Damit du am Ende deines Immobilieninvestments steuerfreie Veräußerungsgewinne realisieren kannst, gilt es, auf keinen Fall in den gewerblichen Grundstückshandel zu rutschen.
Die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit ist steuerlich äußerst wichtig, da Privilegien für Privatinvestoren beim Übergang zum Gewerbebetrieb schlagartig wegfallen. Aber natürlich muss dir das nicht passieren. Beachtest du die folgenden Regeln und Tipps zum Thema “Gewerblicher Grundstückshandel”, kommst du nicht in Erklärungsnot und kannst deinen lang ersehnten Veräußerungsgewinn am Ende des Investments steuerfrei genießen.
Neben dem originären Gewerbebetrieb, der entsteht, wenn du dir explizit vornimmst, gewerblich mit Grundstücken zu handeln, als Makler tätig zu werden oder eine Grundstücks-GmbH zu errichten, gibt es den gewerblichen Grundstückshandel. Bei diesem hattest du eigentlich nie vor, gewerblich tätig zu werden, doch das Überschreiten bestimmter Grenzen deklariert die gesamte Tätigkeit um. Willst du die Tätigkeit dann einmal beenden, sind alle stillen Reserven („Gewinne“) aufzudecken und im Gewerbebetrieb zu versteuern.
Im Wesentlichen sind zwei Faktoren entscheidend: Die Dauer der Vermietung und die Anzahl der veräußerten Objekte. Der Wert des Veräußerten Grundbesitzes ist bei der Abgrenzungsfrage irrelevant.
Dauer der Vermietung
Ist ein Objekt über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren fremdvermietet, gehört grundsätzlich auch dessen Veräußerung zur privaten Vermögensverwaltung (BFH-Urteil vom 6. April 1990 – BStBl II S. 1057).
Anzahl der veräußerten Objekte
Bei der Anzahl von Veräußerungen ist es etwas komplizierter. Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels ist das Überschreiten der ominösen „Drei-Objekte-Grenze“.
Was ist darunter zu verstehen?
Veräußerst du mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren, gilt dies grundsätzlich als gewerblich (BFH-Urteil vom 18. September 1991- BStBl 1992 II S. 135).
Dabei sind nicht die ersten drei Objekte frei, vielmehr werden alle Veräußerungen ab dem ersten Zählobjekt steuerpflichtig. Dies liegt daran, dass der Gewerbebetrieb bei Überschreiten der Grenze rückwirkend mit Kauf des ersten Objektes i.S.d. „Drei-Objekte-Grenze“ als eröffnet gilt. Ab diesem Zeitpunkt ist jede deiner Tätigkeiten aus Sicht eines Unternehmers zu beurteilen. Somit fallen nur noch zwingend private Umstände wie der Kauf einer selbstgenutzten Wohnung in die außerbetriebliche Sphäre. Auf Vorgänge, die vor dem Kauf des ersten Zählobjektes abgewickelt wurden, hat dies aber keinen Einfluss. Vorher vereinnahmte Gewinne bleiben steuerfrei!
Beispiel: Du verkaufst im Jahr 2010 ein Objekt, 2012 ein Objekt und im Jahr 2016 drei weitere. Alle sind im Sinne der „Drei-Objekt-Grenze“ mitzuzählen.
Im Fünf-Jahres-Zeitraum 2010 – 2014 wurden keine drei Objekte veräußert. Durch das Überschreiten der Grenze im Jahr 2016 für den Zeitraum 2012 – 2016 beginnt dein Gewerbebetrieb allerdings rückwirkend im Jahr 2012. Die Veräußerung im Jahr 2010 bleibt steuerfrei.
Was ist ein „Zählobjekt“?
Dazu muss es sich um ein Objekt im Sinne der „Drei-Objekte-Grenze“ handeln. Dies ist der Fall, wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung bzw. Erwerb und der Veräußerung besteht. Dieser enge zeitliche Zusammenhang wird bis zu einer Obergrenze von fünf Jahren unterstellt.
Zu beachten ist, dass es bei umfassenden Modernisierungen für den Fristbeginn auf den Abschluss der Arbeiten ankommt (vgl. BFH-Urteil vom 5. Dezember 2002 – BStBl 2003 II S. 291). Da umfassende Modernisierungen vom Gesetzgeber nicht weiter definiert wurden und ich dir somit keine pauschale Regel an die Hand geben kann, solltest du zur Sicherheit bei außergewöhnlich hohen Aufwendungen für Baumaßnahmen im Investitionszeitraum mit dem Abschluss der Arbeiten als Fristbeginn rechnen.
Der Hintergrund ist der, dass man davon ausgeht, eine gesteigerte Marktgängigkeit erst durch die Investitionen erreicht zu haben und sich andernfalls womöglich gar kein Käufer hätte finden können. Die Modernisierung ist somit zur gewinnbringenden Veräußerung notwendig und das Objekt wurde gezielt in einen neuen, verkaufsfertigen Zustand gebracht.
Gibt es Ausnahmen von der Fünf-Jahres-Grenze?
Objekte können bis zu einer zeitlichen Obergrenze von zehn Jahren mitgerechnet werden, wenn besondere Umstände den Schluss rechtfertigen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorgelegen hat. Dies kann beispielsweise bei Immobilienmaklern der Fall sein. Es wird unterstellt, dass ein Immobilienmakler die Chancen des Marktgeschehens genau beurteilen kann und somit von Beginn an auf einen hohen Veräußerungsgewinn spekuliert. Bei Wiederholung dieser Tätigkeit entspricht dies der Definition nachhaltigen gewerblichen Handelns und beendet somit die private Vermögensverwaltung.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat eine Vielzahl von Einzelfallentscheidungen zur Erweiterung der Obergrenze von fünf Jahren treffen müssen. Im Zweifel solltest du deinen steuerlichen Berater kontaktieren, doch ist das einfachste und sicherste Mittel der Gestaltung, hier eine oder mehrere Veräußerungen auf Folgejahre aufzuschieben, um die o. g. Grenze einzuhalten.
Merke:
Im Regelfall handelt es sich nur um Zählobjekte im Sinne der „Drei-Objekte-Grenze“, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung der Immobilie maximal fünf Jahre liegen. Hast du deine Eigentumswohnung vor der Veräußerung mehr als zehn Jahre vermietet, handelt es sich nicht um ein Zählobjekt im Sinne der „Drei-Objekte-Grenze“ und die zeitliche Grenze privater Veräußerungsgeschäfte ist ebenfalls überschritten. Bei der klassischen, langfristigen Immobilienanlage eines Privatinvestors wie dir besteht somit keine akute Gefahr, die Steuerprivilegien zu verlieren.
Besondere Fallgestaltungen
Wohnungen, die du zwar mit der Absicht, Gewinn zu erzielen veräußerst, aber leider einen Verlust einbringen, sind bei Unterschreiten der fünf Jahre zwischen Erwerb und Veräußerung in die Betrachtung der „Drei-Objekte-Grenze“ einzubeziehen.
Bei Ehegatten ist eine Zusammenfassung der Grundstücksaktivitäten nicht zulässig. Somit kann jeder Ehegatte bis zu drei Objekte im Bereich der privaten Vermögensverwaltung halten und später veräußern. Anders ist dies nur, wenn beispielsweise eine vermögensverwaltende GbR zwischengeschaltet wurde.
Nicht einzubeziehen sind Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen (vgl. BFH-Urteil vom 16. Oktober 2002 – BStBl 2003 II S. 245). Wenn du also zufällig im o.g. Zeitraum auch dein Eigenheim veräußert hast, kannst du es beim Zählen außen vor lassen. Auch als privates Veräußerungsgeschäft wird die selbstgenutzte Immobilien nicht versteuert. Voraussetzung ist, dass die Wohnung während der gesamten Haltedauer oder in drei Jahren vor der Veräußerung selbst genutzt wurde.
Ein vorübergehend eigengenutztes Objekt ist trotzdem in die “Drei-Objekte-Grenze” einzubeziehen, wenn du die Veräußerung von Beginn an beabsichtigst (vgl. BFH-Urteil vom 11. April 1989 – BStBl II S. 621). Es ist auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen. Bei einer Eigennutzung von weniger als fünf Jahren heißt das für dich, dass du deine ursprünglich auf Dauer angelegte Eigennutzung nachweisen musst (vgl. BFH-Urteil vom 18. September 2002 – BStBl. 2003 II S. 133). Dabei sind die Fragen zu beantworten, ob du das Objekt auf individuelle Weise ausgestattet hast wie es ein Kapitalanleger nicht unbedingt tun würde und ob der Verkauf aus einer persönlichen Notsituation heraus stattfand. Wenn du das Objekt wesentlich umgestaltet hast, sodass eine erhebliche Wertverbesserung oder Qualitätsverbesserung entsteht (z.B. Kernsanierung) und dies nicht dein einziges Objekt ist, kann bereits der Verkauf eines einzigen bisher selbst genutzten Objektes gewerblich sein. Im Zweifel solltest du hier einen steuerlichen Berater konsultieren.
Beispiel: Anschaffung der Wohnung war 2012 mit der Absicht, diese zu vermieten. Tatsächlich bist du mit der eigenen Familie im November 2016 aber selbst in die Wohnung gezogen und hast sie zum Februar 2018 veräußert – kein privates Veräußerungsgeschäft, da Selbstnutzung in 2016, 2017 und 2018 („in drei Jahren“).
