Geprüfte Muster und Beispiel Vorlagen für Mieterhöhungen vom Experten

Immobilien

In diesem Artikel erhältst du geprüfte Muster und Beispiel-Vorlagen für Mieterhöhungen, die ich in meiner Hausverwaltung immcube jeden Tag selbst verwende. Da wir uns darauf spezialisiert haben, bekommst du praxiserprobtes Know-how aus erster Hand.

Vielleicht stellst du gerade fest, dass deine Hausverwaltung in Sachen Mieterhöhung bisher nichts unternommen hat. Wenn du deinen eigenen Immobilienbestand verwaltest, kann es sein, dass zum ersten Mal Mieterhöhungen anstehen. Ich zeige dir, wie du eine Mieterhöhung durchführst und wo du die benötigten Daten und Vorlagen sowie Muster zur Mieterhöhung bekommst.

Der Unterschied zu vielen anderen Mieterhöhungsvorlagen und Mustern ist, dass du sie von mir gratis bekommst, da ich weiß, wie wichtig die Mieterhöhung ist. Wenn du das Thema nicht draufhast, ist es, als würdest du Fußball ohne Ball spielen. Alle unsere Vorlagen sind von einem Rechtsanwalt geprüft und werden laufend aktualisiert. Wir können trotzdem keine Gewähr dafür geben, da sich die aktuelle Rechtsprechung laufend ändert.

Steigen wir nun in das Thema Mieterhöhungen ein, bevor wir uns den Vorlagen und Mustern widmen.

Mieterhöhung Vorlage und Muster – 3 verschiedene Anwendungsgebiete

Du hast verschiedene Möglichkeiten, die aktuelle Kaltmiete deiner vermieteten Wohnung zu erhöhen.

  1. Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete
  2. Mieterhöhung anhand von drei Vergleichswohnungen
  3. Neuvermietung mit Staffel- oder Indexvereinbarung mit laufenden Mieterhöhungen

Für alle drei Fälle gelten bestimmte gesetzliche Regeln, auf die ich nachfolgend eingehen werde. Deswegen ist es wichtig, dass du korrekte Vorlagen und Muster für die Mieterhöhung verwendest.

  1. Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete:

Die §§ 558–558e BGB sind die zentralen Gesetzesgrundlagen im Mieterhöhungsprozess. Frühestens 15 Monate (nach 12 Monaten Ankündigung + 3 Monate in Kraft treten) nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung darfst du die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben.

Hierbei musst du die sogenannte Kappungsgrenze i. H. v. 20 % beachten. In angespannten Märkten, beispielsweise in Leipzig, liegt diese bei 15 %. Das bedeutet, dass du die Kaltmiete in 3 Jahren maximal um 15 % erhöhen darfst, sofern diese nicht die ortsübliche Miete überschreitet. Bei der Kappungsgrenze bleiben mögliche Erhöhungen wegen Modernisierungen außen vor.

Nehmen wir an, du hast in Leipzig eine Wohnung mit Mietbeginn 01.01.2020 mit einer aktuellen Kaltmiete i. H. v. 412,00 EUR und einer tatsächlichen Wohnfläche von 76,80 qm. Daraus ergibt sich ein Preis von 5,36 EUR pro qm. Deine Wohnung hat diverse mieterhöhende Ausstattungsmerkmale, zum Beispiel Parkett und einen Handtuchwandheizkörper.

Die Berechnung ergibt, dass du deine Miete von 412,00 EUR um 61,80 EUR auf 473,80 EUR pro Monat steigern kannst. Dadurch erhältst du pro Jahr 741,60 EUR mehr als vorher. Allerdings musst du, wie oben beschrieben, auf die 12 + 3 Regelung achten.

Solltest du bei einer Mietwohnung in Leipzig in deiner Berechnung zur Mieterhöhung beispielsweise auf 25 % Steigerung kommen, so kannst du aufgrund der vorgegebenen Kappungsgrenze lediglich 15 % auf die Kaltmiete erhöhen.

Hier siehst du Berechnung des Mietspiegels lt. o.g. Beispiel.

Hier gelangst du zum Mietspiegel in Leipzig:

Sobald du die o. g. Berechnung abgeschlossen hast, kannst du dein Mieterhöhungsverlangen erstellen. Dies beinhaltetet ein offizielles Anschreiben mit der Berechnung des Mietspiegels und dem Zustimmungsverlangen.

