Mietvertrag – 10 Dinge, die du wissen solltest, wenn du deine Wohnung neu vermietest

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Wenn du als Investor eine Wohnung vermietest, solltest du einige Dinge beachten, damit sich dein Investment wie geplant entwickelt. Bei Mietverträgen gibt es nämlich einige Fallstricke, die dir für zukünftige Mieterhöhungen, Wohnungsübergaben oder auch Mietminderungen durch deine Mieter Probleme machen könnten. 

1. Ist deine Mietvertragsvorlage noch aktuell?

Du solltest vor jeder Neuvermietung  deinen verwendeten Vordruck überprüfen. Gerade in den letzten Jahren wurden die Entscheidungen des Bundesgerichtshof zunehmend mieterfreundlicher. Ist im Mietvertrag wirklich alles geregelt, was du möchtest? Sind überhaupt noch alle darin enthaltenen Klauseln gültig? Wenn nicht, kann dich das als Vermieter nämlich viel Geld kosten. Natürlich ist es verlockend, einfach auf das Formular zurückzugreifen, das sich in der Vergangenheit bewährt hat. Dennoch lohnt es sich, wenn du regelmäßig in einen neuen Vertragsvordruck investierst. Löse dich von der Denkweise, das ein Vertrag ein Vertrag ist. Die Urteile des Bundesgerichtshof sprechen nämlich eine andere Sprache. In den letzten Jahren wurden viele Urteile gesprochen, die bis dato gängige Klauseln als unwirksam deklariert haben.

2. Prüfe die Schönheitsreparaturklausel

Hier hat sich die Gesetzeslage in den letzten Jahren verändert. Früher konntest du als Vermieter verlangen, dass der Mieter die Wände, Fenster und Türen streicht, bevor er auszieht. Dies gilt heute nicht mehr und wird mittlerweile als isolierte Endrenovierungsklausel bezeichnet. Der Mieter muss nur noch dann streichen, wenn es notwendig ist. Was bedeutet das für dich als Vermieter? Sind in deinem Mietvertrag ungültige Klauseln enthalten, kann dir der Mieter die Wohnung unrenoviert übergeben, obwohl es anders im Vertrag steht.

Darüber hinaus ist es ungültig, wenn du im Mietvertrag feste Zeitintervalle vorgesehen hast, in denen dein Mieter Renovierungen vornehmen muss. Wenn sich dein Mieter dazu entschließt, gar nicht zu renovieren, kannst du nichts tun. Übernimmt er die Wohnung in einem unrenovierten Zustand, muss er beim Auszug auch nicht renovieren. Anderenfalls müsste er ja für den Verschleiß des Vormieters aufkommen. Zudem kannst du deinem Mieter nicht sämtliche Renovierungsarbeiten übertragen. Lediglich Maler- und Tapezierarbeiten sind erlaubt. Wenn der Teppich abgewohnt ist, musst du diesen ersetzen – es sei denn, dein Mieter hat ihn deutlich sichtbar beschädigt. Ebenso kannst du nicht verlangen, dass er den Parkettboden abschleift, für Schäden daran durch beispielsweise Flüssigkeiten ist er allerdings verantwortlich.

Schönheitsreparaturen, die du vom Mieter verlangen kannst:

  • Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken
  • Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
  • Fußböden streichen oder Teppichböden reinigen
  • Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen streichen

Reparaturen, die du als Vermieter selbst durchführen musst:

  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden
  • Erneuerung von altem Teppichboden
  • Streichen der Fenster und der Außentür von außen
  • Reparaturen von Heizung, Sanitäranlagen und Elektroinstallation

Zusammenfassung:

Als Faustregel kannst du dir merken, dass starre Renovierungsklauseln immer ungültig sind. Diese erkennst du an den Wörtern „spätestens“, „mindestens“ oder „immer“. Du kannst also beispielsweise nicht verlangen, dass dein Mieter nach drei Jahren die Wände streichen muss. Schließlich macht es keinen Sinn, Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen, die im Grunde noch gar nicht erforderlich sind. Dein Mieter muss immer nur so viel renovieren, wie er auch wirklich selbst abgenutzt hat. Zudem lassen die Gerichte eher längere Zeiträume gelten, beispielsweise ab fünf Jahren.