Rechtsprechung
Weiter ist die aktuelle Rechtsprechung zu berücksichtigen. Als Beispiel dient das BFH-Urteil vom 28.09.2017 – IV R 50/15. Gemäß richterlichem Tenor ist die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb bei der Vermietung von Grundstücken überschritten, wenn die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung des Grundbesitzes im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt.
Übersetzt heißt das: Die Gewerblichkeit kann auch daraus resultieren, dass sich ein Gesamtgewinn aus der Investition in ein Gebäude nur unter Berücksichtigung des am Ende der Vermietung zu erwartenden Veräußerungspreises erzielen lässt. Dies gilt unabhängig von der Haltedauer, somit auch bei mehr als zehn Jahren. Soweit in deiner Objektkalkulation über den Investitionszeitraum ein Totalgewinn zu erwarten ist, bleibt es bei der privaten Vermögensverwaltung. Bei der Prognose sind die vorhersehbaren Mieteinnahmen, AfA, Zinsen und laufende Kosten zu berücksichtigen. Außergewöhnliche Werbungskosten, die sich im Laufe der Zeit ergeben, bedrohen die Steuerfreiheit nicht. Diese Rechtsprechung war bisher nur auf bewegliche Wirtschaftsgüter und nicht auf Immobilien anzuwenden.
Beispiel: Du kaufst ein Objekt, welches langfristig fest zu einem geringen Zins vermietet ist. Der Kaufpreis beträgt 100.000 €. Die Mieteinnahmen decken gerade so deine monatlichen Darlehensraten. Im Mietvertrag ist allerdings als Option fest vereinbart, dass der Mieter das Objekt nach einer Dauer von zehn Jahren zu einem Preis von 200.000 € kaufen muss. Da sich in diesem Fall dein Liquiditätsplan im negativen Bereich bewegt und du das Investment ausschließlich vorgenommen hast, um am Ende den hohen Veräußerungsgewinn zu erzielen, geht die Rechtsprechung von gewerblichem Handeln aus.
Fazit
Ich kann verstehen, wenn du Probleme damit hast, die vielen Infos zum Thema “Gewerblicher Grundstückshandel” zu verinnerlichen. Als Hilfe habe ich dir ein Schaubild angehängt, welches bei der Abgrenzungsproblematik helfen soll. Geh einfach mit jedem deiner Objekte das unten aufgeführte Schema durch und du wirst ein Gespür dafür bekommen, ob dir das „abrutschen“ in die Gewerblichkeit droht. Es handelt sich um eine offizielle Anlage des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) und ist somit für die Finanzverwaltung verbindlich. Darüber hinaus beachte stets, dass dein Liquiditätsplan aus der reinen Vermietung spätestens am Ende des Investitionszeitraumes positiv ist und du so rechnerisch einen „Totalgewinn“ erwirtschaftest.
Tipp
Hat die Finanzverwaltung bei dir erst einmal den gewerblichen Grundstückshandel festgestellt, kannst du noch versuchen, Veräußerungen bebauter Grundstücke, die bis zum Verkauf einen langen Zeitraum (mindestens 10 Jahre) vermietet wurden oder zu eigenen Wohnzwecken (i. d. R. mindestens fünf Jahre) genutzt worden sind, außen vor zu halten. Dafür sind rechtssichere Argumentationsketten zu erarbeiten, welche belegen, dass von Beginn an bei den einzelnen Objekten keine Spekulation beabsichtigt war. Spätestens zu diesem Zeitpunkt solltest du dich durch einen steuerlichen Berater vertreten lassen.
Achtung – private Veräußerungsgeschäfte
Liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor, musst du trotzdem prüfen, dass der Gewinn aus der Veräußerung nicht als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG zu besteuern ist.
Um Steuerfreiheit zu erlangen, muss der Zeitraum zwischen dem notariellen Kaufvertrag des Ankaufes und des Verkaufes mehr als 10 Jahre auseinander liegen. Dafür reicht allerdings schon ein Tag aus. Wenn deine Finanzen es zulassen, solltest du diese Frist in der Praxis nicht auf den Stichtag ausnutzen, um unnötige Konflikte und genauere Beobachtung zu vermeiden. Realistisches Beispiel: Kaufvertrag 30.06.2010 – Veräußerungsvertrag 20.08.2020.
Hinweis
Wesentliche Grundlage dieses Beitrags ist das BMF-Schreiben vom 24. Februar 2004 – IV A 6 – S 2240 – 26/03. Der Inhalt stellt die von dem Bundesministerium für Finanzen einheitlich geregelte Verwaltungsauffassung dar. Bei Beachtung der zuvor genannten Kriterien sollte es folglich zu keinen Rechtsstreitigkeiten mit der Finanzverwaltung kommen.
Falls du mehr zum Thema Steuern sparen mit Immobilien wissen willst, empfehle ich dir diesen Artikel.
Hallo Till,
Zuerst ein sehr aufrichtiges und herzliches Dankeschön für diesen sehr informierten Artikel! Darf ich, wenn möglich, zwei konkrete Fragen stellen?
1) Ich bin Vollzeit in einem deutschen Einzelhandelsentwickler als Architekturdesigner angestellt, aber meine Expertise liegt nur im Design von Einkaufszentren, nicht im Wohnsektor, und mein Job ist nur für den asiatischen Markt, außerdem ist meine Arbeitssprache überhaupt nicht Deutsch ( Ich komme von außerhalb der EU). Außerdem bin ich hier in Deutschland KEIN qualifizierter Architekt. Betrachtet mich die Steuerbehörde immer noch als Experte für die Baubranche, wenn ich meine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verkaufe?
2) Ich habe im Moment ein DHH (zwei Grundbuchblätter), zwei Wohnungen (fünf Grundbuchblätter wegen der Stellplätze) zu vermieten, wenn ich sie nach 10 Jahren Besitz in einem Zug verkaufe, werden sie dann noch innerhalb der 3-Objekte-Grenze berücksichtigt?
Grüße und vielen Dank
MH
Hallo Marcel,
vielen Dank für deinen Lob!
Zu deiner ersten Frage kann ich dir leider keine Auskunft geben. Die Entscheidung fachkundige Personen strenger zu behandeln wurde nicht durch die Finanzverwaltung entwickelt. Daher wird man in der Regel erst vor Gericht wissen, ob der Richter einen als fachkundig und somit gewerblich einstuft oder nicht.
Zu deiner zweiten Frage hat die Rechtsprechung hingegen eine recht gefestigte Meinung. Objekte, welche mehr als zehn Jahre vermietet waren, gelten nicht als Zählobjekte im Sinne der 3-Objekte-Grenze. Dies ist in der Regel nur bei einem An- und Verkauf innerhalb von fünf Jahren der Fall.
Ich hoffe dir mit meiner Antwort weiterhelfen zu können,
Till
Hallo Till,
Nochmals vielen Dank für die ausführliche Antwort, sehr zu schätzen! Ich habe zwei weitere detailliertere Fragen, die ich stellen möchte, falls möglich.
1)
In Bezug auf die Definition des 10-Jahres-Zeitraums habe ich online einige leicht unterschiedliche Beschreibungen gelesen. Berechnungsbeginn sollte erst das notarielle Datum sein, an dem wir die Kaufverträge unterschrieben haben, NICHT ab Übergabedatum, oder? Bei mir handelt es sich bei allen meinen Mietobjekten um Bestandsobjekte, in denen bereits Mieter vorhanden sind. Wenn also zum Beispiel der Kaufvertrag am 1.10.2018 beim Notar unterschrieben wurde, dann kann der früheste Verkaufsvertrag erst am 2.10.2028 unterschrieben werden? Einige Quellen sagen, dass es sogar schon am 1.1.2027 sein kann, da es bereits über 10 Jahre läuft, anstatt eine vollständige 10-Jahres-Periode zu haben. Aber ich wette, die letztere Entscheidung könnte zu schwierig sein, wenn man sich der Autorität stellt, ist es richtig?
2) Wird eine energetische Sanierung, z. B. eine neue Wärmepumpe oder ein neues Dach mit PV-Modulen usw., von der Behörde als größere Renovierung angesehen? Dann werden die Verkäufe von Objekten innerhalb von 5 Jahren nach der Renovierung innerhalb von 3 Objektgrenzen berücksichtigt. Ich habe irgendwo gelesen, dass nach einer größeren Renovierung die Behörde die 5-Jahres-Frist nach der Renovierung wieder von Null an rechnet.
Vielen Dank im Voraus und freuen uns auf Ihre Meinung!
Mit herzlichsten Grüßen
MH
Hallo Till,
Ich habe Ihren Artikel gerade noch einmal ausführlich gelesen, am Ende schrieben Sie, dass „Darüber hinaus beachte stets, dass dein Liquiditätsplan aus der reinen Vermietung verzögert am Ende des Investitionszeitraumes positiv ist und du so rechnerisch einen „Totalgewinn“ erwirtschaftest.“ heißt es dass, wenn der monatliche Bankkredit höher ist als die Mieteinnahmen, die Behörde die Investoren einfach spekuliert und sie dann als Gewerblicher betrachtet?