Die kostenlose Mieterhöhungvorlage/Muster für die Erhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete steht dir hier im Word-Format als Downloadlink zur Verfügung.

Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens und unter Beachtung des o. g. Beispiels hat der Mieter nach § 558b Abs. 2 BGB bis zum 01.04.2021 Zeit, um deiner Mieterhöhung zuzustimmen, um diese abzulehnen oder unter Beachtung des § 561 Abs. 1 BGB sein Sonderkündigungsrecht durchzusetzen. Es wäre so, dass der Mieter den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten kündigt. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und spätestens bis zum 31.03.2021 bei dir eingegangen sein.

Stimmt der Mieter der Erhöhung zu, so schuldet er die Miete mit Beginn des dritten auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgenden Monats. Hier wäre dies der 01.04.2021.

Verweigert dein Mieter die Zustimmung, so kannst du innerhalb von weiteren drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist bis zum 30.06.2021 auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen.

Soweit die Klage zulässig und begründet ist, verurteilt das Gericht den Mieter zur Zustimmung, wobei die Mieterhöhung zum ursprünglich vorgesehenen Zeitpunkt wirksam wird. Anderenfalls weist das Gericht die Klage ab und es bleibt bei der bisherigen Miete.

 Zusammenfassend erhältst du einen Überblick zur Mieterhöhung


Wichtig zu wissen ist, dass ein qualifizierter Mietspiegel wissenschaftlich erarbeitet und von der Gemeinde/Stadt genehmigt wurde. Wenn dir ein solcher nicht vorliegt, kannst du die Mieterhöhung wie folgt mit drei Vergleichswohnungen durchführen.

  1. Erhöhung anhand von drei Vergleichswohnungen

 Du darfst die Mieterhöhung mithilfe der Vergleichsmiete nur vornehmen, wenn es keinen qualifizierten Mietspiegel gibt. Als Vermieter kannst du die Mieterhöhung begründen, indem du drei vergleichbare Wohnungen benennst, die jetzt schon die gewünschte Kaltmiete haben, welche du verlangen willst. Diese Wohnungen müssen von der Ausstattung, Lage und Größe ähnlich sein. Am besten ist es, wenn du eine größere Hausverwaltung beauftragst, da diese über entsprechende Wohneinheiten verfügt, um einen Vergleich vorzunehmen.

Wichtig: Nur beauftragen, wenn es in deinem Ort keinen qualifizierten Mietspiegel gibt.

 Die Vergleichswohnungen müssen so benannt werden, dass der Mieter sie ohne größere Schwierigkeiten finden kann. Einen Anspruch auf eine Besichtigung dieser Vergleichswohnungen hat der Mieter nicht. Wenn du deine Vergleichswohnungen gefunden und diese zusammen mit dem Ankündigungsschreiben und dem Zustimmungsverlangen an den Mieter versandt hast, gelten die gleichen Schritte wie unter Punkt 1 beschrieben.

Die kostenlose Mieterhöhungsvorlage/Muster für Vergleichsmiete steht dir hier im Word-Format als Downloadlink zur Verfügung.

  1. Neuvermietung mit Staffel- oder Indexvereinbarung

 Neuvermietung mit der Indexmiete

Bei der Neuvermietung musst du dich an die Regelungen halten, die in der Mietpreisbremse vorgegeben sind, nicht jedoch bei den Mieterhöhungen, die in Zukunft folgen. Bei einer Neuvermietung darf die Erhöhung deiner Wohnung max. 10 % über der Mietpreisbremse liegen. Wichtig zu wissen ist, dass es in Dresden und Leipzig keine Mietpreisbremse gibt. In der Neuvermietung kannst du hier frei wählen, was bedeutet, du kannst verlangen, was jemand bereit ist, für die Wohnung zu bezahlen.

Der Prozess ist analog zur Erhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete:

Mit Ankündigung, aber ohne Zustimmung des Mieters.

