Warum zu jedem Immobilienkauf ein Exit-Szenario gehört

Immobilien

Wie kannst du für deine Immobilie ein optimales Exit-Szenario vorbereiten und weshalb ist das so wichtig? Die Gründe für den Kauf einer Immobilie können vielseitig sein. Eventuell kaufst du dir ein Objekt, um ein zusätzliches Einkommen aufzubauen. Vielleicht verfolgst du aber auch die Strategie, die Immobilie kurz- oder langfristig zu veräußern. Mit der zusätzlichen Liquidität kannst du dir entweder einen Traum erfüllen, ein neues Investment durchführen oder Kredite im bestehenden Portfolio tilgen.

Viele Investoren machen sich beim Kauf keine Gedanken um ein Exit-Szenario und denken stattdessen in eher kurzen Abständen, die in der Regel bis zur ersten Mieterhöhung reichen. Dies ist jedoch fatal, da gerade der Gedanke an den Immobilienverkauf ein sehr wichtiges Element darstellt. Du musst dich bereits im Vorfeld fragen, was der nächste Investor kaufen möchte und wie es dir gelingen kann, eine möglichst attraktive Immobilie zum Verkauf anzubieten. In diesem Artikel erfährst, du, an welchen Stellschrauben du drehen kannst, um ein optimales Exit-Szenario für deine Immobilie vorzubereiten.

Warum du für den Notfall ein Exit-Szenario aufstellen solltest

Es kann immer vorkommen, dass du eine Immobilie unerwartet verkaufen musst, sei es aufgrund finanzieller Engpässe oder sonstigen Veränderungen in deinen Lebensumständen. Wenn du ein Exit-Szenario hast, kannst du den richtigen Verkaufszeitpunkt optimal einschätzen. Im Vorfeld hast du dazu eine Hochrechnung durchgeführt, die auf unterschiedlichen Kennzahlen basiert. Dadurch weißt du ganz genau, wann du dein Objekt am besten verkaufen solltest.

Anbei habe ich die wichtigsten fünf Phasen eines Immobilieninvestments dargestellt und zeige dir, wie sich diese auf dein Exit-Szenario auswirken können.

Phase I: Vorbereitung

Bevor du ein Objekt kaufst, entscheidest du dich für eine Strategie, beispielsweise „Buy & Hold“ oder „Entwickeln und Halten.“ Hier geht es zu den verschiedenen Immobilienstrategien. Du planst die Maßnahmen, die du für eine potenzielle Sanierung oder Modernisierung einleiten musst und schmiedest Pläne für die Vermietung. Wenn du eine leerstehende Wohnung kaufst, kannst du beispielsweise einen Staffelmietvertrag abschließen, der zum Verkaufszeitpunkt eine hohe Miete aufweist. Der nächste Investor wird sich freuen und für den Mehrerlös aus der Miete einen höheren Kaufpreis zahlen.

Hierzu ein Beispiel

Angenommen, du kaufst eine Immobilie mit einer 4-prozentigen Mietrendite für 100.000 EUR. Du kaufst die Immobilie mit dem Faktor 25 ein. Der Faktor gibt an, wie oft du eine Kaltmiete vereinnahmen musst, um den Kaufpreis erwirtschaftet zu haben. Wenn du die Miete durch Neuvermietung und Modernisierung auf 7.000 EUR im Jahr steigern kannst und ein Investor sie zum Faktor 25 abkauft, zahlt er 175.000 EUR.

Stell dir vor, du hättest die Immobilie trotz Entwicklungspotential nicht entwickelt. In diesem Fall hättest du 75.000 EUR Mehrerlös verschenkt. Natürlich gibt es Grenzen, was die absolute Höhe betrifft. Nehmen wir an, die Wohnung ist in Dresden und 60 qm groß. Keiner wird hier eine Wohnung für fast 3.000 EUR pro qm kaufen, wenn 2.400 EUR üblich sind. Diese absolute Grenze bremst den Erhöhungseffekt ein wenig ab. Vielleicht ist es möglich, die Wohnung auf Grund der Lage und der guten Miete für einen exemplarischen Wert von 2.750 EUR pro qm zu verkaufen. In diesem Fall würdest du immerhin 165.000 EUR erzielen.

Merke:

Um ein optimales Exit-Szenario für deine Immobilie zu realisieren, ist die Entwicklung das A & O. Deswegen mache dir bereits vor dem Kauf klar, wie du die Immobilie bestmöglich entwickeln kannst. Prüfe die Hausverwaltung auf Herz und Nieren und kontrolliere sie. Prüfe jede Zahl und Aussage, die du bekommst. Eine Immobilienverwaltung ist ein Geschäft, das bei den niedrigen Kosten eigentlich nur mit großen Beständen funktioniert. Oft verwaltet ein Verwalter bis zu 500 Einheiten. Du kannst nicht erwarten, dass er sich mit deiner Einheit perfekt auskennt. Zwar kannst du operativ einiges delegieren, nicht jedoch das objektspezifische Controlling. 