Wenn ich in meinem Fall drei Objekte zusammen als Portfolio betrachte, ist mein monatlicher Cashflow positiv, nur ein Objekt hat einen negativen Cashflow. Ist es sicher genug, nicht als Gewerblicher angesehen zu werden? Und natürlich erzielen in der Steuererklärung jedes Jahr alle drei Objekte Gewinn nach Berücksichtigung der aFA etc.
Vielen Dank
MH
Hallo Marcel,
vielen Dank für deine vielen Fragen. Leider können wir über die Kommentarfunktion bei unseren Blogartikeln keine 1:1 Beratung durchführen. Dies würde für uns den Rahmen sprengen und bei dem Leser immer neue, detailliertere Fragen aufrufen, welche sich am besten im Gespräch klären lassen.
Gern lege ich dir die folgenden Möglichkeiten ans Herz, mit uns in Kontakt zu treten:
1. Der Immlab Tagesworkshop in deiner Nähe
2. Einen unserer Online-Workshops
3. Oder ein Individual Coaching mit deinem gewünschten Experten
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till,
vielen Dank für die tolle Darstellung!
Ich habe eine spezielle Frage bei denen du anderen Usern zwei differenzierende Antworten gegeben hast:
In 2014 habe ich ein MFH mit 10 Wohnungen gekauft. Nächstes Jahr, also nach 9 Jahren, möchte ich eine Aufteilung in WEG vornehmen. Ab 2025 möchte ich dann davon 4 Wohnungen einzeln verkaufen.
Mein Verständnis aus deinen bisherigen Antworten: keine Zählobjekte, da 10 Jahre gehalten, Aufteilung in WEG startet keinen neuen Bewertungszeitpunkt.
Jetzt hattest du aber bei einer anderen Antwort geschrieben, Aufteilung innerhalb der ersten 5 Jahre führt zu einer gewerblichen Einstufung. Sollte ich daher sicherheitshalber die Aufteilung erst nach 10 Jahren machen? Oder ist alles was bzgl. Aufteilung nach 5 Jahren passiert unkritisch?
Vielleicht hast du auch bei einer anderen Frage dazu eine Antwort 😉 : sagen wir die Abschreibung war vorher 10.000 €, wenn ich jetzt 4 Wohnungen verkaufe (und alle gleich groß sind), dann erfolgt die Zuordnung der Abschreibung proportional zum Anteil, richtig? Also in dem Fall ich hätte danach da noch 6 Wohnungen vorhanden eine Abschreibung von 6.000 €, die Abschreibungsdauer bleibt auch gleich, z.B. nach den 10 Jahren dann noch 40 Jahre für die 6 Wohnungen.
Vielen Dank!
Florian
Hallo Florian,
vielen Dank für dein Kommentar. Die differenzierenden Antworten kann ich leider nicht erkennen.
Das BMF schreibt dazu: “Die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen ist – für sich betrachtet – allein kein Umstand, der die Veräußerung der so entstandenen Eigentumswohnungen zu einer gewerblichen Tätigkeit macht. Auch hier ist maßgeblich auf die Dauer der Nutzung vor Veräußerung abzustellen.”
Im Ergebnis führt das Aufteilen eines Hauses daher nicht automatisch zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Innerhalb der ersten 5 Jahre kann jedoch nach den allgemeinen Regeln des gewerblichen Grundstückshandels ein Gewerbebetrieb entstehen, wenn mehr als drei Objekte innerhalb dieser 5 Jahre wieder verkauft werden (An- und Verkauf innerhalb von 5 Jahren).
Das Thema Abschreibung hast du korrekt erläutert. Bei Immobilien wird hier in der Regel anhand der Fläche (Quadratmeter) berechnet, wie viel Abschreibung erhalten bleibt. Die Restnutzungsdauer verändert sich nicht.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
vielen Dank für die tolle Übersicht und die verständlichen Erläuterungen.
Ich habe vor in nächster Zeit regelmäßig unbebaute Grundstücke (ausschließlich Streuobstwiesen / Schrebergärten) zu kaufen und innerhalb von max. 6 Monaten wieder weiter zu veräußern.
Gibt es hier eine Definition, welche Eigenschaften ein “Zählobjekt” haben muss, um als solches gewertet zu werden? Ich habe noch ein wenig Hoffnung, dass dies lediglich auf Wohn- / Gewerbeimmobilien und zugehörige Grundstücke zutrifft und ich mit meinen Streuobstwiesen somit außen vor wäre?
Vielen Dank bereits im Voraus!
Gruß Felix
Hallo Felix,
Lies dazu gern noch einmal im BMF-Schreiben vom 26.03.2004, BStBl I 2004, 434 nach. Es gibt verschiedene Randziffern, die genau dieses Thema aufgreifen (Rz. 3, 8, 26 und 27).
In der Regel gilt die 3-Objekte-Grenze auch für Landflächen, da es sich hier ebenfalls um unbebaute Grundstücke handelt.
Viel Erfolg mit deinem Geschäftsmodell,
Till
Hallo,
Wie kommt man aus einem gewerblichen Handel wieder raus? Habe jetzt seit 4 Jahren kein Haus mehr verkauft, möchte aber noch einige in größeren Abständen verkaufen. Wie lange muss ich warten damit ein Verkauf wieder ein privates Veräußerungsgeschäft ist?
Hallo Jö Sie,
wenn erst einmal ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, kann dieser Gewerbebetrieb nur durch eine “Betriebsaufgabe” beendet werden. In diesem Fall werden sämtliche stille Reserven, die sich über die Jahre gebildet haben versteuert.
Ich kann dir für einen solchen Fall nur empfehlen, den Sachverhalt einmal detailliert mit deinem Steuerberater zu besprechen.
Beste Grüße,
Till
Ich habe 2009 fünf Grundstücke gekauft.
Davon habe ich 2021 zwei Grundstücke (steuerfrei) verkauft.
Wenn ich in 2022 ein weiteres Grundstück verpachte,
zur Aufstellung von Containern für Flüchtlinge,
werde ich dann als Grundstückshändler steuerrechtlich eingestuft?
Sachverhalt:
1995 Kauf einer Wohnung, – vermietet bis 2018, dann Verkauf.
2008 Bau/Einzug EFH 1 zusammen mit Partner. Selbstgenutzt. 2010 Partner ausgezahlt, EFH komplett übernommen, Selbstgenutz bis Nov. 2018; ab da vermietet. Verkauf März 2021;
2018: Kauf EFH 2 selbstgenutzt; geplanter Verkauf März 2022;
Fragen: muss ich für EFH 1 Steuern bezahlen und für EFH 2 ? Beste Grüße Heiko
Hallo Heiko,
auch bei dir kann ich nur auf das BMF-Schreiben vom 26.03.2004 “Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel” verweisen. Daraus geht hervor, dass Objekte, die mehr als 10 Jahre gehalten wurden, nicht als “Zählobjekte” behandelt werden. Somit besteht bei langen Haltedauern grundsätzlich keine Gefahr in einen gewerblichen Grundstückshandel hineinzurutschen.
Bei EFH 2 ist die Beurteilung als Zählobjekt im Sinne der 3-Objekte-Grenze von der Beurteilung des privaten Veräußerungsgeschäftes (§ 23 EStG) zu unterscheiden. Da es hier auf die individuelle Nutzung während des gesamten Besitzzeitraumes ankommt, muss ich in diesem Punkt auf die steuerberatenden Berufe verweisen.
Beste Grüße,
Till
Hallo Herr Salewski,
folgende Situation: ich habe privat drei Mehrfamilienhäuser, eines davon umfasst 4 Wohnungen, die ich auch als grundbuchamtlich getrennte Wohnungen gekauft habe:
1997 Kauf MFH 1
1997 Kauf MFH 2
1999 Kauf MFH 3 mit vier Eigentumswohnungen
In 2021 habe ich ein MFH aus 1997 verkauft, in 2022 beabsichtige ich das zweite MFH aus 1997 zu verkaufen.
Zudem bin ich Mitgesellschafter einer GmbH & Co KG, die Wohn- und Gewerbeflächen vermietet. Hier wurde in 2021 ein Objekt verkauft.
Frage: kann ich in 2022 auch das dritte private MFH mit den 4 Eigentumswohnungen verkaufen, ohne aufgrund der Drei-Objekt-Grenze in die Gewerblichkeit zu rutschen ?
Vielen Dank vorab ! Chris
Hallo Chris,
auch bei dir gilt wie bei Andreas, dass du deinen Sachverhalt an dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004 “Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel” abprüfen kannst. Daraus geht hervor, dass Objekte, die mehr als 10 Jahre gehalten wurden, nicht als “Zählobjekte” behandelt werden. Somit besteht bei langen Haltedauern grundsätzlich keine Gefahr in einen gewerblichen Grundstückshandel hineinzurutschen.
Für eine verbindliche Auskunft deiner individuellen Lebenssituation verweise ich allerdings gern auf die steuerberatenden Berufe.
Beste Investorengrüße,
Till Salewski
Danke !
Lieber Herr Salewski,
folgender Sachverhalt: Ich möchte als Privatperson aus meinem Privatvermögen, mehr als 10 Eigentumswohnungen die über mehr als zehn Jahre vermietet sind verkaufen.
Zwei Wohnungen sind dieses Jahr schon verkauft worden, ein dritter Verkauf ist für Ende diesen Jahr geplant. Nächstes Jahr möchte ich meine selbst bewohnte Eigentumswohnung verkaufen (auch aus der Spekulationsfrist).
