Vorsicht Gewerblicher Grundstückshandel – Wichtige Informationen für Immobilieninvestoren

Damit du am Ende deines Immobilieninvestments steuerfreie Veräußerungsgewinne realisieren kannst, gilt es, auf keinen Fall in den gewerblichen Grundstückshandel zu rutschen.

Die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit ist steuerlich äußerst wichtig, da Privilegien für Privatinvestoren beim Übergang zum Gewerbebetrieb schlagartig wegfallen. Aber natürlich muss dir das nicht passieren. Beachtest du die folgenden Regeln und Tipps zum Thema “Gewerblicher Grundstückshandel”, kommst du nicht in Erklärungsnot und kannst deinen lang ersehnten Veräußerungsgewinn am Ende des Investments steuerfrei genießen.

Neben dem originären Gewerbebetrieb, der entsteht, wenn du dir explizit vornimmst, gewerblich mit Grundstücken zu handeln, als Makler tätig zu werden oder eine Grundstücks-GmbH zu errichten, gibt es den gewerblichen Grundstückshandel. Bei diesem hattest du eigentlich nie vor, gewerblich tätig zu werden, doch das Überschreiten bestimmter Grenzen deklariert die gesamte Tätigkeit um. Willst du die Tätigkeit dann einmal beenden, sind alle stillen Reserven („Gewinne“) aufzudecken und im Gewerbebetrieb zu versteuern.

Im Wesentlichen sind zwei Faktoren entscheidend: Die Dauer der Vermietung und die Anzahl der veräußerten Objekte. Der Wert des Veräußerten Grundbesitzes ist bei der Abgrenzungsfrage irrelevant.

Dauer der Vermietung

Ist ein Objekt über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren fremdvermietet, gehört grundsätzlich auch dessen Veräußerung zur privaten Vermögensverwaltung (BFH-Urteil vom 6. April 1990 – BStBl II S. 1057).

Anzahl der veräußerten Objekte

Bei der Anzahl von Veräußerungen ist es etwas komplizierter. Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels ist das Überschreiten der ominösen „Drei-Objekte-Grenze“.

Was ist darunter zu verstehen?

Veräußerst du mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren, gilt dies grundsätzlich als gewerblich (BFH-Urteil vom 18. September 1991- BStBl 1992 II S. 135).

Dabei sind nicht die ersten drei Objekte frei, vielmehr werden alle Veräußerungen ab dem ersten Zählobjekt steuerpflichtig. Dies liegt daran, dass der Gewerbebetrieb bei Überschreiten der Grenze rückwirkend mit Kauf des ersten Objektes i.S.d. „Drei-Objekte-Grenze“ als eröffnet gilt. Ab diesem Zeitpunkt ist jede deiner Tätigkeiten aus Sicht eines Unternehmers zu beurteilen. Somit fallen nur noch zwingend private Umstände wie der Kauf einer selbstgenutzten Wohnung in die außerbetriebliche Sphäre. Auf Vorgänge, die vor dem Kauf des ersten Zählobjektes abgewickelt wurden, hat dies aber keinen Einfluss. Vorher vereinnahmte Gewinne bleiben steuerfrei!

Beispiel: Du verkaufst im Jahr 2010 ein Objekt, 2012 ein Objekt und im Jahr 2016 drei weitere. Alle sind im Sinne der „Drei-Objekt-Grenze“ mitzuzählen.
Im Fünf-Jahres-Zeitraum 2010 – 2014 wurden keine drei Objekte veräußert. Durch das Überschreiten der Grenze im Jahr 2016 für den Zeitraum 2012 – 2016 beginnt dein Gewerbebetrieb allerdings rückwirkend im Jahr 2012. Die Veräußerung im Jahr 2010 bleibt steuerfrei.

Was ist ein „Zählobjekt“?

Dazu muss es sich um ein Objekt im Sinne der „Drei-Objekte-Grenze“ handeln. Dies ist der Fall, wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung bzw. Erwerb und der Veräußerung besteht. Dieser enge zeitliche Zusammenhang wird bis zu einer Obergrenze von fünf Jahren unterstellt.

Zu beachten ist, dass es bei umfassenden Modernisierungen für den Fristbeginn auf den Abschluss der Arbeiten ankommt (vgl. BFH-Urteil vom 5. Dezember 2002 – BStBl 2003 II S. 291). Da umfassende Modernisierungen vom Gesetzgeber nicht weiter definiert wurden und ich dir somit keine pauschale Regel an die Hand geben kann, solltest du zur Sicherheit bei außergewöhnlich hohen Aufwendungen für Baumaßnahmen im Investitionszeitraum mit dem Abschluss der Arbeiten als Fristbeginn rechnen.

Der Hintergrund ist der, dass man davon ausgeht, eine gesteigerte Marktgängigkeit erst durch die Investitionen erreicht zu haben und sich andernfalls womöglich gar kein Käufer hätte finden können. Die Modernisierung ist somit zur gewinnbringenden Veräußerung notwendig und das Objekt wurde gezielt in einen neuen, verkaufsfertigen Zustand gebracht.

Gibt es Ausnahmen von der Fünf-Jahres-Grenze?

Objekte können bis zu einer zeitlichen Obergrenze von zehn Jahren mitgerechnet werden, wenn besondere Umstände den Schluss rechtfertigen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorgelegen hat. Dies kann beispielsweise bei Immobilienmaklern der Fall sein. Es wird unterstellt, dass ein Immobilienmakler die Chancen des Marktgeschehens genau beurteilen kann und somit von Beginn an auf einen hohen Veräußerungsgewinn spekuliert. Bei Wiederholung dieser Tätigkeit entspricht dies der Definition nachhaltigen gewerblichen Handelns und beendet somit die private Vermögensverwaltung.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat eine Vielzahl von Einzelfallentscheidungen zur Erweiterung der Obergrenze von fünf Jahren treffen müssen. Im Zweifel solltest du deinen steuerlichen Berater kontaktieren, doch ist das einfachste und sicherste Mittel der Gestaltung, hier eine oder mehrere Veräußerungen auf Folgejahre aufzuschieben, um die o. g. Grenze einzuhalten.

