Rendite-Turbo: Objektwertsteigerung und Mieterhöhung durch Modernisierung

Immobilien

In diesem Blogartikel erfährst du alles, was du als Immobilieninvestor über eine mögliche Modernisierung deines Objektes wissen musst. Seit 2013 ist dieses Thema im § 555b des BGB geregelt. Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen. Nur in erstem Fall ist eine anschließende Mieterhöhung gerechtfertigt.

Was sind Modernisierungsmaßnahmen laut dem Bürgerliches Gesetzbuch § 555b?

Modernisierungsmaßnahmen sind „bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.“

Leider ist die Zuordnung oftmals nicht eindeutig. Es ist wichtig, sich an den gesetzlichen Regelungen zu orientieren. Beispiele hierfür sind Modernisierungen, die mit Energieeinsparung oder Klimaschutz zu tun haben, um sie den umlegbaren Kosten zuzuordnen. Im Grunde fallen alle baulichen Veränderungen darunter, die nach aktueller Rechtssprechung den objektiven Gebrauchswert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöhen und eine bessere Nutzung ermöglichen. Am besten stellst du dir die Frage, ob dein Mieter in der Modernisierungsmaßnahme eine objektive Verbesserung seines Wohnwertes erkennen kann. Zudem kannst du als Vermieter davon profitieren, dass deine Wohnung auch in Zukunft leichter vermietet werden kann und der Kaufpreis durch die Substanzverbesserung steigt.

Wenn allerdings zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, zum Beispiel durch einen Wintergarten oder eine Gaube, dann sind das keine umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen mehr. Der nachträgliche Balkonanbau zählt nicht dazu. Dieser erhöht maßgeblich die Wohnqualität und wird nur zur Hälfte auf die Wohnfläche angerechnet. Hier können Maßnahmen schnell zu Kaltmieterhöhungen von über 100 € monatlich führen. Schlaue Investoren nutzen Modernisierungsmaßnahmen wie das nachträgliche Anbringen von Balkonen, da auch bei einem möglichen Verkauf ein Kaufpreisanteil bis zur hälftigen Wohnfläche des Balkons entfallen kann und sich durch den Balkon der Objektwert an sich erhöht.

Beispiele für umlegbare Modernisierungsmaßnahmen:

  • Alle Maßnahmen, die den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren

Da du als Vermieter nicht beeinflussen kannst, ob sich die Wasserkosten für einen einzelnen Mieter tatsächlich verringern, kommt es darauf auch nicht an. Hier sind beispielsweise steigende Preise der Versorger zu nennen. Wichtig ist nur, dass sich der Wasserverbrauch durch die Modernisierungsmaßnahme tatsächlich verringert. Es muss also ein ökologischer Aspekt zugrunde liegen. Die Einsparung sollte wesentlich und von Dauer sein und der Allgemeinheit zu Gute kommen. Typische Beispiele hierfür sind der Einbau von dosierbaren Wasser- und Spülkästen oder von Wasseruhren, mit denen der individuelle Verbrauch bestimmt werden kann.

  • Alle Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen

Beispiele hierfür sind der Einbau eines neuen Bads, einer neuen Heizung, einem Fahrstuhl, der Einbau von Isolierglasfenstern, der Einbau eines Zu- und Abflussanschlusses für eine Waschmaschine, die Einrichtung eines Balkons, die Anlegung von Stellplätzen, das Verfliesen von Bad und Küche oder auch eine Modernisierung der sanitären Anlagen usw.

Wenn du Luxusmaßnahmen geltend machen willst, solltest du vorsichtig sein. Das könnte beispielsweise der Einbau einer Sauna, eines zweiten Balkons oder eines Schwimmbades sein. Beim Balkon muss der Einzelfall geprüft werden. Es bestehen beispielsweise Ausnahmen, wenn der jetzige zur Straßenseite hinaus geht und du einen zusätzlichen zum Innenhof errichtest. Diese Kosten sind in der Regel nicht umlegbar, da sie über die vereinbarte Wohnqualität hinaus gehen.

Renovierungen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind

Aber auch Modernisierungen aufgrund von Umständen, die du als Vermieter nicht zu vertreten hast, fallen zumeist nicht unter eine Erhaltungsmaßnahme. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn durch die Vorgabe der Energieeinsparverordnung ein alter Heizungskessel ausgetauscht werden muss, Asbestsanierungen erforderlich sind oder wenn wegen der Trinkwasserverordnung Bleirohre gegen Zinkrohre ausgetauscht werden müssten.

