (Anlagevermögen) gehörte und die neue Immobilie ebenfalls zum inländischen Betriebsvermögen gehören wird. Es ist damit irrelevant, ob dein Immobilienportfolio aus Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern besteht.

Um die stillen Reserven zu übertragen, muss die Neuanschaffung eines Gebäudes innerhalb von 4 Jahren nach Veräußerung stattfinden. Wird ein Gebäude neu errichtet, beträgt der Zeitraum 6 Jahre. Die stillen Reserven werden solange per Rücklage in der Bilanz gebunden (6b Rücklage). Die Steuern auf den Veräußerungsgewinn kannst du dir also sparen. Bei Ablauf der Frist ohne Übertragung der Rücklage erfolgt eine gewinnerhöhende Auflösung. Bei einem etwaigen Abverkauf von Immobilien aus dem Gewerbebetrieb oder der Liquidierung von Kapitalgesellschaften müssen sämtliche stillen Reserven besteuert werden. In der Regel fällt hier auch Gewerbesteuer an.

Zur Umgehung ist es bei immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaften ratsam, bis zum Ende ein letztes kleines Objekt zu behalten, um die Gewerbesteuerlast zu verringern. Gewerbesteuer fällt dann nur beim Verkauf dieses Objektes an. Es ist wichtig, nicht die Drei-Objekte-Grenze zu überschreiten und somit den Status als „vermögensverwaltend“ aberkannt zu bekommen. Am steuergünstigsten wäre die Veräußerung im Rahmen eines Share Deals, um auch die Besteuerung der stillen Reserven größtenteils zu sparen. Hier musst du allerdings die Kosten eines solchen Deals und das in der Regel höhere Volumen im Hinterkopf behalten.

Beispiel

Du hast als Geschäftsführer der B-GmbH im Januar 2008 ein Grundstück für 100.000 Euro gekauft. Dieses wird bis zur Veräußerung abgeschrieben. Aus Vereinfachungsgründen bildet der Kaufpreis die Bemessungsgrundlage für 2% AfA pro Jahr (100.000 Euro x 2% = 2.000 Euro pro Jahr). Im Januar 2015 hat sich die Marktlage so gut entwickelt, dass du dich dazu entschließt, den Gewinn mitzunehmen. Du veräußerst das Grundstück  für 200.000€. Die B-GmbH will das Geld reinvestieren, doch hat sich bisher nicht die richtige Kaufgelegenheit ergeben. Die B-GmbH bildet also zunächst eine Rücklage in Höhe der stillen Reserve (200.000 Euro – 100.000 Euro Anschaffungskosten + 14.000 Euro AfA = 114.000 Euro) und hat bis ins Jahr 2019 Zeit, den Betrag in ein neues Objekt zu investieren. Im Januar 2019 schaffst du ein neues Objekt für 200.000 Euro an. Die Rücklage wird dann aufgelöst und mindert die Anschaffungskosten sowie die daraus folgende AfA.

Zur Veranschaulichung des 6b-Rücklage-Beispiels dient folgender Vergleich:

Mit 6b Rücklage

Veräußerung 2015:

Ohne 6b Rücklage

90.000 Euro

Restbuchwert

90.000 Euro

200.000 Euro

Veräußerungspreis

200.000 Euro

110.000 Euro

Stille Reserve

110.000 Euro

110.000 Euro

Rücklage

0,00 Euro

0,00 Euro

Gewinn

110.000 Euro

0,00 Euro

Steuer (ca.15%)

16.500 Euro

Rücklagephase bis 2019:

16.500 Euro

Anlagebetrag

0,00 Euro

4 Jahre

Anlagezeitraum

4 Jahre

5,00 %

Angenommene Verzinsung

5,00 %

ca. 3.500 Euro

Ertrag

0,00 Euro

Anschaffung neu:

200.000 Euro

Anschaffungskosten

200.000 Euro

110.000 Euro

Rücklage

0,00 Eurp

90.000 Euro

Buchwert

200.000 Euro

1.800 Euro

AfA 2%

4.000 Euro

270 Euro

Steuerersparnis (ca.15%)

600 Euro

Im Ergebnis hat dir die Rücklagenbildung eine Steuerersparnis i.H.v. 16.500 Euro bei der Veräußerung eingebracht. Soweit du diesen Betrag, wie oben beschrieben, gewinnbringend angelegt hast, ergibt sich ein weiterer Ertrag von ca. 3.500 Euro. Die geringere Steuererstattung aufgrund der gekürzten AfA i.H.v. 270 Euro ist da leicht zu verschmerzen.