Merke:

Im Regelfall handelt es sich nur um Zählobjekte im Sinne der „Drei-Objekte-Grenze“, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung der Immobilie maximal fünf Jahre liegen. Hast du deine Eigentumswohnung vor der Veräußerung mehr als zehn Jahre vermietet, handelt es sich nicht um ein Zählobjekt im Sinne der „Drei-Objekte-Grenze“ und die zeitliche Grenze privater Veräußerungsgeschäfte ist ebenfalls überschritten. Bei der klassischen, langfristigen Immobilienanlage eines Privatinvestors wie dir besteht somit keine akute Gefahr, die Steuerprivilegien zu verlieren.

Besondere Fallgestaltungen

Wohnungen, die du zwar mit der Absicht, Gewinn zu erzielen veräußerst, aber leider einen Verlust einbringen, sind bei Unterschreiten der fünf Jahre zwischen Erwerb und Veräußerung in die Betrachtung der „Drei-Objekte-Grenze“ einzubeziehen.

Bei Ehegatten ist eine Zusammenfassung der Grundstücksaktivitäten nicht zulässig. Somit kann jeder Ehegatte bis zu drei Objekte im Bereich der privaten Vermögensverwaltung halten und später veräußern. Anders ist dies nur, wenn beispielsweise eine vermögensverwaltende GbR zwischengeschaltet wurde.

Nicht einzubeziehen sind Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen (vgl. BFH-Urteil vom 16. Oktober 2002 – BStBl 2003 II S. 245). Wenn du also zufällig im o.g. Zeitraum auch dein Eigenheim veräußert hast, kannst du es beim Zählen außen vor lassen. Auch als privates Veräußerungsgeschäft wird die selbstgenutzte Immobilien nicht versteuert. Voraussetzung ist, dass die Wohnung während der gesamten Haltedauer oder in drei Jahren vor der Veräußerung selbst genutzt wurde.
Ein vorübergehend eigengenutztes Objekt ist trotzdem in die “Drei-Objekte-Grenze” einzubeziehen, wenn du die Veräußerung von Beginn an beabsichtigst  (vgl. BFH-Urteil vom 11. April 1989 – BStBl II S. 621). Es ist auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen. Bei einer Eigennutzung von weniger als fünf Jahren heißt das für dich, dass du deine ursprünglich auf Dauer angelegte Eigennutzung nachweisen musst (vgl. BFH-Urteil vom 18. September 2002 – BStBl. 2003 II S. 133). Dabei sind die Fragen zu beantworten, ob du das Objekt auf individuelle Weise ausgestattet hast wie es ein Kapitalanleger nicht unbedingt tun würde und ob der Verkauf aus einer persönlichen Notsituation heraus stattfand. Wenn du das Objekt wesentlich umgestaltet hast, sodass eine erhebliche Wertverbesserung oder Qualitätsverbesserung entsteht (z.B. Kernsanierung) und dies nicht dein einziges Objekt ist, kann bereits der Verkauf eines einzigen bisher selbst genutzten Objektes gewerblich sein. Im Zweifel solltest du hier einen steuerlichen Berater konsultieren.

Beispiel: Anschaffung der Wohnung war 2012 mit der Absicht, diese zu vermieten. Tatsächlich bist du mit der eigenen Familie im November 2016 aber selbst in die Wohnung gezogen und hast sie zum Februar 2018 veräußert – kein privates Veräußerungsgeschäft, da Selbstnutzung in 2016, 2017 und 2018 („in drei Jahren“).

Rechtsprechung

Weiter ist die aktuelle Rechtsprechung zu berücksichtigen. Als Beispiel dient das BFH-Urteil vom 28.09.2017 – IV R 50/15. Gemäß richterlichem Tenor ist die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb bei der Vermietung von Grundstücken überschritten, wenn die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung des Grundbesitzes im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt.

Übersetzt heißt das: Die Gewerblichkeit kann auch daraus resultieren, dass sich ein Gesamtgewinn aus der Investition in ein Gebäude nur unter Berücksichtigung des am Ende der Vermietung zu erwartenden Veräußerungspreises erzielen lässt. Dies gilt unabhängig von der Haltedauer, somit auch bei mehr als zehn Jahren. Soweit in deiner Objektkalkulation über den Investitionszeitraum ein Totalgewinn zu erwarten ist, bleibt es bei der privaten Vermögensverwaltung. Bei der Prognose sind die vorhersehbaren Mieteinnahmen, AfA, Zinsen und laufende Kosten zu berücksichtigen. Außergewöhnliche Werbungskosten, die sich im Laufe der Zeit ergeben, bedrohen die Steuerfreiheit nicht. Diese Rechtsprechung war bisher nur auf bewegliche Wirtschaftsgüter und nicht auf Immobilien anzuwenden.

Beispiel: Du kaufst ein Objekt, welches langfristig fest zu einem geringen Zins vermietet ist. Der Kaufpreis beträgt 100.000 €. Die Mieteinnahmen decken gerade so deine monatlichen Darlehensraten. Im Mietvertrag ist allerdings als Option fest vereinbart, dass der Mieter das Objekt nach einer Dauer von zehn Jahren zu einem Preis von 200.000 € kaufen muss. Da sich in diesem Fall dein Liquiditätsplan im negativen Bereich bewegt und du das Investment ausschließlich vorgenommen hast, um am Ende den hohen Veräußerungsgewinn zu erzielen, geht die Rechtsprechung von gewerblichem Handeln aus.

