Warum sich für dich als Investor das Lesen der Teilungserklärung vor dem Kauf lohnt

Allgemein, Immobilien, Verwaltung

In diesem Artikel erfährst du Alles, was du zur Teilungserklärung wissen musst. Eigentümerversammlungen sind ein komplexes und interessantes Thema. Doch was steckt eigentlich hinter diesem Begriff und wie kannst du daran erfolgreich teilnehmen? Nachfolgend erkläre ich dir die wichtigsten Fachbegriffe. Die Eigentümerversammlung ist für die Entwicklung und das Führen einer Immobilie das A und O, da mit falschen Entscheidungen viel Geld verbrannt werden kann. Zudem können Feindschaften in der Wohneigentümergemeinschaft (WEG) entstehen, die eine nachhaltige Verwaltung des Objektes deutlich erschweren.

Teilungserklärung (TE)

Bevor wir uns der Eigentümerversammlung nähern, erkläre ich dir, was die Teilungserklärung ist und gehe auf Sonderbegriffe ein, die für deine Teilnahme an der Eigentümerversammlung von großer Bedeutung sind. Mein Ziel ist es, dass du nach der Lektüre in der Versammlung wie ein Profi agieren kannst.

Wozu brauchst du überhaupt eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses und regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander.

Beispiel 1: Aus Investoren-Sicht

Du hast dein zukünftiges Mehrfamilienhaus in Aussicht und willst dieses in Eigentumswohnungen aufteilen und beispielsweise verkaufen. Es ist nicht erforderlich, das gesamte Haus in Sondereigentum aufzuteilen. Zusammen mit dem Notar kannst du die Größe der Miteigentumsanteile frei bestimmen. Dir muss jedoch bewusst sein, dass die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum Auswirkungen auf die Instandhaltung und die Instandsetzung der Wohnanlage, mögliche bauliche Veränderungen innerhalb der Wohnanlage, die Verteilung der Lasten und Kosten sowie die Versicherungen hat.

Mit der Teilung entstehen aus einem Haus mit einem Grundbuch mehrere Wohnungen mit einzelnen Grundbüchern. Eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung ist mit viel Aufwand verbunden, da in der Eigentümerversammlung die gesamte Eigentümergemeinschaft zustimmen muss. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn gemeinschaftliches Eigentum in Sondereigentum umgewandelt wird oder sich die Größe der Miteigentumsanteile verändert.

Beispiel 2: Bestandswohnung in einem bereits geteilten Objekt

Du kaufst deine neue Wohnung in einem bereits geteilten Mehrfamilienhaus. Hier musst du vor dem Kauf vom Verkäufer die Teilungserklärung mit allen wichtigen Urkunden wie Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die Gemeinschaftsordnung anfordern, damit du einen Einblick in dein zukünftiges Objekt bekommst. Auf Besonderheiten und eventuelle Gefahren gehe ich nachher ein.

Die Teilungserklärung beinhaltet folgende Urkunden bzw. Dokumente:

  • Aufteilungsplan
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung

Auf die Bedeutung und die einzelnen Inhalte gehe ich weiter unten ein.

Checkliste für die Teilungserklärung, die du als Käufer unbedingt prüfen solltest

  • Sind der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung vorhanden?
  • Sind alle Dokumente notariell beglaubigt bzw. beurkundet?
  • Sind das Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und die Sondernutzungsrechte klar definiert?
  • Sind die Angaben von Teilungserklärung und Aufteilungsplan korrekt?
  • Ist das Stimmrecht definiert?
  • Welche Baumaßnahmen und baulichen Veränderungen brauchen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?
  • Hast du den Grundbuchauszug geprüft? Hier siehst du die Urkunden-Nr. der TE mit Nachträgen, die deine finanzierende Bank benötigt.

Ein Abschnitt in einer Teilungserklärung sieht wie folgt aus:

Was ist in der Teilungserklärung geregelt

Teil dieser Urkunde sind:

  • Die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bescheinigt, dass alle Wohneinheiten in sich abgeschlossen sind
  • der Aufteilungsplan mit sämtlichen Grundrissen
  • die Wohnflächenberechnungen
  • die Gemeinschaftsordnung, die alle Rechte und Pflichten der Eigentümer beinhaltet (z. B. Miteigentumsanteile, Verwendung des Gemeinschaftseigentums, Sonder- und Teileigentum sowie mögliche Sondernutzungsrechte, bauliche Veränderungen, Kostenverteilung, Verteilung der Stimmrechte, Verwalterbestellung und vieles mehr

Was ist Gemeinschafts- , Sonder- und Teileigentum und was sind Sondernutzungsrechte?