Phase II: Finanzierung

Es gibt bei der Finanzierung zwei Sichtachsen, die du einnehmen solltest. Einmal für die Immobilie an sich, die du gerade erwirbst und für dein gesamtes Portfolio. Nur weil das Finanzierungskonstrukt für die eine Immobilie passend ist, heißt es nicht, das es das Richtige für dein Portfolio ist.

Angenommen, du hast im Jahr X schon zwei Immobilien gekauft und mit 10-jähriger Zinsbindung  finanziert. Bei der jetzigen, die du erwirbst, würdest du bei einer 10-jährigen Zinsbindung den besten Zins bekommen. Der Aufschlag für eine höhere Zinsbindung wäre signifikant. Allerdings laufen bereits zwei Immobilien in dieser Zinsbindung im Jahr X aus. Um das Risiko zu minimieren, solltest du eine längere Zinsbindung wählen.

Bei einer 15-jährigen Zinsbindung kannst du als Investor nach 10 Jahren jederzeit ordentlich kündigen, die Bank jedoch nicht. Das bedeutet, du kannst die Immobilie verkaufen, musst aber nicht. Des Weiteren ist die Tilgungsstrategie wichtig und welche Bank du zu welchem Zeitpunkt ansprichst. Es gibt Banken, die sehr gute Konditionen anbieten, jedoch mit Immobiliensammlern (Investoren) ein Problem haben. Sie werten bestehende Darlehen mit sehr hohem Risiko und hohem Kapitaldienst ein. Eine deutsche Bank rechnet beispielsweise mit 8 Prozent Kapitaldienst nach der Zinsbindung.

Was bedeutet das?

  • Ursprünglicher Darlehensbetrag: 100.000 EUR
  • aktuelle Rate: 400 EUR
  • Restschuld am Ende der Zinsbindung: 78.500 EUR
  • 8 Prozent Annuität: 523,33 EUR

Du müsstest mindestes 523,33 EUR Miete generieren, damit sich das Darlehen mit der Miete in der „dynamischen Kapitaldienstrechnung“ rechnet. Wenn du bereits viele Darlehen hast und wenig Mietrendite erzielst, schlägt das massiv auf die Haushaltsrechnung. Wenn diese negativ ist, darf die Bank nur unter besonderen Umständen eine Finanzierung anbieten. Gerade bei hohen Neubaupreisen mit niedriger Tilgung kann dir das zum Verhängnis werden.

Am besten sprichst du diese Banken als erstes an, da eine Kreditaufnahme mit bestehenden Darlehen anderer Banken unwahrscheinlich ist. Es geht nicht nur um eine Finanzierung für eine Wohnung. Als Investor willst du das gesamte Portfolio am besten zu 100 Prozent mit Modernisierungskosten und der geringsten Tilgung finanzieren. Leider geht das nicht immer, ist jedoch auch nicht immer sinnvoll. In diesem Artikel erfährst mehr über die optimale Tilgung.

Merke:

Denke unbedingt vom Ende her. Wie muss die Portfoliofinanzierung aufgestellt werden? Macht es Sinn, hohe Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel zu vereinbaren? Somit kannst du unter Umständen bei vorzeitigem Verkauf auch die Vorfälligkeit in der Zinsbindung minimieren. Mehr dazu erfährst du im obigen Artikel.

Phase III: Privat oder gewerblich?

Wenn du ein Objekt flippen möchtest, also bereits kurz nach dem Kauf einen Immobilien-Exit machen willst, ist es wichtig, steuerliche Gegebenheiten im Kopf zu haben. Fast jeder Investor hat schon von der 3-Objekte-Grenze oder davon gehört, dass innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte verkauft werden dürfen.

Das ist grundsätzlich richtig, die Frage stellt sich jedoch, was ein Zählobjekt im Sinne der 3-Objekte-Grenze ist. Es sind Objekte, die nicht länger als zehn Jahre privat gehalten wurden. Wenn du diese Grenze überschreitest, verlierst du die Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung und musst dich als gewerblicher Käufer/Verkäufer bewegen. Das heißt unter Umständen auch, dass der notarielle Kaufvertrag deinem Gegenüber (egal ob Verkäufer oder Käufer) mindestens 14 + 1 Tag zugegangen sein muss, vorausgesetzt, es ist ein privater Käufer/Verkäufer und nicht wie du ein gewerblicher. Mit einer GmbH bist du in der Regel ein gewerblicher Verkäufer.

Eine Möglichkeit, diese Tätigkeiten zu trennen, ist eine separate GmbH, die gewerblich tätig ist. Diese ist dann auch nicht vermögensverwaltend tätig und kann nicht von der erweiternden Gewerbesteuerkürzung profitieren.

