Es ist im Sinne eines Investors, den Aufwand im Jahr des Geldabflusses als Werbungskosten geltend zu machen. So kann zeitnah eine steuerliche Berücksichtigung stattfinden und gegebenenfalls aufgrund des rechnerischen Verlustes eine Steuererstattung erzielt werden. Die Finanzverwaltung geht bei einigen Maßnahmen allerdings von Herstellungskosten aus. Diese kannst du nur im Rahmen der Absetzung für Abnutzung über 40 bzw. 50 Jahre geltend machen. Solltest du das Objekt vorher veräußert haben, bleibt die steuerliche Auswirkung zu deinem Gunsten ganz aus. Wie du siehst, ist der Unterschied immens. Mögliche Fallstricke sind jedoch leicht zu umgehen. Im Folgenden erfährst du, wie du das Beste für dich herausholen kannst.
Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwendungen sind steuerlich am einfachsten und schnellsten geltend zu machen. Diese werden im Jahr des Geldabflusses vollständig als Werbungskosten abgezogen und mindern somit deinen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung. Erhaltungsaufwendungen sind sämtliche Reparatur-, Pflege- und Wartungskosten, die dein Vermietungsobjekt und dessen Nutzungsmöglichkeit in einem angemessenen Zustand erhalten. Insbesondere zählt die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen und Anlagen zum regelmäßigen Erhaltungsaufwand. Übliche Beispiele sind eine neue Fassade, neue Fenster oder ein neues Dach.
Solltest du für deine Immobilie Eigennutzung anmelden müssen, ist allein der Zeitpunkt der Reparatur maßgeblich. Fällt dieser in die Zeit der Vermietung, kannst du den Aufwand als Erhaltungsaufwand geltend machen, danach nicht mehr. Dies gilt natürlich nur für übliche Aufwendungen und nicht für die Luxussanierung, die deine Wohnträume wahr werden lässt.
Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der die gewöhnliche Abnutzung übersteigt und vom Mieter herbeigeführt wurde, sind immer als Erhaltungsaufwand abziehbar (BFH vom 09.05.2017 – IX R 6/16). Hierüber wird abgesichert, dass insbesondere nach dem Erwerb der Immobilie vom Mieter mutwillig herbeigeführte Schäden nicht zu Lasten des Investors ausfallen. Als Beispiel kann die Abnutzung durch Mietnomaden herangezogen werden. Indirekt greift dir der Staat somit bei deinem Vermieterrisiko unter die Arme.
Wichtig ist es, Herstellungskosten von den Erhaltungsaufwendungen abzugrenzen, da diese einen sofortigen Abzug verhindern und nur über die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes abzusetzen sind. Dies ist in der Regel steuerlich ungünstiger. Daher solltest du folgende vier Szenarien kennen, die zu Herstellungskosten führen. Gem. § 255 Abs. 2 HGB sind Herstellungskosten übrigens alle Aufwendungen für die erstmalige oder erneute Fertigstellung eines Gebäudes. Darüber hinaus führt die Erweiterung oder über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung zu Herstellungskosten. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz gehören steuerrechtlich auch Modernisierungsaufwendungen in zeitlicher Nähe der Anschaffung eines Objektes zu den sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Herstellungskosten aufgrund von Vollverschleiß
Wenn ein Gebäude so weit abgenutzt ist, dass es unbrauchbar bzw. unbewohnbar ist, werden jegliche Aufwendungen, um die Bewohnbarkeit wiederherzustellen, als Herstellungskosten gewertet. Es wird quasi ein „neues“ Gebäude hergestellt. Dies sollte bei deinen Investitionen aufgrund sorgfältiger Recherche der Investitionsimmobilien in der Regel nicht vorkommen, der Vollständigkeit halber ist es aber zu erwähnen.
Herstellungskosten durch Erweiterung und Substanzmehrung
Unter einer Erweiterung kannst du dir sicher etwas vorstellen. Dies bezieht sich vor allem auf die nutzbare Fläche des Gebäudes. So zählt beispielsweise der Ausbau des Dachgeschosses zur Herstellung, da neue Gebäudefläche entsteht. Werden zusätzliche Zwischenwände auf bereits bestehender Fläche gezogen, führt dies nicht zu einer Erweiterung und der Aufwand ist sofort abziehbar (BFH-Urteil vom 16.01.2007 – IX R 39/05 – BStBl II 2007, 922).