Flexible Renovierungsklauseln sind dagegen meistens gültig. Diese erkennst du an Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „falls erforderlich“ oder „nach Bedarf“. Ein Beispiel hierfür ist, wenn du verlangst, dass nach Bedarf alle fünf Jahre die Wände tapeziert werden müssen. Dies impliziert, dass dein Mieter nichts machen muss, wenn es nicht erforderlich ist. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass dein Mieter die Wohnung beim Einzug renoviert übernommen hat. Was das genau renoviert bedeutet, ist laut BGH nicht vorgegeben, du kannst aber davon ausgehen, dass geringfügige Gebrauchsspuren erlaubt sind.

3. Wann dein Mieter wirklich renovieren muss

Vielleicht steht auch in deinem Mietvertrag, dass dein Mieter in regelmäßigen Abständen die Wände, Decken und Türen streichen muss und somit für die typischen Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Diese Klausel alleine garantiert jedoch nicht, dass dein Mieter dies auch tatsächlich übernehmen muss. Den Renovierungspflichten sind nämlich durch das Gesetz und die Rechtsprechung enge Grenzen gesetzt.

Normalerweise ist festgelegt, dass du als Vermieter für sämtliche Reparaturen in der Wohnung verantwortlich bist. Dies beinhaltet auch sogenannte Schönheitsreparaturen. Da Mietwohnungen in der Regel nach einigen Jahren abgewohnt aussehen, obwohl sie ehemals frisch renoviert übergeben wurden, übertragen viele Vermieter mit einer Klausel im Mietvertrag die Renovierungspflichten auf den Mieter.

Sofern die Klausel gültig ist, kann es tatsächlich sein, dass dein Mieter in regelmäßigen Abständen die Wände, Fenster, Türen, Heizkörper und Decken streichen muss. Ebenso ist es möglich, dass du deinen Mieter zur Kostenübernahme bei kleineren Reparaturen verpflichtest. Der Gesetzgeber hat hierfür jedoch enge Grenzen gesetzt. Am besten überprüfst du in regelmäßigen Abständen, wie die Gesetzeslage momentan ist. 

4. Was du zur Renovierung bei Auszug wissen musst

Du hast in deinem Mietvertrag eine Klausel hinterlegt, die deinen Vermieter zur Renovierung beim Auszug verpflichtet? Diese ist nur gültig, wenn dabei die tatsächliche Abnutzung berücksichtigt wird. Wenn du beispielsweise festgelegt hast, dass die Wohnung am Ende der Mietzeit fachgerecht renoviert zurückgegeben werden muss, müsste dein Mieter tatsächlich überhaupt nicht renovieren.

Darüber hinaus zählen während der Mietdauer durchgeführte Schönheitsreparaturen mit in die Endrenovierung hinein. Früher waren oftmals Abgeltungsklauseln im Mietvertrag enthalten. Darin stand beispielsweise, dass das Schlafzimmer nach fünf Jahren renoviert werden muss. Wenn dein Mieter schon nach drei Jahren ausgezogen wäre, hätte er einen Anteil an den zukünftigen Renovierungskosten übernehmen müssen. Diese Klausel ist jedoch laut BGH seit März 2015 unwirksam.

Allerdings kann sich dein Mieter nicht darauf ausruhen, dass er überhaupt nicht renovieren muss, nur weil eine ungültige Abgeltungsklausel im Mietvertrag steht. Es ist immer auch die Schönheitsreparaturklausel zu prüfen. Ist diese gültig und die Renovierung fällig, muss er dennoch renovieren. Das gleiche gilt bei bunten Wänden und besonderen Mustern. Der Gesetzgeber will lediglich vermeiden, dass dein Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie bekommen hat – insbesondere bei einer kurzen Mietdauer. Du kannst deinem Mieter bei Auszug auch einen angemessenen Ausgleich anbieten, wenn er die Renovierungsarbeiten selber übernimmt. Dies ist aber auch die einzige Ausnahme.

