Wie hoch ist die optimale Tilgung in deiner Immobilienfinanzierung?

Immobilien

Was ist Tilgung? Wir nennen es unwiderruflich verloren gegangene Liquidität. Warum ist das so? Bis du das Objekt wieder verkaufst, kommst du an das Geld nicht mehr heran. Deswegen sind Investoren in der Regel daran interessiert, so wenig wie möglich zu tilgen. Zudem wirken sich Zinsen steuermindernd aus. Wenn du viel tilgst, verminderst du Zinsen und erzielst höhere Mietüberschüsse, die dann versteuert werden müssen.

Wie du siehst, ist die Tilgung ein zentraler, aber oft vernachlässigter Punkt. Auch die Themen Sondertilgung und Tilgungsaussetzungen werden von vielen Investoren nur stiefmütterlich behandelt. Dabei kannst du hier mit dem richtigen Hintergrundwissen viel Geld sparen und deine Investitionen rentabler machen. In diesem Blogartikel möchte ich dir kein Wissen aus dem Lehrbuch vermitteln, sondern Einblick in unsere mehr als 10-jährige Praxis geben, in der wir unzählige Portfolios von Investoren finanziert haben.

Unterschied zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage

Der große Unterschied zwischen Kapitalanlegern und Eigennutzern ist, dass Eigennutzer die Zinsen auf das Darlehen nicht steuerlich absetzen können. Denn mit der eigengenutzten Immobilie besteht keine Gewinnerzielung, die versteuert werden kann. Somit gibt das Finanzamt auch keine Möglichkeiten, Kosten wie Zinsen oder Abschreibungen anzusetzen. Was bedeutet das für die Tilgung? Umso schneller du tilgst, desto besser, da sich Kreditzinsen zu einer beträchtlichen Summe anhäufen können.

Dies wird an folgendem Beispiel deutlich:

Beispiel

A

B

Kreditbetrag

150.000,00 €

150000,00 €

Zinssatz nominal

2,69 %

2,69 %

Zinssatz effektiv

2,74 %

2,74 %

Tilgungssatz

2 %

4 %

Kalkulatorische Laufzeit

32

19

Rate

586,25 €

836,25 €

Zinsen insgesamt

73.143,19 €

42.081,14 €

Mieteinnahmen

600,00 €

600,00 €

Wie du siehst, macht es einen großen Unterschied, ob du 2 oder 4 Prozent Tilgung nimmst. Im Beispiel B sparst du dir über 30.000 EUR Zinsen. Allerdings ist auch die Rate wesentlich höher. Wenn wir einem Investor Mieteinnahmen in Höhe von 600 EUR pro Monat unterstellen, was einer Mietrendite von 4,8 Prozent entspricht, deckt sich das Darlehen mit den Mieteinnahmen exklusive Bewirtschaftungskosten. Im Beispiel B würde ein Investor kräftig darauf zahlen. Wenn der Investor arbeitslos wird, kann es sein, dass er sich die Rate nicht mehr leisten kann.

Ein Investor hat ganz andere Interessen als ein Eigennutzer. Der Eigennutzer will zügig schuldenfrei sein und tilgt sein Objekt so schnell wie möglich, da er sich dadurch eine Menge Zinsen spart. Zudem ist der Eigennutzer dann früher schuldenfrei. Das ist insofern für ihn wichtig, da er beispielsweise im Alter keine Rate mehr bedienen muss.

Der Investor will ein Objekt, das sich selbst trägt. Er kann Zinsen steuerlich absetzen und hat auch im Alter weiterhin Einnahmen aus der Immobilie, die sich mit den Kreditraten decken. Für ihn macht es keinen Sinn, ein Objekt komplett abzubezahlen, da er die Liquidität besser für andere Deals oder als Rücklage für Wagnisse oder Modernisierungen nutzt.

Hier erfährst du mehr zu Thema Eigengenutzte Immobilie.

Hier erfährst du mehr zum Thema Kalkulation.

Gehen wir nun auf die tieferen Aspekte der Tilgung ein.