Fazit

Ich kann verstehen, wenn du Probleme damit hast, die vielen Infos zum Thema “Gewerblicher Grundstückshandel” zu verinnerlichen. Als Hilfe habe ich dir ein Schaubild angehängt, welches bei der Abgrenzungsproblematik helfen soll. Geh einfach mit jedem deiner Objekte das unten aufgeführte Schema durch und du wirst ein Gespür dafür bekommen, ob dir das „abrutschen“ in die Gewerblichkeit droht. Es handelt sich um eine offizielle Anlage des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) und ist somit für die Finanzverwaltung verbindlich. Darüber hinaus beachte stets, dass dein Liquiditätsplan aus der reinen Vermietung spätestens am Ende des Investitionszeitraumes positiv ist und du so rechnerisch einen „Totalgewinn“ erwirtschaftest.

 

Tipp

Hat die Finanzverwaltung bei dir erst einmal den gewerblichen Grundstückshandel festgestellt, kannst du noch versuchen, Veräußerungen bebauter Grundstücke, die bis zum Verkauf einen langen Zeitraum (mindestens 10 Jahre) vermietet wurden oder zu eigenen Wohnzwecken (i. d. R. mindestens fünf Jahre) genutzt worden sind, außen vor zu halten. Dafür sind rechtssichere Argumentationsketten zu erarbeiten, welche belegen, dass von Beginn an bei den einzelnen Objekten keine Spekulation beabsichtigt war. Spätestens zu diesem Zeitpunkt solltest du dich durch einen steuerlichen Berater vertreten lassen.

Achtung – private Veräußerungsgeschäfte

Liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor, musst du trotzdem prüfen, dass der Gewinn aus der Veräußerung nicht als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG zu besteuern ist.

Um Steuerfreiheit zu erlangen, muss der Zeitraum zwischen dem notariellen Kaufvertrag des Ankaufes und des Verkaufes mehr als 10 Jahre auseinander liegen. Dafür reicht allerdings schon ein Tag aus. Wenn deine Finanzen es zulassen, solltest du diese Frist in der Praxis nicht auf den Stichtag ausnutzen, um unnötige Konflikte und genauere Beobachtung zu vermeiden. Realistisches Beispiel: Kaufvertrag 30.06.2010 – Veräußerungsvertrag 20.08.2020.

Hinweis

Wesentliche Grundlage dieses Beitrags ist das BMF-Schreiben vom 24. Februar 2004 – IV A 6 – S 2240 – 26/03. Der Inhalt stellt die von dem Bundesministerium für Finanzen einheitlich geregelte Verwaltungsauffassung dar. Bei Beachtung der zuvor genannten Kriterien sollte es folglich zu keinen Rechtsstreitigkeiten mit der Finanzverwaltung kommen.

Falls du mehr zum Thema Steuern sparen mit Immobilien wissen willst, empfehle ich dir diesen Artikel.

 

Till Salewski
21. März 2018

Diskussion und Feedback

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42 Kommentare

  1. Mathias

    Danke für den verständlichen und umfassenden Artikel zu diesem Thema!

    Antworten
      • Manfred

        Sachverhalt: 2004 wurden drei Immobilien als gewerbl. GrdSt- Handel erworben (rd. 420 TDE). Vermietung besteht seit Anbeginn ununterbrochen fort. Dann kam es zur Steuer-Gesetz-Änderung (Verrechenbarkeit der Einkünfte).

        Die drei Immobilien wurden dann wie folgt aufgeteilt: 94% gingen in eine dafür gegründete Familienstiftung und 6% in eine dafür gegründete GbR zu je 50% Ehepartner.

        Seit 2004 wurden die Verluste über die GbR eingereicht. Bei der Steuererklärung der GbR in 2018 wurde das Finanzamt stutzig.
        Nun soll eine Gewinnerzielungsabsicht anhand aussagekräftiger Prognosen nachgewiesen werden.

        Ab 2021 ergeben sich erste Überschüsse aus V+V die dann sehr schnell auf jährlich bis auf rd. 15TDE p.a. ansteigen

        Das Darlehen ist von rd 420TDE auf 285TDE getilgt. Eine Sondertilgung erfolgt 2022 mit 70TDE und 2023 mit nochmals 130TDE. Damit sind die Immobilien nahezu getilgt.

        Frage: reicht die Angabe der Tilgungs- und Sondertilgungsplanung zur Darlehensreduzierung auf 0,- EURO und die damit einhergehenden Überschüsse aus V+V, als Gewinnerzielungsabsicht aus, um weiterhin steuerlich als gewerbl. GrdSt. behandelt zu werden?

        Sicherlich eine spannende Frage (GbR und Familienstiftung)
        Wäre schön was dazu zu lesen.

        Schöne Grüße
        Manfred

        Antworten
        • Till Salewski

          Hallo Manfred,
          bei der Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht im Privatvermögen (Überschusseinkünfte) handelt die Finanzverwaltung nach dem BMF-Schreiben vom 08.10.2004 (BStBl S. 933). Der Grundsatz hier lautet: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit von Wohnungen wird grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen.
          In deinem Fall handelt es sich zwar um einen Gewerbebetrieb (Gewinneinkünfte), doch kannst du dem o.g. BMF-Schreiben entnehmen, welche Anforderungen an eine Totalgewinnprognose zu stellen sind:
          – es ist auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch den Nutzenden abzustellen
          – die Ermittlung der laufenden Einkünfte hat nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften zu erfolgen
          – Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen
          – die AfA Vorschriften sind anzuwenden
          Da die Tilgung steuerlich irrelevant ist, wirken sich hier vor allem Mieterhöhungen und Zinsänderungen aus. Ob die zu erwartenden Erträge ausreichen werden, um einen Totalgewinn über den Investitionszeitraum zu erzielen und welche Schlussfolgerungen du für das jeweilige Szenario daraus ziehen kannst, besprichst du am besten mit deinem Steuerberater.

