Ist die Angst vor einer Immobilienblase berechtigt?

Immobilien

Der Run auf Immobilien ist so groß wie nie. Jeder spricht darüber. Sogar Menschen, die keinerlei Ahnung von diesem Segment haben, interessieren sich auf einmal für dieses Thema und wollen ebenfalls in Immobilien investieren. Gepaart mit dem historisch noch nie da gewesenen Niedrigzinsumfeld ist es nahezu unmöglich, ohne entsprechenden Hintergrund gute Objekte zu finden. Doch je länger dieser Run anhält und je höher die Preise steigen, desto lauter werden die Stimmen, die von einer Immobilienblase sprechen.

Doch was genau ist eine Blase? Woran erkennst du diese und was ist, wenn es eine Blase gibt, die obendrein auch noch platzt? Die größte Angst bei Immobilien ist sicherlich, etwas zu finanzieren, was vom Volumen her ein Vielfaches deines Jahreseinkommens ausmacht und wofür du am Ende nichts erhältst. Dieser Gedanke ist nachvollziehbar. Allerdings musst du dieses Szenario aus meiner Sicht nur befürchten, wenn es dir an Know-how und einer durchdachten Strategie fehlt.

In diesem Artikel erfährst du die wichtigsten Infos zum Thema Immobilienblase. Solltest du bereits in Immobilien investiert haben, wird dich das Gerede über eine potentielle Immobilienblase mehr oder weniger beunruhigen. Es lohnt sich, wenn du dir grundlegendes Know-how über gewisse Kennzahlen aneignest. Somit bist du besser in der Lage, einzuschätzen, ob wirklich Gefahr droht und kannst eventuell rechtzeitig Gegenmaßnahmen ergreifen.

Was ist überhaupt eine Blase?

Eine Blase bedeutet eine Überhitzung des Marktes. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Nachfrage nach einem Produkt derart hoch ist, dass der eigentliche Wert unerheblich ist und allein die Nachfrage den Preis bestimmt. Die Blase platzt, wenn die Nachfrage nachlässt bzw. auf fallende Preise spekuliert wird und demzufolge nicht gekauft wird. Ein anderer Grund: Anbieter verkaufen vermehrt, um Gewinn einzufahren, da die Angst vor fallenden Preisen besteht. Daraus entsteht ein Überhang an Angeboten, was sich ebenfalls in fallenden Preisen äußert.

Um die aktuelle Situation bewerten zu können, müssen wir uns einen längeren Zeitraum anschauen. In den letzten 25 Jahren hat sich die Summe der Kredite, die Privatpersonen für Wohnungsbaukredite bekommen haben, verdreifacht. Waren es 1991 insgesamt 272,7 Milliarden Euro, lagen wir im Jahr 2016 bereits bei 919 Milliarden Euro. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise stetig gestiegen. Diese Zahlen werden durch die Inflation etwas relativiert. Wenn du 1991 auf deinem Sparkonto beispielsweise 100.000 Euro geparkt hättest, wären diese zum heutigen Zeitpunkt in Summe ohne Zinsen zwar noch vorhanden, allerdings wären sie entwertet worden.

Bestimmt erinnerst du dich noch an das Jahr 2007 zurück, als in den USA die Blase im Wohnimmobilienbereich geplatzt ist und eine weltweite Finanzkrise mit anschließender Staatsschuldenkrise ausgelöst wurde. Selbst zehn Jahre danach sind die Folgen noch immer zu spüren. Doch was versteht man eigentlich unter einer Immobilienblase und wie kannst du die Blasenbildung auf dem Immobilienmarkt von anderen Entwicklungen abgrenzen?

Wieso Immobilien und Spekulationen zusammengehören

Grundsätzlich werden Blasen immer durch Spekulationen begünstigt. Momentan spekulieren viele Investoren darauf, dass die Immobilienpreise weiter ansteigen – nicht nur gewerbliche Immobilieninvestoren, sondern auch Privatpersonen. Höchstwahrscheinlich hast auch du in eine Immobilie investiert, weil du dir durch Wertsteigerungen Gewinne erhoffst. Welche Indizien sprechen für eine Immobilienblase?