Es geht also um die mögliche steuerliche Einstufung als Gewerbetreibender Grundstücks-, Immobilienhändler, ist mein Vorgehen steuerlich ganz sicher in Ordnung (Drei-Objekt-Grenze innerhalb von 5 Jahren etc.)? Von Beruf bin ich Dipl.Ing. Physik, habe also nichts mit der Immobilienbranche zu tun. Vielen Dank im voraus. Beste Grüße Andreas
Hallo Andreas,
eine absolute Sicherheit und Garantie können und dürfen wir auf diesem Blog nicht geben. Verbindliche Auskünfte für individuelle Lebenssituationen sind den steuerberatenden Berufen vorbehalten.
Du kannst allerdings deinen Sachverhalt an dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004 “Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel” abprüfen. Dabei werden Objekte, die mehr als 10 Jahre gehalten wurden, stets als keine “Zählobjekte” behandelt. Somit besteht bei langen Haltedauern grundsätzlich keine Gefahr in einen gewerblichen Grundstückshandel hineinzurutschen.
Beste Investorengrüße,
Till Salewski
Hallo Till ,
ich habe in den letzten 15 jahre 3 mehrfamilienhäuser und 3 ETWs bessen. Habe letztes Jahr weil ich in die Rente ging , alles verkauft. Alle Objekte außer einem Mehrfamilenhaus habe ich länger als 10 jahre im bestand gehabt und waren vermietet und eigengenutz.
Wie verhät sich nun der Sachverhalt aus steuerlicher Sicht bezüglich steuerfrei oder gewerblicher Handel ?
Vielen Dank im Voraus
Jorg Bajo
Hallo Jörg,
auch hier verweise ich gern wieder einmal auf unser Prüfschema.
Gehe dies für jedes deiner Objekte durch und du wirst vermutlich nicht bei der Gewerblichkeit landen.
Solltest du damit nicht weiterkommen, empfehle ich dir eine individuelle steuerliche Beratung für deinen Sachverhalt, welche wir an dieser Stelle nicht leisten können und dürfen.
Beste Grüße,
Till
Lieber Till Salewski,
ich habe einen ähnlichen Fall wie Carsten Rönndahl: ein Mehrfamilienhaus 2005 gekauft; immer alle Wohnungen vermietet. 2019 in Eigentumswohnungen (6 Stück) aufgeteilt, da zwei Mieter gern ihre Wohnungen kaufen wollten. Insgesamt drei Wohnungen 2019 verkauft. Die anderen drei sind vermietet, würde ich aber gerne auch verkaufen, vielleicht im nächsten oder übernächsten Jahr. Wenn ich es richtig verstanden haben, geht dieses steuerfrei, da sie keine Zählobjekte sind, richtig?
Vielen Dank und herzliche Grüße
Kristina
Hallo Kristina,
für die Beurteilung des gewerblichen Grundstückshandels bist du genau richtig unser Prüfschema durchgegangen. Bereits auf der ersten Stufe kannst du erkennen, dass es sich nicht um Zählobjekte handelt, da die Einheiten seit mehr als zehn Jahren vermietet wurden.
Beste Grüße,
Till
Tausend Dank!!!!
Lieber Herr Salewski, ich hätte noch eine wichtige Frage bitte; und zwar im Zusammenhang mit meiner Frage zu dem Mehrfamilienhaus, das ich 2005 gekauft habe. Da ist die Frage ja dank Ihnen nun geklärt. Auf demselben Grundstück haben wir 2014 ein weiteres Haus mit zwei Wohnungen errichtet, das wir selbst bewohnt haben (eine Wohnung) und in dem wir eine Wohnung vermietet haben. Auch dieses Haus möchten wir Anfang 2022 verkaufen, da wir an einen anderen Ort ziehen möchten. Nun ist die Frage, ob sich die Spekulationsfrist (10 Jahre) auf den Neubau (2014 Einzug) bezieht oder auf das Grundstück, das wir bereits 2005 gekauft haben zusammen mit dem Mehrfamilienhaus. Das wäre ja wichtig wegen der in dem Neubau vermieteten Wohnung. Können wir den Neubau steuerfrei verkaufen, oder müssen wir da abwarten, bis wir die 10 Jahre erfüllt haben?
Hallo Kristina,
errichtet ein Steuerpflichtiger ein Gebäude und veräußert er es zusammen mit dem zuvor erworbenen Grund und Boden, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn die Frist zwischen Anschaffung des Grund und Bodens und Veräußerung des bebauten Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
Beispiel:
A hat am 31. März 1993 ein unbebautes Grundstück angeschafft. Im Jahr 1998 stellt er darauf ein Einfamilienhaus fertig, das er anschließend vermietet. Ab dem 1. April 2003 kann er das bebaute Grundstück veräußern, ohne dass der Gewinn der Besteuerung nach § 23 EStG unterliegt.
Es ist somit ausschließlich auf das Grundstück abzustellen. Siehe dazu auch das BMF-Schreiben “Zweifelsfragen zur Neuregelung der Besteuerung privater Grundstücksveräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG”
Beste Grüße,
Till
Ich bin Ihnen so dankbar für diese schnellen, klaren Antworten. Das gestaltet sich äußerst schwierig, selbst da, wo man eigentlich klare Antworten erwartet. Bekommt man nicht. Niemand möchte etwas riskieren……
Eine kurze Frage noch dazu, dann habe ich aber wirklich alle Antworten. Wenn ich ein Mehrfamilienhaus schon 14 Jahre besitze als Zinshaus und es danach in Eigentumswohnungen umwandle und diese dann einzeln verkaufe, ändert das die Situation hinsichtlich der Zählobjekte? Mir hat ein Steuerberater gesagt, daß die 3-Objekte-Regel eventuell bei Umwandlung in Eigentumswohnungen neu beginnt (also die 5-Jahresfrist). Stimmt das?
Hallo Kristina,
ich empfehle dir einmal detailliert das BMF-Schreiben vom 26.03.2004 – IV A 6 – S 2240 – 46/04 BStBl 2004 I S. 434 durchzulesen, da deine Fragen dadurch sehr gut beantwortet werden. So steht dort beispielsweise:
“Die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen ist – für sich betrachtet – allein kein Umstand, der die Veräußerung der so entstandenen Eigentumswohnungen zu einer gewerblichen Tätigkeit macht. Auch hier ist maßgeblich auf die Dauer der Nutzung vor Veräußerung abzustellen.”
Beste Grüße,
Till
Hallo, Till,
wir haben 2014 4 Wohnungen in einem Paket und mit einem Kaufvertrag gekauft.
2017 mussten wir eine Finanzierung abzahlen und die Wohnungen ohne Gewinn an einen Käufer mit einem Kaufvertrag verkauft. Alle 4 Wohnungen sind in einem Hochhaus.
Der Steuerberater meinte, wir müssen abwarten, was FA entscheidet.
Wie wäre deine Meinung dazu? Drei-Objekte-Grenze oder doch als ein?
Hallo Elena,
Nach strenger Auslegung der geltenden Rechtsprechung und des BMF-Schreibens, an das die Finanzverwaltung gebunden ist, handelt es sich um vier Objekte, welcher innerhalb von fünf Jahren wieder veräußert wurden. Somit läge ein gewerblicher Grundstückshandel vor.
Ich weise allerdings ausdrücklich darauf hin, dass dies nur meine Einschätzung dieses kurzen Sachverhaltes ist und du in dieser Sache nach wie vor in Abstimmung mit deinem Steuerberater handeln solltest.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
ich habe ein Mehrfamilienhaus, welches aufgeteilt ist in 8 Miteigentümswohnungen. Alle diese Wohnungen gehören mir und sind schon vor mehr als 15 Jahren gekauft worden. Ich möchte nun das Haus verkaufen. Ich werde dies auch als Gesamthaus (keine einzelne Wohnungen) verkaufen. Wie ist in einem solchen Fall die Drei-Objekt-Grenze zu sehen.
Vielen lieben Dank für deine Ausführungen und Antworten.
Michael
Hallo Michael,
für die Beurteilung des gewerblichen Grundstückshandels empfehle ich dir unser Prüfschema durchzugehen.
In deinem Fall wirst du bereits auf der ersten Stufe erkennen können, dass es sich nicht um Zählobjekte handelt, da die Einheiten seit mehr als zehn Jahren vermietet wurden.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
jetzt habe ich auch einmal eine Frage, tolle Beiträge und Antworten bis dahin.
Sachverhalt: unbebautes ungeteiltes Grundstück- Grundstückskauf Notarvertrag 29.04.2011 / Eintragung GB 02.06.11
Ich möchte nun ein größeres Bauprojekt starten. Insgesamt werden 24 Einheiten entstehen. – Idealfall für mich – Tausch Grundstück gegen Wohnungen (Beispiel 4 Wohnungen für mich – Rest Bauträger).
Vorbereitungen (Planung/Bauvoranfrage) laufen meinerseits.
Will das Projekt als Full Service Paket an einen Bauträger/ Bauunternehmer verkaufen. Full Service bedeutet an der Stelle von der Planung, Vermarktung und Endkundenfinanzierung kann ich alles über mein Netzwerk darstellen/ vermitteln.
Er muss „nur“ bauen und wir müssen uns auf einen fairen Gewinn über die Wohneinheiten einigen.