Fazit

Es gibt vielfältige Möglichkeiten, in Form von Rücklagen die Besteuerung von stillen Reserven aufzuschieben und Steuern zu sparen. Eine besonders beliebte Form ist die 6b Rücklage. Bei der immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft bzw. Holdingkonstruktionen stellt die 6b Rücklage einen weiteren, wesentlichen Struktur- und Steuervorteil dar. Wenn du im Privatvermögen aus Versehen die Drei-Objekte-Grenze überschritten hast und dadurch gewerblicher Grundstückshändler geworden bist, stellt die 6b Rücklage für dich ein probates Mittel dar, Schlimmeres zu vermeiden und Steuern zu sparen. Da du die zunächst ersparten Steuern vermutlich sinnvoll anlegst, kannst du dir über einen längeren Zeitraum und bei klugen Investitionsentscheidungen erhebliche Kapitalvorteile erarbeiten. Hier ist vor allem das Stichwort „Zinseszinseffekt“ auf deine gestundeten Steuern zu erwähnen.

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13 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

  • Hallo Till,
    sehr interessante Sache und richtig toll erklärt. Ich hätte eine Frage zur 6b Rücklage, ich habe mehrere Immobilien über die Jahre privat gekauft.
    Eine Immobilie 2014 gekauft 2018 verkauft.
    Die zweite auch 2014 gekauft und 2020 verkauft.
    Die letzte 09/2015 und Geld fließt voraussichtlich 02/2021.
    Am Anfang bevor ich es verkauft habe hieß es ich könne eine 6 b Rücklage machen und nun doch nicht, was meinst du zu diesem Thema?

    Antworten
    • Till Salewski
      Till Salewski
      21. September 2020 11:12

      Hallo Ersoy,
      Wie du dem Beitrag entnehmen kannst, muss sich eine Immobilie sechs Jahre im Betriebsvermögen befunden haben, bevor du die stillen Reserven in einer 6b-Rücklage binden kannst. Dies ist bei dir offensichtlich nicht der Fall.
      Bei deiner Schilderung kann ich dir nur das Gespräch mit einem steuerlichen Berater empfehlen, da möglicherweise die Gefahr besteht einen gewerblichen Grundstückshandel zu eröffnen.

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten
      • Hallo Till,

        nochmals zum Thema wollte ich fragen wenn ich mit meiner letzten Immobilie mit dem Verkauf warte und die 6 Jahre vergangen sind kann ich mit dieser eine 6 B Rücklage machen? Mit der dritten Immobilie Rutsche ich ja automatisch in den gewerblichen Grundstückshandel somit müsste ich eine 6b Rücklage machen können oder wie ist das?

        Vielen Dank im Voraus für deine Mühe

        Liebe Grüße

        Ersoy

        Antworten
        • Till Salewski
          Till Salewski
          8. Oktober 2020 18:00

          Hallo Ersoy,
          Leider kann ich dir auch hier nicht weiterhelfen. Zur Beurteilung des Sachverhaltes benötigt man die persönlichen Verhältnisse, alle Anschaffungs- und Veräußerungsvorgänge und deine Betriebsstrukturen an sich. Außerdem dürfen und wollen wir in diesem Rahmen keine individuelle Beratung vornehmen.
          Ich gehe davon aus, dass dein Steuerberater sämtliche Möglichkeiten durchgerechnet hat. Erst recht, wenn du ihn beispielsweise auf die Möglichkeit der 6b-Rücklage hingewiesen hast 🙂

          Antworten
  • Klaus Duenger
    28. Juli 2020 12:52

    Hallo Till,

    gibt es eine ähnliche Regelung wie den 6 b wenn die Immobilie die ich gerne verkaufen würde sich bisher im umlaufvermögen gebucht wurde? Oder muss ich hier alternativlos die 6 Jahre abwarten.
    Schöne Grüße
    Klaus

    Antworten
    • Till Salewski
      Till Salewski
      29. Juli 2020 6:26

      Hallo Klaus,
      Im Umlaufvermögen ist mir keine solche Regelung bekannt. Dies würde auch dem Sinn und Zweck widersprechen, da es sich ja gerade um Waren handelt, mit denen Geld verdient wird und nicht langfristige Anlagegüter, die nur passiv dem Geschäftsbetrieb dienen.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten
      • Achtung, du schriebst die Immobilie wurde bisher im Umlaufvermögen GEBUCHT.
        Das ist ein Indiz dafür dass es sich um ( nicht durch §6b begünstigtes ) Umlaufvermögen handelt, was aber durch Fakten widerlegt werden kann. Führt im Ergebnis dazu, dass es auf die tatsächliche Nutzung ankommt. Ebenfalls daran denken dass auch die Finanzverwaltung ein Objekt, welches mindestens 6 Jahre im Betriebsvermögen war, als Anlagevermögen betrachtet.