5. Welche Vorgaben du zur Renovierung machen darfst

Natürlich wäre es dir als Vermieter am liebsten, wenn dein Mieter einen Fachbetrieb mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragen würde. Leider wäre eine solche Klausel ungültig. Du darfst jedoch verlangen, dass die Arbeiten ordnungsgemäß und fachgerecht ausgeführt werden. Dein Mieter darf während der Mietzeit die Wände streichen, wie er möchte. Du kannst aber von ihm verlangen, dass er bei der Endrenovierung einen Anstrich in hellen oder neutralen Farbtönen vornimmt.

6. Was du zum Thema irrtümliche Renovierung wissen musst

Was passiert eigentlich, wenn in deinem Mietvertrag ungültige Klauseln sind, der Mieter aber zu spät darauf aufmerksam wird? Unter Umständen kann er von dir eine Kostenerstattung fordern. Dies ist allerdings nur innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags möglich.

7. Was du über die Kleinreparaturklausel wissen musst

Als Vermieter möchtest du bestimmt, dass dein Mieter Reparaturen in einem gewissen Kostenrahmen selber trägt. Laut BGB hast du als Vermieter dafür zu sorgen, dass sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der ihren vertragsgemäßen Gebrauch erlaubt. Eine sogenannte Kleinreparaturklausel ist jedoch nur innerhalb enger Grenzen zulässig und gilt beispielsweise für Gegenstände, die dein Mieter oft nutzt. Hierzu zählen unter anderem Wasserhähne, Lichtschalter, Tür- oder Fensterverschlüsse sowie Koch- und Heizungseinrichtungen.

Es gibt hierfür keine eindeutige Kostengrenze. In der Vergangenheit hat sich aber gezeigt, dass Beträge zwischen 75 und 100 Euro zulässig sind und höhere nur in Ausnahmefällen anerkannt wurden. Hier solltest du vorsichtig sein, weil du als Vermieter im Falle einer ungültigen Klausel die Kosten komplett übernehmen musst. Du musst darüber hinaus darauf achten, dass du im Mietvertrag eine Höchstsumme ausweist. Diese beträgt im Normalfall 200 bis 300 Euro pro Jahr oder auch 6 bis 8 Prozent der Jahresmiete.

8. Was du über die Haustierhaltung wissen solltest

Auch wenn du keine Lust auf Tiere in deiner Wohnung haben solltest, darfst du deinem Mieter die Haustierhaltung nicht grundsätzlich verbieten. Der BGH hat nämlich entschieden, dass solche Klauseln unwirksam sind. Grundsätzlich musst du Kleintiere wie Hamster oder Meerschweine dulden. Will sich dein Mieter einen Hund oder eine Katze anschaffen, kannst du zwar verlangen, dass er dich vorher um Erlaubnis fragt, du darfst ihm aber nur in Ausnahmefällen ein Tier verbieten. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn dein Mieter schon zu viele Tiere hat und die Wohnung eher klein ist.

9. Was du zum Thema Mietminderung wissen musst

Auch wenn du dies wahrscheinlich begrüßen würdest: Du darfst nicht bereits im Mietvertrag ausschließen, dass dein Mieter eine Mietminderung vornimmt. Der Grund ist im § 536 des BGB zu finden. Darin steht, dass ein Mieter das Recht auf Mietminderung hat, wenn ein Mangel an der Mietsache deren „vertragsgemäßen Gebrauch“ erheblich einschränken würde, und zwar solange, wie diese Einschränkung besteht. Dabei ist es egal, ob du als Vermieter etwas dafür kannst oder eben nicht. Somit kann dein Mieter beispielsweise auch bei Baulärm die Miete mindern. Du kannst dies mit einem Preisnachlass beim Shoppen vergleichen, wenn die Ware mangelhaft ist.