D.h. Ich bin vor und nach dem Tausch/Verkauf des Grundstücks involviert.
Der UN bekommt das Grundstück ohne Kosten, baut für mich und deckt seine Kosten & generiert seinen Gewinn über die verkauften restlichen Einheiten in/über Bauträgerverträgen (in meinem Beispiel 20 Einheiten).
Bedenken bzgl. gewerbl. Grundstückshandel: (unbebautes Grundstück)
alle Aktivitäten des Veräußeres bei der Baureifmachung, Erschließung und Bebauung sind einzeln zu untersuchen und im Zusammenhang zu würdigen.
1. Was dürfte ich strenggenommen vor / nach der Grundstücksübertragung tun (Baureifmachung bis Vertrieb), um nicht meine 10 J – privates Veräußerungsgeschäft aushebeln und als Gewerbetreibender in Erscheinung zu treten?
2. Sollte ich selbst Genehmigung und fortfolgend die Teilungserklärung noch unter meinem Namen anstoßen, würde der Übertrag der 20 Einheiten wahrscheinlich trotz der 10 J voll unter gewerbl. Grundstückshandel fallen?
3. Hast du grundsätzlich einen / den Tipp, wie ich am cleversten mein Grundstück in Wohnraum gewandelt bekomme, ohne die 10 J zu verlieren bzw. nicht unter gewerbl. Grundstückshandel zu fallen?
Viele Grüße
Simon Ludwig
Hallo Simon,
bei diesem komplexen Sachverhalt, kann ich dir nur empfehlen dein Vorhaben einmal mit deinem Steuerberater zu besprechen.
Grundsätzlich geht aus dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004 unter II 2. Errichtung von Objekten hervor, dass ein gewerblicher Grundstückshandel bei einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Errichtung und Veräußerung der Objekte vorliegt. Dies ist dann gegeben, wenn die Zeitspanne zwischen Fertigstellung und der Veräußerung der Objekte nicht mehr als fünf Jahre beträgt (vgl. BFH-Urteile vom 23. Oktober 1987, BStBl 1988 II S. 293 und vom 22. März 1990, BStBl II S. 637).
Dies entspricht allerdings nicht unbedingt deinem Vorhaben. Gerade bei deiner Vorstellung einer “kostenlosen” Überlassung des Grundstücks und späterer Übernahme einiger Wohnungen in deinen Bestand solltest du die Verträge meines Erachtens nach steuerrechtlich, zivilrechtlich und auch notariell prüfen lassen.
Beste Grüße,
Till
Moin,
vielen Dank für den guten Artikel.
Allerdings finde ich teilweise Widersprüche oder ich selbst habe Verständnisprobleme.
Ein Kollege und ich, besitzen 19 Wohnungen (jeder 50:50 an jeder Whg.) teils in verschiedenen WEG’s. (Kaufdatum Paket 1 von 8 Whg. 09.2015 und Kaufdatum Paket 2 von 11 Whg. 10.2016). Wenn wir alle vermieteten Wohnungen in 11.2026 (also nach 10 Jahren) verkaufen sind diese dann Steuerfrei?
Würde es den Sachverhalt ändern, wenn wir nur 11 Whg. verkaufen und den Rest behalten?
Danke für eine Rückmeldung und frohe Ostern.
Rene
Hallo Rene,
wenn ein Objekt mehr als 10 Jahre vermietet wurde gilt es grundsätzlich nicht mehr als Zählobjekt im Sinne der Drei-Objekte-Grenze.
Demnach ist es egal, ob man nach diesen 10 Jahren 10, 20 oder 30 Objekte verkauft.
Es handelt sich dabei um ganz normale Vermögensumschichtung eines Privatinvestors wie du es beschreibst.
Die Gefahr eines gewerblichen Grundstückshandels besteht dagegen immer wenn man kurz nach dem Ankauf wieder verkauft, ein Globalobjekt ankauft, aufteilt und dann die einzelnen Einheiten wieder verkauft oder wenn durch erhebliche Modernisierungen kurz vor dem Verkauf quasi eine ganz “neue” Immobilie hergestellt wird und diese dann verkauft wird.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
ich habe ein Frage zum gewerblichen Handel. Ich habe eine Immobilie, ehemalige Keramikfabrik, im Jahr 1996 von meinem damaligen Schwiegervater erstanden.Diese wurde im laufe der Jahre zu Wohnungen und Werkstaätten ausgebaut. Der größte Teil wurde bis 2007 von meiner eigenen Firma als Firmensitz genutzt. Im Jahre 2014 wurde dann eine Teilung in 10 EIgentumsteile vorgenommen um die einzelnen Nutzungsobjekte voneinander abzgrenzen.
2015 wurden Teil 10 an einen Käufer und Teil 8+9 an einen anderen Käufer mit einem notariellen Vertrag veräußert. Also 2 Kaufverträge aber 3 Teile.
Durch Rückfragen bei der Baubehörde und zeitliche Verzögerung bei der Bearbeitung floß die Zahlung aus beiden Verträgen erst im Jahr 2018.
Nun beabsichtige ich zeitnah die Teile 5 – 6 und 7 an einen Mieter zu verkaufen. Den Teil 6 und Teile von 7 habe ich über die Jahre selbst als Lager und Musikstudio genutzt.
Frage ist nun, ob für die 3 Objekt Grenze der notarielle Vertrag als Datum gültig ist oder die tatsächliche Zahlung.
Eigentum an der Immobilie seit 1996. Durchgehend vermietet oder in eigener Nutzung.
Danke und freundliche Grüße
Lutz
Zählt der neue Verkauf als 3 Objekte auch bei nur einem Käufer oder ist das ein einzelnes Objekt??
Hallo Lutz,
vielen Dank für deine Frage. Für deinen individuellen Sachverhalt kann ich dir nur empfehlen dies mit deinem Steuerberater zu besprechen. Allein aufgrund deiner Erläuterungen als Firmensitz kann bei einem Einzelunternehmen zu notwendigem Betriebsvermögen geführt haben.
Weiter ist die Thematik “gewerblicher Grundstückshandel” durch eine Vielzahl von BFH-Urteilen geprägt, welche zu den im Blogbeitrag erläuterten “Richtlinien” führt. Die Rechtsprechung weicht allerdings aufgrund guter Marktkenntnisse des Steuerpflichtigen o.ä. immer wieder von diesen Richtlinien ab, sodass für jeden Einzelfall das Gesamtbild der Umstände zu beurteilen ist. Lies dazu gern einmal im BMF-Schreiben vom 24. Februar 2004 – IV A 6 – S 2240 – 26/03 nach.
Beste Investorengrüße,
Till Salewski
Kann ich ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen nach zehn Jahren in Eigentumswohnungen aufteilen und die acht Wohnungen steuerfrei verkaufen (länger als zehn Jahre im Bestand) oder kann ich das Mehrfamilienhaus nur als eine Einheit steuerfrei verkaufen?
Hallo Carsten,
Der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren ist sowohl als Einheit als auch für die einzelnen Wohnungen möglich.
Das Aufteilungsgeschäft eines Mehrfamilienhauses führt insbesondere in den ersten fünf Jahren nach Erwerb häufig zum gewerblichen Grundstückshandel.
Beste Investorengrüße,
Till
Ich habe in 2020 eine vermietete Eigentumswohnung mit Gewinn verkauft, steuerfrei, da ich sie länger als 10 Jahre besessen habe. Dieses Jahr will ich ein vemietetes Einfamilienhaus verkaufen – auch steuerfrei, da länger als 10 Jahre. Im Jahr 2011 habe ich aus Spaß 4 wertlose unbebaubare Mini-Grundstücke im Internet ersteigert (Preise zwischen 10 € bis 250 €). Ich habe daraus keine Erträge erzielt. Diese will ich nun verkaufen – wahrscheinlich mit kleinem Gewinn. Sind dies Zählobjekte, die die Steuerfreiheit der Wohnung und der Eigentumswohnung gefährden?
Hallo Martin,
Wir können und dürfen an dieser Stelle keine individuelle Beratung anbieten. Dazu müsste dein Steuerberater sämtliche der o.g. Kaufverträge sichten und deine persönliche Situation kennen.
Bei den von dir angegebenen Daten fällt allerdings sofort auf, dass auch bei den vier kleinen Grundstücken die 10 Jahre Haltedauer bald erreicht wären. Daher spricht meines Erachtens nichts dagegen die zehn Jahre nach Kaufvertragsabschluss noch abzuwarten.
Beste Investorengrüße,
Till
Wie kann ich die Infizierung meiner privaten vermieteten Immobilien vermeiden, wenn ich mehr als 3 Objekte kaufen und verkaufen möchte?
Gmbh / UG ? Bleiben dann meine Immobilien in der Vermietung alle privat?
LG
Chris
Hallo Chris,
wenn du mehr als 3 Objekte kaufen und verkaufen möchtest, bleiben dir zwei Möglichkeiten:
1. du kannst eine Kapitalgesellschaft gründen und in dieser gewerblich tätig werden. So hast du auch den Vorteil der “Steuerflatrate” von 30%
2. du kannst ein Gewerbe anmelden und in dieser Firma tätig werden. Hier finden die ganz normalen Vorschriften für einen Gewerbebetrieb Anwendung und du versteuerst die Erträge mit deinem persönlichen Steuersatz.