          Beste Grüße,
          Till

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  2. Volker Arning

    Hallo
    mich beschäftigt eine Frage zu den zählobjekten. jemand verkauft ein Paket von 8 Häusern…. ist der Verkäufer jetzt gewerblich oder ist das Paket ein zählobjekt ?
    Danke im voraus

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Volker,
      es ist für jedes einzelne Objekt zu prüfen, ob es sich um ein Zählobjekt handelt. Die Prüfung kannst du mit dem Schaubild im Blogartikel durchführen.
      Es ist jedes einzelne Objekt heranzuziehen, egal ob es sich um ein MFH oder eine ETW handelt. Wenn mindestens drei dieser innerhalb der letzten fünf Jahre ge- und verkauft wurden, handelt es sich um gewerblichen Grundstückshandel.

      Schöne Grüße,
      Till

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  3. Matthias

    Hallo Till, schöne Aufzählung.
    Mal eine Spezialfrage : Angenommen man ist einige Jahre Investor (2010), entschließt sich dann in 2019 als Makler nebenberuflich zu arbeiten.
    Beeinflusst dies
    a) schon existierende Bestandsobjekte
    b) Objekte die nach der Makler Tätigkeit angeschafft werden
    ?
    Von meinem Verständnis müsste bei Haltedauer von mehr als zehn Jahren kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, oder?

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Matthias,
      eine Maklertätigkeit hat wie du der Grafik im Fazit entnehmen kannst Einfluss auf die 5-Jahres-Frist. Die Frist wird bei jeder Veräußerung geprüft und verlängert sich gegebenenfalls durch das Makler-Know-How. Dies kann in der Regel erst ab Aufnahme der Tätigkeit erworben werden.
      Richtig ist auch, dass Objekte, die mindestens zehn Jahre vermietet wurden, grundsätzlich keine Zählobjekte im Sinne der Drei-Objekte-Grenze sind. Dies kannst du ebenfalls der Grafik entnehmen.

      Beste Investorengrüße,
      Till

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  4. Dietmar

    Hallo Till,
    bin auf der Suche nach Antworten zum Thema Gewerblicher Grundstückshandel.

    Kurze Situationsbeschreibung: Mit meiner Ehefrau halte ich 12 Immobilien, die teilweise über V+V u teilweise in unserem Hotelbetrieb laufen. Stehe jetzt vor dem Problem, dass wir bezogen auf ein Aparthaus, dass wir seit 21 Jahren über das Hotel vermieten eine Nutzungsuntersagung erwarten. Es gibt einen neuen B-Plan,der diesen Standort als W3 ausweist u dort sind keine FEWO möglich. Die Immobilie wurde 15 Jahre gemietet und dann vor 6,5 Jahren gekauft (wichtig 6b ist dadurch möglich) und ist seitdem im Betriebsvermögen. Heißt in der Sek. wenn die Nutzungsuntersagung kommt, fliegt mir diese Immo unter Aufdeckung der st. Reserven mit 600TE Steuer in das Privatvermögen.

    Als Lösung denken wir über viele Dinge, wie z.B. Stiftung u 6b nach, wobei wir uns unabhängig von dieser Entscheidung entschlossen haben die Immo nach Baugenehmigung/Teilungserklärung mit 6 WE als ETW zu verkaufen.

    Frage 1. Wenn ich im Gegenzug in der OHG 6b bilde, spare ich dann auch die Gewerbesteuer, oder fällt die trotzdem an?

    Frage 2. Da ich grundsätzlich flexibel bin, muss ich ja nicht alle 6 WE verkaufen. Bsp 2020 verkaufe ich 3 WE aus meiner Identität der OHG (50% Ehefrau 50 % ich) für einen KP von 1,4 Mio abzügl. Buchwert 400TE = Zufluss 1 Mio. Dafür bilde ich eine 6b Rücklage, wenn ich dadurch gem. Frage 1. hoffentlich keine Gew.Steuer zahlen muss. Zur Auflösung der 6b verkaufe ich mir aus meinem Eigenbestand (das ist aktuell eine GbR jew. 25% Ehefrau + 2 Söhne + ich) ein Wohn & GH im Wert von 1 Mio.

    Oder fliegt mir dann auch die GbR in den Gew. GH? Da meine Frau u. ich sowohl in der OHG dann auch in der GbR beteiligt sind? Weiter gab es 2019 einen Verkauf einer ETW, die meiner Frau alleine gehörte ( da war die 10 J Frist um), bzw. verkaufen wir 2021 eine weitere Immo Wohn u.GH, die ebenfalls in einer GBR (25 % meine Frau, 25 % ich, 50 % Fremd) gehalten wird.

    Da auch hier die 10 J rum sind gehe ich davon aus, dass die beiden letzten Immo aus der 3 Objekt Grenze raus sind. Spannend aber die Auflösung der 6b gem. Frage 2.

    Frage 3. zählt die 3er Grenze pro Identität? (beispiel die OHG darf 3, die GbR darf 3) oder kille ich mir das wenn ich beteiligt bin?

    Letzte Frage 4. Wenn das in meiner Identität nicht möglich ist? Macht es ggf Sinn die OHG in eine GmbH umzuwandeln u den Abverkauf der 6 ETW aus der GmbH zu regeln?

    Freue mich auf Antworten

    LG
    Dietmar

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Dietmar,
      wie du aufgrund der umfangreichen Schilderung deiner Situation womöglich bemerkt hast, kann ich dir nur Raten den Sachverhalt und die verschiedenen Vorgehensweisen einmal mit deinem steuerlichen Berater zu besprechen. Dies ist mir aus berufs- und haftungsrechtlichen Gründen nicht möglich.

