Was kannst du als Vermieter steuerlich absetzen? – Die Anlage V
Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) gehört die Vermietung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen. Ob du eine Wohnung, ein Haus oder ein möbliertes Zimmer vermietest, ist bei der Ermittlung der Einkünfte egal. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden im Rahmen der Steuererklärung in der Anlage V erklärt.
Jeder Vermieter ist dazu verpflichtet, für jedes seiner Objekte eine Anlage V mit der Steuererklärung einzureichen. Der Begriff Einkünfte bedeutet, dass du den Überschuss bzw. Verlust aus Einnahmen abzüglich der Werbungskosten ermitteln musst. Ein Überschuss führt voraussichtlich zu einer Steuernachzahlung. Ein Verlust hingegen hat eine Steuererstattung zur Folge, soweit du anrechenbare Lohnsteuer oder Vorauszahlungen geleistet hast.
Hinweis zur steuerlichen Absetzbarkeit für Vermietern
Bei den Überschusseinkünften, zu denen auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen, findet § 11 EStG Anwendung. Einnahmen sind dabei grundsätzlich dem Kalenderjahr zuzurechnen, indem sie dir zufließen. Ausgaben sind dem Kalenderjahr zuzurechnen, in denen du sie leistest. Diese Vorgehensweise nennt man Zufluss-/Abflussprinzip.
Vereinfacht gesagt kannst du die Steuererklärung also zu einem großen Teil mithilfe deiner Kontobewegungen erstellen. Zu beachten ist über den Jahreswechsel, dass regelmäßig wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben wie die Miete innerhalb eines Zehn-Tage-Zeitraumes vor und nach dem 31.12., dem Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zuzurechnen sind.
Ausnahme vom Zufluss-/Abflussprinzip bei der steuerlichen Absetzbarkeit für Vermietern
Ausnahme vom Zufluss-/Abflussprinzip sind die Anschaffungskosten. Da man davon ausgeht, dass der Gebäudeanteil aufgrund der Nutzung durch den Mieter langfristig verbraucht wird, während der Grund und Boden eher an Wert gewinnen, sind die Anschaffungskosten zunächst in einen Gebäudeanteil und einen Anteil für Grund und Boden aufzuteilen. Wie du diese Aufteilung vornehmen kannst, findest du hier.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) findet im Anschluss gem. § 9 Absatz 1 Nr. 7 EStG unabhängig von der Zahlung statt. Ab Anschaffung oder Herstellung (§ 9a EstDV) kann der Gebäudeanteil in gleichbleibenden Raten gemäß § 7 Absatz 4 EStG abgeschrieben werden. In der Regel kannst du beim Zeitpunkt der Anschaffung des Übergangs von Nutzen und Lasten ausgehen (In der Regel Tag der Kaufpreiszahlung oder der darauffolgende Monatserste).
Auch selbstständige Wirtschaftsgüter wie Einbauküchen, Büromöbel oder elektronische Geräte sind entgegen § 11 EStG ab dem Monat der Lieferung über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Die entsprechende Nutzungsdauer findest du im Internet unter „AfA-Tabellen Bundesfinanzministerium“.
Einnahmen und Werbungskosten
Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählen alle Güter in Geld oder Geldeswert, die dir aufgrund der Nutzungsüberlassung von unbeweglichem Vermögen zufließen (§ 8 EStG). Dahinter verbergen sich nicht nur die Jahreskaltmiete, sondern auch die Nebenkosten, Miete für Nebenräume und Garagen, Miete für Werbeflächen, sowie Sachbezüge, z. B. durch Arbeitsleistung und Nachzahlungen.
Eine neutrale Rolle spielt in diesem Zusammenhang die Kaution. Da dies ein zivilrechtlicher Anspruch des Mieters ist, welcher bei dir als Vermieter ausschließlich verwahrt wird, handelt es sich nicht um Einnahmen. Erst bei Inanspruchnahme der Kaution fließt dir diese als Einnahme zu. Gleichzeitig wirst du in diesem Moment Werbungskosten in Form von Erhaltungsaufwand durch die vorzunehmenden Renovierungsmaßnahmen haben.
Werbungskosten sind nach gängiger Rechtsprechung alle Aufwendungen, die durch die Erzielung der o. g. Einnahmen veranlasst sind (§ 9 EStG).
Zu den typischen Werbungskosten gehören:
- Jährlich anfallender Erhaltungsaufwand
- Schuldzinsen, nicht Tilgung
- Heizungs- und Wasserkosten
- Hausmeisterkosten
- Müllkosten
- Grundsteuer und andere öffentliche Abgaben
- Versicherungsbeiträge (Gebäudeversicherung, Grundstückshaftpflicht)
- Vermietungsaufwand/Maklerprovisionen
- Verwaltungskosten/Sondereigentumsverwaltung
- Steuerberatungs- und Anwaltskosten
- alle weiteren durch die Vermietung veranlassten Kosten
Den Großteil dieser Kosten kannst du in der Regel der Hausgeldabrechnung entnehmen, welche bei Eigentumswohnungen für jede Einheit erstellt werden muss. Die Kosten sind in der Abrechnung in umlegbare und nicht umlegbare Kosten unterteilt. Grob gesagt, kannst du die umlegbaren Kosten vollständig abziehen und auch die nicht umlegbaren Kosten, bis auf die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Eine Hausgeldabrechnung und deren steuerliche Auswertung findest du im Beispiel unten.
Darüber hinaus können Kontoführungsgebühren, Fahrtkosten, Verpflegungsmehraufwand, Telekommunikationskosten und sogar Wirtschaftsgüter wie Büromöbel, Laptops oder Smartphones als Werbungskosten geltend gemacht werden, soweit die Veranlassung durch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gegeben ist und du tatsächlich Aufwendungen hattest. Zur Veranschaulichung dient folgendes Beispiel, in dem lediglich 50 Prozent der Kosten als Werbungskosten und die restlichen 50 Prozent als private Kosten angesetzt wurden.
