Ob du Immobilienprofi mit einer Holdingstruktur bist oder aus Versehen einen gewerblichen Grundstückshandel eröffnet hast, in jedem Fall können steuerfreie Rücklagen für dich interessant werden. Du kannst beispielsweise mit einer 6b Rücklage deinen zu versteuernden Gewinn reduzieren und somit Steuern sparen. Was sich rechtlich hinter einer Rücklage verbirgt und wie du diese sinnvoll nutzen kannst, erfährst du im nun folgenden Blogbeitrag.
Was sind Rückstellungen?
Zunächst ist es wichtig, Rückstellungen von Rücklagen zu unterscheiden. Rückstellungen sind echte, ungewisse Verbindlichkeiten (Fremdkapital). Sie ziehen einen zukünftigen Aufwand rechnerisch vor. Als Beispiele dienen die Rückstellung für Garantieverpflichtungen im Einzelhandel oder die Rückstellung für aufbewahrungspflichtige Unterlagen.
Was sind Rücklagen?
Bei Rücklagen handelt es sich um eine Art der Gewinnverwendung (Eigenkapital). Ihren Ursprung haben Rücklagen im Handelsrecht (§ 266 HGB). Grundsätzlich stammen Rücklagen aus versteuerten Gewinnen, doch lässt das Steuerrecht in Einzelfällen die Bildung steuerfreier Rücklagen zu. Es handelt sich hierbei um eine Steuerstundung, bis aufgedeckte stille Reserven nicht mehr in einer steuerfreien Rücklage gebunden werden können.
Aufgedeckte stille Reserven können durch den Verkauf von Wirtschaftsgütern entstehen, aber auch durch eine Versicherungsentschädigung nach Vernichtung des Objektes oder einem Zuschuss zu Sanierungsmaßnahmen. Es handelt sich um den Betrag, der über die abgeschriebenen Anschaffungskosten hinausgeht. Für dich als klugen Investor kann die Steuerstundung, insbesondere im Fall der 6b Rücklage, eine fast unbegrenzte Laufzeit erreichen. Damit kommt sie einer direkten Steuerersparnis gleich und hat noch weitere Vorteile, welche weiter unten besprochen werden. Im Folgenden stelle ich dir verschiedene Rücklagen vor, welche für dich als Immobilieninvestor interessant werden können.
Verschiedene Rücklagen
Gemäß R 6.6 Abs.1 EStR kann die Besteuerung von stillen Reserven bei Ersatzbeschaffung vermieden werden. Voraussetzung ist, dass ein unbewegliches Wirtschaftsgut aus einem Gewerbebetrieb aufgrund höherer Gewalt oder einem behördlichen Eingriff ausscheidet. Hier kommt es in der Regel zu einer Entschädigung deiner Versicherung, welche sich am aktuellen Wert orientiert. Da der Buchwert in der Regel geringer war als der Entschädigungswert, entstehen stille Reserven, welche du grundsätzlich versteuern musst.
Beabsichtigst du nun ein funktionsgleiches Ersatzwirtschaftsgut anzuschaffen, kannst du die aufgedeckten stillen Reserven in einer Rücklage binden und somit Steuern sparen. Die Rücklage wird später von den Anschaffungskosten des neuen Wirtschaftsgutes abgezogen. Bei Bestandsimmobilien hast du für eine Ersatzbeschaffung 4 Jahre Zeit. Wird ein Gebäude neu errichtet, beträgt der Zeitraum 6 Jahre.
Beispiel
In deinem gewerblichen Grundstückshandel hast du ein Gebäude, das mit einem Buchwert von 100.000 Euro in der Bilanz steht. Der tatsächliche Wert des Gebäudeanteils beträgt 200.000 Euro. Am 12.05.2019 schlägt der Blitz ein und das Gebäude brennt vollständig nieder. Die Versicherung entschädigt dich mit 200.000 Euro und du müsstest grundsätzlich 100.000 Euro versteuern (Wert 200.000 Euro – Buchwert 100.000 Euro). Doch die Einkommensteuer auf diesen Gewinn von über 40.000 Euro (je nach persönlichem Steuersatz) kannst du dir sparen.