Steuerliche Auswirkung von Zinsen eines Immobilieninvestments

Zinsen zählen bei einer Immobilie zu den abzugsfähigen Kosten, solange du eine Gewinnerzielungsabsicht hast. Was heißt das konkret? Wenn du beispielsweise eine Immobilie leer stehen lässt und nicht vermietest, wird dir das Finanzamt irgendwann auch nicht mehr die Kosten dafür anerkennen. Das kommt insbesondere vor, wenn Eltern die gekaufte Eigentumswohnung kostenlos den Kindern überlassen oder umgekehrt.

Was viele unterschätzen, nenne ich die Liquiditätsfalle. Was heißt das? Wie du im nachfolgenden Beispiel siehst, hat ein Annuitätendarlehen eine gleich hohe Rate. Der Anteil der Zinsen wird mit der Zeit immer kleiner und die Tilgung immer höher.

Annuität

Das ist auch klar, denn der Zinssatz fällt nur auf die restliche ausstehende Summe an. Nehmen wir das Beispiel B von oben. Die Annuität / Rate beträgt 836,25 EUR. Es wurde eine anfängliche Tilgung von 4 Prozent vereinbart.

Tilgungsplan

Annuität

Zinsen

Tilgung

Restschuld

30.11.2018

€‎ 836,25

€‎ 336,25

€‎ 500,00

€‎ 149.500,00

30.09.2019

€‎ 836,25

€‎ 324,93

€‎ 511,32

€‎ 149.500,00

31.12.2019

€‎ 836,25

€‎ 321,48

€‎ 514,77

€‎ 142.897,08

Jahr 2028

€‎ 8.362,50

€‎ 1.901,11

€‎ 6.461,39

€‎ 81.242,83

Wie du siehst, erhöht sich die Tilgung. Deswegen spricht man im allgemeinen Sprachgebrauch auch von anfänglicher Tilgung, obwohl das anfänglich oft weggelassen wird. Viele Investoren wundern sich, warum sie nach 10 Jahren mehr als 2 Prozent pro Jahr getilgt haben (Zinseszinseffekt auf die Tilgung). Kommen wir zum Thema Steuer zurück.

Was heißt Liquiditätsfalle?

Nehmen wir vereinfacht an, du generierst wie im obigen Beispiel 600 EUR monatliche Mieteinnahmen. Im Jahr entspricht dies 7.200 EUR. Wenn du keine Kosten hast, die du aktivieren kannst, musst du diesen Wert versteuern. Vereinfacht nehmen wir einen Steuersatz inklusive Soli von 45 Prozent an und rechnen nur die Darlehenszinsen als Kosten an. Die Abschreibung und Bewirtschaftung lassen wir außen vor.

Diese Gesamtkalkulation einer Immobilie findest du hier.

Hier kannst du deinen Steuersatz berechnen.

Beispiel

2020

2028

Mieteinnahmen Einnahmen

€‎ 7.200,00

€‎ 7.200,00

Zinsen exklusive Tilgung

€‎ 3.767,04

€‎ 1.901,11

steuerlicher Gewinn

€‎ 3.432,96

€‎ 5.298,89

Steuersatz

45 %

45 %

Steuerlast

€‎ 1.544,83

€‎ 2.384,50

Wir erinnern uns, dass die Annuität immer gleich bleibt, der Tilgungsanteil aber steigt. Wie in dieser Tabelle zu sehen ist, zahlst du im Jahr 2020 fast doppelt so viele Zinsen wie im Jahr 2028. Das bedeutet, dass du im Jahr 2028 weniger Zinsen von der Steuer absetzen kannst, obwohl du dieselbe Summe an Darlehenszahlungen (Kapitaldienst) aufbringen musst. Die Steuerlast exklusive Abschreibung und Bewirtschaftung ist um mehr als 30 Prozent gestiegen. Dieser Wert steigt weiter an, umso mehr getilgt wird. Irgendwann zahlst du fast keine Zinsen mehr, sondern nur noch die Tilgung. Die Steuer steigt bei gleicher Annuität.

Fazit

Bei hoher Tilgung sinkt der Zinsanteil sehr schnell und die Steuerbelastung steigt. Dabei bleibt die Annuität / Rate  gleich. Deswegen ist es wichtig, sich die Steuerlast im weiteren Tilgungsverlauf genau anzuschauen.

Wieviel solltest du tilgen?