Aber was ist unter „Substanzmehrung“ zu verstehen? Hierunter fallen sämtliche Einbauten, die bisher in Form oder Funktion nicht vorhanden waren. Beispiele sind Neueinbauten von Alarmanlagen, einer Außentreppe, Sonnenmarkisen, eines Fahrstuhls oder eines Kamins.
Wichtig: Erfüllt ein neuer Gebäudebestandteil oder eine neue Anlage für das Gebäude die Funktion in vergleichbarer Weise wie bisher ein anderer, so handelt es sich nicht um eine zu Herstellungskosten führende Substanzmehrung, sondern um Erhaltungsaufwand. Dies ist ebenfalls anzuwenden, wenn die Anlage nicht auf die gleiche Art und Weise wie die ersetzte wirkt, die Funktion aber ausschließlich im Rahmen des technischen Fortschritts erweitert wurde. Beispiele hierfür können der Einbau einer Warmwasseraufbereitung per Solarthermie statt einer früheren Gaserwärmung sein, das Vergrößern von Fenstern oder eine zusätzliche Fassadenverkleidung als Wärme- und Schallschutz.
Herstellungskosten durch wesentliche Verbesserung
Werden mehrere Maßnahmen durchgeführt, die für sich gesehen Erhaltungsaufwendungen wären, aber zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, handelt es sich um Herstellungskosten. Eine wesentliche Verbesserung ist anzunehmen, wenn sich der Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber dem Zeitpunkt des Erwerbs deutlich erhöht hat. Eingeteilt wird der Gebrauchswert in die Stufen einfacher, mittlerer und anspruchsvoller Standard. Maßgeblich für die Beurteilung sind die Kernbereiche Heizungs-, Sanitär-, Elektroinstallation und Fenster.
Ein einfacher Standard liegt vor, wenn die o. g. Merkmale nur im nötigen Rahmen oder technisch überholtem Zustand vorhanden sind. Dies ist beispielsweise bei Einfachverglasung, Kohleöfen und unbeheizten Bädern der Fall. In eine solche Wohnung würdest du vermutlich niemals dein Geld stecken, daher kannst du den einfachen Standard vernachlässigen.
Mittlerer Standard bedeutet, dass die Ausstattungsmerkmale durchschnittlichen Ansprüchen genügen. Dies ist in der Regel in Bestandsbauten als Investitionsobjekt der Fall. Geheizt wird über eine moderne Zentralheizung, das Bad wurde „günstig“ modernisiert und die Fenster sind isoliert. Aufpassen musst du daher nur, nicht in den anspruchsvollen Standard zu rutschen.
Der anspruchsvolle Standard umfasst nicht nur das Zweckmäßige, worauf man sich bei der Vermietung beschränkt, sondern das Mögliche. Man kann im Allgemeinen von Luxussanierungen sprechen. Hier wird vor allem auf die Wertigkeit der Materialien geachtet. Sanierst du also das Bad in deiner Eigentumswohnung mit Marmorfliesen und Goldarmaturen, rutscht du in den anspruchsvollen Standard und die Aufwendungen sind als Herstellungskosten zu werten. Diesen Fehler machst du als kluger Investor mit Sicherheit nicht!
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz sind Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen an einer Immobilie, die innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung durchgeführt werden, als Herstellungskosten zu berücksichtigen, wenn ihr Gesamtwert ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigt. Maßgeblich für das Überschreiten der Grenze sind nicht die Anschaffungskosten des gesamten Objektes, sondern ausschließlich der Anteil des Gebäudes nach Kaufpreisaufteilung. Dies ist wichtig zu wissen, da besonders bei unerwarteten Reparaturen, die möglicherweise noch mit einem Mieterwechsel zusammentreffen, die Grenze ungewollt überschritten werden kann und dies im Nachhinein nicht mehr änderbar ist. Wie du die Kaufpreisaufteilung für Gebäude und Grundstück richtig vornimmst, erfährst du hier: Anschaffungskosten – So berechnest du sie richtig.
Wichtig ist, dass bei der Berechnung nach aktueller BFH-Rechtsprechung auch übliche Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen oder das Erneuern des Fußbodens einzubeziehen sind. Jährlich üblicherweise anfallende Aufwendungen bleiben weiterhin sofort abziehbar. Zu diesen gehören beispielsweise die Reparatur zerbrochener Fenster oder der Einbauküche, die Neuanfertigung von Schlüsseln, die Wartung der Heizung und ähnliche kleinere Ausgaben. Nicht in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen sind Aufwendungen für Erweiterung und Substanzmehrung (siehe oben). Sie werden ohnehin originär als Herstellungskosten beurteilt.