Du beschließt auf dem Grundstück ein neues Gebäude für 1.000.000 Euro zu errichten. Der Generalunternehmer geht von der Fertigstellung im Kalenderjahr 2022 aus. Du kannst die aufgedeckten stillen Reserven i.H.v. 100.000 Euro nun per Rücklage in den Bilanzen von 2019 bis 2021 binden. Im Jahr 2022 wird die Rücklage dann aufgelöst, indem die tatsächlichen Anschaffungskosten des neuen Gebäudes um 100.000 Euro reduziert werden. Dieser Betrag stellt die Grundlage der zukünftigen Absetzung für Abnutzung (AfA) dar. Im vorliegenden Fall kannst du also zukünftig für den nutzungsbedingten Wertverlust des Gebäudes gem. § 7 Abs.4 Nr.2a EStG 2% der Herstellungskosten i.H.v. 900.000 Euro (1.000.000 Euro – Rücklage 100.000 Euro) als fiktive Betriebsausgaben geltend machen (18.000 Euro).
Gemäß R 6.5 EStR kann die Besteuerung von stillen Reserven, die durch Zuschüsse entstehen, vermieden werden. Zuschüsse sind zweckgebundene Vermögensvorteile ohne Gegenleistung, welche aus betrieblicher Veranlassung gewährt werden. Bei Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens handelt es sich in der Regel um Kapitalzuschüsse, welche per Rücklage in das Jahr der Anschaffung oder Herstellung transferiert werden können. Ist der bezuschusste Gegenstand dann fertiggestellt, ist der Zuschuss von den Anschaffungskosten abzuziehen. Du kannst dir also die Steuer, welche auf den Zuschuss als Einnahme entfällt, sparen.
Beispiel
Eine Stadt gibt einen Zuschuss für den Austausch der gesamten Heizungsanlage in deinem Mehrparteienhaus. Das Haus befindet sich in deiner vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft. Laut Kostenvoranschlag vom 14.10.2018 beläuft sich der Austausch auf 50.000 Euro. Den Kostenvoranschlag reichst du bei der Stadt ein und bekommst schneller als erwartet einen Zuschuss i.H.v. 10.000 Euro gewährt. Da der Monteur den Austausch erst im Jahr 2019 vornehmen kann, müsstest du den Zuschuss eigentlich im Jahr 2018 bei Zufluss versteuern. Hier kannst du allerdings steuern sparen. Da es sich um einen Zuschuss ohne Gegenleistung an die Stadt aus betrieblichem Anlass handelt (Mehrfamilienhaus im Anlagevermögen), kannst du die 10.000 Euro per Rücklage in das Jahr 2019 transferieren und nach Fertigstellung von den Kosten der neuen Heizung abziehen. Der Rest i.H.v. 40.000 Euro stellt für dich Erhaltungsaufwand und somit laufende Betriebsausgaben dar.
Wie kannst du die Besteuerung vermeiden?
Gemäß § 6b EStG kann die Besteuerung von stillen Reserven bei Veräußerungsvorgängen vermieden werden. Das gilt sowohl für das Gebäude als auch den Grund und Boden. Voraussetzung dafür ist unter anderem, dass die veräußerte Immobilie mindestens sechs Jahre zum inländischen Betriebsvermögen (Anlagevermögen) gehörte und die neue Immobilie ebenfalls zum inländischen Betriebsvermögen gehören wird. Es ist damit irrelevant, ob dein Immobilienportfolio aus Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern besteht.
Um die stillen Reserven zu übertragen, muss die Neuanschaffung eines Gebäudes innerhalb von 4 Jahren nach Veräußerung stattfinden. Wird ein Gebäude neu errichtet, beträgt der Zeitraum 6 Jahre. Die stillen Reserven werden solange per Rücklage in der Bilanz gebunden (6b Rücklage). Die Steuern auf den Veräußerungsgewinn kannst du dir also sparen. Bei Ablauf der Frist ohne Übertragung der Rücklage erfolgt eine gewinnerhöhende Auflösung. Bei einem etwaigen Abverkauf von Immobilien aus dem Gewerbebetrieb oder der Liquidierung von Kapitalgesellschaften müssen sämtliche stillen Reserven besteuert werden. In der Regel fällt hier auch Gewerbesteuer an.