        Also nicht zwingend ist §6b “kaputt” nur weil das Objekt im Umlaufvermögen GEBUCHT wurde. Im Zweifel mal dringend ein Gespräch mit dem Steuerberater suchen. Hierzu gibt es inzwischen auch Rechtsprechung, mal im Internet recherchieren.

        Antworten
  • Peter Deville, Frankfurt/M.
    2. Juni 2020 10:32

    Das mit der Rücklage und deren Auflösung wurde verständlich dargelegt. Es
    wurde auch erwähnt, dass die zukünftige AfA in Höhe der Rücklage bei der
    neuen Immobilie reduziert wird oder ganz ausfällt, wenn der Wert der Immobilie
    durch die Rücklage auf Null geht, also der der Bilanz verschwindet. Aber was ist
    mit den sontigen lfd. Kosten, wie Grundsteuer, Abwasser, Müllabfuhr usw.
    Ich gehe davon aus, dass diese nach wie vor als Kosten erfasst werden können.
    Gruß P. Deville

    Antworten
    • Till Salewski
      Till Salewski
      2. Juni 2020 14:57

      Hallo Peter,
      da hast du recht. Die laufenden Kosten können ganz normal steuerlich geltend gemacht werden.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten
  • Hallo Till
    Sehr informative Seite. Mein Kompliment.
    Vielleicht hast Du eine Idee zu folgendem:
    Jemand besitzt landwirtschaftliche Flächen, ist aber kein Landwirt mehr. Nun verkauft diese Person ein Stück Wiese. Den Erlös muss er versteuern. Alternativ kann er eine 6b Rücklage bilden. Welche Möglichkeiten gibt es, die Rücklage steuerfrei zu verwenden, wenn er sein Haus aus dem Betrieb heraus genommen hat und dieses nun privat ist? Scheunen und ähnliches gibt es auch nicht mehr. Angeblich ist der Bau einer Photovoltaikanlage eine Variante. Mich interessieren allerdings noch andere Möglichkeiten.

    Vielen Dank
    Tom

    Antworten
    • Till Salewski
      Till Salewski
      28. April 2020 17:12

      Hallo Tom,
      vielen Dank für dein Kompliment.
      Leider stellen deine Ausführungen einen derart individuellen Sachverhalt dar, dass du diesen mit einem Steuerberater erörtern musst.
      Es kommen viele Fragen auf wie Betriebsvermögen oder Privatvermögen? Betriebsaufgabe, ruhender Betrieb oder laufender Betrieb?
      Ich hoffe, dass du Verständnis dafür hast.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten
  • Kamran Nuriyev
    16. April 2020 18:13

    Hallo, vielen Dank für den Beitrag, habe eine Frage.
    In dem Beispiel schreiben Sie das ein Objekt 2010 gekauft wurde und 2015 verkauft, aber so wie ich verstanden habe, mann muss 6 Jahre abwarten oder?
    ->
    Voraussetzung dafür ist unter anderem, dass die veräußerte Immobilie mindestens sechs Jahre zum inländischen Betriebsvermögen (Anlagevermögen) gehörte und die neue Immobilie ebenfalls zum inländischen Betriebsvermögen gehören wird.

    Antworten
    • Till Salewski
      Till Salewski
      16. April 2020 20:55

      Hallo Kamran,
      vielen Dank für deinen Hinweis. Ich habe das Beispiel entsprechend angepasst.
      Das Wirtschaftsgut muss sich für mindestens sechs Jahre ununterbrochen im Betriebsvermögen befunden haben.
      Dies wäre im Fall der Anschaffung in 2010 und der Veräußerung in 2015 nicht gegeben. Die Übertragung der stillen Reserven per 6b-Rücklage wäre somit nicht möglich.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten

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