Achtung: Nach R 21.1 Abs. 2 S.2 Einkommensteuerrichtlinie kannst du Aufwendungen für Baumaßnahmen bis zu 4.000 € ohne Umsatzsteuer je Immobilie und Jahr als Erhaltungsaufwendungen und somit sofort als Werbungskosten berücksichtigen, auch wenn diese eigentlich Herstellungskosten wären. Dies ist eine Vereinfachungsregel zur Vermeidung unnötiger Rechtsstreitigkeiten und reicht betragsmäßig für die meisten anfallenden Maßnahmen aus. Trotzdem ist, bezogen auf den Dreijahreszeitraum ab Investition, die 15-Prozent-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten zu berücksichtigen.
Folgen
Solltest du die Grenze von 15 Prozent überschreiten oder auf andere Weise zu dem Ergebnis kommen, dass Herstellungskosten angefallen sind, musst du die Bemessungsgrundlage der Absetzung für Abnutzung neu ermitteln. Hierzu nimmst du den bei Erwerb der Immobilie ermittelten Betrag und addierst die nachträglich entstandenen Herstellungskosten hinzu. Der Abschreibungsbetrag von 2 bzw. 2,5 Prozent bleibt gleich. Die Besonderheit im Falle nachträglicher Herstellungskosten ist, dass diese von Beginn des Jahres an geltend gemacht werden können. Für dich heißt das: Unabhängig, wann die Handwerker bei dir im Haus waren und die Arbeiten fertiggestellt haben, erhöht sich die Bemessungsgrundlage ab Jahresbeginn.
Beispiel: Du hast eine Immobilie erworben, dessen Gebäudewert 100.000 € beträgt. Zunächst schreibst du sie mit 2 Prozent ab, jährlich also 2.000 €. Im Folgejahr sanierst du das Bad, fertiggestellt im April, für 10.000 € und im August die Fenster für weitere 10.000 €. Der Absetzungsbetrag erhöht sich auf: 120.000 € x 2 Prozent = 2.400 € pro Jahr.
Fazit
Du siehst, allzu große Gefahren warten nicht auf dich. Wenn du dir merkst, dass Luxussanierungen sowohl wirtschaftlich als auch steuerlich Unfug sind, überholte Anlagen nur im Rahmen des technischen Fortschritts erneuert werden sollten und die 15-Prozent-Grenze innerhalb der ersten drei Jahre eines Investments beachtet werden muss, kannst du deine Modernisierungsaufwendungen in der Regel als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand geltend machen. Es ist trotzdem sinnvoll, von deiner Wohnung Vorher-Nachher-Fotos anzufertigen oder anfertigen zu lassen, um möglichst weitgehende Beweismittel für deine Erhaltungsaufwendungen zu haben. Nur eine gründliche Dokumentation der einzelnen Maßnahmen gibt Aufschluss darüber, ob diese das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzt haben, zu einer wesentlichen Verbesserung geführt haben oder einfach notwendig waren.
Hallo, ich habe eine allgemeiner Frage zur steuerlichen Absetzbarkeit von Kosten
Wir haben eine Immobilie Mitte letzten Jahres gekauft und wollten Kosten für eine Kelllertrockenlegung steuerlich absetzen.
Die Immobilie wird noch bis Mitte diesen Jahres weiter modernisiert und kann noch nicht bewohnt werden.
Kann die Kellertrockenlegung aus 2022 als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden?
Der Zeitpunkt einer möglichen Eigennutzung steht noch nicht fest.
Gruß
Hallo Anonymous,
Leider ist deine Frage nicht so leicht zu beantworten.
An sich wird der Keller bei einer Trockenlegung nicht neu hergestellt, sondern instand gehalten. Daher würdest du als Vermieter bei Erhaltungsaufwendungen landen.
Da du eine geplante Eigennutzung ansprichst, ist allerdings zu bedenken, dass Erhaltungsaufwendungen bei der Eigennutzung nicht abgezogen werden dürfen. In diesem Fall käme ggf. eine steuerliche Abziehbarkeit der Handwerkerkosten über Paragraph 35a EStG in Betracht.
Viel Erfolg bei deinem Investment,
Till
Hallo, wir vermieten unser DG und müssen das alte 1-fachverglaste Holzfenster des Badezimmers erneuern.
Wenn das Dach jetzt schonmal geöffnet wird, und wir statt dessen mehrere neue Fenster einbauen, zählt das dann noch als Erhaltungsaufwendung? Beispielsweise durch eine “Velux Lichtlösung” oder “Aufkeilfenster”?