      Zu deinen Rechtsfragen ohne Sachverhaltsbezug:
      1. Die Gewerbesteuer greift auf die Gewinnermittlungsvorschriften des Einkommensteuergesetzes (EStG) zurück. Bei Anwendung des § 6b EStG unterliegt eine Rückstellung somit nicht der Gewerbesteuer (§7 GewStG).
      2. Nach aktueller Rechtsprechung handelt es sich bei Personengesellschaften um zumindest teilrechtsfähige Gesellschaften. Ein fremdüblicher Kaufvertrag (Asset Deal) zwischen zwei Gesellschaften ist somit unproblematisch.
      3. Grundsätzlich gilt die Grenze für jede natürliche Person. Das BMF-Schreiben vom 23.12.2014 (BStBl 2015 I S. 26) IV C 6 beschreibt allerdings, dass die Aktivitäten zusammenzurechnen sind, wenn Ehegatten eine enge Wirtschaftsgemeinschaft (z.B. GbR) eingegangen sind, welche den größten Teil der Grundstücke verwaltet. Weiter können Aktivitäten von Grundstücksgesellschaften, welche die Drei-Objekte-Grenze überschritten haben und aus diesem Grund als gewerblich eingestuft werden, als Zählobjekte bei den Beteiligten zu berücksichtigen sein.
      4. Insgesamt ist der Sachverhalt unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung individuell durch deinen steuerlichen Berater zu beurteilen.

      Beste Grüße,
      Till

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  5. Luca

    Hallo Till, hallo Erik,

    wie würde der Sachverhalt aussehen, wenn ich z.B. 3 Objekte bereits veräußert habe und ich ein 4. Objekt erwerben+verkaufen möchte, ich dafür allerdings die Mittel an einen Verwandten übertrage und alles über ihn laufen lasse, um so den gewerblichen Grundstückshandel zu umgehen?

    VG

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    • Till Salewski

      Hallo Luca,
      theoretisch kann deine Idee umsetzbar sein, doch solltest du dich in jedem Fall von einem rechtlichen Berater über die zivilrechtlichen Risiken aufklären lassen.
      Als mögliche Probleme sehe ich hier die rechtlichen Schenkungen von Geld zu Beginn und am Ende, die Haftung des Verwandten und strafrechtliche Konsequenzen (Strohmann/Steuerhinterziehung).
      Ich kann dir also nur empfehlen dein Vorgehen durch einen Juristen vorher einschätzen zu lassen.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten
  6. Markus

    Hallo,
    das Beispiel oben scheint mir unglücklich/falsch gewählt- oder ich versteh es ggf. falsch:

    Beispiel: Du verkaufst im Jahr 2010 ein Objekt, 2012 ein Objekt und im Jahr 2017 drei weitere. Alle sind im Sinne der „Drei-Objekt-Grenze“ mitzuzählen.
    Im Fünf-Jahres-Zeitraum 2010 – 2015 wurden keine drei Objekte veräußert. Durch das Überschreiten der Grenze im Jahr 2017 für den Zeitraum 2012 – 2017 beginnt dein Gewerbebetrieb allerdings rückwirkend im Jahr 2012. Die Veräußerung im Jahr 2010 bleibt steuerfrei.

    M.E. wird hier keine Grenze überschritten, denn es werden nie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft. 2012 wurde eines verkauft, 2013, keines, 2014 keines, 2015 keines und 2016 keines. Die Verkäufe in 2017 wären ja dann im sechsten Jahr. Da es hier nur drei sind – in einem neuen 5-Jahres-Zeitraum . ist das auch kein Problem.

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Markus,
      vielen Dank für deinen Einwand. Ich habe das Beispiel entsprechend auf das Jahr 2016 angepasst, um das Problem weiterhin zu visualisieren. Fälschlicherweise habe ich einen Sechs-Jahres-Zeiträume angewendet. Du hast also Recht, dass in diesem Fall die “Drei-Objekte-Grenze” nicht überschritten wird.

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten
  7. Ergun Ozanay

    Hallo Till, wir haben einen Kaufvertrag für unsere damalige Wohnung September 2015 unterschrieben und Marz 2016 eingezogen. Wegen persönlichen Gründen haben wir eine andere Wohnung in July 2017 gekauft. wir haben die alte (erste) Wohnung Januar 2018 verkauft und in die zweite Wohnung eingezogen. Jetzt sind wir wieder in eine andere (3.) Eigentumswohnung (wegen Schulwechsel) umgezogen und wollen 2. Wohnung in 2020 verkaufen, die wir in 2017 gekauft haben. Würde dann alles geberlich oder privat behandelt?

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Ergun,
      dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004 (BStBl I S. 434), welches von der Finanzverwaltung angewendet wird, kannst du in Textziffer 10 Folgendes entnehmen:

      c) Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke als Grundstücke i. S. d. „Drei-Objekt-Grenze“
      Nicht einzubeziehen sind Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte bebaute Grundstücke gehören in aller Regel zum notwendigen Privatvermögen (vgl. BFH-Urteil vom 16. Oktober 2002 – BStBl 2003 II S. 245). Etwas anderes kann sich allerdings ergeben, wenn ein zur Veräußerung bestimmtes Wohnobjekt nur vorübergehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (vgl. BFH-Urteil vom 11. April 1989 – BStBl II S. 621). Bei einer Selbstnutzung von weniger als fünf Jahren ist das Grundstück dann nicht einzubeziehen, wenn der Veräußerer eine auf Dauer angelegte Eigennutzung nachweist, indem er darlegt, dass die Veräußerung auf offensichtlichen Sachzwängen beruhte (vgl. BFH-Urteil vom 18. September 2002 – BStBl. 2003 II S. 133).

