kaufpreisaufteilung

Kaufpreisaufteilung Objekt und Boden

Allgemein

Wenn du eine Wohnung oder ein bebautes Grundstück kaufst, musst du dich mit der Kaufpreisaufteilung beschäftigen. Diese entscheidet nämlich darüber, welcher Anteil über 40 oder 50 Jahre abschreibungsfähig ist, je nachdem, ob das Objekt vor oder nach dem 01.01.1925 fertiggestellt wurde. Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat dazu eine Arbeitshilfe erstellt. Dennoch ist die Bemessung der Anteile auslegbar, weshalb es sich lohnt, das Ergebnis vom Steuerberater prüfen zu lassen.

Der Kaufpreis von Grundstücken wird in der Praxis auf verschiedene Bestandteile aufgeteilt. Du kannst unter Umständen die Teile des Kaufpreises, die auf Gebäude, Außenanlagen und bewegliche Vorrichtungen entfallen, abschreiben. Dadurch mindert sich dein zu versteuerndes Einkommen. Den Bodenanteil kannst du jedoch nicht abschreiben. Daraus wird ersichtlich, dass bei der Kaufpreisaufteilung ein gewisser Interessenkonflikt besteht. Hier erfährst du mehr darüber, wie du bei deiner Immobilie die richtige Kaufpreisverhandlung durchführst.

Das musst du über die Arbeitshilfe des BMF wissen

Als Immobilieninvestor möchtest du den Bodenanteil so gering wie möglich halten, da du ihn nicht abschreiben kannst. Das Finanzamt wiederum möchte ihn so hoch wie möglich ausweisen. Um diesen Interessenkonflikt zu lösen, wurde die Arbeitshilfe entwickelt, die von den Finanzämtern genutzt werden muss. Leider kommt es dennoch zu unsachgemäßen Schätzungen und oftmals werden die Bodenanteile zu hoch angesetzt. In diesem Fall musst du mit dem Finanzamt verhandeln und beweisen, dass die Schätzung nicht sachgerecht ist.

Beispiel

Angenommen, du kaufst eine Eigentumswohnung im Wert von 200.000 Euro und das Finanzamt teilt dir mit, dass der Bodenanteil auf 30 Prozent festgelegt wurde. In diesem Beispiel geht damit eine Abschreibungsbemessungsgrundlage von 60.000 Euro einher. Wenn du einen Einkommensteuersatz von 40 Prozent hast, geht es um eine Steuerzahlung bzw. -ersparnis von 24.000 € über 40 oder 50 Jahre. Dass 100 Prozent des Kaufpreises auf das Objekt entfallen, ist natürlich unrealistisch, aber bei 70 Prozent dürfte es auch gerne etwas mehr sein. In teuren Wohngegenden wie Hamburg oder München können diese Beträge für Grund und Boden noch wesentlich höher ausfallen. Hier haben wir teilweise über 70 Prozent gesehen.

Während es früher ausreichend war, für die Ermittlung der Bodenanteile die Restwertmethode zu verwenden, muss das Finanzamt nun die Arbeitshilfe des BMF nutzen. Damit sollen die Bodenanteile genauer ermittelt werden. Doch wie entsteht ein zu hoher Bodenwert? Wenn der Sachwert des Bodens, der aus den Bodenrichtwerten ermittelt wird, mit dem Sachwert des Gebäudes ins Verhältnis gesetzt wird, können sich zu hohe Summen ergeben. Der Sachwert des Gebäudes wird mit Hilfe der durchschnittlichen Gebäudeherstellungskosten ermittelt, wobei das aktuelle Alter und die in der Vergangenheit durchgeführten Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt werden. Ist die Errichtung oder Sanierung zu lange her, kann ein erhebliches Missverhältnis entstehen.

So kannst du bei der Kaufpreisaufteilung argumentieren

Eine gute Möglichkeit ist es, den Bodenanteil bereits im Kaufvertrag auszuweisen. Natürlich müssen die Wertverhältnisse in der Realität übereinstimmen. Wenn du im notariellen Vertrag die Kaufpreisaufteilung vereinbarst, kann das Finanzamt nur schwerlich davon abweichen. In der Regel werden die Werte mit Hilfe der Arbeitshilfe des BMF ermittelt. Eine Alternative dazu ist ein aufwendiges und teures Gutachten, was in der Regel in der Praxis nicht genutzt wird.

Wenn du eine sachgerechte Schätzung vornehmen lässt, musst du dem Finanzamt einen abweichenden Bodenwert erklären. Gründe hierfür können Lärmbelastungen, ein unvorteilhafter Schnitt des Grundstücks oder eine unattraktive Lage sein. Hierzu musst du wissen, dass der Bodenrichtwert einen durchschnittlichen Wert für eine ganze Region darstellt. In deinem individuellen Fall kann es jedoch Besonderheiten geben, die du mit dem Finanzamt verhandeln kannst.

Du kannst bei der Kaufpreisaufteilung auch höhere Baukosten anführen. Diese sind zu erwarten, wenn die Bauart besonders wertvoll oder kostenintensiv ist oder sich in einer bestimmten Region befindet. Laut der Arbeitshilfe des BMF ist die Nutzungsdauer bei einem älteren Gebäude ab 80 Jahren bereits abgelaufen. Deswegen hat das Gebäude nur noch einen geringen bis gar keinen Wert mehr. Dies besagt jedoch nicht, dass du für den Gebäudekaufpreis einen kurzen Abschreibungszeitraum zu erwarten hast.

Fazit

Die Kaufpreisaufteilung ist eine komplexe Angelegenheit, für die du professionelle Hilfe in Anspruch nehmen solltest. Da es dabei um hohe Summen geht, lohnt es sich, einen erfahrenen Steuerberater einzuschalten. Wenn du als Beispiel eine Verteilung von 80/20 geplant hast und nur 65/35 bekommst, wäre bei einem Kaufpreis von 200.000 € eine Fehlkalkulation von 30.000 € entstanden, was steuerlich mit 40 Prozent bei 50 Jahren eine jährliche Erstattung von 240 € ausmachen würde – und dies, solange du das Objekt hast. Der Gedanke, Geld zu sparen und auf einen Steuerberater zu verzichten, ist also nicht zielführend.

 

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