  • Alle Maßnahmen, die die Nutzung von alternativen Energien fördern

Wenn die Modernisierungsmaßnahmen in Bezug auf die Mietsache zu einer Energieeinsparung führen, sparen in der Regel auch die Mieter. Zusätzlich darf der Mieter für die nächsten 3 Monate nicht von seinem Mietminderungsrecht Gebrauch machen. Gerade bei einer energetischen Sanierung kann es für den Mieter bei der Durchführung der Maßnahme zu signifikanten Minderungen des Wohnwertes kommen. Die Maßnahmen sollten immer zügig durchgeführt werden.

Wenn nach der Durchführung einer energetischen Modernisierung weniger Energie benötigt wird als zuvor, kannst du im Normalfall von einer umlegbaren Modernisierung ausgehen. Dies wäre beispielsweise beim Einbau einer moderneren Heizungsanlage oder bei einer Wärmedämmung der Fall. Auch wenn erneuerbare Energien eingesetzt werden, um den Energiebedarf zu decken, beispielsweise die Warmwasseraufbereitung mittels einer Solaranlage, fällt das unter umlegbare Maßnahmen.

Die Einsparung muss jedoch immer in Bezug auf die Mietsache erfolgen. Dabei ist es nicht entscheidend, ob sich eine Maßnahme nur einer oder auch mehreren Oberbegriffen zuordnen lässt. Wenn Isolierglasfenster eingebaut werden, verbessert sich nicht nur das Wohnverhältnis, sondern es wird zudem Energie eingespart.

Beispiele für nicht umlegbare Modernisierungsmaßnahmen:

Modernisierungsmaßnahmen, die in § 555b Nr. 2 und 7 BGB aufgeführt sind, kannst du nicht auf deinen Mieter umlegen. Dieser muss die Durchführung jedoch dulden, wenn du ihm die Maßnahmen rechtzeitig ankündigst. Darunter fallen beispielsweise bauliche Veränderungen, mit denen weder nachhaltig Energie eingespart, noch das Klima nachhaltig geschützt wird. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn du eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installierst. Wenn du eine Photovoltaikanlage oder ein Windkraftrad installierst, bedeutet das keine Energieeinsparung. Du erzeugst lediglich die benötigte Energie auf eine andere Art und Weise und verdienst als Eigentümer durch die Einspeisung von Strom ins Netz sogar noch Geld.

In § 555b Nr. 7 BGB geht es um die Schaffung von neuem Wohnraum, beispielsweise, indem du das Dachgeschoss oder den Keller ausbaust. Da dies ausschließlich deinem Interesse als Vermieter dient (mehr Wohnfläche, mehr Miete), dein Mieter aber nichts davon hat, kannst du ihn auch nicht mit dem Kostenaufwand belasten. Dennoch musst du als Vermieter die Vorgaben des Mietrechts beachten und die Modernisierungsmaßnahme rechtzeitig ankündigen. Im Anschluss darfst du allerdings nicht die Miete erhöhen. Dein Mieter darf weiterhin von seinem Mietminderungsrecht Gebrauch machen.

Wie kannst du bei umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen die Kosten verteilen?

Wenn du mehrere Wohnungen vermietest und diese modernisierst, kannst du die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen. Dies ist im § 559 (3) des BGB geregelt. Doch was machst du, wenn sich die Maßnahme unterschiedlich auf die einzelnen Wohnungen auswirkt? In diesem Fall wird es schwierig. Du benötigst eventuell eine Begutachtung oder die Stellungnahme eines Energieberaters.

Ein Beispiel hierfür wäre, wenn du ein vierstöckiges Mehrfamilienhaus besitzt und die oberste Geschossdecke dämmst. Klar, der oberste Mieter hat dadurch in jedem Fall einen Vorteil. Doch für die unteren Parteien ist wahrscheinlich kein Vorteil spürbar, weshalb es unzulässig wäre, wenn du diese Mieter ebenso mit den Kosten belastest. Wenn du für deine Modernisierungsmaßnahme öffentliche Fördermittel oder Mieterdarlehen in Anspruch genommen hast, musst du dir die jährliche Zinsersparnis oder Tilgungszuschüsse anrechnen lassen. Hier nimmt man die Differenz zu einem marktüblichen Darlehen zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierung. An dieser Stelle ist insbesondere das Programm KfW 151 zu nennen: Energieeffizient sanieren. Die KfW Mittel werden dabei über die Hausbank durchgereicht. Mehr Infos findest du im § 559a des BGB und auf der Seite der KfW.

