In 10 Schritten mit Immobilien richtig Steuern sparen 

Immobilien

Vielleicht machst auch du dir Gedanken, wie du dein Geld am besten anlegen sollst. Die Zeiten von lukrativen Zinsen sind längst vorbei, und auch andere bisher als sicher geltende Anlageformen sind nicht länger wirtschaftlich. Einen Vorteil haben die niedrigen Zinsen allerdings: Die Investition in eine Immobilie ist aufgrund der niedrigen Verzinsung des Fremdkapitals äußerst attraktiv. Aber nicht nur die Zinsen sind bei einer Immobilieninvestition interessant. Es gibt wenige Anlageformen, die derartige steuerliche Privilegien haben. Eine Steueroptimierung der Immobilie kann deiner Rendite zu einem spürbaren Sprung verhelfen. In diesem Artikel bekommst du einen kurzen Überblick über die interessantesten Steuer-Sparmöglichkeiten bei Immobilien. Außerdem erfährst du, in welche steuerlichen Fettnäpfchen du lieber nicht treten solltest.

Die letzten großen Steuervorteile, die der Staat den Bürgern entzogen hat, waren 2005 die steuerfreie Auszahlung einer kapitalbildenden Lebensversicherung nach einer Haltedauer von 10 Jahren und die Einführung der Abgeltungssteuer im Jahr 2009. Seit 2009 sind Veräußerungsgewinne aus Aktien nach einer Haltefrist von einem Jahr steuerpflichtig. Zuvor waren sie steuerfrei. Wenn du eine Immobilie mit einer Aktie vergleichst, musst du bei Aktiengewinnen die Steuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer abziehen oder den Veräußerungsgewinn aus Immobilien um die Steuern erweitern. Erst dann ist ein sinnvoller Vergleich möglich. Wie lange diese Privilegien anhalten, ist nicht vorhersehbar. Da der Wohnungsmangel in Großstädten jedoch weiter anhalten wird, ist eine steuerliche Verschlechterung von Wohnimmobilien seitens der Politik erst einmal nicht zu erwarten.

Wichtig ist, dass du dir rechtzeitig, also schon vor dem Ankauf der Immobilie, Gedanken über die steuerliche Strategie machst. Im Idealfall setzt du dich mit einem Expertenteam zusammen, zu dem auch ein Steuerberater gehört. Im schlimmsten Fall investierst du nämlich in ein Objekt, das sich wirtschaftlich und steuerlich nicht rechnet und Steuernachzahlungen auslöst. Wie kannst du ein solches Szenario vermeiden?

  Mit Immobilien Steuern sparen – Behalte die ortsübliche Miete im Blick

Was passiert, wenn du Eigentümer einer Immobilie bist und diese für weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete vermietest? Das Finanzamt unterstellt dir Liebhaberei, was du tunlich vermeiden solltest. In diesem Fall könntest du alle Ausgaben, die mit der Immobilie in Zusammenhang gebracht werden, nicht mehr voll steuerlich geltend machen. Dazu gehören beispielsweise Darlehenszinsen, Abschreibungen und Bewirtschaftungskosten. Wenn du eine alte Immobilie gekauft hast, musst du wahrscheinlich viel Geld in die Sanierung stecken. Leider werden auch steuerlich gewollte Verluste oftmals nicht anerkannt wenn dem gegenüber keine Gewinnerzielungsabsicht steht.

Wenn du mehr als 66 Prozent der im Ort üblichen Mieten ansetzt, kannst du die dagegen laufenden Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Diese Regelungen gelten. Wenn du eine bestehende Immobilie kaufst, bei der die letzten 20 Jahre keine Mieterhöhung durchgeführt wurde und mit Erhöhungen nicht mehr die 66 Prozent zeitnah erreichst solltest du dir einen Kauf zweimal überlegen. Informiere dich in den Portalen und schaue dir den Mietspiegel in deiner Region oder Stadt genau an. In deinem Expertenteam sollte ein Hausverwalter sein die proaktive Mieterhöhungen vornimmt.