Nicht zu den Werbungskosten gehört die eigene Arbeitskraft. Soweit du also Kosten sparst, indem du selbst an deinem Vermietungsobjekt arbeitest, kannst du nur das Material, nicht aber deine eigene Arbeitskraft oder die deiner Freunde steuerlich geltend machen.
Hinweis zur steuerlichen Absetzbarkeit für Vermietern
Auch wenn das Gebäude aufgrund eines Mieterwechsels oder einer Renovierung vorübergehend leer steht, kannst du die o. g. Werbungskosten geltend machen. Wichtig ist dabei, dass die Vermietungsabsicht nicht aufgegeben wird. Wird das Objekt aufgrund umfassender Sanierungsarbeiten oder einem Streit mit der Versicherung längere Zeit nicht vermietet, kann es passieren, dass die Finanzverwaltung Belege dafür anfordert und du zu deiner Vermietungsabsicht Stellung nehmen musst. Sobald die Absicht entfällt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, können Werbungskosten nicht mehr geltend gemacht werden.
Wichtig zu Wissen zur steuerlichen Absetzbarkeit für Vermietern
Für dich als Investor gehört eine gute Belegführung zum grundlegenden Handwerkszeug. Deine Steuererklärung kannst du natürlich nicht aus deinen Erinnerungen heraus erstellen und auch die Finanzverwaltung wird bei zahlenmäßigen Abweichungen von der Norm stets Belege anfordern. Es ist also ratsam, sämtlichen Schriftverkehr, der durch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung veranlasst ist, aufzubewahren und geordnet abzulegen. Auf diese Weise kannst du Fragen schnell beantworten und im Zweifel Belege vorlegen. Dies wirkt steuerlich zuverlässig und wird so mit Sicherheit auch für die Zukunft positiv gewertet.
Ein Beispiel:
Du hast zum 01.01.2018 eine Eigentumswohnung erworben und willst nun deine Steuererklärung machen. Der Gebäudeanteil für die AfA beträgt 150.000 Euro und das Baujahr war 1924. Zur Verfügung stehen dir zunächst die untenstehende Betriebskostenabrechnung und deine Anlage V. Du erhältst für die Wohnung monatlich 600 Euro Kaltmiete und 257 Euro Nebenkosten.
Im Juli bist du einmal mit dem Auto 400 km zur Eigentümerversammlung gefahren und hast für 100 Euro im Hotel übernachtet. Bei deiner finanzierenden Bank betrugen die Darlehenszinsen 1.200 Euro im Kalenderjahr 2018. Die Sondereigentumsverwaltung berechnet monatlich 25 Euro.
Folgende Daten kannst du der Betriebskosten- und Hausgeldabrechnung 2018 entnehmen:
Heizungs- und Wasserkosten 1.773 Euro
Hausmeisterkosten 368 Euro
Reinigungskosten 19 Euro
Niederschlagswasser 103 Euro
Allgemeinstrom 18 Euro
Müllkosten und Straßenreinigung 129 Euro
Grundsteuer 163 Euro
Versicherungsbeiträge 291 Euro
Hierbei handelt es sich um die umlagefähigen Kosten.
In der Hausgeldabrechnung 2018 sind darüber hinaus folgende nicht umlagefähigen Kosten aufgeführt:
Hausverwaltung 120 Euro
Kontogebühren 20 Euro
laufende Instandhaltung 100 Euro
Zuführung Instandhaltungsrücklage 960 Euro
Entnahme Instandhaltungsrücklage 400 Euro
Hier siehst du die Betriebskostenabrechnung
Wie ist die Anlage V für das Jahr 2018 nun steuerlich richtig auszufüllen?
Die Einnahmen betragen 12 x 600 Euro = 7.200 Euro Kaltmiete zuzüglich 12 x 257 Euro = 3.084 Euro Nebenkosten. Die AfA beträgt 150.000 Euro x 2,5 % = 3.750 Euro (Zeile 33 Anlage V). Die Darlehenszinsen können übernommen werden (Zeile 37 Anlage V). Die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage und laufende Instandhaltung kann zusammengefasst werden (Zeile 40 Anlage V).
In Zeile 48 der Anlage V sind die umlagefähigen Nebenkosten einzutragen (siehe oben). In Summe sind das in diesem Beispiel 2.864 Euro. In Zeile 49 der Anlage V sind die Verwaltungskosten einzutragen. Dazu gehören Hausverwaltung, Kontogebühren, Sondereigentumsverwaltung und die Fahrt zur Eigentümerversammlung. Diese setzen sich zusammen aus 400 km x 2 Fahrten x 0,30 Euro pro km = 240 Euro, Hotelkosten 100 Euro und Verpflegungsmehraufwendungen für den An- und Abreisetag jeweils 12 Euro. In Summe sind das 804 Euro.
Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage hat keine steuerliche Auswirkung. Die Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter wirkt sich im Jahr der Zahlung auf die Umlagen in Zeile 13 aus (hier wäre die Betriebskostenabrechnung 2017 in 2018 gegenzurechnen). Entsprechend ist mit der Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft zu verfahren. Diese ist den Kosten in Zeile 48 gegenzurechnen.
Zur ausgefüllten Anlage V.
Mein Fazit zur steuerlichen Absetzbarkeit für Vermieter
Viele Investoren haben unbegründete Ängste vor dem Thema Steuern. Wenn du es hingegen wie ein Spiel betrachtest, Wege zu finden, wie du effektiv und legal möglichst wenig Steuern zahlst, eröffnen sich dir völlig neue Möglichkeiten. Dabei sind Immobilien eine der wenigen Anlagmöglichkeiten, bei denen du durch das gezielte Auslösen von Kosten deine Steuerlast steuern kann.