Warum Erhaltungsmaßnahmen nicht umlegbar sind

Wenn du beispielsweise die Gartenanlage pflegst oder die Heizung wartest, dann modernisierst du nichts, sondern du erhältst nur den vertragsgemäßen Zustand deiner Immobilie. Alle Maßnahmen, die der Instandsetzung oder der Instandhaltung dienen, sind also nicht auf deinen Mieter umlegbar. Auch wenn die Heizung repariert oder das Dach neu eingedeckt werden muss, beseitigst du lediglich Schäden. Wenn dein Mieter die Immobilie nicht mehr im vertragsgemäßen Zustand nutzen kann, musst du dich als Vermieter aus eigener Tasche darum kümmern.

Wenn es jedoch um eine modernisierende Instandsetzung geht, kommt zu der reinen Wiederherstellung noch ein Modernisierungseffekt dazu. Dies setzt allerdings voraus, dass für dein Objekt auch wirklich ein Reparaturanlass besteht. Wenn sich dadurch dein Objekt allerdings technisch verbessert, der Wohnwert erhöht wird oder du damit Energie einsparst, handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung. Beispiele hierfür ist der Neueinbau sanitärer Einrichtungen oder die Sanierung der Fassade mit einer Dämmung. Als Vermieter musst du die Erhaltungsmaßnahmen in Abzug bringen. Du nimmst also den Gesamtkostenaufwand der Modernisierungsmaßnahme und ziehst davon die Kosten der Erhaltungsmaßnahme ab.

Wenn die Außenfassade aufgrund ihres Alters saniert werden musste, zählen die entstandenen Kosten zu den Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Das bedeutet, dass du sie nicht auf deinen Mieter umlegen kannst, weil sie ohnehin irgendwann in der Zukunft fällig geworden wären. Wenn du beispielsweise die alten Fenster durch neue, isolierverglaste Fenster ersetzt, kannst du ebenso nicht die kompletten Kosten dafür auf deinen Mieter abwälzen. Hintergrund ist, dass dein Mieter ein Recht auf einen vertragsgemäßen Zustand seiner Wohnung hat.

Du solltest korrekt nachweisen können, welchen Unterschiedsbetrag du wirklich auf deinen Mieter umlegen kannst. Nur ausnahmsweise ist nach § 559 II BGB auch eine Schätzung denkbar. Ein probates Mittel dafür ist, für den Erhaltungsaufwand von einer Handwerkerfirma einen Kostenvoranschlag einzuholen, sprich in diesem Fall nur für die Instandsetzung der Fassade. Diese Kosten werden dann von den Gesamtkosten abgezogen, ebenso die Tilgungszuschüsse und die Zinsgewinne aus subventionierten Darlehen.

Ankündigung deiner Maßnahme

Du musst deinen Mieter spätestens drei Monate vor dem Beginn der Bauarbeiten über die Modernisierung informieren. In der Ankündigung müssen die Art, der wesentliche Umfang, der voraussichtliche Beginn sowie die zu erwartende Dauer der Modernisierungsmaßnahme enthalten sein. Darüber hinaus musst du ihn über die anschließende Mieterhöhung und die voraussichtlichen zukünftigen Betriebskosten informieren.

Hierbei kannst du dich auf die anerkannten Pauschalwerte bezüglich einer Energieeinsparung berufen. Bitte weise deinen Mieter darauf hin, dass er dir einen Härteeinwand bis spätestens zum Ablauf des Monat, der auf den Eingang der Modernisierungsankündigung erfolgt, schriftlich mitteilen muss. Wenn du nur eine Bagatellmaßnahme vornimmst, musst du diese nicht ankündigen. Darunter versteht man alle Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und lediglich zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

Die Modernisierung ist vollbracht: So geht es weiter

Wenn du die Modernisierungsmaßnahmen erfolgreich hinter dich gebracht hast, darfst du die Miete erhöhen, soweit die Modernisierungmaßnahmen umlegbar sind. Die Höhe ist gesetzlich festgelegt: Sie beträgt pro Jahr 11 Prozent der aufgewendeten Kosten. Wenn du Vorsteuerabzugsberechtigt bist, musst du die aufgewendeten Kosten um die Mehrwertsteuer kürzen. Diese teilst du bei monatlicher Mietzahlung durch 12 Monate. Wie du bereits weißt, berechtigen dich Erhaltungsmaßnahmen nicht zu einer Mieterhöhung, selbst wenn sie im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme erfolgen. Bei energetischen Modernisierungen darfst du die Miete nur erhöhen, wenn dein Mieter dadurch tatsächlich Endenergie einspart.