Zur Umgehung ist es bei immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaften ratsam, bis zum Ende ein letztes kleines Objekt zu behalten, um die Gewerbesteuerlast zu verringern. Gewerbesteuer fällt dann nur beim Verkauf dieses Objektes an. Es ist wichtig, nicht die Drei-Objekte-Grenze zu überschreiten und somit den Status als „vermögensverwaltend“ aberkannt zu bekommen. Am steuergünstigsten wäre die Veräußerung im Rahmen eines Share Deals, um auch die Besteuerung der stillen Reserven größtenteils zu sparen. Hier musst du allerdings die Kosten eines solchen Deals und das in der Regel höhere Volumen im Hinterkopf behalten.
Beispiel
Du hast als Geschäftsführer der B-GmbH im Januar 2008 eine Immobilie für 100.000 Euro gekauft. Diese wird bis zur Veräußerung abgeschrieben. Aus Vereinfachungsgründen bildet der Kaufpreis die Bemessungsgrundlage für 2% AfA pro Jahr (100.000 Euro x 2% = 2.000 Euro pro Jahr). Im Januar 2015 hat sich die Marktlage so gut entwickelt, dass du dich dazu entschließt, den Gewinn mitzunehmen. Du veräußerst die Immobilie für 200.000€. Die B-GmbH will das Geld reinvestieren, doch hat sich bisher nicht die richtige Kaufgelegenheit ergeben. Die B-GmbH bildet also zunächst eine Rücklage in Höhe der stillen Reserve (200.000 Euro – 100.000 Euro Anschaffungskosten + 14.000 Euro AfA = 114.000 Euro) und hat bis ins Jahr 2019 Zeit, den Betrag in ein neues Objekt zu investieren. Im Januar 2019 schaffst du ein neues Objekt für 200.000 Euro an. Die Rücklage wird dann aufgelöst und mindert die Anschaffungskosten sowie die daraus folgende AfA.
Zur Veranschaulichung des 6b-Rücklage-Beispiels dient folgender Vergleich:
|
Mit 6b Rücklage |
Veräußerung 2015: |
Ohne 6b Rücklage |
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90.000 Euro |
Restbuchwert |
90.000 Euro |
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200.000 Euro |
Veräußerungspreis |
200.000 Euro |
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110.000 Euro |
Stille Reserve |
110.000 Euro |
|
110.000 Euro |
Rücklage |
0,00 Euro |
|
0,00 Euro |
Gewinn |
110.000 Euro |
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0,00 Euro |
Steuer (ca.15%) |
16.500 Euro |
|
Rücklagephase bis 2019: |
||
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16.500 Euro |
Anlagebetrag |
0,00 Euro |
|
4 Jahre |
Anlagezeitraum |
4 Jahre |
|
5,00 % |
Angenommene Verzinsung |
5,00 % |
|
ca. 3.500 Euro |
Ertrag |
0,00 Euro |
|
Anschaffung neu: |
||
|
200.000 Euro |
Anschaffungskosten |
200.000 Euro |
|
110.000 Euro |
Rücklage |
0,00 Eurp |
|
90.000 Euro |
Buchwert |
200.000 Euro |
|
1.800 Euro |
AfA 2% |
4.000 Euro |
|
270 Euro |
Steuerersparnis (ca.15%) |
600 Euro |
Im Ergebnis hat dir die Rücklagenbildung eine Steuerersparnis i.H.v. 16.500 Euro bei der Veräußerung eingebracht. Soweit du diesen Betrag, wie oben beschrieben, gewinnbringend angelegt hast, ergibt sich ein weiterer Ertrag von ca. 3.500 Euro. Die geringere Steuererstattung aufgrund der gekürzten AfA i.H.v. 270 Euro ist da leicht zu verschmerzen.
