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In Immobilien investieren Teil 2 – Lage

Sachwerte

Jetzt weißt du was du bei dem Anbieter von einem Anlageiobjekt beachten solltest, wenn du in Immobilien investieren willst. Schauen wir uns jetzt an, welcher Aspekt an zweiter Stelle geprüft sein sollte. Ich hatte es bereits erwähnt, es geht um die Lage. Bei der Lage kann einiges schief gehen. Ziel ist es, ein Anlageobjekt zu erwerben, das die nächsten 10, 20, oder 30 Jahre funktioniert und vermietet ist. Aufgrund der Tatsache, dass es schwierig ist die Zukunft vorher zu sagen und zu wissen, welche Gebiete, Regionen oder Städte in zehn Jahren angesagt sind, können wir lediglich auf Erwartungen und Brechungen zurück greifen. Das ist auch der Grund, warum du dir ein Raster erstellen solltest, bzw. die Ratschläge in diesem Artikel berücksichtigst, nach denen du Anlageimmobilien kaufst.

Ein Schreckensszenario wäre, wenn die Abwanderung in der Stadt, in der du investiert hast, zunimmt und dort Leerstand herrscht. Das bedeutet, es sollte sich um einen Standort handeln, der aktuell viele Einwohner hat. Damit sind wir bereits mitten in der Lagerprüfung. bei der Wahl des Standortes sollte immer die Makro-, Mikro- und Nanolage mit berücksichtigt werden.

Makro-Lage

Es ist sicherlich kein Geheimnis, dass Eigentumswohnungen in ländlichen Lagen, in denen 80% der Menschen in ihren Eigenheimen leben, nicht weggehen wie warme Semmeln. Schauen wir uns als Gegenbeispiel Hamburg oder München an, wo allgemeine Termine für Besichtigungen stattfinden, bei denen die Interessen bis auf die Strasse anstehen. Hier wird schnell klar wo das Investieren mehr Sinn macht. Auf der anderen Seite, gibt es natürlich auch Städte, in denen die Mietrendite aufgrund eines zu hohen Kaufpreises verschwindend gering ist. Ein kluger Mann sagte einmal, der Gewinn liegt im Einkauf. Somit sind beispielsweise Anlageobjekte in Vierteln von Großstädten, in denen der Quadratmeterpreis an der oberen Grenze liegt auch selten sinnvoll für ein gutes Immobilieninvestment.

An welchem Standort solltest du nun am besten in Immobilien investieren?

Grundsätzlich bieten sich Städte an, in denen über 500.000 Einwohner leben und in denen die Immobilienpreise im besten Fall den großen Sprung nach oben noch vor sich haben. Von der Lage her bieten sich also diejenigen an, die nicht allererste Wahl sind, sondern dieTendenz dazu haben also B-Lagen bei denen der Trend zur A-Lage besteht. Das soll nicht bedeuten, dass sich in Hamburg, München oder Frankfurt keine Immobilien als Kapitalanlage mehr lohnen, aber es gibt Standorte, an denen es sich einfach ein wenig besseres rechnet als dort, wie zum Beispiel aktuell in Dresden, Leipzig und auch in Teilen von Berlin.

Weiterhin sollte mehrere Wirtschaftszweige ausreichend vorhanden sein, wie beispielsweise Logistik, Forschung oder Automobilbau um nur einige zu nennen. Das sichert zum einen die Bevölkerungszahl und bringt natürlich auch berufstätige Mieter mit sich. Weiterhin sind Universitäten ebenfalls ein Garant für eine beständige oder sogar wachsende Bevölkerung.

Mikro-Lage

Bei der Mikro-Lage geht es um das Umfeld des Anlageobjektes. Gerade in der heutigen Zeit in der das Bewusstsein für Umweltschutz mehr und mehr geschärft wird und Car- und Fahrradscharing zunimmt, sollte eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage grundsätzlich autolos bewohnbar sein. Dazu gehören natürlich auch Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, sowie Ärzte und Schulen die fussläufig erreichbar sind. Hierzu können grundsätzlich auch Standorte zählen, die nicht Zentral in einer Metropole liegen, sondern sich im Speckgürtel einer Großstadt befinden. Trotzdem sollte das Zentrum jedoch in kurzer Zeit erreichbar sein, sei es durch Fahrrad, Auto oder öffentliche Verkehrsmittel.

Nano-Lage

Die Nano-Lage beschreibt die kleinsten Lageeigenschaften einer Anlageimmobilie. Handelt es sich bei dem gewählten Viertel zum Beispiel um ein Villenviertel, in dem eine 1-Zimmer Wohnung mit 40 Quadratmetern zum Verkauf steht, sollte ich mir Gedanken darüber machen, ob die Zielgruppe die vorherrschend in der Umgebung wohnt, dort einziehen würde. Drüber hinaus gehört dazu auch die Lage der Wohnung in dem gesamten Objekt. Handelt es sich um Souterrain oder Erdgeschoss, in das Passanten im Vorbeigehen leicht hinein schauen, können eventuell erwartete Preise in der Vermietung oder der späteren Veräußerung nicht erreicht werden. Ratsam sind Wohnviertel mittlerer oder oberer Gesellschaftsschicht, in denen Wohnungsgrößen zu finden sind, die in Zukunft immer gefragt sein werden. Zum Anlageobjekt aber mehr im vierten Teil dieser Artikelreihe.

Grundsätzlich können Anlageimmobilien, die sich nicht in den beschriebenen Lagen befinden kurz- oder mittelfristig auch gute Renditen erzielen. Dennoch sollte bedacht werden, dass dort ein höheres Risiko besteht Verluste einzufahren. Wenn du deine Objekte jedoch in diesen empfohlenen Lagen einkaufst, besteht eine große Chance dort Gewinne einzufahren. Weiterhin kannst du dein Investitionsverhalten dadurch auch skalierbarer machen, als beim “wild-wild-west-Einkauf”.

Ein letzter Punkt den du bei der Lageauswahl im Hinterkopf haben solltest ist die Grunderwerbsteuer. Jedes Bundesland legt für sich fest wie hoch diese Steuer ist. Aufgrund der Tatsache, dass du diese Kosten nicht mitfinanzieren kannst, ist das nötige Eigenkapital, das für die Kaufnebenkosten mindestens eingebracht werden muss von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die aktuell günstigsten Grunderwerbssteuern gibt es in Bayern und in Sachsen. Dort werden 3,5 % Grunderwerbsteuer fällig, wenn du ein Objekt erwirbst. Schleswig-Holstein, Brandenburg und das Saarland hingegen sind Spitzenreiter. Dort liegt der Satz bereits bei 6,5 %.

Das macht bei einem Objekt mit einem Kaufpreis von 200.000 € einen Unterschied von 6.000 €. Grundsätzlich sollten diese Steuern nicht beeinflussen, ob ein Objekt gekauft wird oder nicht, dennoch solltest du sie im Auge behalten.

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