Private Veräußerungsgeschäfte

Es gibt vermutlich keinen Investor, der nicht schon mal beim Thema Geldanlage in Immobilien über den Begriff „Private Veräußerungsgeschäfte“ gestolpert ist. Hierbei handelt es sich um den großen Bonus der privaten Vermögensverwaltung. Egal, ob du Immobilien-Einsteiger oder Profi bist, im folgenden Beitrag erfährst du alles über die gesetzlichen Voraussetzungen privater Veräußerungsgeschäfte. Worin liegt der große Bonus und was musst du unbedingt beachten? 

In Deutschland werden sämtliche betrieblichen Gewinne versteuert. Diese können entweder aus Dienstleistungen, der Veräußerung von Umlaufvermögen (d. h. Handelsprodukten) oder der Veräußerung von Anlagevermögen, beispielsweise dem Firmenwagen resultieren. Man nennt diesen Ansatz die „Vermögenszuwachstheorie“, da jeder Vermögenszuwachs besteuert wird.

Die Veräußerung von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens musst du hingegen in der Regel nicht versteuern. Hier spricht man von der „Quellentheorie“. Deine Immobilie ist bildlich als Geldquelle anzusehen, die dir langfristig Erträge liefert. Alles, was heraussprudelt, unterliegt der Besteuerung. Die Quelle an sich wird jedoch nicht besteuert. Damit diese Steuerfreiheit von Spekulanten, die auf kurzfristige Erträge aus sind, nicht ausgenutzt wird, hat der Gesetzgeber den § 22 Nr.2 i.V.m. § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) eingeführt. Was musst du noch zum Thema „Private Veräußerungsgeschäfte“ beachten?

Private Veräußerungsgeschäfte: Was wird besteuert?

Besteuert werden Grundstücke (auch Teileigentum) des Privatvermögens, deren Anschaffung und Veräußerung innerhalb einer Frist von zehn Jahren stattgefunden haben. Sollte das Eigentum durch Schenkung oder Tod übergegangen sein, ist das Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers maßgeblich. Die Berechnung der Veräußerungsfrist für Grundstücke von zehn Jahren erfolgt auf Grundlage des obligatorischen Rechtsgeschäftes (H 23 „Veräußerungsfrist“ EStH). Das bedeutet, dass für die Fristberechnung nur die Daten der beiden Kaufverträge von Anschaffung und Veräußerung maßgeblich sind.

Beispiel:

Du erwirbst mit Vertrag vom 15.04.2018 eine fremdvermietete Eigentumswohnung. Der Eigentumsübergang findet am 01.06.2018 statt. Die Frist des § 23 EStG beginnt somit am 16.04.2018 und endet am 15.04.2028. Eine steuerfreie Veräußerung wäre rechtlich somit ab dem Vertragsdatum 16.04.2028 möglich.

Für die steuerpflichtige Veräußerung innerhalb der 10-Jahres-Frist ist eine tatsächliche Spekulationsabsicht unerheblich. Wichtig ist allerdings zu wissen, dass Grundstücke, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, gem. § 23 Abs.1 Nr.1 S.3 EStG von der Besteuerung ausgenommen sind. Wenn du also aus deinem selbstbewohnten Haus oder der Wohnung ausziehst und diese dann veräußerst, fällt keine Steuer an. Dafür musst du entweder seit der Anschaffung dort gelebt haben oder aber „innerhalb der letzten drei Jahre“.

Beispiel:

Du ziehst im November 2016 ein, meldest dich um und verkaufst das Objekt im Februar 2018. Da du innerhalb der letzten drei Jahre 2016, 2017 und 2018 in dem Objekt gewohnt hast, kannst du  es im Jahr 2018 steuerfrei veräußern. Diese Gestaltung ist allerdings nur sinnvoll, wenn das zu veräußernde Objekt im Einzugsgebiet deines Lebensmittelpunktes liegt.

Achtung:

Die Überlassung an Angehörige (nicht das eigene Kind), die Nutzung als häusliches Arbeitszimmer  und die Nutzung als Ferienwohnung sind keine den eigenen Wohnzwecken dienende Verwendungen einer Immobilie. Bei diesen Nutzungsarten ist somit die Spekulationsfrist zu beachten!

Es kann dir trotzdem passieren, dass ein privates Veräußerungsgeschäft anfällt. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Möglicherweise brauchst du dringend Geld und musst eine Immobilie veräußern oder ein Objekt hat eine so gute Kaufpreisentwicklung, dass du den Gewinn mitnehmen möchtest. Dann musst du deine Einkünfte nach § 22 Nr.2 i.V.m. § 23 Abs.3 EStG ermitteln.

Private Veräußerungsgeschäfte: Ermittlung der Einkünfte

Veräußerungspreis

  • um die AfA geminderten Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten
  • durch die Veräußerung angefallenen Kosten

= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn/-verlust

Der Veräußerungspreis ist die einfachste Größe. Dieser umfasst sämtliche Aufwendungen des Käufers, die er zum Erwerb der Immobilie an dich leistet. Das ist in der Regel der Betrag laut notariellem Kaufvertrag. Anschließend subtrahierst du davon die Anschaffungskosten samt Erwerbsnebenkosten. Hier kannst du sämtliche Anschaffungskosten geltend machen. Dazu gehören der ursprüngliche Kaufpreis für Grund und Boden und Gebäude, die Notarkosten für den Eigentumsübergang, die Grunderwerbsteuer und die Kosten des Amtsgerichtes.

