Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft – Steuergestaltung für Profis

Du bist schon länger im „Immobilienbusiness“ unterwegs, dein Einkommen liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt und deine Immobilien sind mittlerweile keine steuerlichen Verlustbringer mehr? Dann wird es Zeit, sich Gedanken über eine eigene GmbH oder UG zu machen. Im Folgenden findest du alle Vor- und Nachteile zum Thema “Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft” sowie einige Tipps zur Umsetzung.  

Solltest du neu in der Community sein und die obigen Fragen nicht bejahen können, klicke einfach hier und du erfährst alles über das Investment in Immobilien.

In vielen Bereichen greifen sowohl Privatinvestoren als auch eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft auf dieselben steuerlichen Vorschriften zu. So fallen unter den Begriff der Einnahmen bei beiden Formen sowohl die Mieteinnahmen als auch die Nebenkosten. Bei den Aufwendungen verhält es sich genauso. Es können Betriebskosten, Darlehenszinsen, Absetzung für Abnutzung (AfA) und Erhaltungsaufwendungen von den Einnahmen abgezogen werden. Wie du siehst, sind grundlegende Dinge gleich, doch gibt es einige wesentliche Unterschiede:

So läuft es bei dir als Privatinvestor

Als Privatinvestor stellst du am Jahresende eine Überschussrechnung für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) auf und erhältst deinen Überschuss oder Verlust. Dies können die meisten Investoren selbst, sodass keine oder nur geringe Kosten durch einen Steuerberater entstehen. Bei langfristiger Vermietung wirkt sich ein rechnerischer Verlust mit deinem persönlichen Steuersatz aus und du erhältst über die Steuererklärung des Folgejahres eine entsprechende Erstattung. Solltest du einen Gewinn erwirtschaften, unterliegt dieser ebenfalls deinem persönlichen Steuersatz und du musst Steuern zahlen.

Veräußerst du dein Objekt innerhalb der ersten zehn Jahre nach Anschaffung, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs.1 Nr.1 EStG) vor. Den Gewinn aus diesem Vorgang musst du wieder deinem persönlichen Steuersatz unterwerfen und kannst dich auf eine saftige Nachzahlung einstellen. Einen Verlust hingegen kannst du nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen. Dies sollte dich aber nicht erschrecken. Wenn du nach der Spekulationsfrist von 10 Jahren veräußerst, ist der gesamte Gewinn steuerfrei und dein Vermögen wächst deutlich an. Verluste kannst du allerdings unter keinen Umständen mehr geltend machen, wenn du länger als 10 Jahre mit dem Verkauf wartest.

Zusammenfassend sind die Vorteile eines Privatinvestors, dass du Steuererstattungen aufgrund der rechnerischen Verluste innerhalb des Investitionszeitraumes erhältst und nach der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen kannst. Deine Aktivität auf dem Wohnungsmarkt wird somit indirekt durch staatliche Mittel gefördert.

Problematik:

Aufgrund des aktuellen Niedrigzinsumfeldes, der geringen Inflation und dem Wegfall der degressiven AfA (anfangs hohe Beträge, die dann mit der Zeit abnehmen) entsteht immer häufiger ein Gewinn aus der jährlichen Überschussrechnung. Die niedrigen Zinsen und Betriebskosten wirken sich direkt auf deine Liquidität aus, was auf Investorenseite häufig positiv aufgenommen wird. Die geringere AfA hingegen, die ein rein fiktiver Posten ist, erhöht den zu versteuernden Überschuss und mindert durch die geringere Steuererstattung die Liquidität. Die Höhe der Steuererstattung/-nachzahlung kannst du berechnen, indem du auf den zu versteuernden Verlust/Überschuss deinen Grenzsteuersatz anwendest (siehe Beispiel unten)

Zur Information: Da der Steuersatz mit zunehmendem Einkommen progressiv wächst, wird nicht jeder Euro gleich besteuert. Der Durchschnittssteuersatz drückt die Steuerbelastung im Verhältnis zum gesamten “zu versteuernden Einkommen” aus. Der Grenzsteuersatz hingegen ist die Steuerbelastung, die auf den letzten verdienten Euro deines zu versteuernden Einkommens entfällt. Sowohl deinen persönlichen Durchschnittssteuersatz als auch den Grenzsteuersatz kannst du hier ermitteln:
https://www.bmf-steuerrechner.de

Beträge in €

vor dem 01.01.2004

Heute

Einnahmen

6.000

6.000

Betriebskosten

-1.200

-1.200

AfA (BMG* 100.000)

-5.000 (5%)

-2.000 (2%)

Zinsen

-4.000 (4%)

-3.000 (3%)

Tilgung

-2.000 (2%)

-2.000 (2%)

steuerlicher Verlust/Überschuss

-4.200

-200

Steuererstattung
(fiktiver Steuersatz 40%)

1.680

80

Liquidität p.a.

480

-120

BMG = Bemessungsgrundlage

Die Bemessungsgrundlage erhältst du durch das Aufteilen der Anschaffungskosten in Grund und Boden bzw. Gebäude. Der Gebäudewert stellt die Bemessungsgrundlage der Absetzung für Abnutzung dar. Für weitere Informationen klicke hier: https://immlab.de/anschaffungskosten/

Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft: Wie wäre es damit?