Hier erhältst du eine Vorlage, wie das Mieterhöhungsschreiben bei einer Indexmiete aussieht:

“Gemäß Ihres Mietvertrags § … wurde eine Indexmiete vereinbart. Seit der letzten Mieterhöhung im ….. (oder dem Mietbeginn) ist der Verbraucherpreisindex von …… auf …. Punkte gestiegen, was eine Erhöhung um …… % ausmacht.

Dies nehme ich zum Anlass, die Miete in gleichem Verhältnis, also um ……€ zu erhöhen. Ihre neue Miete beträgt somit ……  €. Die erhöhte Miete ist von Ihnen ab …., also ab dem übernächsten Monat nach Zugang des Schreibens, zu entrichten.“

Du darfst die Indexmiete jedoch nicht beliebig festsetzen. Während sich eine normale Miete in Gebieten mit einer Mietpreisbremse an den ortsüblichen Gegebenheiten orientieren muss, musst du dich bei der Indexmiete am Verbraucherpreisindex orientieren.

Dies bietet zumindest die Chance, dass die Miete dauerhaft höher liegen wird, als es bei der ortsüblichen Vergleichsmiete der Fall wäre. Voraussetzung hierfür ist, dass der Index im Laufe der Zeit stärker steigt, als es die Vergleichsmiete tut. Für die Ermittlung des Verbraucherpreisindex ist das Statistische Bundesamt zuständig. Wenn du dich für die Indexmiete entscheidest, hoffst du also darauf, dass die Miete mit den Jahren auf einen höheren Wert ansteigt, als es die Mietpreisbremse erlaubt.

Beispiel

Angenommen, deine Immobilie befindet sich in einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 600,00 Euro. Da du maximal zehn Prozent draufschlagen darfst, dürftest du von deinem Mieter höchstens 660,00 Euro verlangen. Während die ortsübliche Miete im nächsten Jahr gleich bleibt oder kein neuer Mietspiegel veröffentlicht wird, erhöht sich der Verbraucherindex beispielsweise um zwei Prozent.

Da du dich bei der Indexmiete am Verbraucherindex orientierst, darfst du deine Miete um diesen Wert erhöhen. 2 Prozent betragen bei 660,00 Euro immerhin 13,20 Euro, was einen Gesamtbetrag von 673,20 Euro ergibt. Im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete liegst du bereits im zweiten Jahr um 13,20 Euro pro Monat höher. Pro Jahr erwirtschaftest du in diesem Beispiel mit der Indexmiete 158,40 Euro mehr, als du es mit der ortsüblichen Vergleichsmiete könntest.

Der Index muss monatsgenau abgerechnet werden, das heißt, du musst den Preisindex zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses (bzw. der letzten Erhöhung) und den aktuellen Preisindex kennen. Den Index zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses kannst du in deinem Mietvertrag oder in der amtlichen Indextabelle nachschauen.

Wie sieht die Indexklausel im Mietvertrag aus?

“Die Parteien vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt monatlich ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). Steigt oder fällt der vorgenannte Index gegenüber dem Stand bei Beginn des Mietverhältnisses, kann jede Vertragspartei eine der prozentualen Indexänderung entsprechende Änderung der Miete verlangen. Die Miete muss jedoch, von Erhöhungen bei Modernisierungen oder Veränderungen von Betriebskosten abgesehen, mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

 Vorstehende Regelung gilt entsprechend bei jeder erneuten Indexänderung nach einer Erhöhung oder Ermäßigung der Miete. 

Eine Erhöhung nach § 559 BGB (Modernisierung) kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) ist während der Geltung dieser Vereinbarung ausgeschlossen.

Sollte der genannte Index durch das statistische Bundesamt nicht mehr veröffentlicht werden, tritt an seine Stelle der ihm wirtschaftlich am nächsten kommende, vergleichbare, andere veröffentlichte Preisindex des Statistischen Bundesamtes, hilfsweise der entsprechende Preisindex für Deutschland des Europäischen Amtes für Statistik.“

Mieterhöhung bei Neuvermietung mit der Staffelmiete

Du kannst anstelle einer Indexmiete auch eine Staffelmiete vereinbaren. In einem solchen Mietvertrag erhöht sich die Miete nach einer bestimmten Zeitdauer automatisch. Die nächste Erhöhung darf frühestens nach einem Jahr erfolgen. Zudem musst du den konkreten Geldbetrag vorab festlegen und im Vorfeld definieren, zu welchem Zeitpunkt die jeweilige Mieterhöhung anfällt. Du kannst einen Staffelvertrag je nach Wunsch für ein paar Jahre oder für eine unbefristete Dauer schließen.

