Jetzt hast du die wichtigsten Fakten zum Anbieter und zur Lage bekommen, die es zu beachten gilt, wenn du in Immobilien investieren willst. Im dritten Teil dieser Blogartikelserie geht es um das Management. Das Management einer Immobilie entscheidet neben Lage und Zustand maßgeblich über den Gewinn oder den Verlust den dein Investment einfährt. Bei dem Management einer Anlageimmobilie ist genauer gesagt die Hausverwaltung gemeint.
Mach es nicht selbst!
Ich habe in vielen Beratungsgesprächen gehört wie Leute sagten, dass sie am liebsten die Wohnung selbst verwalten möchten, weil sie denken dies besser zu können. Andere hörte ich sagen „Warum soll ich einer Hausverwaltung Geld in den Rachen werfen, die machen nichts anderes als ich machen würde.“ Das ist grundsätzlich denkbar, aber am Ende wundern sich genau diese Leute, warum sich die Immobilie als Kapitalanlage nicht so wie in der prognostizierten Berechnung entwickelt hat.
Fondsmanager werden heiß diskutiert
Vergleichen wir das Investment in eine Anlageimmobilie mit einem gemanagten Fonds. Hier werden riesen Diskussionen darüber geführt, wer diesen Fonds managed, ob dieser Manager genügend Erfahrungen hat, woher er kommt usw.. Hinzu kommt, dass die Meisten für Kapitalanlageimmobilien ein Darlehen aufnehmen. Das bedeutet, wenn die Anlage misslingt, wäre nicht nur Liquidität verloren, sondern der Investor wäre zudem ohne Gegenwert verschuldet.
Bei einer Immobilie, bei der in den meisten Fällen ein höherer Betrag investiert wird, denken manche paradoxerweise sie könnten hier selbst Hand anlegen und das Management übernehmen.
In Immobilien investieren – Hobby oder Investment?
Das beginnt bei der Auswahl der Lage, denn wenn Investoren ihre Anlageobjekte selbst verwalten wollen, müssen diese zwangsläufig auch bei ihnen vor der Tür sein, denn aus der Ferne kann eine Immobilie nicht vernünftig verwaltet werden. Wie du in dem zweiten Teil über die Lage gelernt hast, macht nicht jeder Standort für eine Investition Sinn, weshalb in den meisten Fällen eine Selbstverwaltung entfällt.
Darüber hinaus frage ich die Anleger immer, ob sie ein Investment oder ein Hobby suchen. Denn wer möchte gerne am Sonntag beim Frühstück von seinem Mieter angerufen werden, weil der Wasserhahn zum fünften Mal tropft oder sonstige Dinge nicht nach den gewünschten Vorstellungen verlaufen.
Wenn ich also eine Wohnung kaufen und vermieten möchte ist es mein Anspruch, dass dieses Investment immer schrankfertig ist, dass bedeutet ich investiere und höre davon nichts, wenn ich es nicht unbedingt will oder etwas unvorhergesehnes passiert. Eine Hausverwaltung kann genau das gewährleisten, dass du Ruhe hast und dein Investment gut betreut wird.
Hausverwaltung ist nicht gleich Hausverwaltung
Wie bei allen Angelegenheiten gibt es auch bei Hausverwaltungen gute und weniger gute. Für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage sollte die gewählte Hausverwaltung auch immer kapitalanlegerorientiert sein. Das meint, dass Mieteranfragen nicht direkt zum Eigentümer weitergereicht werden, sondern versucht wird diese direkt zu klären. Weiterhin gehört dazu, dass regelmäßig eine Mieterhöhung durchgeführt wird. Denn eine ausgeblieben Mieterhöhung kann den wert eines Anlageobjektes in bester Lage mindern.
Beispiel:
Vor Kurzem wurde ich auf ein Objekt aufmerksam, dass sich an einem top Standort in einer A-Lage befand. Das Gebäude wurde immer korrekt instand gehalten und alle Maßnahmen zur Erhaltung wurden durchgeführt, sodass nie ein Renovierungsstau auftrat. Das Objekt mit mehreren Wohneinheiten gehörte einem einzigen Investor, der es über Jahre selbst verwaltet hatte. Er kannte alle Mieter persönlich und hatte ein gutes Verhältnis zu diesen. Als er schließlich das Objekt verkaufen wollte, fanden sich viele Interessenten. Doch zu dem Zeitpunkt, bei dem es um den Verkaufserlös ging, gab es eine böse Überraschung. Der Betrag den der Eigentümer angeboten bekam, betrug lediglich 2/3 des eigentlich veranschlagten.