Fazit
Es gibt vielfältige Möglichkeiten, in Form von Rücklagen die Besteuerung von stillen Reserven aufzuschieben und Steuern zu sparen. Eine besonders beliebte Form ist die 6b Rücklage. Bei der immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft bzw. Holdingkonstruktionen stellt die 6b Rücklage einen weiteren, wesentlichen Struktur- und Steuervorteil dar. Wenn du im Privatvermögen aus Versehen die Drei-Objekte-Grenze überschritten hast und dadurch gewerblicher Grundstückshändler geworden bist, stellt die 6b Rücklage für dich ein probates Mittel dar, Schlimmeres zu vermeiden und Steuern zu sparen. Da du die zunächst ersparten Steuern vermutlich sinnvoll anlegst, kannst du dir über einen längeren Zeitraum und bei klugen Investitionsentscheidungen erhebliche Kapitalvorteile erarbeiten. Hier ist vor allem das Stichwort „Zinseszinseffekt“ auf deine gestundeten Steuern zu erwähnen.
Hallo Till,
Danke für die Info. Warum eigentlich nur 15% Steuern auf den Gewinn bei der Veräusserung? Das müssten doch viel mehr sein.
Hallo Stefan,
bei den 15% handelt es sich um die Körperschaftsteuer nach § 23 KStG. Hinzu kommt noch der Solidaritätszuschlag.
Gewerbesteuer fällt nach aktueller Rechtsprechung auch bei der Veräußerung einer Immobilie nicht an.
Beste Investorengrüße,
Till
Hi Till,
sehr informativ, danke dafür.
Wie ist es wenn ein Betrieb aufgelöst wird und dort stille Reserven in der Immobilie aufgedeckt werden? Der Betrag kann dann nicht mehr gewerblich reinvestiert werden. Würde das dann auch gehen wenn man ihn privat in eine neue Immobilie reinvestiert?
Schöne Grüße
Tobias
Hallo Tobias,
grundsätzlich ist es so, dass 6b-Rücklagen nur in einem Betriebsvermögen gebildet werden können und ebenso wieder in einem Betriebsvermögen verwendet werden müssen.
Gerade zum Zeitpunkt der Betriebsaufgabe gibt es allerdings auch diverse andere steuerliche Vergünstigungen, welche in Frage kommen könnten. Wende dich hierzu mit deinem individuellen Sachverhalt am besten an einen Steuerberater, um umfassend und sicher beraten zu werden.
Beste Grüße,
Till
Moin Till,
muss die 6b-Rücklage in ein Investment fließen oder können es auch mehrere Investments sein?
Bsp.: 100.000€ Gewinn nutzen, um 2 Wohneinheiten (WE) je mit 50.000€ Eigenkapital zu finanzieren.
Vielen Dank im Voraus und beste Grüße
Hallo Finn,
Auf die Menge der Investments kommt es bei der 6b-Rücklage nicht an. Es ist ausschließlich daraus abzustellen, dass wieder in Grund und Boden, Gebäude usw. investiert wird.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till, gute Erklärung. Kompliment. Kannst Du erklären, in WELCHE Unternehmungen das Geld aus der Rücklage investiert werden muss ? Ich kann ja, wenn z.B. die Rücklage aus einem Baugewerbe Betrieb entstanden ist, diese auch in einen Supermarkt investieren. Gibt es eine „Liste“ wo man nachschauen kann. Ich denke z.B. daran mit meiner Rücklage eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen und dann gewerblich zu vermieten. Geht das ? Oder man kauft z.B. ein Hotel und vermietet es. Ginge das ? Besten Dank für Deine Ausführung.
Hallo Thomas,
eine solche Liste gibt es nicht. Wir brauchen diese aber zum Glück auch nicht!