Wenn es nach einem Investor gehen würde, gar nichts. Lässt sich dies in der Praxis umsetzen? Nein, denn es gibt verschiedene Anforderungen an eine Darlehensgewährung. Die Bank finanziert heute den vollen Kaufpreis, allerdings sinkt durch die Tilgung auch das Risiko für die Bank, wenn sie die ausstehende Forderung allmählich reduziert. Deswegen will die Bank in der Regel schon aus Risikogründen eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent. Es gibt einige Banken, die auch mit 1 Prozent zufrieden sind.

Die Bank kann auf die Tilgung verzichten, wenn zusätzliche Sicherheiten abgetreten werden, beispielsweise ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung, weitere Immobilienvermögen oder Depots. Bei Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder Fondsdepots nennt man das Prinzip Tilgungsaussetzungsmodell, wobei aus der Praxis zu berichten ist, dass eigentlich nur noch die Bausparvariante angeboten wird. Zum Thema Tilgungsaussetzung komme ich später.

Was ist das zweite Problem bei einer niedrigen Tilgung und einer kurzen Zinsbindung? Im Jahr 2018 wurde die Wohnungsbaukreditrichtlinie eingeführt. Was bedeutet dies? Banken sind dazu verpflichtet, eine Lebensphasenplanung vorzunehmen, um zukünftige Kreditnehmer besser vor sich selbst zu schützen. Ein sehr wichtiger Betrachtungspunkt ist dabei die Annahme, dass sich der Zins nach Zinsbindung verschlechtert. Einige Banken rechnen mit einer Anschlussverzinsung von 3 bis 6 Prozent, ohne Tilgung. Mit Tilgung kommt man dann schnell auf einen Kapitaldienst (Zins + Tilgung) von 5 bis 8 Prozent auf die Restschuld.

Dazu das Beispiel von oben mit einer Zinsbindung von 10 Jahren:

Beispiel

A

B

Kreditbetrag

€‎ 150.000,00

€‎ 150.000,00

Zinssatz nominal

2,69 %

2,69 %

Zinssatz effektiv

2,74 %

2,74 %

Tilgungssatz

2 %

4 %

Rate

€‎ 586,25

€‎ 836,25

Restschuld nach 10 Jahren (Zinsbindungsende)

€‎ 115.621,45

€‎ 81.242,83

8 % nach Zinsbindung auf die Restschuld

€‎ 770,81

€‎ 541,62

Wie du siehst, ist die kalkulatorische Annuität bei weniger Tilgung höher. Und auch, wenn die Zinsbindung zu niedrig gewählt wird, ist die Restschuld noch enorm hoch. Was ist überhaupt eine Haushaltsrechnung? Bei der Haushaltsrechnung prüft die Bank, ob du dir das Darlehen leisten kannst. Hierfür setzt jede Bank unterschiedliche Werte an.

Vergleich Haushaltsrechnung

Wie in dieser Abbildung zu sehen ist, würdest du bei Bank 1 gar nicht erst durch die Haushaltsrechnung kommen. Dies bedeutet, dass du kein Darlehen bekommst. Du kannst auch ein hohes Vermögen haben: Wenn du Student ohne Einkommen bist, wird es sehr schwierig. Bei den anderen beiden Banken kommt der Investor durch die Haushaltsrechnung.

Die Haushaltsrechnung variiert je nach Bank

Jede Bank hat unterschiedliche Werte, wie pauschale Lebenshaltungskosten, Bewirtschaftungskosten, Ansetzung der Mieteinnahmen und die bestehenden Darlehensverpflichtungen. Deswegen ist es aus meiner Sicht wichtig, einen absoluten Spezialisten an der Hand zu haben, der einem das Portfolio optimal finanziert. Kommen wir zurück zur kalkulatorischen Annuität nach Zinsbindung. Es kann sein, dass du heute durch die Haushaltsrechnung kommst, aber nicht in der sogenannten „dynamischen Haushaltsrechnung“ bist, da nach Zinsbindungsende eine höhere Rate kalkuliert wird. Das macht es besonders schwierig, wenn viele Objekte finanziert werden, die kaum oder nur wenig Mietertrag generieren.