  • Es werden mehr Immobilien gebaut oder gekauft, als benötigt werden. Warum? Investoren erhoffen sich durch Neubau und Bestandsobjekte zukünftige Wertsteigerungen. Die Preise steigen, bis sie irgendwann überhöht sind.
  • Wenn immer mehr Immobilien auf den Markt gebracht werden, sinken die Preise immer rascher. Die Immobilienblase platzt, wenn Immobilien nicht mehr zu den ursprünglichen Preisen verkauft werden können.
  • Auch Eigenheime sind betroffen, wenn sich kein Käufer mehr findet, der aufgrund der niedrigen Preise am Markt den angemessenen Preis bezahlen will. Wenn aber ein Verkauf stattfinden muss, beispielsweise wegen eines Umzugs oder einer Trennung, ist die Gefahr groß, dass der Verkaufserlös nicht ausreicht, um das restliche Darlehen abzulösen.
  • Immobilien werden mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanziert, teilweise bis zu 100 Prozent des Kaufpreises. Warum? Die Immobilie dient als Sicherheit, da mit weiteren Wertsteigerungen gerechnet wird.
  • Wenn eine Blase platzt, besteht die Gefahr, dass Darlehen nicht mehr bedient werden können. Die Banken werden vorsichtiger. Wenn du zu dieser Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigst, kann es schwierig werden, da diese entweder deutlich teurer oder unter Umständen gar nicht bewilligt wird. Wenn du keine Reserven hast, wird dir nichts anderes übrig bleiben, als deine Immobilie auf einem Markt mit sinkenden Preisen zu verkaufen.

Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?

Die Ergebnisse einer geplatzten Immobilienblase spiegeln sich in hohen Leerständen, Banken, die hohe Verluste erzielen und überschuldeten Kreditnehmern wieder. Doch was passiert, wenn Kreditinstitute in eine Schieflage geraten? Sie müssen oftmals vom Staat mit Steuermitteln gerettet werden, wodurch die Gefahr einer Staatsschuldenkrise begünstigt wird. Du selbst wirst durch eine Schieflage der Bank keinerlei Schwierigkeiten bekommen. Du hast das Darlehen abgerufen und zahlst es zurück. Sollte die Bank finanzielle Probleme bekommen, kann sie nicht ohne Weiteres das Geld zurück verlangen.

Gründe für das Entstehen einer Immobilienblase

Zwei Hauptgründe sind dafür verantwortlich, dass eine Immobilienblase entsteht. Übrigens entsteht eine solche Blase nicht allein, sondern es wirken immer Ursachen von außen ein.

1. Immobilienblasen durch staatliche Eingriffe

Wenn der Staat in den Markt eingreift und beispielsweise steuerliche Anreize schafft, werden mehr Menschen dazu animiert, in Immobilien zu investieren. Wenn ein Mangel behoben werden soll, sind solche Fördermaßnahmen durchaus sinnvoll. Im Osten Deutschlands wurde damit beispielsweise nach der Wiedervereinigung bewirkt, dass sich der teilweise desolate Zustand der Immobilien durch rentable Investitionen verbessert hat. Dass die erforderliche Nachfrage nicht eingetreten ist, steht auf einem anderen Blatt. Leider werden Fehlentwicklungen oftmals zu spät bemerkt, da sich Immobilieninvestitionen über einen Zeitraum von mehreren Jahren erstrecken. Es ist somit meistens nicht mehr möglich, rechtzeitig Gegenmaßnahmen zu ergreifen.

