immoinvestteilvier

In Immobilien investieren Teil 4 – Was muss ich beim Objekt beachten?

Sachwerte

Im letzen Teil der Reihe, In Immobilien investieren, geht es um das Investitionsobjekt an sich. Wenn die Prüfung aller bisherigen Aspekte positiv verlaufen ist, gehen wir zum letzten Punkt unserer Prüfung über, nämlich dem Anlageobjekt.

Bei dem Objekt kann, wie bei den anderen überprüften Dingen, ebenfalls vieles falsch gemacht bzw. übersehen werden.

Objekt von A bis Z

Schauen wir uns zuallererst die Wohnungsgröße an. Grundsätzlich sind Größen zwischen 50 und 70 Quadratmeter empfehlenswert. Die Prognosen von Forschungsinstituten zeigen einen Rückgang der Mehrpersonenhaushalte hin zu Ein- bis Zweipersonenhaushalte.

Mehr Haushalte weniger Familien

Vor dem Hintergrund sollte ich mir als Investor überlegen, welche Zielgruppe an Mietern ich mit meiner Kapitalanlageimmobilie ansprechen möchte. Hierbei ist wieder die Frage, welchen Anspruch ich an eine Neuvermietung habe. Wie im Artikel über die Lage entscheidet die Größe ebenfalls darüber, ob ich eine Schlange bis auf die Straße habe oder froh über jeden Interessenten sein muss. Denn eine Wohnung mit einer Fläche zwischen 50 und 70 Quadratmetern spricht eine breite Masse an. Hier kann der Single, das Junge Pärchen oder Rentner sehr gut wohnen. Gerade bei kleineren Wohnungen ist die Fluktuation generell größer. Studenten, Pendler oder Singles ziehen eher um als Familien. In der Regel ist eine Neuvermietung positiv, denn in diesem Fall kann ich eine höheren Miete verlangen.

Menschen wollen immer mehr Platz

Studien belegen, dass der Anspruch von Mietern was die Größte der Wohnung angeht steigt. Erinnern wir uns zurück, wie unsere Großeltern aufgewachsen sind wird dies umso deutlicher. Damals wurde mit einer mehrköpfigen Familie auf kleinsten Raum gelebt. Werden heute Mieter gefragt, welche Wohnungsgröße sie für sich als angenehm empfinden bzw. was benötigt wird, sind die Ansprüche weitaus höher. In der folgenden Statistik ist die Entwicklung sehr gut zu erkennen.

Entwicklung Wohnraum

Weiterhin werten Dinge wie zeitgemäße Grundrisse, Ausstattungen z.B. ein Balkon oder ein Aufzug die Wohnung zunehmend auf und rechtfertigen eine höhere Miete.

Qualität des Objektes

Die Bauqualität eines Objektes ist natürlich elementar entscheidend dafür, ob es die Prüfung besteht. Hierzu gehören auch Aspekte, wie Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Diese müssen beispielsweise bei Bestandsobjekten zu einhundert Prozent nachvollziehbar durchgeführt worden sein. Im Neubaubereich entfällt dies logischerweise, hier wird die Prüfung des Anbieters daher wichtig.

Bei vielen Bestandsobjekten sind Instandhaltungsarbeiten nicht nachvollziehbar dokumentiert worden. In diesem Fall fällt das Objekt gnadenlos durch die Prüfung, denn es wäre wieder die bereits erwähnt Wundertüte.

Beispiel:

Ein Geschäftspartner von mir überlegte ein Globalobjekt für seine Altersvorsorge zu erwerben. Ein Globalobjekt ist ein Objekt, in dem sich mehrere Wohnungen befinden und das vom Investor im Ganzen erworben wird.

Mein Geschäftspartner wurde von jemandem angesprochen, der ein solches Objekt in Leipzig anzubieten hatte. Da für ihn, als Investment, nur geprüfte Anlageimmobilien in Frage kommen, fragte er nach einer solchen Prüfung. Der Anbieter verneinte, schaffte es aber dennoch ihn zu einem kurzen Blick vor Ort zu überreden, denn es sollte sich um eine Mietrendite von 10% handeln.

Zu der Besichtigung kam glücklicherweise ein befreundeter Bauträger mit. Das Objekt stand in einer bildhübschen Straße, in der sich nur Denkmalobjekt befanden die allesamt fertig renoviert waren. Das Gebäude an sich sah äußerlich wie gemalt aus. Frischer Anstrich und alles wie neu. Im Gebäude war ebenfalls alles tadellos gepflegt. Die Wände waren holzvertäfelt, die Treppe war neu aufgearbeitet.

Mein Geschäftspartner begann zu grübeln und rechnete im Kopf erste Tilgungsszenarien durch. Obwohl es ungeprüft war!

Einige Kleinigkeiten waren jedoch nicht ganz stimmig, wie die Zimmertüre, die von der Größe her keiner DIN-Norm entsprachen und keine nachvollziehbaren Renovierungsarbeiten. Der Eindruck des Objektes überdeckte dies jedoch.

Eine Wohnung in dem Gebäude wurde gerade renoviert und es waren offener Putz und offene Böden zu sehen. Dieser glückliche Umstand gab einen wahren Einblick hinter die Fassade des Objektes. Dazu aber gleich mehr.