Eine Möglichkeit wäre folgende:

  • Private Vermögensverwaltung mit steuerbefreiten Veräußerungserlösen für Objekte, die eine hohe Wertsteigerung haben und die länger als zehn Jahre gehalten werden (steuerfreie Veräußerung), bevor für deine Immobilie ein Exit-Szenario durchgeführt wird.
  • Eine GmbH für Objekte, die kurzfristig geflippt werden. Diese ist dann gewerblich tätig. Hier erfährst du mehr zum gewerblichen Grundstückshandel.
  • Eine GmbH für die private Vermögensverwaltung für Objekte, die einen hohen Cashflow haben, aber ohne geplanten kurzfristigen Immobilien-Exit. Erfahre in diesem Artikel mehr über die Vor- und Nachteile der vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft.

Merke:

Mache dir Gedanken darüber, wann die Objekte veräußert werden sollen und welches Gesellschaftskonstrukt optimal wäre.

Phase IV: Kontrolliere laufend deine Strategie

Überprüfe deine Strategie fortlaufend, da sich Marktfaktoren ändern können. Wenn beispielsweise die Zinsen steigen, könnte es zu einem Nachgeben der Veräußerungspreise kommen. Wichtig ist dann, die Zahlen anzupassen. Im Vorfeld solltest du bereits Risiko-Szenarien darstellen, in denen deutlich wird, was passiert, wenn die Preise nachgeben oder steigen.

Beispielsweise kann das allgemeine Mietniveau durch das Auf- oder Abwerten eines Viertels steigen oder sinken. Alle diese Punkte solltest du beachten und laufend kontrollieren. Vielleicht macht es Sinn, das eine oder andere Objekt länger zu halten oder früher abzustoßen. Voraussetzung hierfür ist, dass du die Tendenzen rechtzeitig erkennst. Dafür musst du dich an deinem Standort perfekt auskennen, weshalb wir keine Fans davon sind, deutschlandweit zu agieren. Unsere Credo ist eine Fokussierung auf ein bis drei Standorte, um durch den Kauf von vielen Objekten eine gute Diversifizierung am Standort zu erzielen.

Phase V: Finde den richtigen Partner für den Exit 

Unter Maklern ist es üblich, das Objekt einzuwerten, um dem Verkäufer einen realistischen Verkaufspreis zu nennen. Die Realität sieht allerdings anders aus. Denn oft greifen Kunden zu dem Makler, der ihnen die höchste Einschätzung bietet. Die Kunden wollen das hören und sind zum Teil auch selbst daran schuld. Nach einigen Monaten wird dann der Preis reduziert.

Wichtig ist, dass du dir einen professionellen Partner suchst, der dir die Objekte nicht nur liefert, sondern auch das Exit-Szenario für deine Immobilie professionell mit einer von Anfang an realistischen Einschätzung begleitet. Genauso ist es mit der Vermietung. Hier musst du alle Daten recherchieren und auf Plausibilität prüfen.

Oft orientieren sich Hausverwaltungen bei der Neuvermietung an dem, was sie bei anderen Wohnungen im Objekt an Miete bekommen. Das kann fatale Folgen haben, wenn beispielsweise dein Objekt modernisiert wurde oder andere Ausstattungsmerkmale aufweist. Darüber hinaus hast du bei einem Immobilien-Exit schlechte Karten und verlierst sehr viel Geld, wenn sich der Mietpreis in kurzer Zeit nach oben entwickelt hat und auf Basis von vorhandenen und alten Mieten neu vermietet hast.

Nehmen wir an, dass dir ein Käufer die Immobilie für den Faktor 25 abkauft. Was passiert, wenn du nur einen Euro Miete pro Quadratmeter verschenkst? Bei 60 qm ergeben sich daraus 60 Euro im Monat und 720 EUR im Jahr. Ein Investor, der zum Faktor 25 kauft, würde aufgrund dessen 18.000 EUR weniger Kaufpreis zahlen. Für den Makler und Hausverwalter ist es natürlich viel Arbeit, das Objekt zu Spitzenpreisen zu vermieten und zu verkaufen, weil hier nur marginal mehr Provision möglich, aber eine wesentlich längere Vermarktung erforderlich ist. Natürlich gibt es auch einige Makler und Hausverwalter, die sehr gute Arbeit leisten, welche sich hier bitte nicht angesprochen fühlen sollen.

Merke:

Suche dir einen exzellenten Partner, dem du die Vermietung und den Verkauf deines Objekts anvertraust.

Fazit

Ein Immobilien-Exit ist ein wichtiges Ereignis, das von vielen Investoren stiefmütterlich behandelt wird. Aber gerade hier sind die großen Gewinne zu realisieren, ob kurzfristig oder langfristig. Deswegen sollten Investoren von Anfang an eine Veräußerungsstrategie im gesamten Portfolio einplanen. Auch wenn du ungeplant krank oder arbeitslos wirst, macht es Sinn, sofort zu wissen, welche Immobilie du als erstes und welche als letztes verkaufst.

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