Eine Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft muss notariell gegründet werden. Du benötigst eine Satzung, einen Gesellschaftsvertrag und bei mehreren Gesellschaftern eine Auflistung dieser. Für kleine Kapitalgesellschaften gibt es aus dem Gesetz heraus Vorlagen, die auch online abrufbar sind. Weiter muss die Stammeinlage für die Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft geleistet werden, bevor der Notar die Gesellschaft beim Registergericht anmelden kann.

Die Stammeinlage beträgt bei einer UG mindestens 1 €, bei der GmbH mindestens 25.000 €. Kapitalgesellschaften sind gem. § 140 AO i.V.m. § 238, § 1 Abs.1 und § 6 Abs.1 HGB buchführungspflichtig. Im Gegensatz zur einfachen Überschussermittlung nach Zu- und Abfluss bei einem Privatinvestor muss für jeden Jahresabschluss eine Bilanz aufgestellt werden (doppelte Buchführung). Der Gewinn wird periodengerecht abgegrenzt, d.h. Erträge und Aufwendungen wirken sich nicht zum Zeitpunkt der Zahlung, sondern in dem Zeitraum, zu dem sie wirtschaftlich gehören, aus.

Aufwendige Gewinnermittlung und Stammkapital erforderlich

Wie du vielleicht gemerkt hast, besteht hier der erste wesentliche Unterschied. Sowohl die Gründung (500 – 1.000 €) als auch die jährliche Gewinnermittlung sind aufwendiger und werden vermutlich an einen Fachmann, beispielsweise deinen Steuerberater übergeben. Im Idealfall bringst du genug Stammkapital in die Gesellschaft ein, um eine gute Finanzierung von der Bank zu erhalten. Andernfalls wird keine Bank deine GmbH zu ebenso günstigen Konditionen finanzieren können wie du selbst. Möglicherweise kann der Eintritt als Bürge mit dem Privatvermögen die Finanztierung zu deinen Gunsten optimieren.

Der große Vorteil liegt darin, dass es für eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft nur einen Steuersatz gibt. Dieser beträgt gem. § 23 Abs.1 KStG 15 % zzgl. Solidaritätszuschlag i.H.v. 5,5% bezogen auf die Höhe der Körperschaftsteuer. Du erreichst somit eine effektive Steuerbelastung von 15,825%. Bei Verlusten ist es wie oben beschrieben schön, wenn sie die eigene Steuerlast mindern. Erwirtschaftest du allerdings nachhaltig Gewinne, liegt dein persönlicher Steuersatz vermutlich deutlich über diesen gut 15 %. Den Unterschied siehst du hier:

Beträge in €

Privatinvestor

Kapitalgesellschaft

Einnahmen

60.000

60.000

Betriebskosten

-12.000

-12.000

AfA

-20.000

-20.000

Zinsen

-20.000

-20.000

Tilgung

-20.000

-20.000

Steuer

-3.200 (40%)

-1.200 (15%)

Steuerlicher Überschuss

8.000

8.000

Liquidität

4.800

6.800

Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft: Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Eine Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft kann gesetzlich nur Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) erzielen und ist somit grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig. Es ist wichtig zu wissen, dass die Gewerbesteuerlast bei vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaften gem. § 9 Nr.1 S.2 ff GewStG auf Antrag um den Betrag gemindert wird, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. In diesem steuerlichen Bereich lauern einige Fallen, sodass ich dir dringend raten würde, einen steuerlichen Berater zu konsultieren.

Probleme kann es beispielsweise geben, wenn du auf einem deiner Objekte eine Solaranlage betreibst, da diese bereits originär zu den gewerblichen Einkünften zählt. Weiter ist wichtig, dass die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel nicht überschritten wird, da auch dies bereits originär eine gewerbliche Tätigkeit wäre. Erlaubt, aber nicht begünstigt ist die Verwaltung und Nutzung von Kapitalvermögen sowie die Beteiligung an einer rein grundstücksverwaltenden Personengesellschaft. 

Auch mit der Veräußerung von Objekten verhält es sich bei Kapitalgesellschaften anders als bei einem Privatinvestor. Da alle Mietshäuser der Gesellschaft Betriebsvermögen darstellen, unterliegt deren Veräußerung stets in vollem Umfang der Besteuerung nach § 15 EStG (Einkünfte aus Gewerbebetrieb). Auch hier besteht die Möglichkeit große Fehler zu machen, da mit der Veräußerung des letzten Objektes einer vormals vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes aufgegeben wird und somit Gewerbesteuerpflicht besteht. Nach Möglichkeit wäre es also sinnvoll eine Backup-Immobilie von geringerem Wert bzw. mit geringem Veräußerungsgewinn bis zuletzt in der Gesellschaft zu belassen oder in die Gesellschaft zu transferieren.

Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft: Stille Reserven

Die Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft bietet allerdings die Möglichkeit, „stille Reserven“, also vereinfacht gesagt den Betrag zwischen abgeschriebenen Anschaffungskosten und Veräußerungspreis, auf neue Objekte zu übertragen. Voraussetzung dafür ist unter anderem, dass die Gesellschaft bilanziert, die veräußerte Immobilie mindestens sechs Jahre zum Betriebsvermögen (Anlagevermögen) gehörte und die neue Immobilie ebenfalls zum Betriebsvermögen (Anlagevermögen) gehören wird. Um die stillen Reserven zu übertragen, muss die entsprechende Neuanschaffung eines Gebäudes innerhalb von 4 Jahren nach Veräußerung stattfinden. Die stillen Reserven werden solange per Rücklage in der Bilanz gebunden.

Beispiel: Die A-GmbH hat im Jahr 2008 für 100.000€ ein Grundstück gekauft. Im Jahr 2015 hat sich die Marktlage für dieses Gebiet so gut entwickelt, dass sich der Geschäftsführer (also du) dazu entschließt den Gewinn mitzunehmen. Er veräußert das Grundstück noch im selben Jahr für 200.000€. Das Geld soll in jedem Fall reinvestiert werden, doch hat sich die richtige Kaufgelegenheit bis dato nicht ergeben. Die A-GmbH bildet also zunächst eine Rückstellung in Höhe der stillen Reserven (200.000 – 100.000 = 100.000) und hat bis ins Jahr 2019 Zeit den Betrag in ein neues Objekt zu stecken. Die Rücklage wird dann aufgelöst und mindert die Anschaffungskosten des neuen Objektes.

Im Ergebnis ist es möglich auch bei vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaften die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns zu umgehen, soweit neues Vermögen aufgebaut wird. Zu beachten ist allerdings, dass bei einem etwaigem Abverkauf von Immobilien oder einer Liquidierung der Gesellschaft sämtliche stillen Reserven der Körperschaftsteuer von 15 % zzgl. Solidaritätszuschlag und in der Regel auch der Gewerbesteuer unterliegen. Sollten Veräußerungsverluste entstehen, kannst du diese in den Folgejahren mit Gewinnen verrechnen. 

Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft:
Erträge thesaurieren oder ausschütten?

Weiter musst du dir Gedanken machen, ob Erträge thesauriert oder ausgeschüttet werden. Möchtest du von deinen Mietobjekten leben, musst du die Ausschüttungen aus dem Unternehmenssphäre in dein Privatvermögen überführen. Die „Dividende“ aus deiner eigenen Kapitalgesellschaft ist teilweise (60 % Teileinkünfteverfahren) mit dem persönlichen Steuersatz zu besteuern. Bei dieser Gestaltung wirken sich die oben aufgezeigten Vorteile einer Kapitalgesellschaft nach Kosten erst ab einem Grenzsteuersatz von etwa 35 % aus. Das entspricht bei Alleinstehenden einem zu versteuernden Einkommen von 40.000 € und bei Verheirateten einem zu versteuernden Einkommen von 80.000 € (Stand 2017).

Thesaurierst du dagegen die Überschüsse, so bleibt es bei einer Steuerbelastung von 15 % zzgl. Solidaritätszuschlag und du kannst deinen Gewinn zur Finanzierung weiterer Objekte nutzen. Auf diese Art ist ein steuerbegünstigter Vermögensaufbau möglich. Der spätere Übergang in dein Privatvermögen darf allerdings nicht vergessen werden. Es handelt sich nur um eine Art „Steuerstundung“. Sobald du die Früchte der Arbeit ernten willst, ist dies wie oben beschrieben zu versteuern und Vorteile ergeben sich effektiv erst bei einem Grenzsteuersatz über 35 %.

Wechsel vom Privatinvestor zur Kapitalgesellschaft

Sollte dir nun der Gedanke gekommen sein, anfängliche Verluste als Privatinvestor einzufahren und später nach Tilgung des Darlehens die ertragreiche Immobilie in eine Kapitalgesellschaft zu transferieren, musst du Folgendes beachten:

Zuerst ist es wichtig, die Spekulationsfrist von 10 Jahren einzuhalten. Solltest du vor dieser den Übergang in das Vermögen der Kapitalgesellschaft anstreben, musst du den Veräußerungsgewinn in vollem Umfang deinem persönlichen Steuersatz unterwerfen. Um den Vorgang „sauber“ abzuwickeln, ist es regelmäßig ratsam, das Objekt nach Auslaufen der gewählten Zinsbindung mit Wertgutachten an die Gesellschaft zu veräußern. Diese kann dann das Objekt vollständig fremd finanzieren und du erhältst einen steuerfreien Vermögensstock im Privatvermögen, zum Leben oder Reinvestieren.

Leider fallen bei der Übertragung auf eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft erneut Grunderwerbsteuer und Notarkosten an. Obwohl du zu 100 % an einer Kapitalgesellschaft beteiligt sein kannst, die das Grundvermögen anschließend besitzt und verwaltet, unterliegt die Übertragung des Eigentums der Grunderwerbsteuer. Das liegt daran, dass eine Kapitalgesellschaft als juristische Person ein eigener Rechtsträger ist und die Beteiligungsverhältnisse somit keine Rolle spielen.