Was den Osten von Deutschland angeht, sind die größeren Städte, vor allem unsere favorisierten Standorte Leipzig und Dresden, größtenteils schon komplett durchsaniert worden. Durch eine steuerliche Begünstigung, wenn ein Investor sich für ein Sanierungsobjekt entscheidet, sind die unsanierten Objekte nahezu ausverkauft. Die wenigen, die noch vorhanden sind, kosten dementsprechend. Hierbei ist oft zu erkennen, dass Investoren, die vor 10 bis 20 Jahren ein solches Objekt gekauft haben, gerade noch die Restschuld mit dem Verkaufspreis decken können. Gründe hierfür sind schlechte Strategien, der falsche Umgang mit den Steuererstattungen oder einfach die fehlende Entwicklung.

2. Immobilienblasen durch das finanzielle Umfeld

Hier sind überwiegend zwei Gründe zu nennen: Wenn Kredite an Personengruppen vergeben werden, die den Kredit wahrscheinlich nicht ordnungsgemäß bedienen können, sogenannte Subprime-Kredite, und auf der anderen Seite ein niedriges Zinsniveau. Dadurch entsteht eine große Nachfrage nach Immobilien, die auf dem Markt jedoch nicht vorhanden sind. Dies hat zur Folge, dass die Preise steigen. Da dies in Deutschland durch die Wohnungsbaukreditrichtlinie nahezu ausgeschlossen wurde, sind solche Kredite mittlerweile kaum noch ein Problem. Dazu aber später mehr.

Kennzahlen, die bei der Beurteilung helfen

Es gibt bestimmte Kennzahlen, die Hinweise auf eine potentielle Blasenbildung geben, aber niemals eine Garantie für ein tatsächliches Eintreffen liefern können. Es ist auch möglich, dass Preissteigerungen zwar sehr hoch erscheinen, aber letztendlich nur eine übliche Marktreaktion darstellen. Sieh diese Kennzahlen also lediglich als Anhaltspunkte und betrachte sie nicht isoliert, sondern zusammenhängend. Es kann durchaus passieren, dass nur ein Markt Überhitzungserscheinungen hat, während auf anderen gegenläufige Entwicklungen passieren. So ist es aktuell (Stand April 2018) in Hamburg und Berlin der Fall, dass teilweise Preise stagnieren, während sie in anderen Städten noch weiter steigen.

Anteil der Bautätigkeit am Bruttoinlandsprodukt

Wann immer sich die Nachfrage nach Immobilien erhöht, wird versucht werden, das Angebot zu erhöhen. Dabei ist es völlig egal, ob die Nachfrage spekulationsgetrieben erfolgt oder ob wirklich mehr Immobilien benötigt werden. Wenn der Anteil der Bautätigkeit am Bruttoinlandsprodukt (BIP) steigt, kann dies ein erstes Indiz dafür sein, dass die Preise am Markt steigen. Du setzt zur Berechnung dieser Kennzahl die entsprechenden Veränderungen zueinander ins Verhältnis.

Schaue dir umbedingt die Bevölkerungsentwicklung an, bevor du dich für einen Investitionsstandort entscheidest. Vor allem wenn es ein Wachstum gibt, solltest du genau analysieren, woher dieses kommt. Sollte der Zuzug aus dem Umland kommen, wird dieser Strom irgendwann erschöpft sein, da niemand mehr dort wohnt. Der Zuzug sollte überwiegend aus anderen Städten kommen.

Das Preis-Einkommens-Verhältnis

Diese Kennzahl ist auch als Erschwinglichkeitsgrad bekannt. Sie beleuchtet, ob sich die Entwicklung der Immobilienpreise synchron zur Entwicklung der Einkommenssituation bewegt. Hierfür setzt du die Immobilienpreise ins Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen.

Erschwinglichkeitsgrad = Hauspreise / Einkommen

Wenn diese Kennzahl niedrig ist, ist die Immobilie für jemanden mit einem durchschnittlichen Einkommen bezahlbar. Hier erfährst du mehr zum Thema Immobilieninvestition. Liegt der erzielte Wert nahe dem langfristigen Durchschnitt, kann von einer fairen Bewertung gesprochen werden. Hierbei gibt es keine Zielgröße. Der langjährige Durchschnitt wird gleich 100 gesetzt. Der absolute Wert wird gegenüber gestellt. Ergeben sich Werte unter 100, ist die Immobilie im Verhältnis zum Einkommen erschwinglich.