Die besten Investorengrüße aus Leipzig,
Till und Erik
Ich habe eine Wohnung seit dem 01.01.2022 vermietet.
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 liegt vor.
Kann ich die monatlichen Hausgeldzahlungen aus dem Jahr 2022 UND die Betriebskostensabrechnung für das Jahr 2022 in meine Werbungskosten übernehmen?
Wo trage ich dann gegebenfalls die Hausgeldzahlungen, sowie die Punkte der Betriebskostenabrechnung bei den Werbungskosten ein?
Ich tu mich da etwas schwer, ob ich beides eintragen darf.
Wie ist das mit Abfallgebühren und Grundsteuer?
Die habe ich für 2022 separat gezahlt, sind also kein Bestandteil des/r Hausgeld/Betriebskostenabrechnung.
Kann ich diese auch als Werbungskosten absetzen?
Und was mache ich mit Guthaben und Nachzahlungen meiner Betriebskostenabrechnung?
Wann und wo trage ich diese ein?
Danke!
Hallo Nicole,
bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt das Zufluss- Abfluss-Prinzip. Vereinfacht gesagt bedeutet das, dass du alle Ausgaben geltend machen kannst, welche aus deiner Vermögenssphäre abgeflossen sind.
Zu den Zahlungen kannst du dir gern Rainers Kommentar einmal durchlesen. Dieser fasst den Sachverhalt sehr gut zusammen.
An deinem Beispiel heißt das:
– die monatlichen Hausgeldzahlungen (ohne Instandhaltungsrücklage) sind abziehbar
– die Betriebskostenabrechnungen mit den Mietern sowie die Hausgeldabrechnungen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind im Jahr der Zahlung abziehbar (in der Regel BKA/HGA 2021 in 2022; BKA/HGA 2022 in 2023)
– Abfallgebühren laufen parallel zum Hausgeld und können ebenfalls abgezogen werden
Ich hoffe, dir haben die Ausführungen sowie die weiteren Kommentare unter diesem Blogartikel geholfen. Gern begrüße ich dich auch in einem unserer Live-Online-Workshops, wo wir unter anderem Themen wie diese aufgreifen.
Beste Grüße,
Till
Meiner Auffassung nach muss für Wohneigentumsgemeinschaften wegen des Abflussprinzips anders gerechnet werden. Mein Kenntnisstand ist folgender:
In der Wohneigentumsgemeinschaft gibt es eine Gemeinschaftskasse und die eigentlichen Abflüsse für Werbungskosten aus dem Privatvermögen erfolgen zum Teil durch Vorauszahlungen (Hausgeld) und abschließend als „Spitze“ erst nach Feststellung der Jahresabrechnung durch die Eigentümerversammlung mit der Jahresabrechnung. Nach dem Abflussprinzip ist die Spitze dem Zeitpunkt der entsprechenden Zahlung zuzurechnen, i.d.R. also ein Jahr später als die Ausgaben der Gemeinschaftskasse entnommen wurden.
Die anteilige Instandhaltungsrücklage wird dabei dem Vermögen des Vermieters zugerechnet. D.h. Entnahmen und Zuführungen zur Rücklage werden zum Zeitpunkt der Entnahme bzw. Zuführung steuerwirksam.
Der Anteil der Werbungskosten, der über die Hausverwaltung abgerechnet wird ermittelt sich also für die Steuer wie folgt:
Im Steuerjahr gezahltes Hausgeld (regelmäßige Abschlagszahlungen)
– im Steuerjahr erhaltene Erstattungen aus Hausgeldabrechnungen der Vorjahre
+ im Steuerjahr geleistete Nachzahlungen aus Hausgeldabrechnungen der Vorjahre
– anteilige Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage im Steuerjahr
+ anteilige Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage im Steuerjahr
D.h. für die durch die Hausverwaltung geleisteten Zahlungen können tatsächlich wie auch oben im Artikel beschrieben im Wesentlichen die Kontobewegungen des eigenen Kontos herangezogen werden. Lediglich die Veränderung der Instandhaltungsrücklage ist noch zu ergänzen. Diese ist der Jahresabrechnung der Hausverwaltung zu entnehmen und steuerlich dem Wirtschaftsjahr der Abrechnung zuzuordnen.
Die Aufteilung der Werbungskosten nach verschiedenen Verwendungszwecken wie oben unter „typischen Werbungskosten“ aufgeführt dient der Nachvollziehbarkeit der Steuererklärung, hat aber keinen Einfluss auf die Höhe der Steuer. Für das durch eine Hausverwaltung verwaltete Teileigentum in einer Eigentümergemeinschaft ist sie m.E. in der Steuererklärung nicht erforderlich.
Ein Sonderfall sind direkt zuordenbare Ausgaben, die die Hausverwaltung für einzelne Eigentümer organisiert und die entsprechend eindeutig einem Sondereigentum zuzurechnen sind. Diese werden in der Jahresabrechnung gesondert ausgewiesen und abgerechnet. Sie sind nach meinem Kenntnisstand dem Jahr der Ausgabe durch die Verwaltung zuzurechnen obwohl sie über die Gemeinschaftskasse laufen. Sie sind dort ein „durchlaufender Posten“, der am Ende durch einen einzelnen Eigentümer vollständig ausgeglichen wird.
Hallo Rainer,
genau so ist es und so soll es auch im Blogartikel beschrieben sein 🙂
Soweit du dort Abweichungen gefunden hast, kannst du diese gern noch einmal erläutern.