Unser Mieter hätte dadurch den Vorteil, dass er nicht mehr im sitzen duschen müssten, sondern durch den Raumhöhengewinn der Fenster dann auch im stehen duschen könnte.
Zählt das noch als Erhaltungsaufwendung? lg und danke!
Hallo Membersound,
leider können wir auf individuelle Sachverhalte nicht eingehen, da dies der Berufsgruppe der Steuerberater vorbehalten ist. Soweit du die im Blogbeitrag genannte Definition von Erhaltungsaufwand zugrunde legst, handelt es vermutlich eher um Herstellungskosten, da sich der Nutzen des Mieters deutlich verbessert.
Für eine rechtliche Beurteilung empfehle ich dir in jedem Fall, deinen Steuerberater zu kontaktieren und dich beraten zu lassen.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till,
herzlichen Dank für diese tolle Zusammenfassung zu einem durchaus komplexen Thema! Folgende Anschlussfrage: MFH (BJ 1975, 6 WE, alle vermietet) in 2017 erworben, 15% Grenze in ersten 3 Jahren nicht überschritten. In 2022 wird eine Wohnung frei, die kernsaniert wird (Wände neu tapeziert und gestrichen, alte Laminatböden und Fußleisten durch neue ersetzt, alte Fenster durch neue ersetzt, alte Heizkörper durch neue ersetzt, Bad komplett erneuert, alte Steckdosen und Schalter durch neue ersetzt). Es ist keine Luxussanierung, sondern es werden “normale” Materialien mittlerer Qualität eingebaut, so wie es auch beim Bau des Hauses der Fall war. Kann das Finanzamt hier trotzdem Herstellungskosten durch wesentliche Verbesserung unterstellen? Oder handelt es sich um Erhaltungsaufwand?
Herzlichen Dank und viele Grüße
Roland
Hallo Roland,
die wesentliche Verbesserung und die Standardhebung sind zwei unterschiedliche Arten zu nachträglichen Herstellungskosten zu gelangen, welche in vielen Punkten Überschneidungen und Ähnlichkeiten aufweisen.
Leider dürfen und können wir auf diesem Wege keine individuelle Beratung vornehmen, sodass ich dir empfehle, deinen Steuerberater zu kontaktieren und dich abzusichern.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo,
ich habe meine Eigentumswohnung ca. 9 Jahre selbst genutzt. Seit Mitte 2021 vermiete ich die Wohnung nun. Vor 4-5 Jahren habe ich eine Küche neu eingebaut und das Bad und Fußboden erneuert, insgesamt ca. 10% des Anschaffungspreises.
Wie ist denn hier die Sachlage? Kann ich diese Kosten trotzdem als Erhaltungsaufwand bzw. Herstellungskosten steuerlich geltend machen?
Danke und viele Grüße
Andreas
Hallo Andreas,
Wie du es von Erhaltungsaufwendungen kennst, sind diese im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abziehbar. Soweit die Nutzung zu diesem Zeitpunkt nicht der Einkünfteerzielung gedient hat, kannst du diese Kosten nicht mehr geltend machen.
Handelt es sich hingegen um Herstellungskosten oder ein eigenes Wirtschaftsgut wie die Küche, können die Kosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Da wir hier keine individuelle Steuerberatung vornehmen können und dürfen, empfehle ich dir, deinen individuellen Sachverhalt mit deinem Steuerberater zu besprechen.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo, wir haben eine Frage.
Wenn man zusätzlich zu den Erhaltungsaufwendungen (neue Heizung, Bäder, Fenster) einen Balkon im DG gebaut hat, muß man diesen dann als Herstellungskosten abschreiben und die Erhaltungsaufwendungen werden sofort abgeschrieben oder muß dann alles als Herstellungskosten abgeschrieben werden? Die Immobilie ist seit vielen Jahren in unserem Besitz und wurde von der Familie bewohnt und soll jetzt vermietet werden.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen!
Hallo Karin,
Je nach Umfang der Arbeiten kann es sich bei der Erneuerung von Heizung, Bädern und Fenstern sowie einer Erweiterung der Wohnfläche durch den Balkon schnell um eine Standardhebung handeln. Sollte dies der Fall sein, sind sämtliche Kosten als Herstellungskosten abzuschreiben und es verbleiben keine sofort abzugsfähigen Werbungskosten.