Wie konnte das passieren? Es wurde doch immer alles Nötige getan und das Objekt war tadellos in bester Lage.
Der Eigentümer hatte versäumt, regelmäßig die Miete zu erhöhen. Die im Durchschnitt gezahlte Miete pro Quadratmeter in diesem Objekt betrug in etwa die Hälfte von der in den umliegenden Gebäuden. Als der Eigentümer gefragt wurde, warum er die Miete nicht erhöht hätte, gab er an sich das gute Verhältnis zu seinen Mieter nicht verscherzen zu wollen.
An diesem Beispiel wird klar, dass eine Hausverwaltung nicht wegzudenken ist. Eine kapitalanlegergerechte Hausverwaltung passt beispielsweise die Miete an, sobald dies möglich ist. Bei Verwaltungen die weniger anlegergerecht agieren, wird ohne Anweisung des Investors keine Miete angepasst und Anfragen der Mieter erreichen eher den Eigentümer.
Ich will jetzt nicht das Bild vermitteln, dass Mieter bei einer anlegerorientierten Verwaltung ausgebeutet werden oder ihnen schlechterer Service geboten wird. Es wird lediglich geschaut, dass der Investor ein gutes Investment behält und das Objekt in gutem Zustand bleibt.
Was will ich von meinem Mieter wissen?
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Minimierung des Mietausfallrisikos. Auch in dieser Angelegenheit höre ich immer wieder abstruse Aussagen. Die größte Angst eines Vermieters sind in der Regel Mietnomaden. Diese erkennt man allerdings nicht am Kamel vor der Tür. Meistens sind diese unauffällig, zumindest im ersten Moment.
Wenn ich die meisten frage, wonach sie ihren Mieter aussuchen bzw. aussuchen würden, kommt wenig stichhaltiges dabei raus. Meistens soll er einen guten Eindruck machen und einen Beruf bzw. regelmäßiges Einkommen haben. Viele Vermieter scheuen sich sogar davor Gehaltsnachweise, geschweige denn eine Schufa-Auskunft zu fordern, denn sie sind froh, dass überhaupt ein Mietinteressent auf der Matte steht.
Beispiel:
Um es besser zu veranschaulichen nehmen wir an, ich habe mir keine Kapitalanlageimmobilie angeschafft, sondern einen neuen Mercedes SL, wohl bemerkt zum identischen Preis. Auf der Straße treffe ich jemanden, der gut aussieht, vielleicht sogar im Anzug da steht und einen guten Eindruck macht. Dieser fragt mich, ob er sich meinen SL ausleihen darf. Er würde ihn in einem Jahr zurückgeben. Was würdest du von diesem Menschen alles wissen wollen, bevor er einsteigen darf? Nichts anderes ist es mit einer Immobilie, außer dass du deinen Mieter, bei Nichtgefallen im Nachhinein nicht einfach rauswerfen kannst.
Die Hausverwaltung will alles sehen
Eine kapitalanlegergerechte Hausverwaltung macht hier keine Ausnahme. Polizeiliches Führungszeugnis, SCHUFA-Auskunft, Kontaktdaten des Vorvermieters, persönliche Selbstauskunft mit sämtlichen Vermögensverhältnissen, Gehaltsmitteilung usw., alles sollte vorgezeigt werden, sodass keine bösen Überraschungen auftauchen. Wenn wir bei dem Beispiel des Mietnomaden bleiben, ist es unwahrscheinlich, dass dieser noch nie in Erscheinung getreten ist. Spätestens beim Gespräch mit dem Vorvermieter wird dieser entlarvt, denn ein Mietnomade überlegt sich nicht über Nacht, dass er keine Miete mehr zahlt.