Wenn du eine Klausel im Mietvertrag hast, die dem Mieter verbietet, eine Mietminderung vorzunehmen, dann ist sie laut BGB ungültig. Doch wie gehst du vor, wenn auf deinem Mietkonto auf einmal 15 Prozent weniger Geld eingehen, mit der Begründung, dass es im Bad schimmelt? Grundsätzlich gilt: Nicht jede Mietminderung ist gerechtfertigt. Aus diesem Grund enden solche Streitigkeiten auch oft vor Gericht. Die klassischen gültigen Fälle sind beispielsweise Lärmbelästigung, Schimmelschäden, Heizungsausfall oder Geruchsbelästigung durch Gastronomie in der Nachbarschaft.

Dein Mieter kann die Miete so lange mindern, wie der Mangel besteht. Wenn dieser rechtmäßig ist, muss er nichts zurückzahlen, auch wenn die Mängel beseitigt wurden. Vielleicht bekommst du es auch irgendwann mit einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete zu tun. Wenn du dich nicht um die Behebung kümmerst, kann dein Mieter Druck auf dich ausüben, indem er die Miete zurückhält. Allerdings muss er dir den einbehaltenen Mietanteil nachzahlen, sobald der Schaden beseitigt ist. Auch eine Mietzahlung unter Vorbehalt ist möglich. Dann bekommst du zwar die Miete, dein Mieter gibt dir aber gleichzeitig zu verstehen, dass er einen bestimmten Mangel nicht länger akzeptieren und die Miete gegebenenfalls später zurückverlangen wird.

10. Wie gehst du vor, wenn dein Mieter die Miete mindert?

a) Prüfe, ob die Minderung gerechtfertigt ist

Am wichtigsten ist, dass du erstmal Ruhe bewahrst. Oft lassen sich Unstimmigkeiten durch ein persönliches Gespräch und ohne den Gang zum Fachanwalt klären. Grundsätzlich ist eine Mietminderung gerechtfertigt, wenn dein Mieter erhebliche Einschränkungen im Gebrauch des Wohnraums hat. Dazu zählen keine Bagatellschäden wie ein tropfender Wasserhahn. Wenn dein Mieter den Mangel selbst herbeigeführt hat, in dem er die Wohnung „unsachgemäß“ gebraucht hat, musst du sie nicht akzeptieren. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn Feuchtigkeitsschäden auftreten, weil der Mieter nicht richtig heizt und lüftet. Dieses Thema ist weit verbreitet und in der Praxis ist die Ursache hierfür sehr schwer zu finden, speziell wenn ein Mieter in deine Bestandswohnung eingezogen ist, in der jahrelang alles in Ordnung war und einige Woche später Fertigkeitsprobleme auftreten. Auch Mängel, die im Vorfeld bekannt waren und akzeptiert wurden, rechtfertigen keine Mietminderung.

Eine weitere Besonderheit sind energetische Sanierungen. Hierzu zählen ein Fenster- oder Heizungsaustausch, aber auch Maßnahmen in punkto Wärmedämmung. Dein Mieter darf in den ersten drei Monaten danach keine Mietminderung vornehmen. Die Frist läuft ab dem ersten Tag des Baubeginns, auch wenn die Bauarbeiten zwischendurch unterbrochen werden. Allerdings gilt auch hier, dass dein Mieter überhaupt keine Miete bezahlen muss, wenn die Wohnung dadurch für eine gewisse Zeit unbewohnbar bleibt.

b) Mache dir selbst ein Bild

Am besten vereinbarst du sofort einen Termin und lässt dir den Mangel zeigen. Wenn du dir unsicher bist, kannst du dich auch beim Eigentümer- oder Vermieterband beraten lassen und gegebenenfalls einen Sachverständigen zu Rate ziehen.