Beste Grüße,
Till
Hi,
die in der Hausgeldabrechnung angegebenen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten können höher (oder niedriger) als die geleisteten Hausgeldzahlungen sein. Das führt nach dem Abflussprinzip (Zuflussprinzip) aber erst zu einer Nachzahlung (Erstattung) im folgenden Jahr. Daher ist die Angabe der Werbungskosten aus der Hausgeldabrechnung im Blog nicht ganz richtig, da in den Werbungskosten diese Abgrenzung noch nicht enthalten ist und zu einem doppelten Ansatz der abzugrenzenden Aufwendungen führen würde, in diesem Steuerjahr und als geleistete Nachzahlung im folgenden Jahr.
Hi, die Grundsteuer fließt auch noch ab, sofern sie nicht über die Hausgeldzahlungen läuft. Bei mir zieht das Finanzamt dieselben direkt quartalsweise von meinem Konto ab.
LG
Hallo Till,
toller Artikel. Ich habe eine Frage:
Wenn die Instandhaltunsrücklage steuerlich nur abgesetzt werden darf, wenn sie tatsächlich verwendet wird, lässt sich dieser Betrag doch aus meiner Hausgeldabrechnung wie folgt bestimmen: Einzahlung in die Rücklage – Zuwachs meines Anteils der Rücklage.
Beispiel 1: Instandhaltungsrücklagenzahlung: 100 €, Instandhaltungsrücklage wächst von 1000 €auf 1050 €- -> Absetzbar: 50 €.
Beispiel 2: Instandhaltungsrücklagenzahlung 100 €, Instandhaltungsrücklange schrumpft von 1000€ auf 500€, -> Absetzbar: 600 €
Ist diese Milchmädchenrechnung korrekt oder habe ich einen Denkfehler gemacht?
Viele Grüße
Rüdiger
Hallo Rüdiger,
Vom Prinzip liegst du genau richtig. Wichtig ist nur, dass es sich bei den Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage um Erhaltungsaufwendungen handelt und diese aus den Betriebskosten (Hausgeldzahlungen) herausgerechnet werden müssen.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
danke für die rasche Antwort!
Von der Steuer setze ich doch diejenigen Hausgeldzahlungen ab, die ich auch aktiv zahle. Daher können diese ja nicht zusätzlich der Rücklage entnommen worden sein. Oder irre ich?
Unglücklicherweise habe ich keine genaue Übersicht, welchen Verwendungszwecken die Rücklage zugeführt wurde. Hierfür können doch nur Erhaltungsaufwendungen infrage kommen, wenn die Hausverwaltung rechtschaffen arbeitet? Meine Fantasie ist zu begrenzt, um mir Zwecke auszudenken, die nicht als Erhaltungsaufwendung zu verstehen sind. Was könnte das sein?
Viele Grüße
Rüdiger
Hallo Rüdiger,
in deinen Hausgeldzahlungen ist ein Teil enthalten, welcher der Instandhaltungsrücklage zufließt. Wenn dann etwas am Objekt gemacht werden muss, werden häufig Geldbeträge aus der Instandhaltungsrücklage verwendet, um die entsprechenden Handwerker zu bezahlen. Im Laufe des Jahres fließt somit sowohl ein Anteil des Hausgeldes auf das Konto als auch ein Anteil runter an die Handwerker.
Das monatliche Hausgeld, exemplarisch 250€, teilt sich daher auf Betriebskosten (200 Euro) und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (50 Euro) auf. Am Ende des Jahres kannst du somit nur 2.400 Euro Betriebskosten geltend machen. Die 600 Euro, welche auf die Instandhaltungsrücklage fließen, können erst in dem Jahr als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden, wenn diese an Handwerker ausgezahlt wurden.
Im Ergebnis darfst du nicht die vollständigen Hausgeldzahlungen und die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage steuerlich geltend machen, sondern nur den Teil der Hausgeldzahlungen, welcher nicht auf die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage entfällt.
Ich hoffe, dass ich das Thema verständlich darstellen konnte.
Beste Grüße,
Till Salewski
Hallo Till,
danke für Deine Erklärungen, welche mir als zukünftigen Vermieter schon mal Grundwissen vermitteln.
Mein Bescheid für 2021 ist jetzt bearbeitet und alle für 2021 gemachten Kosten wurden nicht akzeptiert, da es Anschaffungskosten sein sollen. Wenn ich deine Erläuterungen vom 27.10.21 (für Andreas)richtig verstehe, sind Grundbuchkosten, in meinem Fall für die Auflassung, Werbungskosten und somit im Jahr der Zahlung absetzbar !?
Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Teilzahlungen auf den Kaufpreis sind Anschaffungskosten und im Jahr der Fertigstellung (2022) über die AfA absetzbar, ok.
Was ist mit den Fahrkosten (PKW) zum Makler, Notar, zum zukünftigen Vermietungsobjekt,(Bautenstandskontrolle nach Abschlagszahlungen), alles in 2021?
Und zu guter letzt, als Vermieter soll man auch von der Homeoffice-Pauschale profitieren, da sie für alle Einkunfsarten gilt . Ist das so richtig und wieviel Tage (oder pauschal) pro Vermietungsobjekt sind angemessen?
Hallo Uwe,
schön, dass ich dir mit meinen Ausführungen weiterhelfen kann.
Alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, kann man noch einmal den verschiedenen Bereichen Anschaffung, Finanzierung, Verwaltung und weitere Werbungskosten zuordnen. Um zukünftig keine Kosten mehr zu vergessen und die Unterscheidung zu verinnerlichen, empfehle ich dir unser Steuerspartool im Mitgliederbereich zu downloaden. Dies halten wir rechtlich immer auf dem aktuellsten Stand und es enthält Hinweise zum Gesetz bzw. zur Rechtsprechung.