Für dich als Vermieter hat die Staffelmiete große Vorteile, weil dafür keine Kappungsgrenze gilt. Wenn du dich für einen normalen Mietvertrag entscheidest, darfst du die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen. Anders ist dies bei der Staffelmiete. Hier wird die maximale Höhe durch § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches begrenzt. Eine ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn Wohnungsknappheit herrscht und die Miete, die du verlangst, 20 Prozent oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Du darfst die Staffelmiete erst dann erhöhen, wenn die ortsübliche Miete um 10 % gestiegen ist, sodass deine Miete darunter liegt. Das kann mitunter sehr lange dauern. Zunächst gilt die Mietpreisbremse für fünf Jahre. Wenn deine vereinbarten Staffeln fällig werden, die Mietpreisbremse aber nicht mehr in Kraft ist, wird sie hinfällig und du darfst den vollen Betrag verlangen, ohne auf die ortsübliche Miete Rücksicht nehmen zu müssen.

 Wie eine Staffelmiete in deinem Mietvertrag vereinbart wird, kannst du folgendem Absatz entnehmen

§ 3 Miete

  1. Die monatliche Kaltmiete beträgt 745,00 € und wird am 01.01.2020 erstmalig fällig. Die monatliche Kaltmiete erhöht sich am 01.01.2023 auf 789,70 €, am 01.01.2026 auf 837,08 € und am 01.01.2029 auf 887,30 €.
  2. Die Neben- und Betriebskostenvorauszahlung beträgt momentan 153,00 €und wird mit den Mietzahlungen fällig.

§ 4 Zahlung der Miete und der Nebenkostenvorauszahlung

Der Kaltmietzins und die Neben- und Betriebskostenvorauszahlung betragen:

 

gültig ab Zahlung fällig am Brutto
01.01.2020 Miete 3. Werktag des Monats 745,00 €
Betriebskosten-VZ 3. Werktag des Monats 153,00 €
Summe: 898,00 €
01.01.2023 Miete 3. Werktag des Monats 789,70 €
Betriebskosten-VZ 3. Werktag des Monats 153,00 €
Summe: 942,70 €
01.01.2026 Miete 3. Werktag des Monats 837,08 €
Betriebskosten-VZ 3. Werktag des Monats 153,00 €
Summe: 990,08 €
01.01.2029 Miete 3. Werktag des Monats 887,30 €
Betriebskosten-VZ 3. Werktag des Monats 153,00 €
Summe: 1.040,30 €

 

Checkliste für Mieterhöhungen

 

  1. Nach Erstellung des für dich richtigen Mietvertrags (normaler Mietvertrag, Index- oder Staffelmietvertrag) einen Anwalt für Mietrecht über ALLES schauen lassen.
  2. Wurde die Sperrfrist eingehalten (nach Einzug muss die Miete 15 Monate unverändert bleiben)?
  3. Wurde die Kappungsgrenze beachtet?
  4. Textform beachten und alle Mieter der Einheit anschreiben
  5. Mieterhöhung mit allen Anlagen versenden
  6. Zustimmung einfordern

Fazit zur Mieterhöhung mit unseren Vorlagen und Mustern

Wie du erkennen kannst, ist das Thema Mieterhöhung sehr komplex und ich hoffe, dass ich dir in einfachen Worten einen guten Überblick verschaffen konnte. Für deine nächste Mieterhöhung bist du bestens gerüstet und kannst die geprüften Wordvorlagen verwenden. Ich wünsche dir viel Erfolg und Spaß beim Entwickeln deiner Immobilien.

Die besten Grüße aus Leipzig,

Daniel und das ganze immlab Team 🙂

 

 

Vorheriger Beitrag
Erbschaftsteuer Immobilien: Die letzte Vermögenssteuer in Deutschland
Nächster Beitrag
Was kannst du als Vermieter steuerlich absetzen?

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Bitte füllen Sie dieses Feld aus.
Bitte füllen Sie dieses Feld aus.
Bitte gib eine gültige E-Mail-Adresse ein.

Menü