Übrigens hat dein Mieter keinen Anspruch auf eine Modernisierung. Lediglich, wenn es um die energetische Nachrüstung von Gebäuden geht, ist eine Ausnahme möglich. Dein Mieter kann in diesem Fall notfalls mit Hilfe des Bauamtes verlangen, dass du deinen Pflichten als Vermieter nachkommst. Auch bei der Vermietung eines Altbaus kann dein Mieter erwarten, dass die elektrische Anlage so konzipiert ist, dass der Gebrauch aktueller Haushaltsgeräte möglich ist. In diesem Fall musst du als Vermieter für eine Verbesserung sorgen.

Wenn deinem Mieter aufgrund einer von dir veranlassten Modernisierungsmaßnahme Kosten entstehen, musst du ihm diese in angemessener Höhe erstatten. Dies kann beispielsweise die auswärtige Unterbringung, den Verpflegungsmehraufwand oder auch die Kosten für die Beseitigung von Dekorationsschäden, wie sie durch das Entfernen von Tapeten entstehen können, die der Mieter angebracht hat, betreffen. Gegebenenfalls kann dein Mieter sogar einen Vorschuss von dir verlangen. Dies gilt nicht nur für Modernisierungen, sondern auch bei Erhaltungsmaßnahmen.

Beispiele hierfür können einen Erneuerung des Fußbodenbelags sein, der durch Bauarbeiten unbrauchbar geworden ist, oder aber der Kauf von neuen Gardinen, die infolge des Einbaus neuer Heizkörper nicht mehr passen. Selbst ein Duschvorhang ist denkbar, wenn der alte aufgrund des Einbaus einer neuen Dusche nicht mehr passt.

Wann kann dein Mieter die Miete mindern?

In der Regel sind Modernisierungsmaßnahmen für deinen Mieter mit Baulärm und anderen Belästigungen verbunden. In den ersten drei Monaten darf er jedoch bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen keine Mietminderung fordern. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme wirklich nachhaltig Endenergie einspart. Die Beweislast hierfür trägst du als Vermieter. Werden hingegen lediglich Reparaturen oder Instandhaltungen durchgeführt, kann dein Mieter die Miete mindern.

Wann liegt eigentlich ein Härtefall vor?

Eine Härte liegt beispielsweise vor, wenn deinem Mieter nur ein geringes Einkommen zur Verfügung steht, welches sich durch die anschließende Mieterhöhung nochmals spürbar verringern würde. Früher konnte ein solcher Härtegrund zu einer Verzögerung der Baumaßnahmen führen. Mittlerweile ist es jedoch so, dass erst nach dem Abschluss der Maßnahmen eine finanzielle Härtefallprüfung durchgeführt wird. Zuvor muss der Mieter jedoch die Form- und Fristvorschrift wahren.

Kann dein Mieter mit einer Kündigung reagieren?

Übrigens kann dein Mieter das Mietverhältnis kündigen, wenn du ihm eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt hast. Dies gilt auch, wenn du eine Kündigung zuvor vertraglich ausgeschlossen hast. Entscheidend ist das Datum des Zugangs der Modernisierungsankündigung. Dein Mieter kann zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dein Mieter erhält sie beispielsweise am 2. Mai. Er muss dir die Kündigung bis zum 31. Juni erklären und kommt somit zum 30. Juli aus dem Mietvertrag heraus.

Nach einer Modernisierung musst du deinem Mieter den Modernisierungszuschlag verständlich berechnen und auch begründen. Sie tritt mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung ein. Wenn dein Mieter sie am 7. Februar erhalten hat, kannst du ab dem 1. Mai mit der erhöhten Mietzahlung rechnen. Wenn du es jedoch verpasst hast, die Erhöhung ordnungsgemäß anzukündigen oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt, tritt sie erst nach sechs Monaten in Kraft.

Bericht aus der Praxis: Das Badezimmer

Es liegt in deinem Ermessen, ob du das Bad in der Wohnung, die du vermietest, modernisieren lässt oder nicht. Wenn du dich dafür entscheidest, trägst du zum Werterhalt und zur Wertsteigerung deiner Immobilie bei. Für den Mieter verschlechtert sich während der Bauarbeiten zwar sein Wohnkomfort, langfristig genießt er dadurch aber Vorteile. Wie du § 555d I des BGB entnehmen kannst, muss dein Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dulden und kann nur in Ausnahmefällen widersprechen. Die zugrunde liegenden Härtefälle sind in § 555d II des BGB geregelt.