Bei den von dir angesprochenen Grundbuchkosten muss man wie folgt unterscheiden: Es gibt Grundbuchkosten, die mit dem Eigentumserwerb zusammenhängen und somit Anschaffungsnebenkosten sind (Beurkundung Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung, Abwicklung Kaufvertrag, Eigentumsumschreibung…) und es gibt Grundbuchkosten, die mit der Finanzierung zusammenhängen und somit sofort abziehbare Finanzierungsnebenkosten sind (Beurkundung Grundschuld, Eintragung Grundschuld…).
Bei allen anderen Kosten ist die selbe Prüfreihenfolge einzuhalten. 1. Hängen die Kosten mit der Vermietung zusammen? 2. In welchem Zusammenhang sind die Kosten entstanden? (Verwaltung, Anschaffung, Finanzierung…) 3. Schlussfolgerung, wie sind die Kosten steuerlich anzusetzen?
Die Homeoffice-Pauschale kannst du als Vermieter ebenfalls steuerlich ansetzen. Hier gibt es allerdings keine “Pauschale” oder “Angemessenheit”.
§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b Satz 4 EStG definiert folgende Regelung: Liegt kein häusliches Arbeitszimmer vor, kannst du für jeden Kalendertag, an dem du deine berufliche Tätigkeit ausschließlich in der häuslichen Wohnung ausübst und keine außerhalb der häuslichen Wohnung belegene Betätigungsstätte aufsuchst, einen Betrag von 5 Euro abziehen. Der Höchstbetrag ist 600 Euro im Jahr. Da sich diese Regelung auf die gesamte berufliche Tätigkeit bezieht, musst es sich demnach um Tage handeln, an denen du über alle Tätigkeiten hinweg gesehen (Arbeitnehmer, Gewerbetreibender, Selbstständiger, Vermieter) von zu Hause aus tätig warst.
Ich wünsche dir viel Erfolg mit meinen Erläuterungen. Bei weiteren Fragen empfehle ich dir an unseren Online-Workshops teilzunehmen, da wir dort gemeinsam u.a. die oben genanten Themen erarbeiten und keine Fragen offen bleiben.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
besten Dank für Deine Erläuterungen, endlich mal so geschrieben, dass man es nachvollziehen kann.
§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b Satz 4 EStG – ist ja toll, bin schon wieder schlauer.
Danke und Grüße,
Uwe
Hallo,
ich finde nichts so verwirrend und kompliziert wie die deutsche Steuergesetzgebung – reine Beschäftigungsmaßnahme für Bürger, die sonst in der frei werdenden Zeit auf dumme Gedanken kommen könnten …
Genügt es nicht, in der Anlage V das im Veranlagungsjahr gezahlte Hausgeld, plus Grundsteuer und Abschreibung anzugeben? Warum sollte ich aufwendig als Einzelposten den jeweiligen Anteil an den Müllgebühren, der Liftwartung und den Verwaltergebühren etc.pp auflisten, wenn dies doch eh alles in der Abrechnung mit dem Hausgeld verrechnet wird?
Viele Grüße
Christian
Hallo Christian,
das Steuerrecht ist komplex, doch wenn man die Grundstrukturen verstanden hat, ergeben sich viele Dinge wie von selbst.
Dein Glück ist, dass du die Hausgeldabrechnung tatsächlich nicht bis ins kleinste Detail auseinandernehmen musst. Die Beträge einfach alle verrechnen darfst du jedoch leider auch nicht.
Da das Thema etwas umfangreicher ist, kann ich dir unseren Live-Online-Steuerstrategie-Workshop empfehlen. Dort behandeln wir unter Anderem das o.g. Thema samt Beispiel. Ich würde mich freuen, dich dort wiederzusehen.
Beste Investorengrüße,
Till
Hi Till,
vielen Dank für den informativen Blogartikel! Ich mache das erste Mal die Steuer als Vermieter mit meiner Steuersoftware und bin nicht sicher, ob ich den Punkt bez. Absetzbarkeit von Hausgeld + Umlagefähige- / Nicht umlagefähige Kosten richtig verstanden habe. Kannst Du mir folgendes evtl. daher noch einmal bestätigen?
A) Ich setze als Vermieter mein Monatliches Hausgeld (was ich an die Verwaltung zahle) abzüglich der zugeführten Rücklage ab.
B) Zusätzlich zu A) kann ich aus der Jahresendabrechnung die nicht-umlagefähigen (also Verwaltergebühren usw.) Kosten ebenfalls vollständig als Betriebskosten für die Wohnung absetzen.
C) Bleiben noch die Umlagefähigen Nebenkosten (was der Mieter zahlt). Kann ich diese ebenfalls – also zusätzlich zu A und B – auch in der Steuer geltend machen oder fallen diese Kosten komplett raus, weil ich sie direkt mit dem Mieter abrechne?
Kann ich A, B und C gemeinsam in der Steuer absetzen oder nur A und B? Finde gerade diesen Punkt etwas verwirrend, weil ich ja mit meinem monatlichen Hausgeld bereits Sachen zahle (wie den Verwalter), die in B enthalten sind. Wäre das dann nicht quasi “doppelt abgesetzt” am Beispiel Hausgeld und nicht-umlagefähige Kosten wie Verwaltergeld?
Wäre Dir für eine kurze Aufklärung mega dankbar!
LG Flo
Hallo Flo,
leider kann ich deinem Punktesystem nicht ganz folgen.
Punkt A klingt zunächst richtig. Du setzt die laufenden Hausgeldzahlungen abzüglich der Zuführung zur Rücklage als Werbungskosten an.
Darüber hinaus musst du die Hausgeldabrechnung berücksichtigen, welche im selben Jahr gezahlt wird. In der Regel handelt es sich dabei um die Hausgeldabrechnung des Vorjahres.
Nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten musst du hier nicht unterscheiden. Soweit die Nachzahlung oder Erstattung nicht aus der Instandhaltungsrücklage resultiert, summierst du diese mit Punkt A auf und hast das Ergebnis für deine Steuererklärung.
Das Selbe gilt es dann natürlich auch noch für die Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter:innen und die Betriebskostenabrechnung aufzusummieren und auf der Seite der Einnahmen anzusetzen.
Soweit du tiefergehende Verständnisfragen zum Steuerrecht in Verbindung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung hast, melde dich gern zum individuellen Investoren-Support oder Online-Workshop an.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo,
wenn jetzt noch möglich, habe ich auch eine Frage:
Ich bin Vermieter.
Die Hausgeldabrechnung für 2019 kam vom Verwalter am 04.01.2021 und die Hausgeldabrechnung 2020 kam am 04.12.2021. Die dort jeweils aufgeführten “Reparaturen aus Rücklagen” habe ich in meiner Steuererklärung 2021 geltend gemacht. Jetzt habe ich den Steuerbescheid erhalten, in dem diese Posten NICHT anerkannt werden.
Begründung : Die Erhaltungsaufwendungen können nicht anerkannt werden, da diese die Jahre 2019 und 2020 betreffen. Soll ich hier Widerspruch einlegen, oder hat das FA richtig geurteilt?
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen!
Hallo E. Heinrich,
Wie im Artikel beschrieben, ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung das Zufluss-/Abflussprinzip anzuwenden.
Bei den Hausgeldzahlungen ist darüberhinaus zu beachten, dass die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nicht steuerlich geltend gemacht werden darf, da sich diese andernfalls bei Verwendung noch einmal auswirken würde.
Bei der Verwendung der Instandhaltungsrücklage ist es schließlich wie bei allen anderen Geldflüssen, dass diese nur im Jahr der Verwendung geltend gemacht werden kann. Man sollte für die Erstellung der Steuererklärung daher stets die Hausgeldabrechnungen abwarten, die Werte rechtzeitig bei der Hausverwaltung anfragen, oder eine persönliche Erläuterung vornehmen, dass diese Beträge nachgereicht werden.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
die Instandhaltungskosten aus der Abrechnung setzten wir als Werbungskosten ab. Kann man diese zusätzlich als haushaltsnahe Aufwendungen gem. § 35a Abs. 3 EstG angeben?
Hallo Julia,
wichtig ist, dass Kosten immer nur einmal steuerlich geltend gemacht werden können.
Im Bereich der Vermietungseinkünfte spricht man von Werbungskosten. Dies wäre im Falle einer vermieteten Einheit die richtige Lösung. Ggf. kann der Mieter die enthaltenen Lohnanteile (bspw. für Hausmeister, Gartenpflege und Winterdienst) als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen.
Soweit eine Einheit eigengenutzt wird, können Handwerker- und Dienstleistungskosten nach dem selben Prinzip bei dir als haushaltsnahe Dienstleistungen / Handwerkerkosten geltend gemacht werden. Wichtig ist, dass die Rechnung per Bank bezahlt wird und nicht der gesamte Rechnungsbetrag abgezogen werden kann. Es handelt sich hauptsächlich um die Lohn- und Fahrtkosten. Viele Handwerker weisen diese Kosten mittlerweile gesondert in der Rechnung aus.
Beste Grüße,
Till
Lieber Till,
ich bin auf der Suche nach einer guten Aufstellung auf deine Seite gekommen und möchte mich zuerst einmal für deine Mühen bedanken! Ich finde die Aufmachung und deine Art zu Schreiben sehr anschaulich.
Kommen wir nun aber zu ein paar Punkten, die ich nicht verstehe und ich dich bitten würde mich evtl. aufzuschlauen.
Ich verstehe nicht, warum du in deinem Beispiel die tatsächliche Kosten für das Steuerjahr 2018 aus der Abrechnung 2018 nimmst. Nach meiner Auffassung und unter Berücksichtigung des § 11 EStG wäre es doch ausreichend gewesen die monatliche Hausgeldzahlung, gemindert um die geplante Einstellung in die Instandhaltungsrücklage anzugeben.
Hier erklärst du es auch super:
“du erklärst das Problem schon genau richtig. Bei allen laufenden Kosten wie Müll, Heizung, Versicherung usw. sind deine Hausgeldzahlungen (hier 2020) als “Vorauszahlungen” steuerlich abzusetzen und Die Jahresabrechnung bei Zu- bzw. Abfluss erst im Folgejahr. Du müsstest diese hiernach also nicht abwarten.
Leider ist es trotzdem wichtig die Hausgeldabrechnung zur Steuererklärung vorliegen zu haben, da aus dieser hervorgeht wie hoch der Betrag ist, welcher aus der Instandhaltungsrücklage entnommen wurde und bei dir Erhaltungsaufwendungen darstellt.
Auch hier gilt § 11 EStG und die Aufwendungen können nur im Jahr des Abflusses geltend gemacht werden. Wenn du also bei den Hausgeldvorauszahlungen die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage herausrechnest und die Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage (gem. Hausgeldabrechnung jeweils im Folgejahr) nicht abwartest, passiert es leicht, dass die Erhaltungsaufwendungen vergessen werden.”
Hier mein Beispiel:
Beispiel
2018: 3000 EUR Hausgeldzahlung, davon entfallen 300 EUR auf die Instandhaltung
2019: Abrechnung für 2018: 2800 EUR Ausgaben – 2700 EUR Vorauszahlung -> Nachzahlung 100 EUR
+ 1000 EUR Entnahme der Instandhaltung
(Annahme Hausgeld bleibt in 2019 identisch)
Aufwand in der ESt 2018: 2700+1000 = 3700
Aufwand in der ESt 2019: 2700+Entnahme Rücklage + 100 Nachzahlung (da in 2019 erst abgeflossen) = 2800 + Entnahme Rücklage
Falls ich einen Denkfehler habe, gib mir gerne Bescheid.