Von diesen Anschaffungskosten musst du nun aber die in Anspruch genommene Absetzung für Abnutzung (AfA) abziehen, da diese sich ja bereits in den Jahren der Vermietung steuerlich ausgewirkt hat. Dies zu wissen ist sehr wichtig, da sich die Steuervorteile, welche sich über den bisherigen Investitionszeitraum gemessen an deinem persönlichen Steuersatz ergeben haben, somit vollständig auflösen und mit einem sehr hohen Steuersatz nachversteuert werden.

Zuletzt kannst du durch die Veräußerung angefallene Kosten abziehen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn du Inserate schaltest, die Maklerkosten übernimmst oder den Notar bezahlen musst. Mehr zum Thema Steuern sparen erfährst du hier

Beispiel:

Du veräußerst ein Objekt innerhalb der Spekulationsfrist, welches du für 100.000 € zzgl. Grunderwerbsteuer von 3,5 % und Notarkosten von 2 % erworben hast. Der Kaufpreis entfiel zu 80 % auf das Gebäude und du hast fünf Jahre lang vermietet. Jetzt will dir ein Investor 200.000 € zahlen, wenn du die Notarkosten i.H.v. 2 % trägst.

Die Lösung sieht wie folgt aus: Der Veräußerungspreis beträgt 200.000 €. Von diesem sind abzuziehen: Die Anschaffungskosten (100.000 € + 3.500 € + 2.000 € = 105.500 €) abzüglich der in Anspruch genommenen AfA von 2 % jährlich (105.500 € x 80 % = 84.400 €; 84.400 € x 2 % = 1.688 € jährlich). Demnach 105.500 € – 8.440 € = 97.060 €. Weiter sind die Kosten der Veräußerung abzuziehen, nämlich 4.000 € Notargebühren (200.000 € x 2 %).

Im Ergebnis musst du 200.000 €- 97.060 €- 4.000 € = 98.940 € mit deinem persönlichen Steuersatz besteuern, was bei Alleinstehenden mit weiteren Einkünften wie beispielsweise deinem Arbeitslohn schnell zum Spitzensteuersatz von etwa 45 % führt.

Allein die Nachversteuerung der AfA von 8.440 € mit einem Steuersatz von 45 % wirkt sich in Höhe von 3.798 € belastend aus. Die Steuervorteile, welche sich über den Investitionszeitraum ergeben haben, betragen bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 30 % aber nur 2.532 €.

Der Veräußerungsgewinn ist für jedes Objekt einzeln zu ermitteln, Sollten mehrere Objekte im Paket veräußert werden, muss der Veräußerungspreis im Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt werden. Versteuert wird der Betrag im Jahr des Zuflusses des Veräußerungspreises gem. § 11 Abs.1 EStG. Hier wird somit, anders als bei der 10-Jahres-Frist, nicht auf den Kaufvertrag, sondern den tatsächlichen Geldfluss abgestellt. Die Steuer musst du somit erst bezahlen, wenn der Eigentumsübergang samt Zahlung abgeschlossen ist und dir das Geld zur Verfügung steht.

Beispiel:

Führt man das obige Beispiel fort und nimmt die Anschaffung im Jahr 2010, den Veräußerungsvertrag im Jahr 2015 und den tatsächlichen Zahlungstermin im Jahr 2016 an, so ist der Veräußerungsgewinn erst bei der Steuererklärung 2016 anzugeben. Da du diese erst im Jahr 2017 erstellen kannst, musst du die Steuerverbindlichkeit aus dem privaten Veräußerungsgeschäft bis dahin im Hinterkopf behalten, um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben.

Nach § 23 Abs.3 S.5 EStG bleiben private Veräußerungsgeschäfte trotz unterschreiten der Veräußerungsfrist steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn eines Jahres unter 600 € liegt. Dieser Betrag gilt für jeden Ehegatten einzeln. Aufgrund des Investitionsvolumens von Immobiliengeschäften kommt hier die betragsmäßige Steuerfreiheit allerdings in den seltensten Fällen zum Tragen.

Weiter dürfen gem. § 23 Abs.3 Satz 7 EStG Veräußerungsverluste aus privaten Veräußerungsgeschäften ausschließlich mit eben solchen Gewinnen verrechnet werden. Ein vertikaler Verlustausgleich mit anderen Einkünften ist ausgeschlossen. Der Verlust wird dann über Jahre hinweg fortgetragen, bis eine Verrechnung mit Veräußerungsgewinnen in Betracht kommt.

Private Veräußerungsgeschäfte: Fazit

Durch das Abwarten der Spekulationsfrist Steuern zu sparen, ist nicht schwer, sofern du das Geld nicht unbedingt benötigst. Die steuerliche Auswirkung ist immens. Legt man das oben genannte Beispiel zugrunde, so hast du die Wahl, nach zehn Jahren einen steuerfreien Veräußerungserlös in Höhe von 91.500 € (200.000 € – 105.500 €- 4.000 €) einzufahren oder bei Veräußerung innerhalb von fünf Jahren 44.523 € Steuern zu zahlen und „nur“ 46.977 € übrig zu haben. Das ist auch der eingangs erwähnte Bonus, den vermutlich jeder von uns gern erreichen würde.

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