auflassungsvormerkung

Auflassung/Auflassungsvormerkung

Allgemein

Bei der Auflassungsvormerkung, die auch Eigentumsvormerkung genannt wird, geht es darum, den Käufer abzusichern. Ohne diesen Schutz könnte ein Verkäufer das Objekt womöglich mehrmals verkaufen. Mit der Auflassungsvormerkung sperrst du das Grundbuch für deine Transaktion. Erst wenn diese im Grundbuch eingetragen ist, gibt der Notar grünes Licht und du zahlst den Kaufpreis. Die Auflassungsvormerkung ist nicht verpflichtend, wird aber in der Regel vom Notar in jedem Kaufvertrag integriert.

Im Kaufvertrag steht beispielsweise folgender Abschnitt:

„Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums am verkauften Vertragsgegenstand bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Eigentumsvormerkung gemäß § 883 BGB am Vertragsgegenstand im Grundbuch. Der Käufer bewilligt und beantragt heute schon die Löschung dieser Vormerkung bei Vollzug der Auflassung im Grundbuch, wenn keine Zwischeneintragungen ohne seine Zustimmung erfolgt oder zur Eintragung beantragt sind.“

Falls der Vertrag nicht zustande kommt, muss die Vormerkung ausgetragen werden, da der Verkäufer sein Objekt ansonsten nicht anderweitig verkaufen kann. Deswegen bevollmächtigen der Käufer und Verkäufer den Notar bei Vertragsabschluss, diese Vormerkung im Falle eines Rücktritts zu löschen. Dies könnte wie folgt im Kaufvertrag stehen:

„Für den Fall des Rücktritts von diesem Kaufvertrag bevollmächtigt der Käufer den Notar oder dessen Vertreter im Amt, die Löschung der zu seinem Gunsten einzutragenden Vormerkung zu bewilligen und zu beantragen.”

Die Voraussetzungen für die Löschungsbewilligung der Auflassungsvormerkung könnten wie folgt im Kaufvertrag geregelt sein

“Die Vertragsteile weisen den Notar übereinstimmend an, die Löschungsbewilligung für die Vormerkung dem Grundbuchamt erst vorzulegen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

a) Der Notar hat die Bestätigung über die Fälligkeit des Kaufpreises an den Käufer versandt.

b) Der Verkäufer hat dem Notar schriftlich mitgeteilt, dass er wegen Zahlungsverzuges vom Kaufvertrag zurückgetreten ist bzw. die Erfüllung des Vertrages abgelehnt hat.

c) Der Käufer hat dem Notar auf schriftliche Anforderung hin nicht innerhalb von 14 Tagen nachgewiesen, dass der Kaufpreis bezahlt ist.”

Wie du siehst, sind an die Austragung der Vormerkung Hürden gesetzt, da sie dir ein wichtiges Recht sichert. Einzelne Formulierungen können je nach Notar abweichen. Die Fälligkeit des Kaufpreises ist die Bestätigung an den Käufer, dass er rechtssicher zahlen kann. Das bedeutet, dass die Vormerkung eingetragen, die Löschungsbewilligung eingeholt, die Vorkaufsrechte geprüft und vieles weitere erledigt wurde, damit einer gesicherten Zahlung nichts entgegen steht.

Hier siehst du einen Eintrag im Grundbuch mit der Vormerkung

Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung

Auch wenn diese beiden Wörter oftmals im gleichen Zusammenhang verwendet werden, unterscheiden sie sich in ihrer Bedeutung voneinander. Die Eintragung ins Grundbuch wird als Auflassung bezeichnet. Du musst jedoch bedenken, dass es einige Wochen bis Monate dauern kann, bis dein Antrag auf den Grundbucheintrag bearbeitet und der Eintrag als Eigentümer im Grundbuch erfolgt ist.

Das ist auch ein ganz wichtiger Punkt, den du bei der Finanzierung im Hinblick auf die bereitstellungsfreie Zeit berücksichtigen solltest, da von der Beurkundung bis zur Zahlung des Kaufpreises einige Monate vergehen können. Erfahre hier mehr zum Thema bereitstellungsfreie Zeit bei Darlehensverträgen.

Was musst du als Verkäufer wissen?

Sobald du als Verkäufer in der Phase der Auflassungsvormerkung bist, darfst du nicht mehr vom Kauf zurücktreten und kannst es im Normalfall auch nicht mehr – egal, wie lukrativ das neue Angebot ist. Als Noch-Eigentümer darfst du die Immobilie in der Phase der Auflassungsvormerkung in der Regel nicht mehr belasten. Ganz wichtig: An dieser Stelle sei nochmal gesagt, dass nach der Beurkundung noch kein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Erfahre in diesem Video mehr zum richtigen Kaufpreisablauf beim Immobilienkauf. 

Wie ist die Auflassungsvormerkung rechtlich geregelt?

Als rechtliche Grundlage dient § 883 im BGB. Wenn eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist, hat der Schuldner keine Rechte mehr über das Grundstück. Dieser Umstand wird relative Unwirksamkeit genannt. Doch die Auflassungsvormerkung regelt noch mehr, beispielsweise die Haftung für eventuelle Schäden, Nutzungen und Verwendungen eines Grundstücks. Wenn im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, darf das Grundstück nicht mehr an einen anderen Interessent verkauft werden. Fehlt diese Eintragung jedoch, ist ein Zweitverkauf möglich.

Weshalb die Auflassungsvormerkung so bedeutend ist

Wenn du eine Immobilie erwirbst, sorgt sie dafür, dass sämtliche Interessen fair abgewickelt werden. Lasse die Auflassungsvormerkung als Käufer auf jeden Fall ins Grundbuch eintragen, damit deine Rechte geschützt sind. Dies solltest du auch tun, wenn du ein Objekt von einem Bauträger kaufst. Die Auflassungsvormerkung ist aus gutem Grund die zweithäufigste Eintragung im Grundbuch.

Wieviel kostet eine Auflassungsvormerkung?

Wie hoch die Kosten sind, hängt davon ab, wie viel deine Immobilie wert ist. Im Normalfall beträgt sie die Hälfte der Kosten, die für den Eintrag ins Grundbuch anfallen. Angenommen, deine Immobilie kostet 250.000 Euro. Der Grundbucheintrag kostet in diesem Fall ungefähr 500 Euro, woraus sich als Kosten für die Auflassungsvormerkung 250 Euro ergeben.

Wie lange dauert eine Auflassungsvormerkung?

Ein guter Richtwert für die Dauer der Auflassungsvormerkung sind vier bis acht Wochen. Allerdings hat jedes Grundbuchamt unterschiedliche Bearbeitungszeiten. Du kannst den Notar fragen, weil dieser für gewöhnlich weiß, wie lange die Eintragung der Vormerkung dauert. Sobald der Kaufpreis laut Fälligkeit gezahlt wird, wird die Vormerkung gelöscht und der neue Eigentümer eingetragen.

Fazit zum Thema Auflassungsvormerkung

Du siehst, wie komplex Immobilienkäufe und -verkäufe sind und was alles hinter den Kulissen passiert, bis du die Miete (Besitz und Nutzen-Lasten-Wechsel) bekommst und irgendwann Eigentümer wirst. Unter dem Nutzen-Lasten-Wechsel versteht man ein bestimmtes Datum, an dem der wirtschaftliche Übergang der Immobilie auf den neuen Eigentümer erfolgt.

Die besten Investorengrüße aus Leipzig

Erik

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