Werte über 100 deuten hingegen auf ein teureres Objekt hin. Für die Darstellung wird ein Zeitraum von 15 bis 20 Jahren zugrunde gelegt. Was du hierbei beachten solltest, sind die Einkommensverhältnisse an deinem gewählten Standort. Der Durchschnittsverdiener in München hat logischerweise ein anderes Einkommen als der Durchschnittsverdiener in einem Dorf mit 3.000 Einwohnern mitten in Brandenburg.

Verhältnis der Entwicklungsraten von Preis und Einkommen

Der Erschwinglichkeitsgrad besagt, wie sich das Verhältnis von Immobilien und Einkommen über einen längeren Zeitraum hinweg entwickelt hat. Für einen realistischen Wert muss eine langjährige Durchschnittsphase betrachtet werden. Doch was ist, wenn du kurzfristige Entwicklungen betrachten möchtest? In diesem Fall setzt du einfach die jährlichen Steigerungsraten der Immobilienpreise und des Einkommens ins Verhältnis.

Verhältnis der Steigerungsraten = Steigerungsrate der Immobilienpreise in Prozent /
Steigerungsrate der durchschnittlichen Einkommen in Prozent

Liegt dieser Wert nahe der 1, ist alles in Ordnung. Kritisch wird es bei Werten über 1, wenn also die Immobilienpreise schneller steigen als die Einkommen. Ein Wert von 2 würde beispielsweise bedeuten, dass diese doppelt so schnell steigen wie die Einkommen. Eine solche Entwicklung kann auf einen überhitzten Markt und somit die Bildung einer Preisblase hindeuten.

Verhältnis von Kreditvolumen und Einkommen

Nur weil die Preise am Immobilienmarkt steigen, muss keine Preisblase entstehen. Relevant ist eher der Anteil der Fremdfinanzierungen. Zur Ermittlung dieser Kennzahl stellst du das Volumen der Immobilienkredite zum durchschnittlich verfügbaren Haushaltseinkommen aller Haushalte ins Verhältnis.

Verhältnis Kreditvolumen zu Einkommen = Wert der ausgereichten Immobilienkredite / Einkommen

Du kannst entweder nur die innerhalb eines Jahres neu genehmigten Immobilienkredite betrachten, oder das Gesamtvolumen der ausstehenden Kredite. Letzteres wird häufiger gemacht. Wenn diese Kennzahl deutlich steigt, kann dies darauf hindeuten, dass Immobilien verstärkt über Kredite finanziert werden. Banktechnisch ausgedrückt bedeutet dies, dass der Beleihungsauslauf ansteigt. Somit werden die Preissteigerungen im Immobilienbereich ebenfalls zunehmend fremdfinanziert.

Wenn eine Immobilienblase platzt, ist es übrigens egal, ob eine Immobilie über einen Kredit oder aus Eigenmitteln finanziert wird. Für das Kreditwesen ist es nicht relevant, ob du dein eingesetztes Kapital verlierst. Problematisch wird es, wenn Menschen durch das Platzen einer Preisblase verstärkt ihren Immobilienkredit nicht mehr ordentlich bedienen können und die Banken dadurch steigende Kreditausfälle zu bewältigen haben. Dies kann zu einer Bankenkrise mit weit reichenden Folgen führen. Wie bereits erwähnt wurde durch die Wohnungsbaukreditrichtline versucht, dieses Szenario auszuschließen. Hier erfährst du mehr über unser Geldsystem. 

Verhältnis von Preis- und Mietentwicklung

Was ist das Merkmal von spekulationsgetriebenen Preisentwicklungen? Die Mieten wachsen nicht mehr so schnell, wie sich die Preise erhöhen. Das bedeutet für dich als Immobilieninvestor, dass du dein Objekt nicht mehr durch Mieteinnahmen refinanzieren kannst. Ein Anstieg der Kennzahl Mietenmultiplikator ist ein Indiz dafür. Doch wie findest du heraus, ob Preise spekulationsgetrieben sind oder nicht? Du bestimmst das Verhältnis von Preis- und Mietentwicklung.