Du solltest außerdem darauf achten, dass du deine Objekte in Maßen überträgst und nicht vollständig zu einem bestimmten Zeitpunkt. Andernfalls kann es zu einem „gewerblichen Grundstückshandel“ kommen, der vereinfacht gesagt sämtliche Veräußerungsgewinne zu einem Gewerbebetrieb zusammenfasst und deinem persönlichen Steuersatz unterwirft.

Fazit

Immobilienanlagen hältst du besser im Privatvermögen, wenn du steuerlich laufende Verluste geltend machst und die Investition langfristig ein großes Wertsteigerungspotenzial verspricht. Der Vorteil des steuerfreien Veräußerungsgewinns wiegt so schwer, dass er die etwas höhere Steuerbelastung in der Haltephase gegenüber einer Kapitalgesellschaft in der Regel übersteigt.

Die vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft ist bei geringen Investitionen aufgrund der höheren Gründungs- und laufenden Kosten zunächst im Nachteil. Durch den Besteuerungsvorteil der laufenden Gewinne kann sich die Gründung allerdings schnell amortisieren. Vorteilhaft sind hier vor allem eine hohe Mietrendite, aber nicht das größte Wertsteigerungspotenzial bzw. auch Geschäfte mit größerem Anlegerrisiko. Dies findet man vor allem in Anlageobjekten mit vielen Wohneinheiten in 1b-Lagen.

Die Investitionssumme ist hier in der Regel etwas höher (mindestens 500.000 € – 1.000.000 €), sodass sich der Kostennachteil erübrigt. Du erkennst hier, dass es nicht um das schnelle Geld, sondern den langfristigen Vermögensaufbau geht. Reinvestiert du regelmäßig die Erträge der Mietobjekte, beträgt die steuerliche Belastung in der Aufbauphase weniger als 20 %, was für viele Einkommensschichten äußerst attraktiv ist. Im Spitzensteuersatz ergibt sich natürlich der größte Vorteil.

 

Till Salewski
15. Mai 2018

Diskussion und Feedback

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32 Kommentare

  1. Alexander

    Erstmal vielen Dank für diesen tollen Beitrag.

    Meine Frage ziehlt auf die nicht ordinäre Gewerblichkeit einer vvGmbH ab. Wenn ich z.B. ein EFH bauen möchte und KFW-Förderungen mitnehmen möchte muss ich z.B. eine Photovoltaikanlage mit einplanen. Der Verkauf des Stroms würde aber einer gewerblichkeit gleichkommen und meine vvGmbH die das EFH hält in dieGewerblichkeit führen. Ohne Photovoltaikanlage bekomme ich eine spezielle Förderung nicht. Habe ich steuerliche Möglichkeiten das zu umgehen?
    VG Alexander

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Alexander,
      steuerlich können solche Sachverhalte oft gestaltet werden indem eine andere Kapitalgesellschaft die verschiedenen PV-Anlagen betreibt oder die Dachfläche an einen externen Betreiber vermietet wird. Inwieweit dies mit den Zielen der KFW-Förderung übereinstimmt und möglich ist, ist mir allerdings nicht bekannt.

      In jedem Fall solltest du solche Sachverhalte detailliert mit deinem Steuerberater und ggf. Rechtsanwalt besprechen, da hier verschiedene Rechtsgebiete ineinandergreifen und die Rechtsbegriffe zwischen diesen verschiedenen Rechtsgebieten häufig nicht übereinstimmen.

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten
  2. Mariana

    Hallo. Sehr verständlich erklärt und Kompliment das Du auf die vielen Kommentare hier eingehst. Mein Ehemann und ich überlegen die erste Immobilie die komplett vermietet wird nach 10 Jahren in eine VvGmbH zu transferieren. Soweit alles klar, wir haben auch nicht vor sie zu veräußern oder zu vererben. Wir haben keine Kinder. Verstehe ich richtig, daß die Ausschüttungen solange steuerfrei für uns wären bis diese quasi mit dem steuerlichen Einlagekonto in welches unsere Immobilie eingebucht wird, verrechnet sind bzw. aufgebraucht würden ? So könnte man sich doch den Vorteil des steuerfreien Veräußerungsgewinns aus der Gesellschaft ziehen ohne die Immobilie an jemand fremdes zu verkaufen ?

    vielen Dank und viele Grüße

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Mariana,
      die erste Frage lautet: auf welche Weise möchtest du die Immobilie in deine vvGmbH transferieren?

      Variante 1:
      Bei einem Verkauf findet alles wie unter fremden Dritten statt:
      Verkehrswert ermitteln
      Kaufvertrag erstellen
      Abhängig von der 10-Jahres-Frist ein steuerfreies Veräußerungsgeschäft beim Verkäufer und ein Anschaffungsvorgang mit neuer Kaufpreisaufteilung und AfA beim Käufer (vvGmbH)
      “Steuerfreien Ausschüttungen” wie du sie genannt hast, sind hier nicht möglich.