      Sollte die Finanzverwaltung deinen Sachverhalt als gewerblichen Grundstückshandel einstufen, liegt es demnach an dir die ursprünglich auf Dauer angelegte Eigennutzung nachzuweisen. Für weitere Details in deinem Fall und die Planung des weiteren Vorgehens als Immobilieninvestor empfehle ich dir den Sachverhalt mit deinem steuerlichen Berater durchzusprechen.

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten
  8. Robert Hempfling

    Hallo Till, diese 3 in 5 Jahren Regel, gilt die schon beim Erwerb der Immobilie oder nur beim Verkauf?
    Habe 1ne Immo 2020 gekauft und 3 weitere sind in Verhandlung. Soll ich die 4te auf die Ehefrau kaufen?
    Habe hier verschiedene Zinsbindungsfristen 10,15 und 20 Jahre gewählt.
    Vielen Dank!

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Robert,
      ob es sich um ein Objekt im Sinne der Drei-Objekte-Grenze handelt, kann erst beim Verkauf der Immobilien beurteilt werden. Länger als zehn Jahre gehaltene Immobilien, die du vermietest, werden nicht in die Berechnung der Grenze einbezogen. Es kommt also immer darauf an, was man mit den Immobilien vor hat.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten
  9. markus daum

    hallo,tolle infos.bin seit jahren gewerblich.wie lange muss ich keine immobilie verkaufen um wieder aus den gewerblichen grundstückshandel rauszukommen?was gibt es für andere möglichkeiten rauszukommen und den gewinn nicht zu versteuern?danke,gruss

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Markus,
      Wenn erstmal ein gewerblicher Grundstückshandel als natürliche Person besteht, kannst du diesen nur durch eine Betriebsaufgabe oder eine Umwandlung beenden. Der Besteuerung des Gewinnes wirst du allerdings auf keinem Weg vollständig entgehen können.
      Ich empfehle dir die verschiedenen Möglichkeiten für deine individuelle Situation mit deinem Steuerberater durchzusprechen.

      Schöne Grüße aus Leipzig,
      Till

      Antworten
  10. Duy

    Hallo, vielen Dank für Ihren sehr schönen Artikel. Mir ist jedoch nicht sicher wie die 5 Jahre in Definition für Objekt im Sinne der „Drei-Objekte-Grenze“ berechnet werden. Werden Tage genau vom Kauf bis zum Verkauf berechnet? Ich habe ein Objekt am 01.06.2015 gekauft und am 01.04.2020 verkauft. Auf Jahresebene sind es 5 Jahre. Auf Tagesebene sind es aber nur 4 Jahre 180 Tage also noch nich 5 Jahre. Viele Grüße.

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Duy,
      im Steuerrecht kommt es meist auf die Anschaffung an. Als Anschaffung gilt der Zeitpunkt des Überganges von Nutzen und Lasten. Im Beispielfall beginnt die Frist somit am 01.06.2015 und endet am 31.05.2020. Fristen werden hier taggenau gerechnet.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten
      • Duy

        Hallo Till, vielen Dank. Ihre Erklärung ist sehr einleuchtend. Nun möchte ich 2 Garagen, die ich vor gut 5 Jahren angeschafft habe, verkaufen. Seit der Anschaffung sind die Garagen leer und nicht vermietet. Zählen diese 2 Garagen zur Eigennutzung und ist der Gewinn steuerfrei? Oder muss ich Spekulationssteuer zahlen?

        Antworten
        • Till Salewski

          Hallo Duy,
          Bei Garagen kommt es darauf an, ob diese zu einer Wohnung oder einem Haus gehören und somit als gesamtes Objekt zu betrachten sind oder ob diese einzeln gehandelt werden.
          Da wir auf diesem Wege nicht steuerlich beratend tätig werden dürfen, empfehle ich dir den Sachverhalt mit deinem Steuerberater zu besprechen.

          Schöne Grüße,
          Till

          Antworten
  11. Ivica

    Hallo Till, danke für Deine Mühe und den tollen Beitrag! Verstehe ich richtig, dass Immobilien die länger als 10 Jahre gehalten werden immer Steuerfrei sind und nicht zu den Zählobjekten im Sinne der 3 Objektsgrenze zählen? Danke! LG Ivica

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Ivica,
      Das hast du genau richtig herausgearbeitet. 🙂

      Viel Erfolg in deiner Investorenkarriere!

      Antworten
  12. Tim

    Hallo, Till,

    Du hast geschrieben, “Jeder Ehegatte kann bis zu drei Objekte im Bereich der privaten Vermögensverwaltung halten und später veräußern.”

    Wie wäre es wenn ein Ehepaar 6 Objekte haben und zu jedem Objekt der Ehemann und die Ehefrau je zu 50% des Eigentumsanteils besitzt. Kann der Ehemann später innerhalb fünf Jahre 3 Objekte davon verkaufen und die Ehefrau die anderen 3 Objekte veräußern, ohne die 3 Objekte Grenze zu überschreiten?

    Oder müsste der Mann 100% von 3 Objekte als alleinigen Eigentümer und die Frau 100% von anderen 3 Objekte alleinig besitzen?

    LG

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    • Till Salewski

      Hallo Tim,
      Für die sechs Objekte, welche geflippt werden ist das Alleineigentum eines Ehegatten notwendig. Die Geschäfte werden jeweils den Eigentümern zugerechnet. Bei hälftigem Eigentum liegen daher für jeden Ehegatten 6 Käufe und 6 Verkäufe von jeweils 1/2 Anteil vor.