c) Prüfe die Durchführung der Mietminderung

Hat dein Mieter die Mietminderung korrekt durchgeführt? Er muss dich in jedem Fall im Vorfeld über einen Mangel innerhalb der Wohnung informieren und kann die Miete nicht einfach so kürzen. Darüber hinaus hast du das Recht auf einen Nachweis des Mangels oder vielmehr der daraus resultierenden Beeinträchtigung. Bei Baustellenlärm kannst du beispielsweise ein Lärmprotokoll von deinem Mieter fordern. In der Anzeige des Mietmangels sollte eine Frist enthalten sein, bis zu der du den Mangel behoben haben solltest. Danach kann die Miete gemindert werden. Die Höhe der Minderung ist natürlich schwer festzustellen. Auskunft hierzu kann ein spezialisierter Anwalt geben und es gibt diverse BGH-Urteile, die eine ungefähre Einstufung eines Mangels zeigen

d) Weitere Schritte

Wenn die Mietminderung berechtigt ist, solltest du in deinem eigenen Interesse den Mangel schnellstmöglich beheben lassen. Leider hast du keine andere Wahl, als die Minderung hinzunehmen, wenn sie durch äußere Einflüsse hervorgerufen wurde, beispielsweise durch Baulärm. Dies gilt für den kompletten Zeitraum, in dem diese anhält. Doch wie hoch darf sie eigentlich sein?

Diese Frage hat es in sich. Da immer nur von „angemessener“ Höhe die Rede ist, beschäftigen sich meistens Gerichte mit dieser Frage. Zwar kannst du vergleichbare Fälle im Internet finden, aber die Gerichtsentscheidungen sind immer individuell und unterscheiden sich voneinander. Grundsätzlich gilt: Liegt deine Wohnung in einem belebten Viertel, ist Gaststättenlärm weniger dramatisch als in einem ruhigen Wohngebiet. Kinderlärm ist weniger schlimm als Schimmelschäden, und natürlich ist ein Heizungsausfall im Winter unangenehmer als im Sommer. Ist die Wohnung, die du vermietest, sehr luxuriös, wird die Höhe der Mietminderung anders sein als bei einer einfachen Wohnung.

Wenn sie jedoch nicht gerechtfertigt ist, solltest du der Mietminderung als erstes schriftlich widersprechen. Dabei musst du natürlich begründen, weshalb sie nicht gültig ist. Am besten forderst du deinen Mieter dazu auf, dir innerhalb einer bestimmten Frist das Geld zurückzuzahlen. Bei Weigerung kannst du ihm auch mit einer Klage kündigen. Vorher solltest du dich aber in jedem Fall an eine Rechtsberatung wenden. Wenn der Fall vor Gericht geht, muss der Mieter den Mangel nachweisen und belegen, dass er ihn angezeigt hat. Du als Vermieter musst das Ganze dann entsprechend widerlegen.

Du kannst deinem Mieter im Normalfall fristlos kündigen, wenn der Mietrückstand mehr als zwei Monatsmieten erreicht hat. Wenn dein Mieter die Miete lediglich gekürzt hat, darfst du ihm jedoch nicht kündigen, auch wenn du der Meinung bist, die Minderung ist nicht gerechtfertigt oder zu hoch. Eine Ausnahme davon ist die Annahme, dass die Mietminderung nur vorgeschoben ist, weil der Mieter nicht zahlen kann.

Fazit

Es gibt eine ganze Menge zu beachten, wenn du eine Wohnung vermietest. Je besser du dich auskennst, desto besser. Dennoch ist eine Immobilie ein ausgezeichnetes Werkzeug zum Aufbau von Vermögen. Lass dich nicht von der Vielzahl der Informationen abschrecken. Je länger du dich mit dem Thema beschäftigst, desto mehr Know-how baust du dir auf. Und dann steht einem erfolgreichen Immobilieninvestment nichts mehr im Weg.

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