      Variante 2:
      Worauf du hinauswillst ist möglicherweise eine verdeckte Einlage. Das ist der Fall, wenn ein oder mehrere Gesellschafter der vvGmbH ohne Gegenleistung einen einlagefähigen Vermögensvorteil (z.B. Immobilie) zukommen lässt und diese Zuwendung ihre Ursache im Gesellschaftsverhältnis hat. Eine verdeckte Einlage darf das zu versteuernde Einkommen der Gesellschaft nicht erhöhen und stellt bei dem Gesellschafter eine Erhöhung seiner Anschaffungskosten des GmbH-Anteils dar.
      Die Erhöhung der Anschaffungskosten spiegelt sich im steuerlichen Einlagekonto (§27 KStG) wider. Das steuerliche Einlagekonto entspricht am Anfang dem über das Stammkapital hinaus eingebrachten Eigenkapital (z.B. Agio). In der Regel beginnt es mit 0 Euro. Das steuerliche. Einlagekonto ist jährlich fortzuschreiben.

      Beispiel:
      Bestand am Ende des vorangegangenen Wirtschaftsjahres 0,00 Euro
      + Zugänge des laufenden Wirtschaftsjahres 100.000,00 Euro verdeckte Einlage (Immobilie)
      ./. Abgänge des laufenden Wirtschaftsjahres. keine
      = Bestand am Ende des laufenden Wirtschaftsjahres 100.000,00 Euro

      Die Ausschüttungsthematik ist hier allerdings etwas komplexer. Eine Verwendung des steuerlichen Einlagekontos und damit die Rückzahlung des eingebrachten Kapitals (von dir “steuerfreie Ausschüttung” genannt) tritt nur ein, wenn die Summe der Auszahlungen den auf den Schluss des vorangegangenen Wirtschaftsjahres ermittelten ausschüttbaren Gewinn übersteigt. Andernfalls sind die Ausschüttungen von den Gesellschaftern ganz normal mit der Abgeltungssteuer oder im Teileinkünfteverfahren zu besteuern.

      Beispiel:
      Eigenkapital lt. Steuerbilanz 150.000,00 Euro
      ./. gezeichnetes Kapital 25.000,00 Euro
      ./. Bestand des steuerlichen Einlagekontos (falls positiv) 100.000,00 Euro
      = ausschüttbarer Gewinn (Mindestansatz 0 €) 25.000,00 Euro

      Wenn in diesem Beispielsfall 25.000,00 Euro (offene Gewinnausschüttungen, verdeckte Gewinnausschüttungen, Vorabausschüttung) ausgeschüttet werden, führt dies nicht zu einer Verwendung des steuerlichen Einlagekontos und somit nicht zu einer steuerfreien Rückzahlung des eingebrachten Kapitals.
      Darüberhinaus würde eine Einlagenrückgewähr vorliegen, die bei den Gesellschaftern nicht der Besteuerung unterliegt (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

      Bei der komplexen Thematik kann ich dir nur empfehlen deine individuelle Situation mit deinem Steuerberater zu besprechen und die verschiedenen Möglichkeiten einmal durchzuspielen.

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten
  3. Jörg

    Hallo, vielen Dank für den tollen Beitrag. Eine Sache ist mir noch nicht klar:
    Bei einer VV ist man solange begünstigt, sie man nur vermietet und Bestand aufbaut. Aber eines Tages möchte man ja an das Geld auch ran kommen.
    Zählt bei der VV GmbH nach 10 Jahren Haltedauer ein Objekt noch in die 3 in 5 Regel? Könnte ich also Bestand nach 10 Jahren nach Belieben verkaufen, ohne die Kürzung zu gefährden? (Die Differenz aus Verkauf-Kauf-Abschreibung wird dann zu 15% besteuert?). Oder muss sich eine GmbH im Gegensatz zur Privatperson ewig an die 3 in 5 Regel halten?

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Jörg,
      der Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer und Vermietung des Objektes gilt als letzte Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung. Die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel erfolgt bei einer vv GmbH und einem Privatinvestor analog. Besteuert wird, wie du richtig sagst, der Veräußerungsgewinn = Differenz aus Verkauf-Kauf-Abschreibung.
      An die Grenze von 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren müssen sich demnach sowohl die vv GmbH als auch der Privatinvestor halten, um nicht in die Gewerblichkeit zu rutschen.
      Wichtig ist, dass das Geld nach der Veräußerung bei dir als Privatinvestor auf deinem Konto liegt während es bei einer vv GmbH noch nicht in deiner Vermögensphäre ist. Hier liegt es an dir und deinem Steuerberater das Geld möglichst optimal zu verwenden.

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten
  4. Eddi

    Hallo, ich verfüge bereits über eine Holding die meine Immobilien GmbH verwaltet. Ich denke nun an eine weitere GmbH die u. a. auch mein Aktiendepot verwaltet. Habe ich hier Vorteile wenn ich die Beteiligungen an der Holding erweitere oder soll ich meine Aktien weiterhin privat handeln?
    MfG

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Eddi,
      leider ist deine Frage etwas pauschal gestellt. Sprich deinen Sachverhalt am besten einmal mit deinem Steuerberater durch. Dieser kennt deine Vermögens- und Einkommenssituation als natürliche Person und weiß wie das Gesellschaftskonstrukt zur Zeit aussieht. Teile ihm in jedem Fall auch mit was du mit deinen Akten vorhast: Buy & Hold, Trading o.ä..

