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Grundsteuer

Allgemein

Jeder Eigentümer von Grundvermögen kennt die Grundsteuer. Lange nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und dem Übergang von Nutzen und Lasten kommt die Gemeinde auf dich als Investor zu und fordert dich zur Zahlung der Grundsteuer auf. Zahlen muss die Grundsteuer immer derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer war. Im notariellen Kaufvertrag werden jedoch in der Regel davon abweichende zivilrechtliche Vereinbarungen getroffen.

Höhe der Grundsteuer

Bei der Höhe ist dir vielleicht schon einmal aufgefallen, dass du für jedes Objekt einen anderen Betrag zahlst und die Höhe im Vergleich zu Ausstattung und Kaufpreis nicht immer nachvollziehbar erscheint. Es können sich schon innerhalb einer Straße erhebliche Unterschiede ergeben. Grund dafür sind die komplizierte Berechnung der Einheitswerte, verschiedene Grundsteuermesszahlen und die kommunalen Hebesätze. Außerdem wurde die Grundsteuer 1936 in Westdeutschland eingeführt und galt seit 1949 bundeseinheitlich ohne wesentliche Änderungen.

Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen für Gemeinden und Städte. Fällig wird die Grundsteuer zu je einem Viertel ihres Jahresbeitrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Sie bemisst sich am Wert des Eigentums an einem Grundstück in pauschaler Form (Einheitswert). Unabhängig für die Höhe der Grundsteuer ist, ob auf dem Objekt Verbindlichkeiten lasten oder wie die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers aussehen.

Individuelle Hebesätze

Jede Kommune bestimmt über einen individuellen Hebesatz die tatsächliche Höhe der Grundsteuer in Euro. Es handelt sich dabei um eine beliebte Stellschraube bei der Erstellung der Haushaltsentwürfe von Gemeinden. Fallen die Mieterträge ohne Verschulden des Vermieters um 50%, kann gem. § 33 GrStG die Grundsteuer zu 25 % erlassen werden. Bei einem Totalausfall der Miete können 50% erlassen werden. Dafür muss der Eigentümer bis zum 31. März des Folgejahres einen Antrag bei der zuständigen Gemeinde stellen.

Da die Grundsteuer bisher in den alten Bundesländern auf den zum 01.01.1964 und in den neuen Bundesländern auf den zum 01.01.1935 festgestellten Einheitswerten beruht, hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 10.04.2018 die Grundsteuer in der bisherigen Form als verfassungswidrig eingestuft. Der Gesetzgeber hat in einer Übergangsfrist bis spätestens zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu treffen, welche anschließend spätestens ab 31.12.2024 angewendet werden muss.

Das wertabhängige Modell und das Flächenmodell

Zurzeit gibt es zwei unterschiedliche Modellvorschläge: Ein wertabhängiges Modell und ein Flächenmodell. Es soll eine Öffnungsklausel per Änderung des Grundgesetzes eingeführt werden, welche es jedem einzelnen Bundesland ermöglicht, von dem gesetzlichen wertabhängigen Regelfall zum Flächenmodell überzugehen.

Folgender Konflikt besteht zwischen den beiden Modellen:

Zum einen handelt es sich um ein stark vereinfachtes, realitätsgerechtes Modell, bei dem ein wertvolleres Grundstück samt Gebäude eine höhere Grundsteuer nach sich zieht. Zur Berechnung des zugrunde liegenden Wertes werden daher entsprechende Verwaltungsressourcen benötigt. Bei dem Flächenmodell handelt es sich hingegen um ein weniger realistisches Modell, bei dem die reine Fläche des Grundes und Bodens, losgelöst von Wertüberlegungen und Baukörper besteuert wird. Im Ergebnis sollen somit Ressourcen in der Verwaltung eingespart werden und eine Angleichung per individuellem Hebesatz der Gemeinden vorgenommen werden.

Woraus entstehen mögliche Differenzen?

Hieraus ergibt sich folgendes Problem: Soweit die Einheitlichkeit eines Hebesatzes innerhalb der jeweiligen Kommune erhalten bleibt, könnte es hier zu deutlichen Differenzen im Vergleich zur tatsächlichen Höhe der bisherigen Grundsteuer kommen, da wertvollere Grundstücke günstiger und wertlose Grundstücke teurer werden könnten. In dem Unterschied zwischen diesen beiden Modellen liegt allerdings gerade für Vermieter noch mehr Brisanz: Der aktuelle Regierungsentwurf sieht vor, die Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen zu besteuern. Ausschlaggebend ist ausschließlich der Besitz von Grundstücken, da die Steuer an das Innehaben von Grundvermögen anknüpft.

Der Gedanke, dass wertvollere Grundstücke eine höhere Leistungsfähigkeit voraussetzen, ist zwar grundsätzlich nachvollziehbar, doch bedeutet dies bei der aktuellen Mietrechtslage ausschließlich höhere umlagefähige Nebenkosten in Form der Grundsteuer. Ob der Gesetzgeber am Ende die höhere Leistungsfähigkeit des Mieters in guten Lagen durch die Umlagefähigkeit oder doch, wie im Entwurf genannt, die höhere Leistungsfähigkeit des Grundstücksinhabers durch Beendigung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer besteuert, bleibt abzuwarten.

Warum die Grundsteuer Vorteile für den Grundstücksnutzer hat

Dazu ist zu sagen, dass die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form tatsächlich für die Gemeinden einen monetären Ausgleich kommunaler Vorteile darstellt. Am Ende kommen diese Vorteile dem Nutzer des Grundstücks zugute. Es werden von dem Geld also innerhalb der Gemeinde Bürgersteige erneuert, Bäume gepflanzt und Spielplätze errichtet. Auf dieser Grundlage war die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf den Mieter bisher unstreitig. Darüber hinaus bleibt abzuwarten, welche Bundesländer von der Möglichkeit des Flächenmodells Gebrauch machen, wie sich die tatsächliche Höhe der Grundsteuer in Verbindung mit Anpassungen am individuellen Hebesatz verändert und ob das Bundesverfassungsgericht die Neuregelung(en) als verfassungskonform deklariert.

 

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