Zusammensetzung Hausverwaltung
Um eine Anlageimmobilie verwalten zu lassen und einen möglichst geringen Aufwand damit zu haben werden sich zwei ergänzende Verwaltungen benötigt. Zum einen die WEG-Verwaltung, die sämtliche Angelegenheiten der Gemeinschaft, wie zum Beispiel das Streichen des Hausflurs, die Instandhaltung der Außenanlagen und alles andere was den Gemeinschaftsbereich betrifft regelt. Diese wird ergänzt von der Sondereigentumsverwaltung. Dieser Part der Hausverwaltung kümmert sich um all das, was das Eigentum des jeweiligen Investors, also die Eigentumswohnung an sich betrifft. Das kann zum Beispiel die Neuvermietung, die Wohnungsabnahme, die Mieterprüfung, die Erstellung der Nebenkostenabrechnung usw. sein. Durch die SE-Verwaltung wird gewährleistet, dass der Investor nicht vom Mieter kontaktiert wird, wenn dieser ein Anliegen hat oder er für einer Neuvermietung Termine vereinbaren und begleiten muss. Das Investment wird einfach komplett durch die Verwaltung betreut.
WEG & SE
Um die Geltungsbereiche beider Verwaltungen zu verdeutlichen schaue dir die Grafik an.
Logischerweise bietet es sich an, diese beiden Aufgaben von ein und derselben Hausverwaltung übernehmen zu lassen. In der Regel bietet eine kapitalanlegerorientierte Hausverwaltung beide Dienstleistungen an.
Die Hausverwaltung hat alles schon gesehen
Sollte nun etwas unvorhergesehenes geschehen, wie zum Beispiel Mietausfall, ein Mieter beschädigt die Wohnung oder sonst etwas, wissen die Fachleute der Hausverwaltung, was zu tun ist. Bei einer Hausverwaltung ist in der Regel alles schon vorgekommen und dort ist ganz klar, welche Schritte wann eingeleitet werden müssen.
Ein Investor hingegen, der sein Anlageobjekt selbst verwaltet, ist beispielsweise mit dem rechtlichen Ablauf eines Mietausfalls nicht unbedingt vertraut bzw. würde eher abwarten, wenn gerade noch ein persönliches Verhältnis zum Mieter besteht.
Kosten
Eine Hausverwaltung verursacht natürlich Kosten. Diese belaufen sich, abhängig von der Gesellschaft, für die WEG- und SE-Verwaltung auf ca. 40-50€ pro Monat pro Immobilie. Wir bei concept4future berücksichtigen diese Kosten in jeder Beispielrechnung, sodass bei jeder Investition alle Nebenkosten in die Renditeberechnung mit einfließen. Die Kosten für eine Hausverwaltung können vom Investor steuerlich gelten gemacht werden und somit die Steuerlast verringern.
Dauer der Verwaltung
Eine Hausverwaltung wird immer für einen bestimmten Zeitraum bestellt. Die Wahl hierzu wird in der Eigentümerversammlung, die jährlich stattfindet getroffen.
In dem Prüfprozess, dem wir unsere Kapitalanlageimmobilien unterziehen, wird die Verwaltung mit unter die Lupe genommen, denn bei Nichtgefallen kann sie nicht ohne Weiteres abgewählt werden. Hinzu kommt, dass die Arbeit der Hausverwaltung in der Vergangenheit ebenfalls berücksichtigt wird. Bestehen größere Versäumnisse oder Ähnliches, wird es schwierig.
Fazit
Alles in allem kann ich dir raten, wenn du in Immobilien investieren willst, bist du auf jeden Fall mit einer Hausverwaltung gut beraten. Sehr viele Menschen in Deutschland verdienen mit ihren Kapitalanlageimmobilien kein Geld. Das liegt zum Teil daran, dass sie denken, diese selbst verwalten zu können. Vor allem macht eine Hausverwaltung das ganze Investment viel angenehmer. Gerade in der Hinsicht wenn es dein Ziel ist mehrere Anlageobjekte zu besitzen.
Wie würde es beispielsweise aussehen, wenn du 10-15 vermietete Eigentumswohnungen besitzt? Was glaubst du wie oft einer deiner Miete dich mit einem Anliegen anruft? Durch die Hausverwaltung wird das Investieren in Immobilien skalierbarer gemacht, sodass du keinerlei Aufwand mit deinen Objekten hast. Somit hast du ein funktionierendes Investment, das gut betreut wird und dir passives Einkommen generiert, egal wo du dich auf der Welt befindest und was du gerade tust.
Falls du bereits eine Immobilie hast und nicht weißt, ob deine Hausverwaltung im Interesse eines Kapitalanlegers handelt sprich uns gerne an, wir können dir dazu mehr sagen und gegebenenfalls eine gute Alternative empfehlen.
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