Wichtig ist, dass du immer sehr genau darauf achtest, wo du welches Objekt zuordnest. Es besteht die Möglichkeit ein Objekt im Privatvermögen, im notwendigen Betriebsvermögen und im gewillkürten Betriebsvermögen zu halten.
Für deine persönliche Situation empfehle ich dir in jedem Fall ein Gespräch mit deinem Steuerberater, da dieser alle individuellen Aspekte berücksichtigen kann. Dazu gehören: Steuersatz, familiäre Gegebenheiten, weitere Einkünfte, Portfolio (Kapitalvermögen, Vermietungsobjekte, sonstige Einkünfte)
Beste Investorengrüße,
Till
Lieben dank für deine Antwort.
Allerdings geht es mir in erster Linie nicht um den steuerlichen Aspekt meiner Tätigkeit.
Was steuerlich am meisten Sinn macht, ist erst einmal egal.
Mir ist wichtig, dass meine privaten Immobilien im buy n hold auch privat bleiben.
Ich habe mehrfach gelesen, dass wenn ich mehr als 3 Objekte verkaufe, all die Objekte infiziert werden und gewerblich werden.
Stimmt dies?
LG an lieben Dank
Hallo Christoph,
In welchem Umgang Objekte als notwendiges oder gewillkürtes Betriebsvermögen zum Gewerbebetrieb gezogen werden, kann dir keiner beantworten. Zu diesem Thema haben verschiedene Gerichte geurteilt, woraus der im Blogartikel beschriebene Leitfaden resultiert.
Mit deinem Steuerberater kannst du dir für jedes deiner Objekte eine Strategie überlegen, warum das entsprechende Objekt zum Betriebs- oder Privatvermögen gehört. Aus meiner Perspektive ist es nicht gerade sinnvoll die Gewerblichkeit durch mehr als 3 Veräußerungsgeschäfte zu provozieren.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
toller Artikel. Folgende Frage habe ich an der Stelle.
Wenn man ein Gewerbe für den gewerblichen Grundstückshandel anmelde um damit Fix und Flip zu betreiben, kann man dann dennoch privat Objekte für 10 Jahre halten und danach steuerfrei veräußern? Gibt es eine Möglichkeit das zu trennen? Teilweise habe ich hierzu unterschiedliche Aussagen erhalten.
Viele Grüße
Michael
Hallo Michael,
es gibt folgende Problematik:
Bei einem gewerblichen Grundstückshandel wird unterstellt, dass du dich professionell mit Immobilien beschäftigst und dies dein Gewerbe darstellt. Du kaufst, entwickelst und verkaufst also nachhaltig Immobilien.
Bei einem Gewerbebetrieb ist es so, dass es notwendiges und gewillkürtes Betriebsvermögen gibt. Die gehandelten Immobilien werden notwendiges Betriebsvermögen. Wirtschaftsgüter, die in einem gewissen objektiven Zusammenhang zu dem Betrieb stehen und ihn fördern, können gewillkürtes Betriebsvermögen sein (R 4.2 Absatz 1 EStR).
Es ist somit viel schwerer zu argumentieren, inwieweit einzelne Objekte nicht dem Gewerbebetrieb zugeordnet werden, wenn erstmal ein gewerblicher Grundstückshandel besteht. Dies liegt dann in deiner Hand bzw. der deines Steuerberaters (Anhang 17, Tz. 32 EStH). In den angegebenen Quellen kannst du mehr dazu lesen und entsprechende BFH-Urteile finden.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till,
gelten denn diese Grenzen und Bestimmungen auch für im Ausland zu verkaufende Objekte, und spielen die mit in meine in Deutschland gehaltenen Objekte hinein?
Konkret:
Meine Mutter besaß seit 1997 bzw. 2001 zwei größere unbebaute Grundstücke im nicht-EU-Ausland. Ich bekam diese beiden am 22.11.2005 mit dortiger notarieller Beurkundung geschenkt, und wurden am 01.02.2006 im dortigen Grundbuch eingetragen. Die zwei Grundstücke wurden dann von mir am 30.06.2011 bzw. am 17.01.2012 in jeweils 3 Teile geteilt, also wurden daraus insgesamt 6 Einheiten.
Frage:
gelten denn diese Grenzen und Bestimmungen prinzipiell auch für im Ausland zu verkaufende Objekte?
D.h. wenn die 10-jahres-Grenze überschritten wurde, sind sie dann frei von der Gewerblichkeit (3-Objekte-Grenze) und von der Spekulationssteuer und sind somit steuerfrei veräußerbar?
Spielt die von mir vorgenommene Teilung der 2 in 6 Grundstücke auch nochmal eine Rolle für die zeitliche Anrechenbarkeit, d.h. gehen dann nochmal 10 Jahre von vorne los?
Erweiterte Frage:
Ich besitze in Deutschland seit 16.05.2016 alle 6 Eigentumswohnungen eines (ehemaligen) Mehrfamilienhauses.
Wenn ich alles richtig verstehe bin ich dann nach 10 Jahren aus den Einkommensteuerlichen Geschichten raus.
Auch aus der Gewerblichkeit nach 10 Jahren, weil es ja 6 Wohneinheiten sind?
Wird mir ein Verkauf im Ausland auch auf die deutschen Objekte angerechnet?
Vielen Dank für Deine Antworten!
Hallo Bernd,
vielen Dank für dein Vertrauen und die ausführliche Frage. Thematisch geht es dabei vom privaten Veräußerungsgeschäft über die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel bis hin zum internationalen Steuerrecht. Allgemeine Informationen zu all diesen Themen findest du in unseren Blogbeiträgen. Eine Einzelfallberatung darf ich in diesem Format nicht vornehmen. Ich kann dir daher nur empfehlen, den Sachverhalt mit einem Steuerberater zu besprechen.
Alles Gute,
Till
Danke für die schöne Übersicht.
Eine Frage : Einerseits wird geschrieben, länger als 10 Jahre gehaltene Objekte sind grundsätzlich steuerfrei.
Andererseits steht unter Tipps, dass, wenn mal bei jemand gewerblicher Grundstückshandel festgestellt wurde, man “versuchen kann, durch schlüssige Argumentationsketten die ” länger 10 Jahre Objekte” da raus zu halten”.
Also sind in einem so solchen Fall sogar die länger als 10 Jahre Objekte nicht mehr automatisch safe?
Viele Grüße, Thomas
Hallo Thomas,
Bei einem gewerblichen Grundstückshandel wird unterstellt, dass du dich professionell mit Immobilien beschäftigst und dies dein Gewerbe darstellt. Du kaufst, entwickelst und verkaufst also nachhaltig Immobilien.
Bei einem Gewerbebetrieb ist es so, dass es notwendiges und gewillkürtes Betriebsvermögen gibt. Die gehandelten Immobilien werden notwendiges Betriebsvermögen. Wirtschaftsgüter, die in einem gewissen objektiven Zusammenhang zu dem Betrieb stehen und ihn fördern, können gewillkürtes Betriebsvermögen sein (R 4.2 Absatz 1 EStR). Es kann somit sein, dass zumindest mittelbar alle Objekte dem Gewerbebetrieb zugeordnet werden und du bzw. dein Steuerberater im Anschluss argumentieren muss, weshalb die Objekte weiterhin dem Privatvermögen zuzuordnen sind (Anhang 17, Tz. 32 EStH).
In den angegebenen Quellen kannst du mehr hierzu lesen und entsprechende BFH-Urteile finden.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Tim,
was ist denn 1 Grundstück?
Ich habe 3 Immobilien innerhalb 3 Jahren verkauft – und will kein weiteres verkaufen, um nicht gewerblich zu werden.
Jetzt überschreiben uns 4 Kindern die Eltern 1 Grundstück. Also jedes Kind bekommt 25% eines Grundstückes.
Meine 3 Geschwister wollen nun, dass wir das Grundsück verkaufen.
Ich will aber meine 25% nicht verkaufen um nicht gewerblich zu werden.
Der Streit ist da und mein Bruder droht schon mit Teilungsklage.
Nun ist guter Rat teuer.
Meine Frage:
-Gelten 25% eines Grundstücks als 25%? Kann ich also z.B. in 5 Jahren 3 ganze Grundstücke und einen 25%igen Grundstücksanteil verkaufen ohne gewerblich zu sein?
Vielen Dank!
Hallo Peter,
Unter die Drei-Objekte-Grenze fällt jedes Grundstück, welches innerhalb von fünf Jahren an- und verkauft wird. Auf die Beteiligungshöhe kommt es in diesem Fall nicht an. Auch ein Anteil von 25% ist somit eine Veräußerung eines Grundstücks und ein Zählobjekt im Sinne des gewerblichen Grundstückshandels.
Wichtig ist allerdings zu wissen, dass man als Erbe oder Beschenkter in die „Fußstapfen“ des Rechtsvorgängers (Erblasser oder Schenker) tritt. Als Erwerbsdatum gilt daher das Erwerbsdatum des Rechtsvorgängers und nicht der Erwerb durch die Schenkung oder den Todesfall an sich. Dies führt häufig zur Überschreitung des 5 Jahres Frist.
Schöne Grüße,
Till
Hallo, Till,
Du hast geschrieben, “Jeder Ehegatte kann bis zu drei Objekte im Bereich der privaten Vermögensverwaltung halten und später veräußern.”