Verhältnis von Preis- und Mietentwicklung = Steigerungsrate der Immobilienpreise / Mietsteigerungsrate

Problematisch wird es, wenn das Verhältnis anhaltend über dem Wert 1 liegt. Das bedeutet nämlich, dass sich die beiden Steigerungsraten über einen längeren Zeitraum hinweg deutlich unterscheiden. Die Kennzahl ist ideal, um Teilmärkte zu beurteilen. Metropolen wie Hamburg und München sind die besten Beispiele dafür. Hier sind Mietpreise und Kaufpreise entkoppelt, sodass es äußerst unwahrscheinlich ist, dass du ein Objekt findest, bei dem sich die Rate durch die Miete trägt.

Mietanteil am Haushaltseinkommen

Im Normalfall entspricht der Anteil für die Miete zwischen 21 und 22,5 Prozent vom gesamten verfügbaren Haushaltseinkommen. Ist die Miete höher als dieser Prozentsatz, kannst du davon ausgehen, dass weniger Mieter bereit sein werden, die Summe aufzubringen. Die Bereitschaft ist individuell verschieden und hängt von der finanziellen Einkommenssituation und den regionalen Unterschieden ab.

Mietanteil am Haushaltseinkommen = Miete für selbst genutzten Wohnraum / Haushaltseinkommen

Mietobjektquote

Meistens sind der Mietwohnungsbau und der vermietete Gewerbebau für Immobilienpreisblasen verantwortlich. Deswegen solltest du prüfen, ob der Anteil der fremdfinanzierten Mietobjekte am Gesamtvolumen der Immobilienfinanzierung steigt.

Mietobjektquote = Kreditvolumen für Mietobjekte / Gesamtkredite für Immobilien

Auch das Neuvergabevolumen oder das Gesamtvolumen der ausstehenden Kredite können in die Berechnung mit einbezogen werden.

Regulierungsmaßnahmen

Da keiner von dem Entstehen einer Immobilienpreisblase profitiert, versucht der Gesetzgeber, rechtzeitig regulatorisch entgegenzuwirken. Dies kann zum Beispiel durch die Mietpreisbremse geschehen oder durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Diese soll den privaten Immobilienkäufer davor schützen, sich existenzgefährdend zu verschulden.

Ende der 90er Jahre gab es noch Szenen, bei denen die Finanzierungsberater von Banken zum Objekt gefahren sind und Blankodarlehensverträge herausgegeben haben, und das nicht nur für eine 100-Prozent-Finanzierung, sondern auch gerne mal für eine 120-Prozent-Finanzierung. Bei derartigen Praktiken sind die Konsequenzen offensichtlich. Wäre dies heute noch möglich, würden einige Investoren in eine finanzielle Schieflage geraten.

Die Mietpreisbremse

Indem für einen gerechten Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern gesorgt wird, soll verhindert werden, dass aus rein spekulativem Interesse überzogene Mieten verlangt werden. Mietpreisbremsen werden als Regulierungsmaßnahme in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eingesetzt. Bei einer Neuvermietung darf die Miete nicht mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Werden Wohnungen neu gebaut, gilt die Mietpreisbremse nicht. Hier richtet sich der Mietpreis nach Angebot und Nachfrage.