 Mit Immobilien Steuern sparen – Zu hohe Tilgung 

Ja, du hörst richtig. In den meisten Fällen ist eine schnelle Rückführung des Darlehens steuerschädlich. Es mag jedoch aus Risikogesichtspunkten für einen Investor unter Umständen Sinn machen. Allerdings sind Zinsen von der Steuer absetzbar. Umso mehr du tilgst, umso weniger Zinsen kannst du von der Steuer absetzen, da sich die Zinsen auf die restlichen Schulden berechnen. Tilgungsbeiträge sind keine Kosten, die du steuerlich geltend machen kannst. Wenn du eine hohe Tilgung hast, die sehr viel Liquidität kostet, und dazu noch eine hohe Steuerlast hast, die durch Gewinne entsteht, weil du keine Zinsen mehr absetzen kannst, entsteht unter Umständen einen Liquiditätsfalle. Anstatt zu tilgen kannst du als Investor auch in neue Projekte investieren oder das Geld für Rücklagen und Renovierungen zu Seite legen. In der Regel haben Investoren bei Darlehen eine anfängliche Tilgung von 1 bis 2 Prozent. Erfahre hier mehr über das Thema Finanzierung.

Teile den Kaufpreis sinnvoll auf

Bei Altimmobilien ist es so, dass der Verkäufer und der Käufer den Kaufpreis auf den Bodenanteil und den Gebäudeanteil grundsätzlich frei aufteilen können. Du kannst aber nur den auf das Gebäude entfallenden Kaufpreis im Rahmen der Vermietung steuerlich geltend machen, wenn du die Immobilie gekauft hast. Im Anschluss schreibst du diesen über die verbleibende Restnutzungsdauer der Immobilie ab. Bei Immobilien mit einem Baujahr nach 1925 mit 2 Prozent pro Jahr und vor 1925 mit 2,5 Prozent pro Jahr. Ausgenommen sind hier Denkmalimmobilien und Sanierungen in Sanierungsgebieten. Zu diesen komme ich später.

Es macht also Sinn, wenn du gemeinsam mit dem Verkäufer des Objekts im Notarvertrag eine Aufteilung zu deinem Gunsten vornimmst. Es gibt dabei festgeschriebene Werte, an die das Finanzamt im Rahmen des Gestaltungsmissbrauchs gebunden ist. Dies gilt auch, wenn der Bodenrichtwert um mindestens 10 Prozent unterschritten wird. Wenn dein Objekt über Außenanlagen verfügt, kannst du diese mit 10 Prozent des auf sie entfallenden Kaufpreises abschreiben. Leider sind die Bodenrichtwerte in einigen Bundesländern kostenpflichtig. Eine Einsichtnahme kann sich hier wirklich lohnen.

Hier erfährst du zu diesem Thema mehr.

Kauf vom Bauträger – Vorsicht beim Grundstück

Manche Bauträger bieten ihren Kunden ein Grundstück an, wenn sie im Gegenzug über den Bauträger die Immobilie errichten. Hier ist Vorsicht geboten. Wird der Grundstückskaufvertrag mit dem Bauwerksvertrag abgeschlossen, fallen auf die gesamte Summe Grunderwerbssteuer und Notarkosten an. Anders ist es, wenn du selbst das Grundstück kaufst und den Bauträger separat beauftragst. In diesem Szenario werden nur die Grunderwerbssteuer und die Notargebühren auf den Grundstückskaufpreis fällig. Meist sind solche Angebote vom Bauträger sehr teuer, da sie Eigentümer des Grundstücks sind und am längeren Hebel sitzen, wenn du genau in dieser Lage wohnen willst.

 Mit Immobilien Steuern sparen – Kauf über eine Gesellschaft 

Es kann sinnvoll sein, über eine Gesellschaft wie eine GmbH oder Stiftung Immobilien zu kaufen. Dies gilt insbesondere für Investoren, die in C- und D-Lagen investieren und dafür das Risiko einer hohen Miete als Kompensation für möglichen Leerstand erhalten. Dabei gilt folgender Vorteil: Wenn beispielsweise die GmbH rein vermögensverwaltend tätig ist, fällt auf die Mieterträge nur die Körperschaftssteuer in Höhe von 15 Prozent zzgl. Soli an. Der persönliche Steuersatz vieler Investoren liegt jedoch bei über 42 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag. Gerade bei hohen Mieten und im Vergleich zu geringen Betriebsausgaben ergibt sich eine interessante Steuerersparnis.

Wichtig sind an dieser Stelle drei Punkte:

  1. Die Gewinne sollten reinvestiert werden. Ansonsten fällt bei Entnahme aus der GmbH nämlich nochmal eine Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag an.
  2. Der steuerfreie Spekulationsgewinn entfällt nach einer Haltefrist von 10 Jahren, Gewinn sind in C- und D-Lagen auch nicht unbedingt zu erwarten.
  3. Die Gesellschaft muss zwingend rein vermögensverwaltend tätig sein und sollte mit dem Steuerberater zuvor wasserdicht gemacht werden. Es reicht aus eine Küche oder Waschmaschine separat zu vermieten um diesen Status zu gefährden.

