In Immobilien investieren Teil 1 – Wer verkauft?

Sachwerte

In Zeiten der Niedrigzinsen suchen viele Anleger einen Weg ihr Geld gewinnbringend anzulegen und wollen in diesem Zuge in Immobilien investieren. Aber genau dabei gibt es einige wichtige grundsätzliche Punkte, die es zu beachten gilt. Um sich Immobilien als Kapitalanlage zuzulegen und mit diesem Investment im Nachhinein auch noch erfolgreich unterwegs zu sein, wird einiges an Know-how benötigt. Denn sich einfach bei einschlägigen Portalen wie Immobilienscout 24, Immonet usw. einzuloggen und augenscheinlich das schönste Anlageobjekt in guter Lage rauszusuchen ist nicht unbedingt zielführend. Bei Anlageimmobilien gibt es wichtige Gesichtspunkte, die dieses Investment gelingen lassen oder auch nicht. Wenn die meisten Menschen nach Immobilien gefragt werden, was wichtig beim Kauf sei, bekommt man in den meisten Fällen die Aussage: Lage Lage Lage! Das ist auch genau das, was Rundfunk und Medien immer vermitteln. Die Lage allein ist natürlich kein Garant für das gelingen eines solchen Investments. Darüber hinaus gibt es weit mehr Aspekte, die elementar zu prüfen sind, bevor ich mit meinem hart verdienten Geld in Immobilien investieren sollte.

Wer verkauft?

Zum einen sollte ich mir als allererstes anschauen, wer verkauft überhaupt das Anlageobjekt. Gerade in dem Neubausegment sollte ich dies zu allererst prüfen. Die Bauphase eines Objektes dauert in den meisten fällen über ein Jahr an. In dieser Zeit kann es passieren, dass ein Bauträger aufgrund von Fehlkalkulationen oder anderer Gründe Insolvenz anmeldet.

Dieses Risiko kann zwar nicht komplett beseitigt werden, aber dafür deutlich minimiert, indem der Bauträger genau unter die Lupe genommen wird. Ein gutes Indiz, ist ein Bestehen des Anbieters seit mehr als zehn Jahren. Darüber hinaus, sollte er regelmäßig Objekte fertig stellen und nicht das letzte und einzige Objekt vor zehn Jahren gebaut haben. Die fertig gestellten Objekte dienen als Referenz für die Qualität seiner Arbeit und sollten ebenfalls besichtigt werden.

Wer kauft?

Als zweites gilt es zu beachten, an wen der Anbieter veräußert. Hier unterscheidet sich nämlich, ob der Anbieter kapitalanlegerorientiert ist oder nicht. Ich kann verstehen, dass einige jetzt sagen, was gehen mich die anderen Käufer an, aber das ist einer der wichtigsten Aspekte. Der Anbieter kann beispielsweise an Eigennutzer verkaufen, also Menschen die die Immobilie kaufen und sie danach selbst bewohnen. Ebenso kann er auch an Investoren verkaufen, die eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwerben und diese anschließend vermieten. Wird größtenteils an Eigennutzer vermittelt, würde ich keinen einzigen Euro in das Objekt zu investieren.

In Immobilien investieren, aber mit Vorsicht vor wachsamen Nachbarn!

In erster Linie fragt sich bestimmt jeder, warum das wichtig ist, aber die Wünsche und Ziele von Kapitalanlegern und Eigennutzern gehen deutlich auseinander.

Der Irrglaube, dass Eigennutzer immer „schön aufpassen“ und das Objekt gut behandeln ist weit verbreitet. Die Realität hingegen ist eine andere.

Denn was viele nicht beachten ist, dass nach dem Kauf die Eigentümergemeinschaft darüber entscheidet, welche Arbeiten am gesamten Objekt nötig sind, welche Neuerungen anstehen usw.. Wenn nun also hauptsächlich Eigennutzer die Mehrheit ausmachen, kann es passieren, dass die ein oder andere Kostenwelle, die keinerlei Mieterhöhung rechtfertig, auf alle Beteiligten zukommt und damit die angestrebte Rendite des Investors zunichte macht.

Müllklappe, ein Loch ohne Boden

Das beste Beispiel habe ich selbst bei einem Kollegen miterlebt. Dieser wohnt zur Miete in einem Mehrfamilienhaus mit acht Parteien, in dem überwiegend Eigennutzer leben. Das Gebäude stammt aus den Siebzigern und besitzt auf jeder Etage eine Müllklappe, durch die die Bewohner ihre Abfälle direkt in den Keller befördern können. Aufgrund von Mülltrennung hat die Stadt beschlossen, diese Einrichtung zu schließen. Der Unmut im Haus war groß und die Bewohner reichten Widerspruch ein. Daraus entstand ein Rechtsstreit, der mittlerweile mehrere Jahre andauert und jedes Jahr einen fünfstelligen Betrag verschlingt.

Eigentümergemeinschaft

Es ist also immer mit zu bedenken, dass ein Investor, beim Kauf einer Eigentumswohnung einer Eigentümergemeinschaft beitritt, an deren Entscheidungen er gebunden ist. In den regelmäßigen Eigentümerversammlungen wird nach Mehrheit entschieden, welche Maßnahmen am gesamten Objekt nötig sind, welche Neuerungen anstehen usw.. Die finanziellen Mittel für diese Entscheidungen, und auch für den Rechtsstreit aufgrund der Müllklappe, werden entweder aus der Instandhaltungsrücklage entnommen oder, wenn diese nicht ausreicht, durch eine Sonderumlage aller Eigentümer finanziert.

In einem Objekt, in dem die Mehrheit Eigennutzer sind, besteht immer die Gefahr, dass unnötige und kostenintensive Beschlüsse getroffen werden, da Kapitalanleger und Eigennutzer unterschiedliche Ansprüche an das Objekt haben. So wäre in dem Beispielfall, bei einer Mehrheit von Kapitalanlegern lediglich ein Brief an die Mieter nötig gewesen, um die Schließung der Müllklappe bekannt zu geben, durchzusetzen und das ganz ohne großartige Kosten.

Damit soll nicht das Bild vermittelt werden, dass Kapitalanleger sich nicht um ihr Objekt sorgen, aber es werden in erster Linie Maßnahmen durchgeführt, die entweder dem Gebäude föderlich sind, oder die zu einer Erhöhung der Mieteinnahmen führen, wie beispielsweise das Erneuern eines Badezimmers. Der Erhalt einer Müllklappe zählt nicht zu solch einer Maßnahme.

Im nächsten Teil schauen wir uns an, was du bei der Auswahl der Lage beachten solltest, wenn du in Immobilien investieren willst.

Vorheriger Beitrag
Alles zur Geldanlage Gold
Nächster Beitrag
Ist ein Bausparvertrag sinnvoll – nur einer von zehn!

4 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Bitte füllen Sie dieses Feld aus
Bitte füllen Sie dieses Feld aus
Bitte gib eine gültige E-Mail-Adresse ein.

Menü