Bisher hat die Mietpreisbremse wenig Wirkung gezeigt, da es viele Ausnahmeregelungen gibt. Zudem sind dem Mieter die Hände gebunden, weil er in letzter Konsequenz klagen müsste, um nachzuweisen, dass er zu viel bezahlt. In Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt werden dies nur wenige tun. Es wäre besser, wenn mehr Wohnungen errichtet würden, um den Anstieg der Mieten zu dämpfen. Hierzu müssten jedoch bürokratische Regelungen abgebaut werden und weniger Anforderungen an die Wärmedämmung und den Energieverbrauch gestellt werden.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Seit März 2016 ist auf Veranlassung der EU das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ aktiv. Beim Blick auf die deutschen Haushalte zeigt sich, dass 70 Prozent der Verbindlichkeiten Wohnkredite sind. Deshalb soll bei der Vergabe verstärkt darauf geachtet werden, dass der Kreditnehmer auch in Zukunft seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen kann.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie will verhindern, dass aufgrund der momentan günstigen Finanzierungskonditionen Kredite aufgenommen werden, die nicht mehr bedient werden können, weil sich die Lebenssituation ändert. Dabei ist insbesondere an die Familiengründung oder das Erreichen des Rentenalters gedacht. Letztendlich sollen damit Banken vor Schieflagen bewahrt werden, die durch ausgefallene Kredite entstehen können.

In der Praxis bedeutet dies eine Erschwerung der Finanzierung von Immobilien, die jedoch aus gutem Grund eingeführt wurde. Beispielsweise ist ein Investor, der 30.000 € Vermögen und einen Autokredit in Höhe von 40.000 € hat, nicht finanzierbar, da die Vermögensbilanz negativ ist. Um eine Immobilienfinanzierung zu bekommen, müssten in diesem Fall einige Vorkehrungen getroffen werden, wie die Tilgung des Darlehens oder der Verkauf das Autos.

Wie kannst du dich gegen eine Immobilienblase schützen?

Du solltest ein Objekt immer genauestens unter die Lupe nehmen. Die Prüfung ist das A und O. Wenn eine Immobilie für sich funktioniert und du den Standort ebenfalls geprüft hast, musst du keine großen Bedenken vor einer Immobilienblase haben. Beim Standort müssen die Rahmendaten passen. Wie sind die Zukunftsaussichten bezüglich Zuzug, Geburtenraten, wirtschaftliche Entwicklung und Stadtplanung? Wenn du hierbei zu einem positiven Ergebnis kommst, also die Stadt prosperiert und nachhaltig wächst, kannst du dir den Immobilienmarkt genauer anschauen.

Nehmen wir beispielsweise Wolfsburg mit seinen etwa 125.000 Einwohnern. Die Bevölkerung ist dort laut Statistiken nahezu ausnahmslos mit dem Volkswagenkonzern in Verbindung, ob direkt angestellt oder indirekt, wie z. B. die Familie eines Angestellten. Die Einwohnerzahl ist dort seit 1975 nahezu unverändert. Gepaart mit der wirtschaftlichen Abhängigkeit von nur einem Konzern birgt dies ein Risiko. Das bedeutet nicht, dass solche Standorte nicht funktionieren. Die Wahrscheinlichkeit ist dort jedoch höher, dass dich eine eventuell platzende Blase negativer trifft.

Weiterhin solltest du bei jedem Objekt, egal wo es sich befindet, darauf achten, dass es für sich funktioniert und ein gewisses Steigerungspotential bezüglich Miete und Objektwert mit sich bringt. Sollte sich der Markt dann negativ entwickeln und zum Zeitpunkt des Endes der Zinsbindung der gewünschte Wert nicht erzielt werden, kannst du es einfach weiter behalten, wenn die Miete ausreichend ist. Wenn du dir die wichtigsten Dinge bewusst machst und dein Investment gut prüfst und durchdenkst, musst du keine Angst vor einer Immobilienblase haben.

Fazit

Bevor du dir Sorgen darüber machst, ob das Platzen einer Immobilienblase droht, solltest du folgendes bedenken: In Deutschland gibt es nicht den EINEN Immobilienmarkt. Jeder Standort ist unterschiedlich, funktioniert anders und sollte für sich betrachtet werden. Eine Blase, sollte es sie geben, platzt nicht in einem gesamten Land, sondern nur auf Teilmärkten oder in Teilsegmenten, beispielsweise im Neubausegment.

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