Die Abrechnung mit dem Mieter würde dann analog zur oben aufgeführten Vorgehensweise passen.
Hallo Lucas,
Deinem Beispiel kann ich fast folgen:
In 2018 wurden 2.700 EUR Hausgeld gezahlt und 300 EUR der Instandhaltungsrücklage hinzugeführt -> daraus folgt, dass diese 2.700 EUR in 2018 als Werbungskosten abziehbar sind.
Weiter muss sich die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage in 2018 auch bei Abfluss des Geldes in 2018 auswirken -> daraus folgen die 1.000 EUR, diese wären allerdings als Erhaltungsaufwand zu erklären
In 2019 sind bei gleichen Hausgeldzahlungen ebenfalls 2.700 EUR als Werbungskosten abziehbar. Hinzu kommt wie du richtig festgestellt hast, die Nachzahlung aus der Hausgeldabrechnung 2018 i.H.v. 100 EUR.
Für deinen Posten “Entnahme Rücklage” in 2019 müsstest du noch die Hausgeldabrechnung 2019 abwarten. Vielleicht war deine Formulierung auch genau so gemeint, dann liegst du komplett richtig!
Viel Erfolg,
Till
Hallo zusammen,
tolle Erläuterungen, so etwas habe ich gesucht!
Ich erkläre meine Einkünfte aus Vermietung derzeit “periodengerecht”, was jedoch manchmal ein zeitliches Problem gibt. So liegt mir bspw. derzeit immer noch nicht die Betriebskostenabrechnung des Verwalters für 2021 vor. Wenn ich es richtig verstehe, können die “normalen” Kosten (Hausgeldzahlungen an den Verwalter abzüglich Anteil für IHR und NK-Vorauszahlungen des Mieters) problemlos anstatt der tatsächlichen Kosten angesetzt werden und die tatsächlichen Kosten werden dann einfach im nächsten Jahr eingetragen. Dazu habe ich noch zwei Fragen:
– In welcher Zeile der EKSt-Erklärung gibt man die Hausgeldzahlungen an den Verwalter an?
– Verstehe ich es richtig, dass, um die tatsächlich aus der IHR entnommenen Beträge als Kosten deklarieren zu können, dann doch die Betriebskostenabrechnung des Verwalters benötigt wird? So dass man die Steuererklärung letztlich doch nicht früher abgeben kann?
Viele Grüße
Svenja
Hallo Svenja,
„Periodengerecht“ bedeutet bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, Einnahmen und Ausgaben mit dem Zufluss bzw. Abfluss des Geldes zu erklären.
In den Einnahmenbereich fallen wie du richtig sagst, die Mieteinnahmen zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen und in den Ausgabenbereich (Werbungskosten) u.a. die Hausgeldzahlungen abzüglich der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Wichtig ist, dass diese Beträge nicht saldiert werden sollten, da für jede Position eine eigene Zeile in der Anlage V vorhanden ist. Im Jahr 2021 bspw. die Zeilen 9, 13, 47 und 48.
Die Hausgeldabrechnung der WEG-Verwaltung sollte trotzdem immer abgewartet werden, damit die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden kann. Diese wird nunmal immer erst im Folgejahr durch die Hausverwaltung ermittelt und bescheinigt. Sollte dir dies zu lange dauern, besteht die Möglichkeit die Hausverwaltung vorher um Auskunft zu bitten oder in der Steuererklärung zu erläutern, dass noch nicht alle Abrechnungen vorliegen und die Steuererklärung entsprechend berichtigt wird.
Ich hoffe dir mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till,
danke erstmal für diesen tollen Chat mit den vielen informativen Beiträgen.
Bei den parallelen Jahresabrechnungen von Hausverwaltung und für die Mieter, komme ich jedes Jahr wieder ins Grübeln, welche Kosten ich korrekterweise bei der EST-Erklärung anzugeben habe.
Ich hätte daher gerne gewußt, ob meine abstrakte Gesamtaufstellung richtig ist:
Einnahmen:
+ Kaltmiete
+ Umlagevorauszahlung Mieter
+ evtl. Nachzahlung v. Mieter aus Jahresabrechnung Umlagen Vorjahr
+ evtl. Nachzahlung von Hausverwalterabrechnung Vorjahr
Werbungskosten:
+ Afa
+ Hausgeld
+ Entnahme Instandhaltungsrücklage
+ evtl. Rückerstattung an Mieter aus Jahresabrechnung Umlagen Vorjahr
+ evtl. Nachzahlung an Hausverwaltung aus Jahresabrechnung Vorjahr
+ … sonstige WK
Diese Aufstellung spiegelt quasi die Kontobewegungen wieder, also den Zu- und Abfluss.
Detailangaben, wie umlage- oder nichtumlagefähige Kosten der Hausverwalterabrechnung müssten doch dann gar nicht angegeben werden, weil sie indirekt in den Abrechnungen und Rückerstattungen enthalten sind?
Herzlichen Dank, für ein kurzes Feedback.
VG Brigitte
Hallo Brigitte,
vielen Dank für dein Lob und die schöne Aufstellung. Das Einzige, was mir an deiner Aufstellung auffällt, ist dass die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage (gem. Hausgeldabrechnung) berücksichtigt werden. Wichtig ist, dass die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage aus den monatlichen Hausgeldzahlungen an die Verwaltung herausgerechnet werden. Nur die Verwendung der Instandhaltungsrücklage kann wie du richtig aufgeführt hast als Werbungskosten geltend gemacht werden, da sich die Aufwendungen sonst doppelt auswirken würden.