Wie wäre es wenn ein Ehepaar 6 Objekte haben und zu jedem Objekt der Ehemann und die Ehefrau je zu 50% des Eigentumsanteils besitzt. Kann der Ehemann später innerhalb fünf Jahre 3 Objekte davon verkaufen und die Ehefrau die anderen 3 Objekte veräußern, ohne die 3 Objekte Grenze zu überschreiten?
Oder müsste der Mann 100% von 3 Objekte als alleinigen Eigentümer und die Frau 100% von anderen 3 Objekte alleinig besitzen?
LG
Hallo Tim,
Für die sechs Objekte, welche geflippt werden ist das Alleineigentum eines Ehegatten notwendig. Die Geschäfte werden jeweils den Eigentümern zugerechnet. Bei hälftigem Eigentum liegen daher für jeden Ehegatten 6 Käufe und 6 Verkäufe von jeweils 1/2 Anteil vor.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till, danke für Deine Mühe und den tollen Beitrag! Verstehe ich richtig, dass Immobilien die länger als 10 Jahre gehalten werden immer Steuerfrei sind und nicht zu den Zählobjekten im Sinne der 3 Objektsgrenze zählen? Danke! LG Ivica
Hallo Ivica,
Das hast du genau richtig herausgearbeitet. 🙂
Viel Erfolg in deiner Investorenkarriere!
Hallo, vielen Dank für Ihren sehr schönen Artikel. Mir ist jedoch nicht sicher wie die 5 Jahre in Definition für Objekt im Sinne der „Drei-Objekte-Grenze“ berechnet werden. Werden Tage genau vom Kauf bis zum Verkauf berechnet? Ich habe ein Objekt am 01.06.2015 gekauft und am 01.04.2020 verkauft. Auf Jahresebene sind es 5 Jahre. Auf Tagesebene sind es aber nur 4 Jahre 180 Tage also noch nich 5 Jahre. Viele Grüße.
Hallo Duy,
im Steuerrecht kommt es meist auf die Anschaffung an. Als Anschaffung gilt der Zeitpunkt des Überganges von Nutzen und Lasten. Im Beispielfall beginnt die Frist somit am 01.06.2015 und endet am 31.05.2020. Fristen werden hier taggenau gerechnet.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till, vielen Dank. Ihre Erklärung ist sehr einleuchtend. Nun möchte ich 2 Garagen, die ich vor gut 5 Jahren angeschafft habe, verkaufen. Seit der Anschaffung sind die Garagen leer und nicht vermietet. Zählen diese 2 Garagen zur Eigennutzung und ist der Gewinn steuerfrei? Oder muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Hallo Duy,
Bei Garagen kommt es darauf an, ob diese zu einer Wohnung oder einem Haus gehören und somit als gesamtes Objekt zu betrachten sind oder ob diese einzeln gehandelt werden.
Da wir auf diesem Wege nicht steuerlich beratend tätig werden dürfen, empfehle ich dir den Sachverhalt mit deinem Steuerberater zu besprechen.
Schöne Grüße,
Till
hallo,tolle infos.bin seit jahren gewerblich.wie lange muss ich keine immobilie verkaufen um wieder aus den gewerblichen grundstückshandel rauszukommen?was gibt es für andere möglichkeiten rauszukommen und den gewinn nicht zu versteuern?danke,gruss
Hallo Markus,
Wenn erstmal ein gewerblicher Grundstückshandel als natürliche Person besteht, kannst du diesen nur durch eine Betriebsaufgabe oder eine Umwandlung beenden. Der Besteuerung des Gewinnes wirst du allerdings auf keinem Weg vollständig entgehen können.
Ich empfehle dir die verschiedenen Möglichkeiten für deine individuelle Situation mit deinem Steuerberater durchzusprechen.
Schöne Grüße aus Leipzig,
Till
Hallo Till, diese 3 in 5 Jahren Regel, gilt die schon beim Erwerb der Immobilie oder nur beim Verkauf?
Habe 1ne Immo 2020 gekauft und 3 weitere sind in Verhandlung. Soll ich die 4te auf die Ehefrau kaufen?
Habe hier verschiedene Zinsbindungsfristen 10,15 und 20 Jahre gewählt.
Vielen Dank!
Hallo Robert,
ob es sich um ein Objekt im Sinne der Drei-Objekte-Grenze handelt, kann erst beim Verkauf der Immobilien beurteilt werden. Länger als zehn Jahre gehaltene Immobilien, die du vermietest, werden nicht in die Berechnung der Grenze einbezogen. Es kommt also immer darauf an, was man mit den Immobilien vor hat.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till, wir haben einen Kaufvertrag für unsere damalige Wohnung September 2015 unterschrieben und Marz 2016 eingezogen. Wegen persönlichen Gründen haben wir eine andere Wohnung in July 2017 gekauft. wir haben die alte (erste) Wohnung Januar 2018 verkauft und in die zweite Wohnung eingezogen. Jetzt sind wir wieder in eine andere (3.) Eigentumswohnung (wegen Schulwechsel) umgezogen und wollen 2. Wohnung in 2020 verkaufen, die wir in 2017 gekauft haben. Würde dann alles geberlich oder privat behandelt?
Hallo Ergun,
dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004 (BStBl I S. 434), welches von der Finanzverwaltung angewendet wird, kannst du in Textziffer 10 Folgendes entnehmen:
c) Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke als Grundstücke i. S. d. „Drei-Objekt-Grenze“
Nicht einzubeziehen sind Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte bebaute Grundstücke gehören in aller Regel zum notwendigen Privatvermögen (vgl. BFH-Urteil vom 16. Oktober 2002 – BStBl 2003 II S. 245). Etwas anderes kann sich allerdings ergeben, wenn ein zur Veräußerung bestimmtes Wohnobjekt nur vorübergehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (vgl. BFH-Urteil vom 11. April 1989 – BStBl II S. 621). Bei einer Selbstnutzung von weniger als fünf Jahren ist das Grundstück dann nicht einzubeziehen, wenn der Veräußerer eine auf Dauer angelegte Eigennutzung nachweist, indem er darlegt, dass die Veräußerung auf offensichtlichen Sachzwängen beruhte (vgl. BFH-Urteil vom 18. September 2002 – BStBl. 2003 II S. 133).
Sollte die Finanzverwaltung deinen Sachverhalt als gewerblichen Grundstückshandel einstufen, liegt es demnach an dir die ursprünglich auf Dauer angelegte Eigennutzung nachzuweisen. Für weitere Details in deinem Fall und die Planung des weiteren Vorgehens als Immobilieninvestor empfehle ich dir den Sachverhalt mit deinem steuerlichen Berater durchzusprechen.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo,
das Beispiel oben scheint mir unglücklich/falsch gewählt- oder ich versteh es ggf. falsch:
Beispiel: Du verkaufst im Jahr 2010 ein Objekt, 2012 ein Objekt und im Jahr 2017 drei weitere. Alle sind im Sinne der „Drei-Objekt-Grenze“ mitzuzählen.
Im Fünf-Jahres-Zeitraum 2010 – 2015 wurden keine drei Objekte veräußert. Durch das Überschreiten der Grenze im Jahr 2017 für den Zeitraum 2012 – 2017 beginnt dein Gewerbebetrieb allerdings rückwirkend im Jahr 2012. Die Veräußerung im Jahr 2010 bleibt steuerfrei.
M.E. wird hier keine Grenze überschritten, denn es werden nie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft. 2012 wurde eines verkauft, 2013, keines, 2014 keines, 2015 keines und 2016 keines. Die Verkäufe in 2017 wären ja dann im sechsten Jahr. Da es hier nur drei sind – in einem neuen 5-Jahres-Zeitraum . ist das auch kein Problem.
Hallo Markus,
vielen Dank für deinen Einwand. Ich habe das Beispiel entsprechend auf das Jahr 2016 angepasst, um das Problem weiterhin zu visualisieren. Fälschlicherweise habe ich einen Sechs-Jahres-Zeiträume angewendet. Du hast also Recht, dass in diesem Fall die “Drei-Objekte-Grenze” nicht überschritten wird.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till, hallo Erik,
wie würde der Sachverhalt aussehen, wenn ich z.B. 3 Objekte bereits veräußert habe und ich ein 4. Objekt erwerben+verkaufen möchte, ich dafür allerdings die Mittel an einen Verwandten übertrage und alles über ihn laufen lasse, um so den gewerblichen Grundstückshandel zu umgehen?
VG
Hallo Luca,
theoretisch kann deine Idee umsetzbar sein, doch solltest du dich in jedem Fall von einem rechtlichen Berater über die zivilrechtlichen Risiken aufklären lassen.
Als mögliche Probleme sehe ich hier die rechtlichen Schenkungen von Geld zu Beginn und am Ende, die Haftung des Verwandten und strafrechtliche Konsequenzen (Strohmann/Steuerhinterziehung).
Ich kann dir also nur empfehlen dein Vorgehen durch einen Juristen vorher einschätzen zu lassen.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till,
bin auf der Suche nach Antworten zum Thema Gewerblicher Grundstückshandel.