Da sich dies steuerlich in der Regel nachteilig auswirkt, kann ich euch nur empfehlen den Sachverhalt einmal detailliert mit einem Steuerberater zu besprechen.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
folgende Frage stellt sich mir:
Ich habe ein Zweifamilienhaus gekauft, die Wohnung im EG nutze ich selbst. Die Wohnung im 1.OG ist vermietet. Anschaffungskosten 220.000€. Vor dem Einzug wurde das Haus renoviert (Fenster, Elektro, Fassade, Bäder etc.) Jetzt möchte ich die Kosten für die vermietete Wohnung im 1.OG steuerlich absetzen und prüfen, ob ich über die 15% Grenze komme. Die Handwerkerrechnungen sind auf das ganze Objekt ausgestellt. Ich habe die Kosten für das 1.OG berechnet (40%). Nun bin ich mir nicht sicher, ob ich über die 15 % Grenze komme. Sind die Anschaffungskosten des ganzen Objektes ausschlaggebend oder 88.000 € (40%)?
Hallo Kathi,
in der Regel können die gesamten Anschaffungskosten nach Quadratmetern auf die verschiedenen Nutzungsarten aufgeteilt werden. Abgewichen werden muss allerdings, wenn die verschiedenen Gebäudeteile stark unterschiedlich ausgestattet sind.
Die 15%-Grenze ist somit ebenfalls auf die einzelnen Gebäudeteile anzuwenden, wenn keine Abweichungen vorliegen. Für die Vermietung sind somit wie du richtig festgestellt hast, die anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudeteils maßgeblich.
Beste Grüße,
Till
Hallo wo kann ich bitte im Mantelbogen die Kosten ( neues Dach)bei Eingennutzung als Erhaltungsaufwand eintragen ?
Hallo Wolfgang,
eine Abzugsmöglichkeit für Eigennutzer als Erhaltungsaufwand bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gibt es nicht.
Bei Eigennutzern bleibt ausschließlich der Abzug von Handwerkerleistungen über § 35a EStG. Dafür gibt es die Anlage “Haushaltsnahe Aufwendungen”.
Schöne Grüße,
Till Salewski
Hallo Till, danke für die schnelle Antwort das bedeutet für mich ich kann max € 6000,- eintragen. Egal das Dach beschädigt war und es mir sonst reinregnet ?
Hallo Wolfgang,
da es sich bei den 6.000 EUR nicht um eine steuerliche Pauschale handelt und die Gefahr besteht, dass Falscheintragungen getätigt werden, kann ich dir nur empfehlen den Sachverhalt für deine individuelle Situation durch einen Steuerberater prüfen zu lassen.
Eine einzelfallbezogene Beratung können und dürfen wir im Rahmen dieses Blogs nicht leisten.
Hallo,
Ich habe meine Wohnung 2019 gekauft und seitdem auch vermietet.
Werde dieses Jahr die Fenster erneuern. Kosten ca. 7000-8000€.
Kann ich diese Kosten als Erhaltungsaufwand geltend machen?
Mit freundlichen Grüßen
Hallo France,
wie im Blogartikel beschrieben setzen Erhaltungsaufwendungen voraus, dass etwas bereits Bestehendes instand gesetzt, instand gehalten oder zeitgemäß modernisiert wird. Bei dem Austausch von Fenstern ist dies durchaus möglich.
Da die steuerliche Beratung von individuellen Sachverhalten der Berufsgruppe der Steuerberater vorbehalten ist, empfehle ich dir im Zweifel einen Steuerberater aufzusuchen.
Beste Grüße,
Till
Ist die Erneuerung des Hofes/Einfahrt in Höhe von 20.000,00 als Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand zu bewerten. Das Finanzamt will diese Kosten als Herstellungskosten bewerten und auf die AFA über 40 Jahre anrechnen.
Hallo Birgitt,
Die Erneuerung eines Hofes passt grundsätzlich zur Definition von Erhaltungsaufwand. Etwas Vorhandenes wird durch etwas funktionsgleiches Neues ersetzt. Herstellend kann es allerdings sein, wenn im gleichen Zuge etwas Neues entsteht wie Parkflächen, ein Fahrradschuppen oder Anlagen für die Mülltonnen.
Sprich den Sachverhalt am besten einmal detailliert mit deinem Steuerberater durch, da dieser dir situationsbezogen helfen kann und ggf. ein Rechtsbehelfsverfahren führt.