Die Kosten und der Betrieb einer Immobilien-GmbH sollten nicht unterschätzt werden. Die doppelte Buchführung, bestehend aus einer Bilanz und einer Gewinn- und Verlustrechnung ist verpflichtend.

Sanierungen im Sanierungsgebiet oder Denkmalsanierung

Sanierungen im Sanierungsgebiet oder Denkmalsanierungen haben einen kürzeren Abschreibungszeitraum. Dieser wird meistens über 12 Jahre für die Sanierungsleistung aufgeteilt in 8 Jahre á 9 Prozent und 4 Jahre á 7 Prozent. Die rechtliche Grundlage bildet der § 7h (i) EStG. Ein Teil des Kaufpreises entfällt auf das Grundstück, ein Teil auf den nicht zu sanierenden Altanteil und ein Anteil auf die Sanierungsleistung. Hier machen Bauträger oftmals großzügige Versprechungen, beispielsweise dass 80 Prozent Sonder-AfA möglich sind. Allerdings kann es bis zu zwei Jahre nach Fertigstellung dauern, bis der Bescheid zur Abschreibung kommt. In den meisten Fällen werden nicht die gesamten Sanierungskosten genehmigt, sondern beispielsweise nur 60 Prozent der versprochenen 80 Prozent. Bei diesem Steuersparmodell solltest du vorsichtig kalkulieren. Die Steuersparmöglichkeiten sind meistens in den Kaufpreis mit einkalkuliert. Bei einer Denkmalimmobilie ist allerdings auch mit erhöhten Kosten zu rechnen, da sie insgesamt aufwendiger ist als ein Neubau. Du kannst dies mit dem Besitz eines Oldtimers vergleichen. Die Stadt legt Sanierungsgebiete auf Zeit fest, um ein Viertel zu entwickeln. Durch die Aufwertung erhebt die Stadt einen Sanierungsausgleichsbetrag, weil der Wohnwert gestiegen ist und sich dadurch der Kaufpreis erhöht. Daran solltest du spätestens beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie denken.

Verkauf der Immobilie an eine Familie ersten Grades

Wenn du eine Denkmalimmobilie kaufst und die Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben hast, wirst du im 13. Jahr sehr wenig Werbungskosten haben, die den Einnahmen gegenüber stehen. Hier kann sich ein Verkauf an den Ehepartner lohnen, um wieder die vollen Abschreibungen nutzen zu können, die dann allerdings 2 oder 2,5 Prozent auf den Kaufpreis betragen. Wenn die Bank zustimmt, kann das Objekt zusätzlich neu beliehen werden, um Kapital für neue Investitionen zu beschaffen. Damit diese Möglichkeit besteht, macht es bei einer Denkmalimmobilie Sinn, dass Ehepartner nicht zusammen im Grundbuch stehen. Zwischen Familien ersten Grades fällt keine Grunderwerbssteuer an, wodurch die Abwicklungskosten sehr gering sind.

Mit Immobilien Steuern sparen – Mobiliar im Kaufvertrag gesondert ausweisen

Mobiliar sollte im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen sein. Darauf musst du nämlich keine Grunderwerbssteuer und Notarkosten zahlen und hast eine kürzere Abschreibungsdauer. Hierzu gehört beispielsweise die Küche. Auch Innenprovisionen und Instandhaltungskosten sollten man sich vom Makler und der Hausverwaltung mitteilen lassen. Denn auch hierauf fällt die Grunderwerbssteuer nicht an. Allerdings finanziert die Bank Mobiliar und Provisionen nicht mit.

Das Damnum oder auch Disagio

Das Damnum, das auch Disagio genannt wird, ist eine Zinsvorauszahlung. Zinsen sind in dem Jahr steuerlich zu aktivieren, in dem sie anfallen. Das Damnum liegt bei einer Zinsbindung von mindesten 5 Jahren meistens bei 5 Prozent des Darlehensbetrages. Dies hat den Nachteil, dass du in den voranschreitenden Jahren weniger Zinsen zum absetzen hast. Zudem muss die Bank den Objektwert so hoch einschätzen, dass die Zinsen noch finanzierbar sind. Diese Konstruktion sollte gut durchdacht werden und nur in Ausnahmefällen zum Einsatz kommen.