      Viel Erfolg!

      Antworten
  5. Daniel

    Hallo Till,
    hatte soeben ein Telefonat mit einem Steuerberater, er hat mir geraten zwei GmbHs zu gründen.
    1. vvGmbH für Immobilien
    2. GmbH für mein Aktiendepot
    Kannst du mir erklären warum das Sinn macht?
    Wie soll ich die Gmbh meines Aktiendepots (reine Aktien keine ETF/Fonds etc.) gründen, ebenfalls als vvGmbH soll ich hier auch als Geschäftszweck formulieren “GmbH verwaltet ausschließlich eigenes Vermögen”?
    Danke und Gruß
    Daniel

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Daniel,
      das sind viele und individuelle Fragen, die du mit deinem Steuerberater geklärt hast.
      Vielleicht stehen die Gesellschaften nebeneinander, vielleicht handelt es sich allerdings auch um eine Holding und eine Immobilien-Tochter.

      Ich empfehle dir dies alles einmal detailliert mit deinem Steuerberater durchzusprechen.

      Schöne Grüße,
      Toll

      Antworten
      • Daniel

        Hallo Till,
        leider ist der Steuerberater so auf die schnelle nicht mehr ansprechbar..wäre super wenn Du trotzdem was zu meinem Anliegen hier sagen könntest!
        Richtig, es soll eine Holding (Mutter) gegründet werden mit den zunächst zwei Töchtern die als (und das ist fakt) Immo vvGmbH und eine Aktien GmbH, wie findest du das vorgehen?
        Wäre die Aktien GmbH dann Gewerblich oder auch nur vermögensverwaltend (vvGmbH) wie findest du diese Struktur?
        Ich persönlich bin Angestellter und beziehe mein priv. Einkommen noch darüber. Mein Kapital möchte ich jedoch über die Holding steuern und weiter (steuererleichternd) aufstocken.
        Schöne Grüße zurück!
        Daniel

        Antworten
        • Till Salewski

          Hallo Daniel,
          grundsätzlich ist die Idee einer Holding meiner Meinung nach immer gut, wenn man mit Kapitalgesellschaften arbeiten möchte. Wie sich die absolute Steuerbelastung bei deiner persönlichen Situation auswirkt, kommt auf deine Strategien an und kann tatsächlich nur von deinem Steuerberater beantwortet werden.
          Bei der Gewerbesteuerfreiheit für Einkünfte, die dem Kapitalvermögen zugeordnet werden, kommt es auf die Beteiligungshöhe an. Die Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft muss zu Beginn des Erhebungszeitraums mind. 15 % des Grund- oder Stammkapitals betragen haben, damit die Erträge gewerbesteuerbefreit werden. Dies wirst du bei den meisten börsennotierten Aktiengesellschaften vermutlich nicht erreichen, bei deiner eigenen Tochtergesellschaft hingegen schon. Somit fällt für einzelne Erträge möglicherweise Gewerbesteuer an und für andere nicht.

          Ich wünsche dir viel Erfolg bei der Umsetzung! 🙂

          Antworten
  6. KB

    Hi,
    wie sieht das mit Darlehen ggü. der v v GmbH aus? Bekommt eineGmbH eine ganz normale Finanzierung, wenn z.B. deren Bestand aus aktuell fünf Immobilien besteht, welche einen jährlichen CashFlow nach Steuern von z.B. 6000,-€ abwerfen?
    Oder handelt die GmbH durch die Aufnahme eines Darlehens dann so “gewerblich”, dass die Steuervorteile der v v verfallen?
    Die Frage ist quasi, ob ich die Haftung für die Verbindlichkeit ggü. der Bank nicht privat tragen muss, sondern an die GmbH abwälzen kann, ohne den Status “vermögensverwaltend” zu verlieren.

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Kevin,
      wie bei dir im Privatvermögen ist es auch für eine immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft üblich eine Bankfinanzierung in Anspruch zu nehmen, um langfristig Vermögen aufzubauen. Gewerblichkeit tritt dadurch nicht ein.

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten
  7. Jochen

    Hallo Till, vielen Dank für die tolle Seite die wirklich aktuelle Themen abdeckt und fachmännisch und zugleich einfach behandelt.

    Ich habe auch eine Frage zu der vermögensverwaltenden GmbH. Angenommen die GmbH hat sowohl Immobilien als auch Kapitalvermögen (Aktienfonds) im Besitz, ist es dann richtig, dass die Immobilieneinkünfte die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen können aber Fondsgewinne oder Dividendeneinkünfte gewerbesteuerpflichtig sind ohne die Einkünfte im Immobilienbereich gewerblich zu infizieren?

    Viele Grüße, Jochen.

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Jochen,
      Vielen Dank für dein ausführliches Lob! 🙂
      Du hast es genau richtig dargestellt. Das ist möglich, da es sich bei Dividenden und Aktiengewinnen ja auch um Vermögensverwaltung und keine originär gewerbliche Tätigkeit handelt.

      Viel Erfolg bei deinen Investments,
      Till

      Antworten
  8. Dennis

    Hallo Till!