Beste Grüße,
Till
Hallo, wir sind Vermieter einer Gewerbeimmobilie (seit 40 Jahren), der Binderaum und die Toilette bisher im Kellerbereich (niedrige Deckenhöhe) sind über eine steile Treppe (altes Gebäude) erreichbar. Schliessung droht wegen der gefährlichen Treppe. Ein Anbau (Holzbau) ist bereits vorhanden. Dieser wird nun abgebrochen, etwas größer wieder neu fest gemauert erstellt, so dass hier nun Binderaum und Toilette unterkommen. Gleichzeitig erfolgt durch Entfernung einer Mauer eine Vergrößerung der Verkaufsfläche. Der Kellerbereich wird stillgelegt. Gesamtsumme ca 55000 Euro, Miete wird nicht erhöht, ist sogar aufgrund der aktuellen Innenstadtlage reduziert worden. Gesamtnutzfläche bleibt eigentlich gleich. Lassen sich diese Investitionen als Erhaltungsaufwendungen darstellen. Keine Elektrikerkosten, keine neuen Fenster, keine neue Heizung. Kann man das so auslegen?! (Erfüllt ein neuer Gebäudebestandteil oder eine neue Anlage für das Gebäude die Funktion in vergleichbarer Weise wie bisher ein anderer, so handelt es sich nicht um eine zu Herstellungskosten führende Substanzmehrung, sondern um Erhaltungsaufwand.) Vielen Dank für den tollen Beitrag und viele Grüße Bernd
Hallo Bernd,
Vielen Dank für deinen Kommentar. Leider können und dürfen wir nicht auf individuelle Sachverhalte eingehen, da dies den steuerlichen Beratern vorbehalten ist.
Wände versetzen, Räume mit Deckenhöhe nach aktuellem Baurecht herstellen und dafür Andere zurückbauen klingt für mich im Allgemeinen deutlich nach einem Herstellungsfall. Ich kann dir nur empfehlen dies einmal mit deinem Steuerberater durchzusprechen.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
wie werden die 3 Jahre nach Anschaffung berechnet, nach Kaufvertrag oder nach bez. des Kaufpreises. Desweiterem interessiert mich ob man das Jahr der Anschaffung komplett einbezogen oder nur Anteilig ?.
lg Kubi 🙂
Hallo Kubi,
Die drei Jahre beginnen mit dem Übergang von Nutzen und Lasten. Daran kannst du auch schon erkennen, dass das Jahr zeitanteilig gerechnet werden muss.
Beispielsweise Übergang von Nutzen und Lasten am 01.07.2020 0:00 Uhr – Ende der Drei-Jahres-Frist 30.06.2023 24:00 Uhr.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till,
vielen Dank für den Beitrag und Deine Mühe. Natürlich habe ich auch noch zwei verbleibende Fragen:
Wohnung für ca. 250tsd€ ( Gebäudewert) in mittlerem Zustand. Insgesamt sind ca 60tsd € in Renovierungsarbeiten geflossen; von Maler- und Elektroarbeiten über neue Fenste hin zu neuen Bädern. Kann ich noch aufteilen zwischen Herstellungs und Erhaltungskosten oder ist dies durch die Überschreitung der 15% nicht mehr möglich?
Setze ich immer den Netto oder Bruttobetrag ab?
Vielen Dank!! Die
Hallo Kai,
für dich gilt das gleiche wie bei Nadine. Du kannst nur tatsächliche Herstellungskosten als eben diese geltend machen.
Dazu gehört die Vergrößerung der Wohnfläche, Erweiterung, Substanzmehrung, Standardhebung und wesentliche Verbesserung.
Aus den gestellten Rechnungen der Handwerker kannst du entnehmen, welche Arbeiten durchgeführt wurden und um welche Art von Kosten es sich somit handelt.
Schöne Grüße,
Till
Hallo,
schöne Zusammenfassung, vielen Dank! Mein Fall ist eine neue Heizung für 7000 Euro im voll vermieteten MFH. Die 27 Jahre alte Gasheizung läuft noch, wird aber dieses Jahr durch eine Gas-Brennwertheizung ersetzt. Kauf älter als die 3 Jahre, Kaufpreis über 150.000€. Ist das Erhaltungsaufwand oder sind es Anschaffungskosten?
Danke im voraus!
Hallo KaterCharly,
eine detaillierte Erläuterung kann ich hier aufgrund des Steuerberatungsgesetzes nicht abgeben. Alle wesentlichen Informationen zur Beurteilung deiner Situation findest du allerdings im obigen Blogbeitrag. Alternativ empfehle ich dir, deinen steuerlichen Berater zu konsultieren.
Schöne Grüße,
Till
Hallo. Schön geschrieben.. Hab trotzdem eine frage: wir haben letztes Jahr ein Haus zum vermieten gekauft.. Fenster und zimmertüren wurden erneuert und sollen als erhaltungsaufwand abgesetzt werden. Andere Rechnungen kommen über die 15% wenn ich sie zusammen rechne und. Werden als Herstellungskosten gerechnet? Ist es machbar Fenster und Türen über Erhaltung abzusetzen und den Rest über nachträgliche Herstellungskosten?