Gemeinschaftseigentum:

Das Gemeinschaftseigentum ist das Eigentum, welches jeder Bewohner zusammen mit allen anderen Parteien des Hauses nutzen kann. Beispiele hierfür sind das allgemeine Grundstück mit Verkehrswegen und dem Innenhof, die Hausflure und die Aufzugsanlage und so weiter.

Sondereigentum:

Beim Sondereigentum handelt es sich um Räume, die in sich abgeschlossen sind. Beispiele hierfür sind nichttragende Innenwände, Tapeten, Fußbodenbeläge, Heizkörper und Sanitäranlagen. Als Eigentümer bist du berechtigt, Gebäudeteile in deiner eigenen Wohnung vollständig zu verändern, zu beseitigen oder einzufügen, ohne aber andere Eigentumswohnungen zu beeinträchtigen.

Grundsätzlich gibt es in jeder Teilungserklärung Besonderheiten, welche Gegenstände zum Sondereigentum gehören und welche nicht. Wenn es beispielsweise zu einem umfänglichen Wasserschaden kommt, ist es entscheidend, ob die gesamten Wasserleitungen oder nur die Hauptversorgungsstränge im Haus zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Auch die Fenster bzw. die Außenfenster einer Wohnung gehören nicht dem Wohnungseigentümer, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie sind gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum. Die Fenster sind sogar dann Eigentum der WEG, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Allerdings kann die Teilungserklärung hierzu Sonderregelungen enthalten und bestimmen, ob beispielsweise der Anstrich der äußeren Fensterrahmen vom Eigentümer übernommen werden muss.

Hier ein Beispiel aus einer Teilungserklärung:

Sogenannte Duplex-Parker gehören der WEG-Gemeinschaft, da sie sich nicht im Sondereigentum, sondern in der Tiefgarage befinden. Auch hier kann in der Teilungserklärung eine Sonderregelung enthalten sein, sodass diese zum Sondereigentum gehören und somit die Kosten bei Reparaturen direkt vom Eigentümer und nicht von der Gemeinschaft getragen werden.

Weitere interessante Besonderheiten sind:

  • Balkonbelag:

Wahrscheinlich denkst du, dass der Balkon zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet wird, weil er sich außerhalb der Wohnung befindet. Allerdings gibt es hier wieder die Besonderheit, dass zwar der Balkon an sich zum Gemeinschaftseigentum gehört, nicht jedoch der Balkonbelag. Das bedeutet, dass du für den Austausch der Holzbretter o. ä. verantwortlich bist.

  • Rohrleitung in der Wohnung SE oder WEG:

Auch hier gilt: Nur weil die Rohrleitungen aus dem Gemeinschaftseigentum in die Wohnung führen, gehören die in der Wohnung befindlichen Leitungen strikt zum Sondereigentum.

  • Elektrik-Wechselsprechanlage:

Wenn eine Funktionsbeeinträchtigung an der Wechselsprechanlage auftritt, muss überprüft werden, ob diese Störung nur in dem in der Wohnung liegenden Teil oder im restlichen Teil des Gebäudes vorliegt.

Auch hier gilt, dass du im innenliegenden Bereich deiner Wohnung für die Reparatur der Wechselsprechanlage verantwortlich bist.

Teileigentum:

Das Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise dem Gewerbe- oder TG-Stellplatz eines Gebäudes.

Sondernutzungsrechte:

Sondernutzungsrechte sind Räume oder Flächen im gemeinschaftlichen Eigentum, die ausschließlich von einem Eigentümer genutzt werden, beispielsweise die Gartenfläche vor einer Erdgeschoss-Wohnung oder der TG-Stellplatz.

Zu beachten sind auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen: Die Teilungserklärung regelt zum Beispiel, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist oder ob ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.

Wenn du z. B. deine Wohnung bei Airbnb anbietest, musst du vorher überprüfen, ob es in der Teilungserklärung Regelungen zur gewerblichen Nutzung gibt. Sollte in der TE nichts zur gewerblichen Nutzung stehen, gilt es weiterhin zu beachten, ob du deine Wohnung über Airbnb in deiner Stadt/Region anbieten darfst. In einigen Städten ist dazu eine behördliche Genehmigung erforderlich. Wenn du deine Wohnung ohne offizielle Genehmigung anbietest kann es sein, dass du ein Bußgeld bekommst.

Anbei habe ich für dich eine Visualisierung erstellt, die den Überblick erleichtert:

Die Teilungserklärung erhält ebenso die Verteilung der Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (i.d.R. nach Miteigentumsanteilen) und die Stimmrechte einzelner Eigentümer in der Eigentümerversammlung (z. B. nach Miteigentumsanteilen oder nach Anzahl der Wohnungen:

Gilt das Kopfstimmrecht, so hat jeder Wohnungseigentümer eine einzige Stimme, egal wie viele Einheiten er hat. Gehören Herrn Müller 6 Eigentumswohnungen, so hat er eine Stimme.