In § 6b EStG ist geregelt, dass du die Rücklage wie folgt reinvestieren kannst:
– in Grund und Boden, soweit der Gewinn aus Grund und Boden entstanden ist
– in Gebäude, soweit der Gewinn aus Grund und Boden, Gebäuden oder Anteilen an Kapitalgesellschaften (ohne TEV) entstanden ist
– in Anteile an Kapitalgesellschaften soweit der Gewinn aus Gebäuden oder Anteilen an einer Kapitalgesellschaft entstanden ist (durch natürliche Personen oder eine Personengesellschaften)
Ob es sich um ein Hotel, einen Supermarkt oder ein Wohngebäude handelt, ist daher irrelevant. Da das Thema sehr komplex ist, kann ich dir in jedem Fall empfehlen, dies vor der Umsetzung mit deinem Steuerberater zu besprechen.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till,
ein sehr guter Beitrag.
Ich habe 3 Ferienwohnungen/Monteurwohnungen seit über 10 Jahren. Vor etwa 7 Jahren hatte ich unwissentlich ein Gewerbe angemeldet(ohne die steuerlichen Folgen zu wissen). Ich würde gerne eine oder 2 Wohnungen verkaufen, jedoch wäre der Gewinn enorm(wenn nicht die Steuerlast wäre) . Da kam die Idee mit Par. 6b. Müsste ich, sofern nichts dagegen spricht, den kompletten Gewinn wieder einbringen für ein neues Objekt oder würde es reichen, die Rücklage wieder zu reinvestieren?
Hallo Matthias,
bei der 6b-Rücklage ist es so, dass die gesamte Rücklage (Differenz vom Verkaufspreis abzüglich der Buchwerte und Kosten) reinvestiert werden muss. Andernfalls müsste die Rücklage aufgelöst werden und es fällt nachträglich eine Verzinsung an.
Was du vielleicht meinst, ist die tatsächliche Verwendung der Mittel. Die mit der Veräußerung eingenommene Liquidität muss nicht für genau dieses neue Projekt wiederverwendet werden. Du kannst den Betrag auch anderweitig verwenden und das später anzuschaffende Objekt vollständig fremdfinanzieren.
Beste Investorengrüße,
Till
Danke für den tollen Artikel. Kann ich die Rücklage auch gegen etwas anderes auflösen, als den Kauf/Bau einer Immobilie? Z.B. Kauf von Wertpapiere, Anteile an REITS, Anteile an Firmen, etc.
Hallo Peter,
Die Rücklage kannst du wie folgt reinvestieren:
– in Grund und Boden, soweit der Gewinn aus Grund und Boden entstanden ist
– in Gebäude, soweit der Gewinn aus Grund und Boden, Gebäuden oder Anteilen an Kapitalgesellschaften (ohne TEV) entstanden ist
– in Anteile an Kapitalgesellschaften soweit der Gewinn aus Gebäuden oder Anteilen an einer Kapitalgesellschaft entstanden ist (durch natürliche Personen oder eine Personengesellschaften)
Die weiteren Voraussetzungen, dass das veräußerte Wirtschaftsgut zum Zeitpunkt der Veräußerung mindestens sechs Jahre ununterbrochen zum Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte gehört haben muss, bleiben natürlich bestehen.
Ich empfehle dir in jedem Fall die Thematik einmal für deine individuelle Situation mit einem Steuerberater zu besprechen.
Beste Investorengrüße,
Till
Seit wann kann man Grundstücke abschrieben?
Vielen Dank für deinen indirekten Hinweis.
Ich habe die Formulierung im Beispiel abgeändert.
Beste Grüße,
Till
Guten Tag Herr Salewski,
vielen Dank für den informativen Beitrag. Ist es möglich eine Rücklage zu bilden und diese nach und nach aufzulösen?
Beispiel:
Ich verkaufe in 2020 mein betriebliches Grundstück und bilde eine 6b-Rücklage.
Könnte ich in 2022, 2023 und 2024 jeweils einen Teilbetrag gewinnerhöhend auflösen oder muss ich die komplette Rücklage im Wirtschaftsjahr 2024 auflösen, falls ich früh genug weiß, dass ich doch kein neues Grundstück erwerbe?
Vielen Dank im Voraus!