Ein weiterer wichtiger Punkt in Bezug auf die Wohnungsbaukreditrichtlinie ist, dass sich ein Darlehen, wenn es sich in die Rentenphase verschiebt, dahingehend geprüft wird, ob sich der Darlehensnehmer dieses dann noch leisten kann. Ob das sinnvoll ist, will ich nicht beurteilen. Du kannst diese Berechnung umgehen, indem du eine höhere Tilgung vereinbarst, um das Darlehen bereits vor dem Rentenbeginn zurückgeführt zu haben.

Tilgungssatzwechsel einbauen: Ja oder nein?

Aus meiner Sicht wird oft vernachlässigt, eine Tilgungssatzwechsel Option einzubauen. So kannst du in den ersten Jahren eine größere Summe tilgen und dann die Tilgung herunterschrauben, damit du noch ausreichend Zinslast hast, die du mit den Mietüberschüssen verrechnen kannst. In der Ankaufsphase kommt es zu einer besonders positiven Bewertung, wenn du anfänglich eine hohe Tilgung vereinbart hast, was die Wohnungsbaukreditlinie betrifft. Denn mit 3 bis 4 Prozent Tilgung ist die Restschuld nach Zinsbindung sehr gering. Wenn die Ankaufsphase abgeschlossen ist, kannst du die Tilgung auf ein bis zwei Prozent reduzieren. Du musst im Darlehensvertrag darauf achten, dass du die Tilgung nach unten anpassen kannst. Das ist in vielen Fällen nicht möglich.

Sondertilgung: Brauchst du das überhaupt?

Du brauchst auf jeden Fall ein Sondertilgungsrecht. Aus meiner Sicht nicht unbedingt deshalb, weil du es ausüben willst, sondern wegen der Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn du ein Darlehen mit einer 10-jährigen Zinsbindung abschließt und es vorzeitig kündigst, musst du den Zinsschaden der Bank ausgleichen. Wie du hier siehst, kann das sehr teuer werden, besonders wenn du keine Tilgung und Sondertilgung vereinbart hast, wie es bei einem Modell gewählt wird, bei dem parallel ein Bausparvertrag angespart und nicht getilgt wird.

Vorfälligkeit

Sondertilgungsoptionen müssen auf die Vorfälligkeitsentschädigung angerechnet werden. Du wirst quasi so gestellt, als hättest du das Sondertilgungsrecht immer ausgeübt. Frage bei der Bank an, was eine 10-prozentige Sondertilgung kosten würde. Wie hoch ist der Zinsaufschlag? Das Gleiche gilt für das Thema Tilgungssatzwechsel.

Höhere Tilgung oder Tilgungsaussetzung gegen Bausparen?

Wenn der Tilgungssatz höher gewählt wird, reduziert sich bei einigen Banken der Zins. Dies ist jedoch nicht bei jeder Bank der Fall. Allerdings haben einige Banken Sonderprogramme wie Volltilger-Aktionen. Was ist das? Hier wird das Darlehen in der Zinsbindung komplett zurückgeführt. Die Zinsbindungen bewegen sich zwischen 10 und 20 Jahren. Hier kann es beachtliche Zinsabschläge geben. Allerdings führst du das Darlehen sehr schnell zurück, was dazu führen kann, dass du wieder in der Liquiditätsfalle landest. Dies ist eigentlich nur für Eigennutzer oder Investoren sinnvoll, die Mietrenditen von mehr als 10 Prozent vereinnahmen können. 

Das Tilgungsaussetzung Verfahren ist an sich kein schlechter Grundgedanke. Am besten wäre es natürlich, wenn du ein ETF-Portfolio der Bank abtrittst und gar nicht tilgst. Das Problem ist, dass die meisten Banken beim Fondssparen einen höheren Wert an Besparung als bei direkter Tilgung verlangen und zusätzlich nur ihre eigene Fondsauswahl mit hohen Gebühren ins Spiel bringen. Deswegen wird heute in der Regel nur Tilgungsaussetzung mit Bausparverträgen betrieben. Aber auch hier besteht das Problem, den Bausparer zuteilungsreif zu sparen. Dazu musst du einen höheren Kapitaldienst in Kauf nehmen. Das Problem besteht, wenn der Bausparer zuteilungsreif, also am Ende der Zinsbindung ist. Dann muss das Bauspardarlehen relativ schnell zurückgeführt werden.