Der aufgerufene Preis betrug 3.500€ pro Quadratmeter, was in dieser Lage angemessen war. Nachdem die beiden nun das Gebäude verlassen hatten, war mein Geschäftspartner recht begeistert. Der Bauträger hingegen gab Folgendes zu bedenken. Durch diese eine Wohnung, die aktuell renoviert wurde, konnte er einen Wasserschaden feststellen, der sich bis in das oberste Stockwert zog. Deshalb auch der neue Anstrich im Hausflur. Die Leitungen in den Wänden waren aus Blei, die innen teilweise mit Kunststoff ausgebessert wurden.

Die Liste der Bedenken nahm kein Ende. Dennoch war es anhand der Zahlen attraktiv bis der Bauträger einen preislichen Überblick gab. Das Beheben des Wasserschadens würde mindestens 700€-800€ pro Quadratmeter verschlingen und sollte ein Freundschaftspreis sein. Hinzu kommen die Rohre und Türen und sämtliche andere Mängel, sodass in den nächsten Jahren ein Betrag von 1.500€-2.000€ pro Quadratmeter fällig werden würde. Also wäre der reelle Preis 5.000€-5.500€ pro Quadratmeter.

Äußerlich macht es kaum einen Unterschied

An diesem Beispiel wird klar, dass schlechte Qualität äußerlich kaum erkennbar ist. Aus diesem Grund werden sämtliche Renovierungsmaßnahmen und Versammlungsprotokolle bei der Prüfung mit herangezogen. Sollte etwas fehlen ist dies ein K.O.-Kriterium.

Anstehende Baumaßnahmen

Gerade bei Bestandsobjekten sind immer mal wieder Baumaßnahmen nötig. Sei es das Dach, die Heizung oder das Badezimmer, irgendwann sollten diese Bestandteile erneuert werden. Die Frage hierbei ist, wann ist der Zeitpunkt und bin ich dann davon betroffen oder habe ich das Objekt dann bereits wieder veräußert?

Zu unserer Prüfung gehören genau diese Fragen. Wir können genau sagen, mit welchen Kosten der Investor zu rechnen hat, wann dies sein wird und ob gegebenenfalls die Instandhaltungsrücklage ausreichend ist. Das verschafft Planungssicherheit und vermeidet böse Überraschungen.

Instandhaltung

Bei der Berücksichtigung der durchgeführten Maßnahmen spielt die Instandhaltungsrücklage ebenfalls eine wichtige Rolle. Wie ist diese beispielsweise in der Vergangenheit verwendet worden und können die Kosten für eine anstehende Maßnahme hierdurch aufgefangen werden.

Organische Bauteile

Wie bereits erwähnt soll ein solches Investment über mehrere Jahrzehnte funktionieren. Problematisch wird es daher, wenn organische Bauelemente wie zum Beispiel Holz verwendet werden. Objekte in denen beispielsweise Zwischendecken aus Holz verbaut sind, werden deshalb entweder direkt ausgeschlossen oder können anhand eines Holzschutzgutachtens einen einwandfreien Zustand nachweisen. Denkmalimmobilien sind hier jedoch wieder anders zu behandeln, da die Art der Baustoffe in manchen Fällen von der Denkmalbehörde vorgeschrieben wird.

Der Gewinn liegt im Einkauf

Nicht nur das Anlageobjekt an sich wird geprüft, sondern auch ob der aufgerufene Preis kaufmännisch fair ist. Zu hochpreisige Immobilien bestehen den Prüfprozess ebenfalls nicht, denn wenn der Kaufpreis zu hoch ist, kann die gewünschte Rendite eventuell nicht mehr erreicht werden. Im zweiten Schritt wird hierbei die Mieterwartung mit berücksichtigt, denn diese entscheidet ebenfalls über das Gelingen des Investments.

Nicht zuletzt wird auf die Eigentümerstruktur geschaut, wenn es nicht schon bei der Prüfung des Anbieters gemacht wurde. Sind überwiegend Eigennutzer im Objekt oder Investoren.

Fazit

Jetzt hast du einen kleinen Einblick bekommen, welche Dinge du beachten solltest, wenn du in Immobilien investieren möchtest. Das Durchführen der gesamten Prüfung würde ich in jedem Fall Spezialisten überlassen. Es in die eigenen Hände zu nehmen kann ich nicht empfehlen, da gewisse Informationen für einzelne Investoren schwer zu beschaffen und in manchen Fällen Kontakte nötig sind.

Für weitere Fragen steht dir das concept4future-Team gerne zur Seite. Falls du bereits eine Immobilie besitzt und dazu eine Einschätzung haben möchtest, kannst du uns ebenfalls gerne ansprechen.

Vorheriger Beitrag
In Immobilien investieren Teil 3 – Management
Nächster Beitrag
Auszahlung Lebensversicherung – Diese Fehler solltest du unbedingt vermeiden!

1 Kommentar. Hinterlasse eine Antwort

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Bitte füllen Sie dieses Feld aus
Bitte füllen Sie dieses Feld aus
Bitte gib eine gültige E-Mail-Adresse ein.

Menü