Hallo Janina,
eine 6b-Rücklage kann auch über mehrere Jahre aufgelöst werden. Die Frist bis 2024 in deinem Beispiel ist ausschließlich die maximale Dauer bis zur gesamten Auflösung.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till,
sehr interessante Sache und richtig toll erklärt. Ich hätte eine Frage zur 6b Rücklage, ich habe mehrere Immobilien über die Jahre privat gekauft.
Eine Immobilie 2014 gekauft 2018 verkauft.
Die zweite auch 2014 gekauft und 2020 verkauft.
Die letzte 09/2015 und Geld fließt voraussichtlich 02/2021.
Am Anfang bevor ich es verkauft habe hieß es ich könne eine 6 b Rücklage machen und nun doch nicht, was meinst du zu diesem Thema?
Hallo Ersoy,
Wie du dem Beitrag entnehmen kannst, muss sich eine Immobilie sechs Jahre im Betriebsvermögen befunden haben, bevor du die stillen Reserven in einer 6b-Rücklage binden kannst. Dies ist bei dir offensichtlich nicht der Fall.
Bei deiner Schilderung kann ich dir nur das Gespräch mit einem steuerlichen Berater empfehlen, da möglicherweise die Gefahr besteht einen gewerblichen Grundstückshandel zu eröffnen.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till,
nochmals zum Thema wollte ich fragen wenn ich mit meiner letzten Immobilie mit dem Verkauf warte und die 6 Jahre vergangen sind kann ich mit dieser eine 6 B Rücklage machen? Mit der dritten Immobilie Rutsche ich ja automatisch in den gewerblichen Grundstückshandel somit müsste ich eine 6b Rücklage machen können oder wie ist das?
Vielen Dank im Voraus für deine Mühe
Liebe Grüße
Ersoy
Hallo Ersoy,
Leider kann ich dir auch hier nicht weiterhelfen. Zur Beurteilung des Sachverhaltes benötigt man die persönlichen Verhältnisse, alle Anschaffungs- und Veräußerungsvorgänge und deine Betriebsstrukturen an sich. Außerdem dürfen und wollen wir in diesem Rahmen keine individuelle Beratung vornehmen.
Ich gehe davon aus, dass dein Steuerberater sämtliche Möglichkeiten durchgerechnet hat. Erst recht, wenn du ihn beispielsweise auf die Möglichkeit der 6b-Rücklage hingewiesen hast 🙂
Hallo Till,
gibt es eine ähnliche Regelung wie den 6 b wenn die Immobilie die ich gerne verkaufen würde sich bisher im umlaufvermögen gebucht wurde? Oder muss ich hier alternativlos die 6 Jahre abwarten.
Schöne Grüße
Klaus
Hallo Klaus,
Im Umlaufvermögen ist mir keine solche Regelung bekannt. Dies würde auch dem Sinn und Zweck widersprechen, da es sich ja gerade um Waren handelt, mit denen Geld verdient wird und nicht langfristige Anlagegüter, die nur passiv dem Geschäftsbetrieb dienen.
Schöne Grüße,
Till
Achtung, du schriebst die Immobilie wurde bisher im Umlaufvermögen GEBUCHT.
Das ist ein Indiz dafür dass es sich um ( nicht durch §6b begünstigtes ) Umlaufvermögen handelt, was aber durch Fakten widerlegt werden kann. Führt im Ergebnis dazu, dass es auf die tatsächliche Nutzung ankommt. Ebenfalls daran denken dass auch die Finanzverwaltung ein Objekt, welches mindestens 6 Jahre im Betriebsvermögen war, als Anlagevermögen betrachtet.
Also nicht zwingend ist §6b “kaputt” nur weil das Objekt im Umlaufvermögen GEBUCHT wurde. Im Zweifel mal dringend ein Gespräch mit dem Steuerberater suchen. Hierzu gibt es inzwischen auch Rechtsprechung, mal im Internet recherchieren.