    Ich überlege eine Immobilie in eine vermögensverwaltende UG zu überführen, welche noch zu gründen wäre. Die Immobilie hat einen Verkehrswert von einigen hunderttausend Euro und erzielt entsprechende Mieteinnahmen, die sich in der Einkommensteuer erheblich bemerkbar machen. Ich habe schon ausgerechnet, dass eine Steuerersparnis von mehreren tausend Euros pro Jahr möglich wäre. Kann eine solche UG, die ja nur den Zweck hat, Vermögen aufzubauen, eigentlich auch ein KFZ besitzen, das alle Gesellschafter nutzen können? Und wenn ja, hätte der Gesellschafter dadurch irgendwelche Nachteile?

    Viele Grüße

    Dennis

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Dennis,
      Auch für vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften ist es möglich ein KFZ zu besitzen und zu nutzen.
      Bei der Nutzung des KFZ kann es dann zu Geldwerten Vorteilen. Dies solltest du für deine individuelle Situation mit deinem Steuerberater besprechen, da es verschiedene Möglichkeiten gibt diesen Sachverhalt zu gestalten.

      Beste Investorengrüße,
      Till

      Antworten
  9. Bernd Reinert

    Hallo Till,
    deine Erläuterungen zum Thema Kapitalgesellschaft verwirren mich etwas, weil dort Bezug auf § 15 EStG genommen wird. Das ist nicht korrekt. Eine Kapitalgesellschaft erzielt gem. § 8 Abs. 2 KStG bereits Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Werden Ausschüttungen an die Anteilseigner vorgenommen -auch bei einem vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft- dann werden die gem. § 8b KStG behandelt.

    mfG Bernd Reinert

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Bernd,
      das ist richtig. Bei einer Kapitalgesellschaft gelten gem. § 8 Abs. 2 KStG alle Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
      Einkünfte aus Gewerbebetrieb werden in § 15 EStG definiert. Der Querverweis bezog sich demnach darauf, was Einkünfte aus Gewerbebetrieb eigentlich sind.
      Bei deinem zweiten Punkt kann ich dir leider nicht folgen. Bei Ausschüttungen aus einer Kapitalgesellschaft kommt es auf die Beteiligungsverhältnisse (prozentualer Anteil) und den Beteiligten (Privatvermögen, Betriebsvermögen, Kapitalgesellschaft) an. Die Besteuerung ist jeweils unterschiedlich.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten
    • Juri

      Hi,
      Wie schaffe ich es beim Immobilien Verkauf aus der vermögensverwaltende GmbH nur 15% Steuer aufs Veräußerungsgewinn zu zahlen?
      Danke und herzliche Grüße

      Antworten
      • Till Salewski

        Hallo Juri,
        Soweit die Kapitalgesellschaft rein vermögensverwaltend tätig ist, ist der Veräußerungsgewinn nur mit 15% Körperschaftsteuer belastet.
        Es gilt die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach 9 Nr.1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz.

        Schöne Grüße,
        Till

        Antworten
  10. Tom

    Hallo ich habe im Internet lange recherchiert aber keine richtige Antwort auf meine Frage gefunden, ich möchte diese hier stellen mit der Hoffnung eine Antwort zu bekommen bezüglich der vermögensverwaltende GmbH.

    1. Wenn eine Immobilie in einer vermögensverwaltende GmbH gekauft wird, wie läuft das mit der Auszahlung bzw Gewinnausschüttung, gibt es da eine bestimmte Zeit die man einhalten muss um nur 15% zu versteuern Statt 42%? Ab wann kann man Gewinn auszahlen lassen ohne rückwirkend die Steuern zu zahlen, ist es dann für das ganze Jahr oder für die letzten Jahre auch wenn man gewinnauszahlung tut?

    2 . Ist es möglich ein Firmenfahrzeug über vv GmbH zu kaufen?

    3. Welche Laufzeiten muss man beachten?

    Lg Tom

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo Tom,
      1. Eine Frist zur Erlangung des Status als vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft gibt es nicht. Soweit die Kapitalgesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz und möglicherweise daneben Kapitalvermögen verwaltet, kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragt werden. Dazu darf die Gesellschaft allerdings nicht originär gewerblich tätig sein (bspw. gewerblicher Grundstückshandel). Ein Risiko auf den persönlichen Steuersatz zu rutschen gibt es nicht. Maximal kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung versagt werden, wodurch der effektive Steuersatz in der Kapitalgesellschaft auf etwa 30% ansteigt. Gewinne kannst du ab Gründung der Gesellschaft auszahlen, doch sollten diese erst einmal nachhaltig aus der Substanz der Gesellschaft erzielt werden.
      2. Eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft kann als juristische Person des privaten Rechts sowohl ein Firmenfahrzeug besitzen als auch einen Geschäftsführer anstellen.
      3. Im Zusammenhang mit deiner Frage 1. kenne ich keine Laufzeiten, die für dich relevant sein könnten.

      Beste Investorengrüße,
      Till

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  11. N. Grünebach

    Tilgungsleistungen können in der privaten Einkommensteuererklärung nicht steuermindernd angesetzt werden.