Lg
Hallo Nadine,
Bei all deinen Maßnahmen kannst du natürlich nur tatsächliche Herstellungskosten als eben diese geltend machen. Alles was unter den Begriff Erhaltungsaufwand fällt wird zusammengerechnet und auf die 15%-Grenze des Anschaffungskosten Aufwandes angewendet.
Zu den nachträglichen Herstellungskosten gehört die Vergrößerung der Wohnfläche, Erweiterung, Substanzmehrung, Standardhebung und wesentliche Verbesserung. In kürzer wird ein neuer Blogbeitrag dazu folgen.
Aus den gestellten Rechnungen der Handwerker kannst du entnehmen, um welche Art von Kosten es sich handelt. Wird beispielsweise eine Wand abgerissen oder neu gesetzt, handelt es sich um Herstellungskosten. Wird eine Wand ersetzt oder versetzt, handelt es sich um Erhaltungsaufwand.
Ich wünsche dir viel Erfolg beim Rechnen,
Till
Eine Frage an Till: Ein Ehepaar kauft in 2004 gemeinschaftlich ein Haus. In 2015 erfolgt die Trennung und der Ehemann erwirbt den hälftigen Anteil der Ehefrau gegen Schuldübernahmen und zahlt noch einen Betrag in Höhe von 30.000 € als Wertausgleich. Sodann wird die Ehefrau Mieterin des Hauses und es wird sehr viel renoviert. Ist für den hälftigen Anteil der von der Ehefrau erworben wird die 15% Grenze ab Übernahme des Anteils zu berücksichtigen? Meines Erachtens nein, da der Ehemann seit 2004 Eigentümer (Miteigentümer) ist…
Hallo RautenMiro,
es ist genau so wie du sagst:
Der Vorgang besteht aus zwei Teilen. Die Anschaffung eines hälftigen Anteils 2004 ohne Berücksichtigung der 15%-Grenze (Einzelrechtsnachfolge) und die Anschaffung des weiteren hälftigen Anteils im Jahr 2015 unter Berücksichtigung der 15%-Grenze für die drei Jahre ab Übergang von Nutzen und Lasten. Das Steuerrecht folgt damit exakt dem Zivilrecht, denn wie du im letzten Satz sagst, war der Ehemann vorher nur Miteigentümer.
Schöne Grüße,
Till
Danke Till für die schnelle Antwort. Ich habe trotzdem Bauchschmerzen dabei, da der Sinn u Zweck der Regelung eine andere ist. Für die Abschreibung muß man 2 verschiedene AfA BMG bilden, das ist klar. Thematisiert wurde dies in einem BMF Schreiben zu Personengesellschaften… BMF Schreiben 31.08.1990, BStBl 1990 I S. 366. Der Knackpunkt dürfte hier sein, dass durch die Übernahme des Miteigentumsanteils durch den Ehemann die alte BGB Gesellschaft aufgelöst wird. Hätte jemand anderes den Anteil der Ehefrau übernommen, so wäre kein Anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand entstanden. Sehr sehr ärgerlich, da der Sinn u Zweck der Regelung ist, dass keine Bauruinen erworben werden die dann saniert werden und die Sanierung zu Werbungskosten führt. Hier hat der Ehemann das Gebäude quasi 11 Jahre in der Hand und muß jetzt für 50% der Ehaltungsaufwendungen sich Anschaffungskosten zurechnen lassen… absolut schwachsinnig…
Aber trotzdem Danke für eine tolle und schnelle Antwort
Hallo Till,
ein sehr verständlich gestalteter Schriftsatz, vielen Dank! Trotzdem habe ich eine Frage.
EFH, eigengenutzt. 2018 wurde das vorhandene Dachgeschoss in eine Wohnung ausgebaut, die nun vermietet ist. Direkte Kosten sind T€ 15,0, die als Herstellungskosten zu werten sind. Werden die Kosten zu AK/HK Haus hinzugerechnet und nach Berechnung von 2%-AfA nur anteilig steuerlich berücksichtigt (Flächenanteil Mietwohnung 25%), obwohl sie eigentlich direkte Kosten ausschließlich für Dachausbau waren? Darf ich dann den Austausch von Heizungsanlage des Hauses und Austausch von Fenstern EG und OG auch zu AK/HK addieren, obwohl diese Arbeiten dem eigengenutzten Teil des Hauses zuzuordnen sind?