Das mit der Rücklage und deren Auflösung wurde verständlich dargelegt. Es
wurde auch erwähnt, dass die zukünftige AfA in Höhe der Rücklage bei der
neuen Immobilie reduziert wird oder ganz ausfällt, wenn der Wert der Immobilie
durch die Rücklage auf Null geht, also der der Bilanz verschwindet. Aber was ist
mit den sontigen lfd. Kosten, wie Grundsteuer, Abwasser, Müllabfuhr usw.
Ich gehe davon aus, dass diese nach wie vor als Kosten erfasst werden können.
Gruß P. Deville
Hallo Peter,
da hast du recht. Die laufenden Kosten können ganz normal steuerlich geltend gemacht werden.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till
Sehr informative Seite. Mein Kompliment.
Vielleicht hast Du eine Idee zu folgendem:
Jemand besitzt landwirtschaftliche Flächen, ist aber kein Landwirt mehr. Nun verkauft diese Person ein Stück Wiese. Den Erlös muss er versteuern. Alternativ kann er eine 6b Rücklage bilden. Welche Möglichkeiten gibt es, die Rücklage steuerfrei zu verwenden, wenn er sein Haus aus dem Betrieb heraus genommen hat und dieses nun privat ist? Scheunen und ähnliches gibt es auch nicht mehr. Angeblich ist der Bau einer Photovoltaikanlage eine Variante. Mich interessieren allerdings noch andere Möglichkeiten.
Vielen Dank
Tom
Hallo Tom,
vielen Dank für dein Kompliment.
Leider stellen deine Ausführungen einen derart individuellen Sachverhalt dar, dass du diesen mit einem Steuerberater erörtern musst.
Es kommen viele Fragen auf wie Betriebsvermögen oder Privatvermögen? Betriebsaufgabe, ruhender Betrieb oder laufender Betrieb?
Ich hoffe, dass du Verständnis dafür hast.
Schöne Grüße,
Till
Hallo, vielen Dank für den Beitrag, habe eine Frage.
In dem Beispiel schreiben Sie das ein Objekt 2010 gekauft wurde und 2015 verkauft, aber so wie ich verstanden habe, mann muss 6 Jahre abwarten oder?
->
Voraussetzung dafür ist unter anderem, dass die veräußerte Immobilie mindestens sechs Jahre zum inländischen Betriebsvermögen (Anlagevermögen) gehörte und die neue Immobilie ebenfalls zum inländischen Betriebsvermögen gehören wird.
Hallo Kamran,
vielen Dank für deinen Hinweis. Ich habe das Beispiel entsprechend angepasst.
Das Wirtschaftsgut muss sich für mindestens sechs Jahre ununterbrochen im Betriebsvermögen befunden haben.
Dies wäre im Fall der Anschaffung in 2010 und der Veräußerung in 2015 nicht gegeben. Die Übertragung der stillen Reserven per 6b-Rücklage wäre somit nicht möglich.
Schöne Grüße,
Till
Super informativ bin begeistert:
Hab eine Frage gibt es die Möglichkeit meine jetzige Immobilie die über 6 Jahre im Betriebsvermögen steht (bin leider als gewerblicher Händler eingestuft worden) zu verkaufen und dann ein größeres Objekt mit meiner Lebenspartnerin 50/50 zu kaufen. Diese ist allerdings als privat zu betrachten.
Halle Steve,
Das funktioniert leider nicht. Die stillen Reserven, welche in der 6b-Rücklage gebunden werden, müssen innerhalb des Betriebsvermögens reinvestiert werden. Lies dich dazu gern detaillierter in des Thema 6b-Rücklage ein und bespreche deinen persönlichen Sachverhalt mit deinem Steuerberater.
Beste Grüße,
Till Salewski
Guten Tag Till
Ich habe auch ein Steuerproblem
Und würde dich gerne fragen.
Ich bin Winzer und habe einen entsprechend Landwirtschaftlichen Betrieb.
In meinem Weinberg hat die Deutsche Bahn (DB Netze) eine Stützmauer für ihren Bahndamm gebaut.
Ein vereidigter Sachverständiger hat
den entstandenen Schaden bewertet.