Hier siehst du das Modell:

Tilgungsaussetzung

Ein Vorausdarlehen wird ohne Tilgung mit gleichbleibender Zinsrate abgeschlossen. Parallel wird ein Bausparvertrag abgeschlossen, der nach der Zinsung zuteilungsreif ist. Das beutet, dass die Sparsumme plus das Bauspardarlehen (Bausparsumme) das Darlehen ablöst. Das Problem mit der Vorfälligkeit habe ich schon angesprochen.

Kannst du dein Darlehen nachbeleihen, wenn du zu viel getilgt hast?


Wenn du viel Tilgung hast, hast du eine geringe Restschuld und kannst auf den verbleibenden Betrag wieder einen Kredit aufnehmen oder diesen Betrag als Sicherheit abtreten. Das funktioniert in der Praxis oft nicht und scheitert an der wachsenden Grundschuld. Wer sich schon mal ein Grundschuldbestellungsformular oder den Grundbuchauszug angeschaut hat (Sicherheit im Grundbuch für die Bank), der sieht beispielsweise in Abteilung 3 bei den Lasten, dass die Grundschuld mit einem Zins wächst.

Woran liegt das? Falls der Schuldner einen Tag nach Kreditabschluss pleite geht, entstehen höhere Kosten als nur das ausgegebene Darlehen (Rechtsverfolgung, entgangene Zinsen und Abwicklung). Deswegen reicht die Grundschuld, die meistens in Höhe des Kreditbetrages eingetragen wird, nicht aus. Aus diesem Grund lassen Banken diese anwachsen. Eine im Vornherein höhere Grundschuld würde für den Kreditnehmer höhere Gebühren beim Notar und Grundbuchamt bedeuten.

Deswegen steht dir diese im ersten Moment sinnvolle Entscheidung für beide Parteien in der Nachbeleihung im Weg. Denn die Bank, die dann den neuen Kreditbetrag im zweiten Rang erhält, bekommt nur etwas, wenn die erste Bank voll bedient wurde. Da der Grundschuldbetrag immer größer wird, ist das mit zunehmender Zeit unwahrscheinlich. Das Einzige, was hier noch möglich ist, ist bestehende Grundschulden im ersten Rang abtreten zu lassen. Das wiederum kostet Geld. Deswegen sollte das Volumen ausreichend sein. Alles in allem ist dies ein sehr komplexes Thema, das man von Vornherein umgehen kann.

Grundschuld

Wieviele Schulden solltest du auf dem Objekt lassen?

Es gibt keine klare Aussage, da es immer Objekt- und Investorenabhängig ist. In der Regel sagt man, das 60 Prozent Kreditbetrag für den Wert der Immobilie ist. Hier kann überlegt werden, die Tilgung ganz auszusetzen oder wieder Schulden auf Objekte aufzunehmen. Allerdings liegen im zweiten Fall bei der Absetzung der Darlehenszinsen möglicherweise steuerliche Schwierigkeiten. Deswegen sollten Nachbeleihungen und Kapitalbeschaffungen (Immobilien mit Krediten belasten, um Geld zu beschaffen) immer mit dem Steuerberater oder dem Anwalt besprochen werden.

Fazit

Wie du siehst, ist das Thema Tilgung äußerst komplex und nicht zu unterschätzen. Deswegen kann ich nur an jeden Investor appellieren, sich in dem Thema Know How zu verschaffen und eine Zinsstrategie und Tilgungsstrategie für das eigene Portfolio aufzubauen. Des Weiteren ist es wichtig, dir genau zu überlegen, wann du welche Bank mit welcher Immobilie ansprichst. Denn jede Bank hat ihre eigenen Kreditrichtlinien, was Bewirtschaftung, Laufzeit und Tilgung angeht. Wenn du wenig tilgst, ist es wichtig, diszipliniert zu sein und dir ausreichend Rücklagen zu bilden und gegebenenfalls mit Eigenkapital nach Zinsbindung nachzusteuern.

Ich wünsche dir viel Erfolg bei deiner Portfoliofinanzierung.

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