Vielen Dank!
Schöne Grüße
Alexander
Hallo Alexander,
wenn eine Immobilie nur zum Teil zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, müssen die Aufwendungen entsprechend aufgeteilt werden. Alle Aufwendungen, die einem Gebäudeteil explizit zugerechnet werden können, ordnet man einem Gebäudeteil primär zu. Als Faustregel kann man sagen, dass es sich hierbei um den Sondereigentumsbereich im Sinne des Wohnungseigentums handelt (Küche, Bad,Fußboden, usw.).
Alle Aufwendungen, die das gesamte Gebäude betreffen, müssen aufgeteilt werden. Hier ist die Faustregel das Gemeinschaftseigentum zu nehmen (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, usw.). Kosten, die auf den selbstgenutzten Anteil entfallen, sind dabei keine abziehbaren Werbungskosten.
Zu den möglicherweise anfallenden Werbungskosten für die Einliegerwohnung gehören außerdem: anteilige Zinsen, laufende Instandhaltung und Nebenkosten des Gebäudes.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till,
gilt das ganze nur für vermietete Wohnungen und einem eventuellem späterem Eigenbedarf? Oder ist es möglich auch einige Sanierungskosten bei einer Selbstnutzung (von beginn an) abzusetzen?
folgender Fall:
Wohnung zur Selbstnutzung wurde 2017 erworben:
– komplett neue Küche
-komplett neues Bad
-Teils neuer Boden
-Neue Tapeten, neue Farbe
-Teils neue Elektrik
-elektrische Rollläden
-abgehängte Decken
etc…
Viele Grüße,
Wowa
Hallo Wowa,
das ganze gilt wie du richtig vermutet hast nur für Wohnungen, die im Zeitpunkt der Maßnahme vermietet sind bzw. die Absicht zur Vermietung besteht.
Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es die Steuerermäßigungen bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (§35a EStG). Weiter gibt es nach § 10f EStG eine Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale / Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Hierzu findest du im Internet diverse Quellen mit weiterführenden Informationen.
Ich hoffe dir damit geholfen zu haben.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till,
folgender Fall: Erwerb eines Zweifamilienhauses, die OG Wohnung hatte das Bad noch auf dem Flur. Im Rahmen der Modernisierung wurde das Bad “in” die Wohnung geholt (Umbau Kinderzimmer). Ebenso wurde erstmalig ein Balkon angebaut. Sind Bad und Balkon originäre Herstellungskosten und nicht in die 15%-Grenze einzurechnen?
Viele Grüße
Andreas
Hallo Andreas,
Balkone sind wie in o.g. Beitrag eine typische Erweiterung im Sinne des § 255 Abs.2 Satz1 HGB, da Wohnfläche entsteht.
Bei der Verlegung des Bades bzw. die Erweiterung ins Kinderzimmer kann es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten handeln. Eine detaillierte Beurteilung kann ich nicht abgeben. Ich empfehle deinen steuerlichen Berater zu konsultieren.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Ralf,
eine Einbauküche ist ein selbstständiges Wirtschaftsgut (BFH-Urteil vom 3.8.2016 IX R 14/15). Die Kosten der EBK sind somit nicht zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten zu rechnen. Daher haben sie keinen Einfluss auf die 15%-Grenze gem. § 6 Abs.1 Nr.1a EStG.
Ich hoffe dir damit weitergeholfen zu haben.
Schöne Grüße,
Till
Hallo, ich habe eine Frage zur 15% Grenze.
Fallstudie:
Es wurde 2014 eine Wohnung zum vermieten gekauft, und innerhalb der ersten 2 Jahre folgende Umfänge renoviert, Bad komplett neu, neue Böden, neue Türen, teilweise Fenster erneuert. Tapeziert und gestrichen.
Die 15% Grenze wurde bisher nicht überschritten. Die Wohnung wurde ohne EBK Küche vermietet. Der Mieter welcher die Wohnung bezogen hat, hat 2014 eine Einbauküche für 6.000€ einbauen lassen.
2017 ist dieser Mieter ausgezogen, die EBK hat der Vermieter für 2.500€ übernommen. Kaufvertrag über die gebrauchte Küche, sowie die ursprüngliche Neu-Rechnung liegen vor.
Mit dem Kauf der Küche würde der Vermieter aufgrund der bezahlten 2.500€ die 15% Grenze überschreiten.
Frage: Muss man diese 2.500€ hinzuzählen, wenn man die gebrauchte Küche als Veemieter über die Restlaufzeit von 7 Jahre abschreiben möchte?
Grüße
RD