Doch wie sieht es in unserem Beispiel aus? Ist die Badewanne durch den jahrelangen Gebrauch abgenutzt, musst du als Vermieter für einen vernünftigen Zustand sorgen. Du kannst die Wanne entweder austauschen lassen oder neu beschichten. Sind nur kleinere Emailschäden vorhanden, zählt dies zu den Bagatellschäden. Normale Abnutzungserscheinungen kannst du dem Mieter weder im Rahmen der Kleinreparaturklausel noch sonst in Rechnung stellen. Wichtig ist, dass du dabei die gängigen Wertgrenzen berücksichtigst.

Sollte die Wanne sehr stark abgenutzt sein, stehst du als Vermieter in der Verantwortung. In diesem Fall ist zu klären, ob es sich um eine Instandsetzung oder um eine modernisierende Instandsetzung handelt. Wenn dein Mieter die Badewanne nicht mehr nutzen kann oder aber die Benutzung unzumutbar ist, kann dein Mieter einen Minderungsanspruch stellen und eine angemessene Frist zur Instandsetzung stellen.

Du bist als Vermieter dazu verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache wieder zu gewähren. Wenn du jedoch eine energetische Sanierung vornimmst, darf dein Mieter die Miete für eine Dauer von drei Monaten nicht mindern. Ein Beispiel hierfür ist, wenn im Bad die Fenster ausgewechselt werden müssen und du diese Gelegenheit nützt, zeitgleich eine energiesparendere Heizung zu installieren.

Eine modernisierende Instandhaltung

Die Fliesen im Bad müssen getauscht werden, weil sie beispielsweise rissig oder gebrochen sind. Nun ist es dir überlassen, ob du den bisherigen Standard beibehalten möchtest und lediglich gleichwertiges Material verwendest. Diese Instandsetzungsmaßnahme zählt zur normalen Abnutzung und betrifft lediglich den Geldbeutel des Vermieters.

Wenn du dich für modernere und hochwertigere Fliesen entscheidest, die von wesentlich besserer Qualität sind, liegt eine modernisierende Instandhaltung vor. Auch wenn du eine alte Badewanne durch eine bessere austauschst, die beispielsweise über Düsen oder eine behindertengerechte Sitzfläche verfügt, liegt eine modernisierende Instandhaltung vor. Das bedeutet, dass du die Miete erhöhen kannst.

Wie du bereits weißt, musst du vom Gesamtkostenaufwand der Maßnahme die Kosten abziehen, die du ohnehin hättest investieren müssen, um die Badewanne zu erhalten. Du musst also die Kosten für gleichwertige Fliesen oder eine ähnliche Badewanne abziehen. Im Mieterhöhungsschreiben, das du deinem Mieter übermitteln musst, solltest du detailliert darauf eingehen. Am besten legst du den Kostenvoranschlag von deinem Handwerker bei.

Eine Modernisierung

Wie sieht es aus, wenn du als Vermieter die vorhandenen Fliesen oder die Badewanne durch ein moderneres Material ersetzt, obwohl eigentlich gar nichts reparaturbedürftig war? In diesem Fall wird von einer Modernisierungsmaßnahme gesprochen. Im Normalfall wäre dein Mieter auch zufrieden gewesen, wenn du diese nicht unternommen hättest.

Grundsätzlich muss im Bad eine Modernisierung stets zu einer objektiven Verbesserung der Wohnqualität führen. Rein gestalterische Änderungen gelten hingegen als Luxusaufwendungen. Dies verringert deine Chancen, dass du die Miete erhöhen kannst. Ist die Modernisierung gerechtfertigt, muss dein Mieter die Sanierung dulden. Du darfst bis zu 11 Prozent deines Kostenaufwandes auf ihn übertragen.

Fazit

Eine Modernisierung ist ein umfangreiches Thema, das du gut planen solltest. Um die Einhaltung von Fristen und die Vermeidung von Fallstricken zu vermeiden, sollte dich neben einem Anwalt für Mietrecht auch ein Steuerberater und ein Finanzierungsspezialist unterstützen. Mit einem kompetenten Team an deiner Seite kannst du aus deiner Immobilieninvestition das Beste für dich herausholen. Die Modernisierungs- und Erhaltungsaufwendungen sind als Werbungskosten unter bestimmten Voraussetzungen sofort steuerlich abzugsfähig. Mit einer guten Finanzierung und einer Mieterhöhung bist du zudem nicht länger nur Kapitalanleger, sondern ein waschechter Investor, der verborgene Potentiale hebt.

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