Gilt das Objektstimmrecht, so entfällt je eine Stimme auf eine Einheit. Herr Müller hat also sechs Stimmen.

Gilt das Wertprinzip, so richtet sich die Stimme nach der Größe der Miteigentumsanteile. Die Miteigentumsanteile sind, wie du weißt, in der Teilungserklärung festgelegt. Herr Müller hat 1.200 Miteigentumsanteile, wenn jede seiner Eigentumswohnungen mit 200 Miteigentumsanteilen ausgewiesen ist.

Ebenso beinhaltet die TE die Information, ob ein Verwaltungsbeirat und eventuell eine Baubeschreibung aufgestellt werden muss. Diese liefert interessante Informationen zur Bauqualität und zur Erstellung deiner Mieterhöhung, falls du keine Bilder von der Wohnung hast. Darüber hinaus wird darin festgelegt, welcher Verwalter das Objekt als Erstes bewirtschaftet.

Die Aufteilung des Gebäudes wird über die Miteigentumsanteile geregelt. Ein Miteigentumsanteil ist, rechtlich gesehen, ein Bruchteil am Gemeinschaftseigentum, welcher i. d. R. mit hundertstel, tausendstel oder zehntausendstel berechnet wird. Der folgende Auszug zeigt die Berechnung mit 1.000 MEA. Ebenso erkennst du, dass genau festgelegt wird, welche Wohn- und Kellereinheit mit dem Sondereigentum verbunden ist. Hierzu wird auf den o. g. Aufteilungsplan verwiesen, der dir Auskunft gibt, wo sich die Wohnung befindet und mit welcher Ziffer diese gekennzeichnet ist. Grundsätzlich kannst du die Miteigentumsanteile aber auch in deinem Grundbuchauszug mit der TE vergleichen.

Fazit

Du verstehst nun die Sonderbegriffe, die für deine Teilnahme an der Eigentümerversammlung von großer Bedeutung sind. Nun kannst du zum nächsten Abschnitt “Einladungsfrist für die anstehende Eigentümerversammlung (kurz ETV) – Inhalt und Anhänge des Einladungsschreibens“ übergehen.

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4 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

  • Hi,
    sehr interessanter und ausführlicher Artikel.

    Was ist eigentlich wenn ein Abstellraum im Grundbuch mit Nummer auf den Aufteilungsplan wörtlich als Sondereigentum verweist, aber in der Teilungserklärung der Begriff Abstellraum “verbal” nicht auftaucht.

    Der Abstellraum ist im Grundbuch und Aufteilungsplan zu finden und theoretisch auch zuzuordnen, aber in der schriftlichen Teilungserklärung nicht aufgeführt.

    Ist das Grundbuch hier federführend, weil es auf den Aufteilungsplan verweist oder ist aufgrund eines fehlenden Hinweises in der Teilungserklärung kein Sondereigentum entstanden und es bleibt Gemeinschaftseigentum?

    Antworten
    • Hallo Florian, um diese Frage beantworten zu können, müsste man wissen, ob das Grundbuch oder die Teilungserklärung falsch ist. Da der Abstellraum im Aufteilungsplan zu finden ist, gehe ich von der Richtigkeit des Grundbuches und damit Sondereigentum aus. Im Moment genießt das Grundbuch Vorrang, da dieses bekanntlich Gutglaubensschutz aufweist.

      Sollte stettdessen das Grundbuch falsch sein, weil es nicht der Teilungserklärung entspricht, muss dies berichtigt werden. Dabei sind sämtliche Eigentümer verpflichtet an der Behebung der Unrichtigkeit mitzuwirken.

      Antworten
  • […] unserer Serie zum Thema Eigentumsversammlung haben wir uns bereits der Teilungserklärung gewidmet. Nun geht es um “Einladungsfristen und Anhänge Einladung Eigentümerversammlung“. Du […]

    Antworten
  • […] Wenn du unseren Leitfaden beachtest, kann dir im Dschungel der Rechtsbegriffe bald nichts mehr geschehen. Soweit es sich bei deinem Objekt um eine Eigentumswohnung handelt, gibt es Maßnahmen mit Zustimmungsvorbehalt der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), wie die Erneuerung der „Außenhülle“ des Gebäudes oder das Leitungssystem im Gemeinschaftseigentum und Maßnahmen ohne Zustimmungsvorbehalt. Hier erfährst du mehr zum Thema WEG. […]

    Antworten

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