Wie du Steueroptimiert renovierst

Du hast in ein renovierungsbedürftiges Objekt investiert? Dann plane ganz genau, wann du diese vornimmst. Am besten planst du deine Renovierung mit deinem Steuerberater, damit sie nicht steuerschädlich ist. Grundsätzlich sind Erhaltungsaufwendungen sofort absetzbar, sofern es sich nicht um eine Aufwertung oder Erweiterung handelt. Der Anbau eines Balkons oder der Einbau einer Gaube wären beispielsweise eine Erweiterung und würde somit unter die Herstellkosten fallen. Diese müssen über die Restnutzungsdauer mit 2 oder 2,5 Prozent abgeschrieben werden. Hingegen sind ein Anstrich, ein neues Bad oder neue Böden Erhaltungsaufwendungen, sofern sie nicht eine wesentliche Verbesserung des Wohnwertes darstellen. Hier ist das Finanzamt sehr kulant.

Der Steuerturbo funktioniert, indem du die Wohnung modernisierst und die Miete erhöhst. Die Kosten lassen sich mit günstigen Modernisierungsdarlehen refinanzieren und sind sofort steuerlich zu aktivieren oder auf 2 bis 5 Jahre zu verteilen. Bessere Voraussetzungen kannst du dir nicht wünschen. Objekte mit einer derartigen Refinanzierung sind die Lieblinge der Investoren. Aufgepasst: In den ersten drei Jahren nach Kauf darfst du lediglich 15 Prozent der Gebäudekosten investieren, auch wenn es sich nicht um eine Aufwertung und Erweiterung handelt. Man spricht hier von anschaffungsnahem Aufwand. Energetische Modernisierungen werden zudem von der KfW günstig refinanziert und bezuschusst. Außerdem darf der Mieter unter Umständen für 6 Monate keine Mietminderung durchsetzen.

Du bist Besitzer mehrerer Immobilien?

In diesem Fall wirst du schnell als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Um dies zu vermeiden, solltest du dich mit dem Verkauf deiner Objekte zurückhalten und bestimmte Fristen einhalten. Es gibt zwei Fälle, die du unterscheiden musst.

Wenn du eine Immobilie oder ein Grundstück kaufst und dieses innerhalb von zehn Jahren wieder mit Gewinn verkaufst, tätigst du ein sogenanntes Spekulationsgeschäft. Der daraus entstehende Gewinn ist steuerpflichtig und mit deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern, sofern du das Geschäft als Person und nicht als Gesellschaft tätigst. Wenn du hierbei einen Verlust erleidest, kann dieser nur mit dem Gewinn aus einem anderen Grundstücksverkauf ausgeglichen werden.

Darüber hinaus gibt es eine zweite Frist, die du unbedingt einhalten solltest. Wenn du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufst, unterstellt dir das Finanzamt bereits beim Kauf eine bedingte Veräußerungsabsicht. Du wirst vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler angesehen. Allerdings steckt der Teufel im Details. Diese Regelungen haben Ausnahmen, die vorher von einem Anwalt geprüft werden sollten.

Doch was bedeutet das für dich? Du musst für jeden einzelnen Gewinn aus dem Verkauf der Objekte zusätzlich Gewerbesteuern bezahlen. Wenn du in einer Gemeinde wohnst, die einen Hebesatz von mehr als 440 Prozent hast, erleidest du dadurch eine erhebliche Steuermehrbelastung. Bis 440 Prozent Hebesatz hingegen wird die anfallende Gewerbesteuer durch die Anrechnung auf die Einkommensteuer aufgelöst.

Das Problem ist, dass das Finanzamt die Gebäudeabschreibungen, die du geltend gemacht hast, den Gewinnen zurechnet. Warum? Die Immobilie wird im gewerblichen Bereich nur im Umlaufvermögen gehalten und nicht abgeschrieben. Wenn du als Privatperson in eine Immobilie investierst, zählt sie hingegen zum Anlagevermögen. Der Verkauf einer Immobilie sollte immer von Experten begleitet und aufbereitet werden.

Fazit

Wie du siehst, gibt es viele Möglichkeiten, mit denen du Steuern sparen kannst. Wenn dir das notwendige Know-how fehlt, kannst du aber auch leicht in eine Steuerfalle tappen. Bei den im Bereich von Immobilien gehandelten Summen sind ein Expertenteam und jede Menge Know-how unabdingbar. Wenn du die Sache richtig angehst, sind Immobilien aber eine der interessantesten Anlagen überhaupt.

Viel Spaß beim Steuern sparen 😉

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