Der Schaden besteht hauptsächlich aus Grunddienstbarkeit und dem daraus entstanden Enteausfall auf Dauer und nur zu einem kleinen Teil aus Landverkauf.
Steuerlich ist das Aufdeckung stiller Reserven.
Kann ich eine 6b Rücklagen für den Kauf einer Immobilie bilden die dann zum Betriebsvermögen gehört aber nicht unmittelbar der Weinproduktion zuzuschreiben ist.
(Mieteinnahme des Betriebes)
Mit freundlichen Grüßen
Richard
Hallo Richard,
Leider muss ich dich für deinen individuellen Sachverhalt an einen Steuerberater verweisen.
Auf diesem Blog teilen wir allgemeine steuerliche Informationen und machen diese anhand von Beispielen leichter verständlich. Eine individuelle Beratung können und dürfen wir auf diesem Wege nicht vornehmen.
Beste Grüße,
Till
Hallo, ich habe im Januar 18 ein Ferienwohnung verkauft. Was ich leider nicht wusste ist, dass ich gewerblich veranlagt war. Somit muss ich jetzt Steuern auf meinen Gewinnzahlen. Nun kann ich die 6b Rücklage nutzen und habe ja bis Ende 2022 Zeit, ein nicht neues Objekt zu kaufen, also vier Jahre. Mein Steuerberater sagt, es geht das komplette Wirtschaftsjahr, also bis Ende 2022 , richtig? Meine Steuerberater sagen mir, dass ich aber wieder nur eine gewerbliche Ferienimmobilie mit Mieteinnahmen Paragraph 15 kaufen darf. Also nur Immobilien, wo viel Service drum herum angeboten wird. Das würde das Finanzamt als gewerblich akzeptieren Richtig? Oder gibt es auch die Möglichkeit, meine stillen Reserven auf gewerbliche Fonds umzulegen? Vielen lieben Dank und liebe Grüße
Hallo Silke,
für deinen individuellen Sachverhalt kann ich dich nur an deinen Steuerberater verweisen. Eine Möglichkeit, die stillen Reserven auf einen Fonds zu übertragen, besteht in der Regel nicht.
Beste Grüße,
Till
Wir sind eine reine Vermietungsgesellschaft und haben einen größeren Bestand von Wohnungen,
die in Form einer GmbH&Co.KG verwaltet werden. Nun haben wir ein Grundstück (seit 1992 im Besitz) verkauft und
wollten den Erlös ursprünglich in den Kauf einer Mietwohnung in der GmbH & Co.KG geplant
Da wir jedoch die Heizungen von mindestens 20 Objekten erneuern müssen und FotoVoltaik Anlagen auf vermietete Objekte errichten wollen, frage ich an, ob auch diese Ausgaben im Rahmen der 6b Rücklagen möglich wären.. Schließlich ist der kauf einer Mietwohnung ein sicheres Verlustgeschäft bei diesen Anschaffungskosten geworden.
Hallo Heidi,
leider hängt dies von vielen Details ab.
Soweit es sich um eine rein vermögensverwaltende GmbH & Co KG handelt, wäre der Verkauf steuerfrei (= Privatvermögen jedes Gesellschafters) und eine 6b-Rücklage nicht notwendig.
Handelt es sich hingegen um eine gewerbliche GmbH & Co KG ist der Verkauf steuerpflichtig und eine 6b-Rücklage ggf. möglich. Diese Rücklage kann allerdings nur in Grund und Boden sowie Gebäude reinvestiert werden.
Als dritte Möglichkeit könnte der Gewinn aus dem Verkauf durch im gleichen Jahr durchgeführte Erhaltungsaufwendungen (wie Heizungssanierungen) ausgeglichen werden und somit die Steuerlast drücken.
Du siehst, es gibt hier Vieles zu bedenken, um zum richtigen Umgang zu gelangen. Ich empfehle dir, dich hierzu an einen Steuerberater zu wenden, um umfassend und sicher beraten zu werden.
Beste Investorengrüße,
Till