Warum du als professioneller Investor die Anlagen und das Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung analysieren musst

In unserer Serie zum Thema Eigentumsversammlung haben wir uns bereits der Teilungserklärung gewidmet. Nun geht es um “Einladungsfristen und Anhänge Einladung Eigentümerversammlung“. Du erhältst in diesem Blogartikel hilfreiches Wissen für die anstehende Versammlung. Zudem gehe ich auf den Inhalt der Anhänge und des Einladungsschreibens ein, sodass du bei deiner ersten Wohnung die komplexen Sachverhalte richtig deuten und verstehen kannst. Für dich ist die aktive Teilnahme an der Eigentümerversammlung von großer Bedeutung, weil es dort nicht nur um die Durchsetzung deiner Wünsche, sondern vor allem um dein Geld geht.

Was du bei der Einladung zur Eigentümerversammlung beachten musst

Der Verwalter muss mindestens einmal pro Jahr eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Sollte das Objekt nicht von einer bestellten Verwaltung bewirtschaftet werden, ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats in der Pflicht, diese Aufgabe durchzuführen. Gibt es keinen Beirat, besteht die Möglichkeit, dass ein Eigentümer, welcher durch eine gerichtliche Entscheidung ermächtigt wird, die Versammlung einberuft.

Bei einer besonderen Dringlichkeit (beispielsweise, wenn ein Schaden am Gemeinschaftseigentum in Form eines Schimmelschadens oder Hausschwamms vorliegt oder eine Sonderumlage erhoben wird) kann auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Der Verwalter muss eine außerordentliche Eigentümerversammlung (ao ETV) einberufen, wenn mehr als 25 % der Eigentümer (nach Köpfen und nicht nach Miteigentumsanteilen MEA) dies schriftlich und unter Zweck und Grund verlangen.

Nach § 24 Abs. 4 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beträgt die Ladungsfrist für Eigentümerversammlungen insgesamt zwei Wochen. Sobald du das Einladungsschreiben von deiner Verwaltung per Post erhalten hast, musst du dieses auf folgende Punkte prüfen.

Checkliste Einladung

  1. Richtig geschriebene Namen und Adressen des Eigentümers
  2. Richtig geschriebene Namen und Adressen des Verwalters
  3. Genaue Bezeichnung der WEG Gemeinschaft
  4. Ort der Versammlung
  5. Datum und Uhrzeit der Versammlung
  6. Ladungsfrist von mindestens zwei Wochen eingehalten?
  7. Tagesordnung mit beschlussfähigen Punkten
  8. Hausgeldabrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres
  9. Wirtschaftsplan für das kommende Wirtschaftsjahr
  10. Bestandsprotokoll der Begehung des Objekts mit Fotos
  11. Baumaßnahmen mit Angeboten
  12. Umsetzung der letzten Beschlüsse

 

Zum Punkt 4)

ist anzumerken, dass eine Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist, sondern der Versammlungsraum abgeschlossen werden kann, damit die Öffentlichkeit ausgeschlossen werden kann.

Zum Punkt 8)

musst du darauf achten, dass du die Einladung mitsamt allen Anlagen erhältst. Die unterbliebene Einladung samt Anhängen führt zur regelmäßigen Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüssen, jedoch nicht zu deren Nichtigkeit. Wenn du also von diesem Sachverhalt betroffen bist, muss die Anfechtung innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat nach Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erfolgen (§ 46 Abs. 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz). Versäumst du die Frist, kann gegen die Beschlüsse nichts getan werden.

Zum Punkt 7)

gibt es zu sagen, dass die Tagesordnung von dem zuständigen Verwalter in Absprache mit dem Beirat erstellt wird. Die anderen Miteigentümer haben jedoch die Möglichkeit, weitere Punkte (Fachsprache TOP´s) in die Tagesordnung aufnehmen zu lassen. Die gefassten Beschlüsse sind unter dem letzten Punkt “Sonstiges“ in der Tagesordnung anfechtbar.

Im nächsten Abschnitt erhältst du eine Mustereinladung mit TOP-Übersicht. In Bezug auf diesen Punkt solltest du unbedingt zur Eigentümerversammlung anwesend sein oder zumindest die Tagespunkte mit ja, nein oder Enthaltung in deinem Interesse ankreuzen und nicht der Hausverwaltung freie Wahl lassen.

 

Denn unseriöse Verwalter haben es sehr leicht, wenn du und deine Miteigentümer kein Interesse an der Eigentümerversammlung zeigen. Die Wichtigkeit dieser Versammlung wird dann zu einer Veranstaltung heruntergestuft, bei der nur eine einfache Liste abgehakt wird und der Verwalter frei über die Abstimmung der Punkte in der Tagesordnung entscheiden und sein Unwesen in der WEG treiben kann.

Fazit Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung

Bitte prüfe immer genau die Punkte in der Checkliste. Bei deiner ersten Eigentümerversammlung solltest du definitiv immer persönlich und nicht in Vertretung anwesend sein, damit du den Verwalter, die Räumlichkeiten und die anderen Miteigentümer kennenlernst. Deine Teilnahm an der Eigentümerversammlung ist aus unserer Sicht von großer Bedeutung, da du so das Mehrfamilienhaus zusammen mit den anderen Eigentümern führen kannst, denn ein positiv bewirtschaftetes und sauber geführtes Objekt hinterlässt Eindruck bei den Mietern (= und sorgt somit für eine geringe Leerstandsquote) und lässt sich in Zukunft zu besseren Preisen veräußern. Ebenso kannst du bei einer direkten Teilnahme an der Eigentümerversammlung gleich Objektakquise betreiben und somit herausfinden, ob es Miteigentümer gibt, die ihr Wohneigentum veräußern wollen. Du kaufst dann gleich an vorderster Front ohne Maklergebühren, anstrengende Telefonate und ohne Stress. Im nächsten Artikel werde ich dich dann durch die genaue Durchführung der Eigentümerversammlung mit Stimmrechten/Beschlüssen leiten.

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