      Beste Investorengrüße,
      Till

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  13. Peter

    Hallo Tim,
    was ist denn 1 Grundstück?
    Ich habe 3 Immobilien innerhalb 3 Jahren verkauft – und will kein weiteres verkaufen, um nicht gewerblich zu werden.
    Jetzt überschreiben uns 4 Kindern die Eltern 1 Grundstück. Also jedes Kind bekommt 25% eines Grundstückes.
    Meine 3 Geschwister wollen nun, dass wir das Grundsück verkaufen.
    Ich will aber meine 25% nicht verkaufen um nicht gewerblich zu werden.
    Der Streit ist da und mein Bruder droht schon mit Teilungsklage.
    Nun ist guter Rat teuer.

    Meine Frage:
    -Gelten 25% eines Grundstücks als 25%? Kann ich also z.B. in 5 Jahren 3 ganze Grundstücke und einen 25%igen Grundstücksanteil verkaufen ohne gewerblich zu sein?

    Vielen Dank!

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Peter,
      Unter die Drei-Objekte-Grenze fällt jedes Grundstück, welches innerhalb von fünf Jahren an- und verkauft wird. Auf die Beteiligungshöhe kommt es in diesem Fall nicht an. Auch ein Anteil von 25% ist somit eine Veräußerung eines Grundstücks und ein Zählobjekt im Sinne des gewerblichen Grundstückshandels.
      Wichtig ist allerdings zu wissen, dass man als Erbe oder Beschenkter in die „Fußstapfen“ des Rechtsvorgängers (Erblasser oder Schenker) tritt. Als Erwerbsdatum gilt daher das Erwerbsdatum des Rechtsvorgängers und nicht der Erwerb durch die Schenkung oder den Todesfall an sich. Dies führt häufig zur Überschreitung des 5 Jahres Frist.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten
  14. Thomas Buhl

    Danke für die schöne Übersicht.
    Eine Frage : Einerseits wird geschrieben, länger als 10 Jahre gehaltene Objekte sind grundsätzlich steuerfrei.
    Andererseits steht unter Tipps, dass, wenn mal bei jemand gewerblicher Grundstückshandel festgestellt wurde, man “versuchen kann, durch schlüssige Argumentationsketten die ” länger 10 Jahre Objekte” da raus zu halten”.
    Also sind in einem so solchen Fall sogar die länger als 10 Jahre Objekte nicht mehr automatisch safe?
    Viele Grüße, Thomas

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Thomas,
      Bei einem gewerblichen Grundstückshandel wird unterstellt, dass du dich professionell mit Immobilien beschäftigst und dies dein Gewerbe darstellt. Du kaufst, entwickelst und verkaufst also nachhaltig Immobilien.
      Bei einem Gewerbebetrieb ist es so, dass es notwendiges und gewillkürtes Betriebsvermögen gibt. Die gehandelten Immobilien werden notwendiges Betriebsvermögen. Wirtschaftsgüter, die in einem gewissen objektiven Zusammenhang zu dem Betrieb stehen und ihn fördern, können gewillkürtes Betriebsvermögen sein (R 4.2 Absatz 1 EStR). Es kann somit sein, dass zumindest mittelbar alle Objekte dem Gewerbebetrieb zugeordnet werden und du bzw. dein Steuerberater im Anschluss argumentieren muss, weshalb die Objekte weiterhin dem Privatvermögen zuzuordnen sind (Anhang 17, Tz. 32 EStH).
      In den angegebenen Quellen kannst du mehr hierzu lesen und entsprechende BFH-Urteile finden.

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten
  15. Bernd Hesse

    Hallo Till,
    gelten denn diese Grenzen und Bestimmungen auch für im Ausland zu verkaufende Objekte, und spielen die mit in meine in Deutschland gehaltenen Objekte hinein?

    Konkret:
    Meine Mutter besaß seit 1997 bzw. 2001 zwei größere unbebaute Grundstücke im nicht-EU-Ausland. Ich bekam diese beiden am 22.11.2005 mit dortiger notarieller Beurkundung geschenkt, und wurden am 01.02.2006 im dortigen Grundbuch eingetragen. Die zwei Grundstücke wurden dann von mir am 30.06.2011 bzw. am 17.01.2012 in jeweils 3 Teile geteilt, also wurden daraus insgesamt 6 Einheiten.

    Frage:
    gelten denn diese Grenzen und Bestimmungen prinzipiell auch für im Ausland zu verkaufende Objekte?
    D.h. wenn die 10-jahres-Grenze überschritten wurde, sind sie dann frei von der Gewerblichkeit (3-Objekte-Grenze) und von der Spekulationssteuer und sind somit steuerfrei veräußerbar?
    Spielt die von mir vorgenommene Teilung der 2 in 6 Grundstücke auch nochmal eine Rolle für die zeitliche Anrechenbarkeit, d.h. gehen dann nochmal 10 Jahre von vorne los?

    Erweiterte Frage:
    Ich besitze in Deutschland seit 16.05.2016 alle 6 Eigentumswohnungen eines (ehemaligen) Mehrfamilienhauses.
    Wenn ich alles richtig verstehe bin ich dann nach 10 Jahren aus den Einkommensteuerlichen Geschichten raus.
    Auch aus der Gewerblichkeit nach 10 Jahren, weil es ja 6 Wohneinheiten sind?
    Wird mir ein Verkauf im Ausland auch auf die deutschen Objekte angerechnet?

    Vielen Dank für Deine Antworten!

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Bernd,
      vielen Dank für dein Vertrauen und die ausführliche Frage. Thematisch geht es dabei vom privaten Veräußerungsgeschäft über die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel bis hin zum internationalen Steuerrecht. Allgemeine Informationen zu all diesen Themen findest du in unseren Blogbeiträgen. Eine Einzelfallberatung darf ich in diesem Format nicht vornehmen. Ich kann dir daher nur empfehlen, den Sachverhalt mit einem Steuerberater zu besprechen.