Kurze Situationsbeschreibung: Mit meiner Ehefrau halte ich 12 Immobilien, die teilweise über V+V u teilweise in unserem Hotelbetrieb laufen. Stehe jetzt vor dem Problem, dass wir bezogen auf ein Aparthaus, dass wir seit 21 Jahren über das Hotel vermieten eine Nutzungsuntersagung erwarten. Es gibt einen neuen B-Plan,der diesen Standort als W3 ausweist u dort sind keine FEWO möglich. Die Immobilie wurde 15 Jahre gemietet und dann vor 6,5 Jahren gekauft (wichtig 6b ist dadurch möglich) und ist seitdem im Betriebsvermögen. Heißt in der Sek. wenn die Nutzungsuntersagung kommt, fliegt mir diese Immo unter Aufdeckung der st. Reserven mit 600TE Steuer in das Privatvermögen.
Als Lösung denken wir über viele Dinge, wie z.B. Stiftung u 6b nach, wobei wir uns unabhängig von dieser Entscheidung entschlossen haben die Immo nach Baugenehmigung/Teilungserklärung mit 6 WE als ETW zu verkaufen.
Frage 1. Wenn ich im Gegenzug in der OHG 6b bilde, spare ich dann auch die Gewerbesteuer, oder fällt die trotzdem an?
Frage 2. Da ich grundsätzlich flexibel bin, muss ich ja nicht alle 6 WE verkaufen. Bsp 2020 verkaufe ich 3 WE aus meiner Identität der OHG (50% Ehefrau 50 % ich) für einen KP von 1,4 Mio abzügl. Buchwert 400TE = Zufluss 1 Mio. Dafür bilde ich eine 6b Rücklage, wenn ich dadurch gem. Frage 1. hoffentlich keine Gew.Steuer zahlen muss. Zur Auflösung der 6b verkaufe ich mir aus meinem Eigenbestand (das ist aktuell eine GbR jew. 25% Ehefrau + 2 Söhne + ich) ein Wohn & GH im Wert von 1 Mio.
Oder fliegt mir dann auch die GbR in den Gew. GH? Da meine Frau u. ich sowohl in der OHG dann auch in der GbR beteiligt sind? Weiter gab es 2019 einen Verkauf einer ETW, die meiner Frau alleine gehörte ( da war die 10 J Frist um), bzw. verkaufen wir 2021 eine weitere Immo Wohn u.GH, die ebenfalls in einer GBR (25 % meine Frau, 25 % ich, 50 % Fremd) gehalten wird.
Da auch hier die 10 J rum sind gehe ich davon aus, dass die beiden letzten Immo aus der 3 Objekt Grenze raus sind. Spannend aber die Auflösung der 6b gem. Frage 2.
Frage 3. zählt die 3er Grenze pro Identität? (beispiel die OHG darf 3, die GbR darf 3) oder kille ich mir das wenn ich beteiligt bin?
Letzte Frage 4. Wenn das in meiner Identität nicht möglich ist? Macht es ggf Sinn die OHG in eine GmbH umzuwandeln u den Abverkauf der 6 ETW aus der GmbH zu regeln?
Freue mich auf Antworten
LG
Dietmar
Hallo Dietmar,
wie du aufgrund der umfangreichen Schilderung deiner Situation womöglich bemerkt hast, kann ich dir nur Raten den Sachverhalt und die verschiedenen Vorgehensweisen einmal mit deinem steuerlichen Berater zu besprechen. Dies ist mir aus berufs- und haftungsrechtlichen Gründen nicht möglich.
Zu deinen Rechtsfragen ohne Sachverhaltsbezug:
1. Die Gewerbesteuer greift auf die Gewinnermittlungsvorschriften des Einkommensteuergesetzes (EStG) zurück. Bei Anwendung des § 6b EStG unterliegt eine Rückstellung somit nicht der Gewerbesteuer (§7 GewStG).
2. Nach aktueller Rechtsprechung handelt es sich bei Personengesellschaften um zumindest teilrechtsfähige Gesellschaften. Ein fremdüblicher Kaufvertrag (Asset Deal) zwischen zwei Gesellschaften ist somit unproblematisch.
3. Grundsätzlich gilt die Grenze für jede natürliche Person. Das BMF-Schreiben vom 23.12.2014 (BStBl 2015 I S. 26) IV C 6 beschreibt allerdings, dass die Aktivitäten zusammenzurechnen sind, wenn Ehegatten eine enge Wirtschaftsgemeinschaft (z.B. GbR) eingegangen sind, welche den größten Teil der Grundstücke verwaltet. Weiter können Aktivitäten von Grundstücksgesellschaften, welche die Drei-Objekte-Grenze überschritten haben und aus diesem Grund als gewerblich eingestuft werden, als Zählobjekte bei den Beteiligten zu berücksichtigen sein.
4. Insgesamt ist der Sachverhalt unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung individuell durch deinen steuerlichen Berater zu beurteilen.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till, schöne Aufzählung.
Mal eine Spezialfrage : Angenommen man ist einige Jahre Investor (2010), entschließt sich dann in 2019 als Makler nebenberuflich zu arbeiten.
Beeinflusst dies
a) schon existierende Bestandsobjekte
b) Objekte die nach der Makler Tätigkeit angeschafft werden
?
Von meinem Verständnis müsste bei Haltedauer von mehr als zehn Jahren kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, oder?
Hallo Matthias,
eine Maklertätigkeit hat wie du der Grafik im Fazit entnehmen kannst Einfluss auf die 5-Jahres-Frist. Die Frist wird bei jeder Veräußerung geprüft und verlängert sich gegebenenfalls durch das Makler-Know-How. Dies kann in der Regel erst ab Aufnahme der Tätigkeit erworben werden.
Richtig ist auch, dass Objekte, die mindestens zehn Jahre vermietet wurden, grundsätzlich keine Zählobjekte im Sinne der Drei-Objekte-Grenze sind. Dies kannst du ebenfalls der Grafik entnehmen.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo
mich beschäftigt eine Frage zu den zählobjekten. jemand verkauft ein Paket von 8 Häusern…. ist der Verkäufer jetzt gewerblich oder ist das Paket ein zählobjekt ?
Danke im voraus
Hallo Volker,
es ist für jedes einzelne Objekt zu prüfen, ob es sich um ein Zählobjekt handelt. Die Prüfung kannst du mit dem Schaubild im Blogartikel durchführen.
Es ist jedes einzelne Objekt heranzuziehen, egal ob es sich um ein MFH oder eine ETW handelt. Wenn mindestens drei dieser innerhalb der letzten fünf Jahre ge- und verkauft wurden, handelt es sich um gewerblichen Grundstückshandel.
Schöne Grüße,
Till
Danke für den verständlichen und umfassenden Artikel zu diesem Thema!
Gerne doch 🙂
Sachverhalt: 2004 wurden drei Immobilien als gewerbl. GrdSt- Handel erworben (rd. 420 TDE). Vermietung besteht seit Anbeginn ununterbrochen fort. Dann kam es zur Steuer-Gesetz-Änderung (Verrechenbarkeit der Einkünfte).
Die drei Immobilien wurden dann wie folgt aufgeteilt: 94% gingen in eine dafür gegründete Familienstiftung und 6% in eine dafür gegründete GbR zu je 50% Ehepartner.
Seit 2004 wurden die Verluste über die GbR eingereicht. Bei der Steuererklärung der GbR in 2018 wurde das Finanzamt stutzig.
Nun soll eine Gewinnerzielungsabsicht anhand aussagekräftiger Prognosen nachgewiesen werden.
Ab 2021 ergeben sich erste Überschüsse aus V+V die dann sehr schnell auf jährlich bis auf rd. 15TDE p.a. ansteigen
Das Darlehen ist von rd 420TDE auf 285TDE getilgt. Eine Sondertilgung erfolgt 2022 mit 70TDE und 2023 mit nochmals 130TDE. Damit sind die Immobilien nahezu getilgt.
Frage: reicht die Angabe der Tilgungs- und Sondertilgungsplanung zur Darlehensreduzierung auf 0,- EURO und die damit einhergehenden Überschüsse aus V+V, als Gewinnerzielungsabsicht aus, um weiterhin steuerlich als gewerbl. GrdSt. behandelt zu werden?
Sicherlich eine spannende Frage (GbR und Familienstiftung)
Wäre schön was dazu zu lesen.
Schöne Grüße
Manfred
Hallo Manfred,
bei der Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht im Privatvermögen (Überschusseinkünfte) handelt die Finanzverwaltung nach dem BMF-Schreiben vom 08.10.2004 (BStBl S. 933). Der Grundsatz hier lautet: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit von Wohnungen wird grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen.
In deinem Fall handelt es sich zwar um einen Gewerbebetrieb (Gewinneinkünfte), doch kannst du dem o.g. BMF-Schreiben entnehmen, welche Anforderungen an eine Totalgewinnprognose zu stellen sind:
– es ist auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch den Nutzenden abzustellen
– die Ermittlung der laufenden Einkünfte hat nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften zu erfolgen
– Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen
– die AfA Vorschriften sind anzuwenden
Da die Tilgung steuerlich irrelevant ist, wirken sich hier vor allem Mieterhöhungen und Zinsänderungen aus. Ob die zu erwartenden Erträge ausreichen werden, um einen Totalgewinn über den Investitionszeitraum zu erzielen und welche Schlussfolgerungen du für das jeweilige Szenario daraus ziehen kannst, besprichst du am besten mit deinem Steuerberater.
Beste Grüße,
Till