Die Sharing Economy ist ein relativ neuer Bestandteil unserer Wirtschaft. Zu diesem Phänomen zählen unter anderem Airbnb, wimdu, Uber und viele weitere Dienstleister. Die neue Ökonomie des Teilens passt allerdings nicht immer zu den Regularien der Old Economy. Wie du die Vermietung deiner Wohnung über Airbnb abrechnen solltest, erfährst du in diesem Blogartikel.

Zunächst sei gesagt, dass auch Einkünfte aus der Vermietung über Airbnb einkommensteuerpflichtig sind. Die Finanzbehörden haben mittlerweile bemerkt, dass in diesem Bereich potenziell hohe Summen an Steuergeldern verloren gehen und treten konsequenterweise an die Plattformbetreiber wie Airbnb heran. Die Einkünfte gar nicht anzugeben, ist demnach selbst bei Unkenntnis der Steuergesetze keine Lösung, da es sich um Steuerhinterziehung handeln würde.

Zu welcher Einkunftsart gehört Airbnb?

Zunächst einmal ist der Umfang deiner Tätigkeit zu beurteilen. Vermietest du gelegentlich deine Wohnung unter, so handelt es sich um normale Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung § 21 Abs.1 Nr.1 EStG wie bei der auf Dauer angelegten Vermietung. Sollte aus dieser Untervermietung allerdings kein Gewinn angestrebt sein bzw. letztendlich kein Gewinn daraus resultieren, handelt es sich steuerlich um Liebhaberei. Das heißt, dass über den Prognose-Zeitraum, in dem du die Untervermietung durchführen möchtest, nicht mit einem Totalgewinn (Summe der einzelnen Jahre) zu rechnen ist. Die bei der Untervermietung erzielten negativen Einkünfte sind somit der privaten Lebensführung zuzurechnen und können steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Mietest du extra Apartments an, um diese über eine entsprechende Plattform weiter zu vermieten, handelst du selbstständig, nachhaltig und mit Gewinnerzielungsabsicht. Da du am allgemeinen wirtschaftlichen Rechtsverkehr teilnimmst, erfüllst du die Kriterien für einen Gewerbebetrieb § 15 Abs.2 EStG. In diesem Fall musst du also ein Gewerbe anmelden, den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung ausfüllen und eine gesetzeskonforme Gewinnermittlung erstellen. Du hast also ein eigenes Airbnb-Business.

Höchstrichterliche Urteile zum Thema Sharing Economy sind bislang nicht ergangen. Du kannst dich allerdings vor allem bei der Abgrenzung der Vermietung und Verpachtung vom Gewerbebetrieb an der Rechtsprechung zu Ferienwohnungen orientieren. Aus dieser geht folgendes hervor:

Gewerbebetrieb

• Abschluss des Beherbergungsvertrages jederzeit möglich
• Zugang zu den Räumlichkeiten jederzeit möglich (Rezeption / elektronische Autorisierung)
• Zimmer jederzeit beziehbar (vgl. Hotelbetrieb)
• tägliche Zimmerreinigung
• reichhaltiges Frühstücksangebot
• externer Reinigungsservice

Vermietung und Verpachtung

• ausschließlich Vorbuchungen
• Vermieter geht einer anderen Hauptbeschäftigung nach
• Mobiliar
• Endreinigung
• Vorhalten einer Waschmaschine

Vermietung und Verpachtung

Handelt es sich bei deiner Tätigkeit schließlich um Vermietung und Verpachtung, sind den Einnahmen die anteiligen Werbungskosten entgegenzusetzen und du erhältst die Einkünfte. Bei den Werbungskosten ist wichtig zu beachten, dass du lebensnahe Aufteilungsmaßstäbe wählst. Diese können die vermieteten Quadratmeter, die durchschnittliche Besucheranzahl und der Vermietungszeitraum sein. Solltest du also im Juli darauf kommen, die Untervermietung zu starten, kannst du nicht bereits die Raumkosten für Januar bis Juni steuerlich ansetzen.

Werbungskosten sind hier insbesondere die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf das angeschaffte Mobiliar, Kaltmiete zzgl. Nebenkosten, Energiekosten, Internet- und Fernsehkosten. Übersteigen die Einkünfte am Ende nicht 256 € im Kalenderjahr, so sind diese gem. § 22 Nr.3 EStG als Einkünfte aus gelegentlicher Vermietung steuerfrei. Solltest du auf einen höheren Betrag kommen, kannst du die entsprechenden Daten ganz normal als vermietetes Objekt auf der Anlage V (Vermietung und Verpachtung § 21 EStG) eintragen.

Umsatzsteuer

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Umsatzsteuer. Entgegen der langfristigen Nutzungsüberlassung von Wohnraum ist die kurzfristige Untervermietung nicht umsatzsteuerfrei. Es gilt ein Steuersatz von 7 %. In der Regel wird auf dich allerdings die Kleinunternehmerregelung gem. § 19 UStG anzuwenden sein, sodass die Umsatzsteuer nicht erhoben wird. Dies ist der Fall, wenn deine Umsätze (also bei dir gleich Einnahmen) 17.500 € nicht übersteigen. Bei der privaten Untervermietung wird dies regelmäßig der Fall sein, daher kannst du die Umsatzsteuer vernachlässigen und im Hinterkopf behalten. Du interessierst dich für die steuerliche Problematik von Immobilien?  Hier erhältst du weiterführende Infos.

Regionale Unterschiede

Je nach Region, in der du vermietest, musst du weiter eine mögliche Beherbergungssteuer der Gemeinde als auch die Regelungen zur Wohnraumzweckentfremdung berücksichtigen. So ist die vollständige Untervermietung in Hamburg, München oder Berlin mittlerweile untersagt worden. Untervermietung von weniger als 50 % der Gesamtwohnfläche ist hingegen erlaubt. Hieran ist zu erkennen, dass wenig gegen die Untervermietung im privaten Rahmen spricht. Airbnb-Unternehmer als Konkurrenz zu Hotelbetrieben sollen aktuell allerdings nicht unbedingt gefördert werden.

Fazit

Sollte das Untervermieten in deiner Region nicht explizit verboten sein, spricht nichts gegen die Nutzung der Sharing Economy. Natürlich musst du vorher in deinen Mietvertrag schauen, ob dein Vermieter dir die Untervermietung gewährt. In der Regel ist es aber möglich, sich eine entsprechende Genehmigung einzuholen und zu starten. Als Steuersparmodell eignet sich das ganze nicht, da du über den Betrachtungszeitraum einen Totalgewinn erzielen musst. Dennoch reduzieren die Mieteinnahmen deutlich deine Fixkosten. Dir bleibt somit mehr Geld zur Investition in deine eigenen Vermögenswerte übrig. Viel Erfolg!

Zuletzt aktualisiert am 19.03.2020