      Alles Gute,
      Till

      Antworten
  16. Michael

    Hallo Till,
    toller Artikel. Folgende Frage habe ich an der Stelle.
    Wenn man ein Gewerbe für den gewerblichen Grundstückshandel anmelde um damit Fix und Flip zu betreiben, kann man dann dennoch privat Objekte für 10 Jahre halten und danach steuerfrei veräußern? Gibt es eine Möglichkeit das zu trennen? Teilweise habe ich hierzu unterschiedliche Aussagen erhalten.
    Viele Grüße
    Michael

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Michael,
      es gibt folgende Problematik:
      Bei einem gewerblichen Grundstückshandel wird unterstellt, dass du dich professionell mit Immobilien beschäftigst und dies dein Gewerbe darstellt. Du kaufst, entwickelst und verkaufst also nachhaltig Immobilien.
      Bei einem Gewerbebetrieb ist es so, dass es notwendiges und gewillkürtes Betriebsvermögen gibt. Die gehandelten Immobilien werden notwendiges Betriebsvermögen. Wirtschaftsgüter, die in einem gewissen objektiven Zusammenhang zu dem Betrieb stehen und ihn fördern, können gewillkürtes Betriebsvermögen sein (R 4.2 Absatz 1 EStR).
      Es ist somit viel schwerer zu argumentieren, inwieweit einzelne Objekte nicht dem Gewerbebetrieb zugeordnet werden, wenn erstmal ein gewerblicher Grundstückshandel besteht. Dies liegt dann in deiner Hand bzw. der deines Steuerberaters (Anhang 17, Tz. 32 EStH). In den angegebenen Quellen kannst du mehr dazu lesen und entsprechende BFH-Urteile finden.

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten
  17. Christoph Arndt

    Wie kann ich die Infizierung meiner privaten vermieteten Immobilien vermeiden, wenn ich mehr als 3 Objekte kaufen und verkaufen möchte?
    Gmbh / UG ? Bleiben dann meine Immobilien in der Vermietung alle privat?

    LG
    Chris

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Chris,
      wenn du mehr als 3 Objekte kaufen und verkaufen möchtest, bleiben dir zwei Möglichkeiten:
      1. du kannst eine Kapitalgesellschaft gründen und in dieser gewerblich tätig werden. So hast du auch den Vorteil der “Steuerflatrate” von 30%
      2. du kannst ein Gewerbe anmelden und in dieser Firma tätig werden. Hier finden die ganz normalen Vorschriften für einen Gewerbebetrieb Anwendung und du versteuerst die Erträge mit deinem persönlichen Steuersatz.
      Wichtig ist, dass du immer sehr genau darauf achtest, wo du welches Objekt zuordnest. Es besteht die Möglichkeit ein Objekt im Privatvermögen, im notwendigen Betriebsvermögen und im gewillkürten Betriebsvermögen zu halten.

      Für deine persönliche Situation empfehle ich dir in jedem Fall ein Gespräch mit deinem Steuerberater, da dieser alle individuellen Aspekte berücksichtigen kann. Dazu gehören: Steuersatz, familiäre Gegebenheiten, weitere Einkünfte, Portfolio (Kapitalvermögen, Vermietungsobjekte, sonstige Einkünfte)

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten
      • Christoph Arndt

        Lieben dank für deine Antwort.
        Allerdings geht es mir in erster Linie nicht um den steuerlichen Aspekt meiner Tätigkeit.
        Was steuerlich am meisten Sinn macht, ist erst einmal egal.

        Mir ist wichtig, dass meine privaten Immobilien im buy n hold auch privat bleiben.

        Ich habe mehrfach gelesen, dass wenn ich mehr als 3 Objekte verkaufe, all die Objekte infiziert werden und gewerblich werden.

        Stimmt dies?

        LG an lieben Dank

        Antworten
        • Till Salewski

          Hallo Christoph,
          In welchem Umgang Objekte als notwendiges oder gewillkürtes Betriebsvermögen zum Gewerbebetrieb gezogen werden, kann dir keiner beantworten. Zu diesem Thema haben verschiedene Gerichte geurteilt, woraus der im Blogartikel beschriebene Leitfaden resultiert.
          Mit deinem Steuerberater kannst du dir für jedes deiner Objekte eine Strategie überlegen, warum das entsprechende Objekt zum Betriebs- oder Privatvermögen gehört. Aus meiner Perspektive ist es nicht gerade sinnvoll die Gewerblichkeit durch mehr als 3 Veräußerungsgeschäfte zu provozieren.

          Beste Grüße,
          Till

          Antworten
  18. Martin Suck

    Ich habe in 2020 eine vermietete Eigentumswohnung mit Gewinn verkauft, steuerfrei, da ich sie länger als 10 Jahre besessen habe. Dieses Jahr will ich ein vemietetes Einfamilienhaus verkaufen – auch steuerfrei, da länger als 10 Jahre. Im Jahr 2011 habe ich aus Spaß 4 wertlose unbebaubare Mini-Grundstücke im Internet ersteigert (Preise zwischen 10 € bis 250 €). Ich habe daraus keine Erträge erzielt. Diese will ich nun verkaufen – wahrscheinlich mit kleinem Gewinn. Sind dies Zählobjekte, die die Steuerfreiheit der Wohnung und der Eigentumswohnung gefährden?

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Martin,
      Wir können und dürfen an dieser Stelle keine individuelle Beratung anbieten. Dazu müsste dein Steuerberater sämtliche der o.g. Kaufverträge sichten und deine persönliche Situation kennen.
      Bei den von dir angegebenen Daten fällt allerdings sofort auf, dass auch bei den vier kleinen Grundstücken die 10 Jahre Haltedauer bald erreicht wären. Daher spricht meines Erachtens nichts dagegen die zehn Jahre nach Kaufvertragsabschluss noch abzuwarten.

      Beste Investorengrüße,
      Till

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