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  12. Giovanni Gagliardi

    Hervorragend beschrieben, herzlichen Dank.

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  13. ws

    Du schreibst: “Möglicherweise kann der Eintritt als Bürge mit dem Privatvermögen die Finanzierung zu deinen Gunsten optimieren.”
    Darf ich das mal umformulieren: Banken tun sich ja verständlicherweise sehr schwer, haftungsbegrenzte GmbHs zu finanzieren. Würde ich ja auch nicht tun.
    Deshalb sollte der Gesellschafter/sollten die Gesellschafter zur Erzielung optimaler Finanzierungskonditionen doch eigentlich grundsätzlich selbstschuldnerisch für die Darlehen der vermögensverwaltenden GmbH bürgen/haften.
    Würdest Du hier irgendwelche steuerrechtlichen Risiken/Gefahren sehen?

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    • Till Salewski

      Hallo ws,
      das hast du genau richtig erkannt.
      Wenn die GmbH zahlungsunfähig ist, entsteht zunächst ein Verlust des Stammkapitals i.S.d. § 17 EStG. Dieser kann steuerlich nach Anwendung des Teileinkünfteverfahrens geltend gemacht werden.
      Weiter kann nach der aktuellen BFH Rechtsprechung ein privates Darlehen (wie auch das Gesellschafterdarlehen) nach § 20 Abs.2 Nr.7 EStG als Verlust geltend gemacht werden (BFH vom 24.10.2017 – VIII R 13/15).
      Fraglich ist, ob das gleiche für den Eintritt als Bürge gilt.

      Sonnige Grüße,
      Till

      Antworten
      • ws

        Vielen Dank für die Antwort. Meine Frage zielte aber mehr darauf ob durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft der GmbH-Gesellschafter für die Darlehen einer GmbH die Gewerbesteuerfreiheit einer vvGmbH gefährdet werden oder sonstige steuerliche Nachteile für die vvGmbH entstehen könnten. Ob es beim Gesellschafter/Bürgen steuerlich berücksichtigt wird sollte hier außen vor bleiben.

        Antworten
        • Till Salewski

          Hallo ws,
          zu diesem Einzelfall kann ich keine detaillierte Beurteilung abgeben. Ich empfehle deinen steuerlichen Berater zu konsultieren.

          Schöne Grüße,
          Till

          Antworten
  14. ws

    Hochinteressanter Artikel. Aber, könnten Sie überprüfen, ob die Aussage, dass Ausschüttungen der eigenen vermögensverwaltenden GmbH “teilweise (60 % Teileinkünfteverfahren) mit dem persönlichen Steuersatz zu besteuern” sind. Unterliegen Ausschüttungen der GmbH nicht nur noch der Abgeltungssteuer, jedoch mit der Möglichkeit für das Teileinkünfteverfahren zu optieren.

    Antworten
    • Till Salewski

      Hallo ws,
      vielen Dank für das Lob.
      Richtig ist, dass Ausschüttungen aus einer Kapitalgesellschaft nach § 32d Abs.1 EStG regelmäßig mit der Kapitalertragsteuer von 25% besteuert werden können.
      Alternativ dazu bietet § 32d Abs.2 Nr.3 EStG die Möglichkeit das oben beschriebene Teileinkünfteverfahren anzuwenden, wenn der Ausschüttungsempfänger zu mindestens 25% an der Kapitalgesellschaft beteiligt ist. Hierbei werden 60% der Ausschüttung dem persönlichen Steuersatz unterworfen.

      Beispiel
      Rechnerisch ergeben sich folgende Steuerlasten bei verschiedenem zu versteuernden Einkommen (Vereinfacht: verheiratet ohne Solidaritätszuschlag im Jahr 2019):
      zvE 100.000 EUR – Ausschüttung 20.000 EUR -> Kapitalertragsteuer 5.000 EUR § 32d Abs.1 EStG
      zvE 100.000 EUR – Ausschüttung 20.000 EUR nach Teileinkünfteverfahren 12.000 EUR -> zvE 112.000 EUR -> Einkommensteuer 4.888 EUR § 32d Abs.2 Nr.3 EStG
      zvE 200.000 EUR – Ausschüttung 20.000 EUR -> Kapitalertragsteuer 5.000 EUR § 32d Abs.1 EStG
      zvE 200.000 EUR – Ausschüttung 20.000 EUR nach Teileinkünfteverfahren 12.000 EUR -> zvE 212.000 EUR -> Einkommensteuer 5.040 EUR § 32d Abs.2 Nr.3 EStG

      Rechnerisch muss das zu versteuernde Einkommen somit relativ hoch sein, damit die Anwendung der Abgeltungssteuer gegenüber dem Teileinkünfteverfahren vorteilhaft ist.
      Bei Anwendung des Teileinkünfteverfahrens besteht darüberhinaus die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs in Verbindung mit Dividendeneinnahmen und die Verrechnung verschiedener Einkunftsarten.

      Es handelt sich bei der Steuerstrategie immer um eine Einzelfallbetrachtung und sollte im Idealfall mit deinem steuerlichen Berater ausgearbeitet werden.

      Schöne Grüße,
      Till

      Antworten

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