Die Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten sowie Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen wird im Rahmen der Steuererklärung abgefragt, um diese auf ihre Glaubwürdigkeit zu überprüfen. Auch wenn diese für das steuerliche richtige Gesamtergebnis nicht unbedingt wichtig sind, müssen wir als Vermieter spätestens beim Ausfüllen der Steuererklärung entsprechend aufteilen.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo nochmal,
ich bin Vermieter und in der Hausgeldabrechnung meines Verwalters gibt es den Posten “Reparaturen/Anschaffungen”. Ich habe aber nicht die entsprechenden Rechnungen. Trage ich den Posten dann statt in 11 der Anlage V (voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen) in 14 (Grundsteuer, Straßenreinigung, …) ein?
Schon jetzt ein Dankeschön für die Antwort.
Hallo Sönke,
der Posten “Reparaturen” spricht meines Erachtens deutlich für die Erhaltungsaufwendungen (Zeile 11) statt der in Zeile 14 genannten umlagefähigen Nebenkosten.
Dass dir die Rechnungen nicht vorliegen ist bei Einsatz einer Verwaltung normal. Die entsprechende Hausgeldabrechnung dient als Beleg für die entstandenen Aufwendungen.
Beste Investorengrüße,
Till
Vielen Dank.
Hallo,
Ich möchte die Betriebsausgaben meiner Mieteinnahmen richtig in die Anlage V eintragen, komme aber mit eurer Beschreibung der umlagefähigen Kosten nicht ganz klar.
Ich habe eine Nebenkostenabrechnung von der Hausverwaltung mit allen Nebenkosten. Darin sind einerseits die Nebenkosten, die der Mieter (Versicherung, Wasser, Heizung usw.) trägt, aufgelistet. Das sind wohl die umlagefähigen Kosten, die in Anlage V, 13 zusammengerechnet werden.
Andererseits sind hier auch die dann wohl nicht umlagefähigen Kosten wie Verwaltung und Rücklagen aufgelistet. Ist es richtig, dass nur diese dann in Anlage V, 37 eingebe?
Ich würde mich über eine Antwort freuen.
Ich würde mich über eine Antwort freuen.
Hallo Sönke,
die Hausgeldabrechnung hast du meines Erachtens korrekt aufgeteilt. Wichtig ist, dass du außerdem die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage herausrechnest und erst im Zeitpunkt der Verwendung geltend machst.
Zu den nicht umlagefähigen Werbungskosten können außerdem noch Kosten deiner Sondereigentumsverwaltung, Besuche der Eigentümerversammlung etc. gehören.
Lade dir dafür gern unser kostenloses Steuerspar-Tool herunter.
Beste Investorengrüße,
Till
Vielen Dank für die aussagekräftige Antwort.
Danke für die aussagekräftige Auskungt
Hallo,
wir haben seit Anfang 2020 eine vermietete Wohnung, für die ich nun die Anlage V+V 2020 (Abgabefrist Steuererklärung: 31.10.2021) zusammenstelle.
Unsere Hausverwaltung hat es noch nicht geschafft, die Jahresabrechnung 2020 zu erstellen. Die Mitarbeiter weigern sich auch, mir vorab den Betrag “Entnahme aus der Rücklage” mitzuteilen. Weil die Abrechnung ja erst zum 31.12.2021 zugehen muss, wäre das für sie jetzt nicht eilig. Die Zuführung zur Rücklage selbst ist ja nicht als Werbungskosten abziehbar…
Wie sollte man hier vorgehen? Erst mal die gesamte Rücklage als Ausgabe eintragen, mit der Erläuterung, dass es geschätzt ist? Oder null eintragen, dann Einspruch einlegen und mit der Begründung warten, bis die Hausverwaltung “in die Puschen” kommt?
Wie haben das denn die Praktiker hier so gehandhabt – vor allem in der Vergangenheit, als die Abgabefrist nur bis zum 31.05. lief?
Hallo Holger,
das passiert leider immer wieder bei einigen Hausverwaltungen. In der Praxis gibt es die von dir aufgeführten Lösungen:
Entweder setzt du die Zuführungen voll an (was zunächst einmal falsch ist) und erläuterst dies oder du setzt die Zuführungen nicht an (was ebenfalls falsch ist) und erläuterst diesen Sachverhalt.
In der Regel resultiert daraus ein Vorbehalt der Nachprüfung in deinem Steuerbescheid, welcher es ermöglicht, diesen Sachverhalt später noch einmal aufzugreifen.
Vom Zeitablauf muss man allerdings bedenken, dass zwischen der Abgabe der Steuererklärung zum 31.10. und der tatsächlichen Bearbeitung, welche einen Steuerbescheid mit Einspruchsfrist nach sich zieht, noch einige Zeit vergeht. Die Unterlagen der Hausverwaltung können bis dahin ggf. vorliegen. Sobald dies der Fall ist, bist du nach § 153 Abgabenordnung (AO) verpflichtet deine Steuererklärung noch einmal zu überarbeiten und erneut zu übermitteln.
Ich hoffe dir damit weitergeholfen zu haben,
Till
Sehr toller Artikel und spannende Fragen. Einige Punkte sind mir klar, jedoch würde mir ein Beispiel sehr helfen (Zahlen fiktiv und passen ggf. vom Verhältnis nicht ganz).
Kauf eines noch nicht fertiggestellten Neubaus für 100.000€ im Jahr 2020.
Die Fertigstellung ist für 2021 geplant – dann soll auch die Vermietung starten.
2020 zahle ich 6.000€ Grunderwerbssteuer, 400€ Grundbuch, 800€ Notar & 25.000€ als erste Rate für den Neubau.
2021 dann die zweite Rate in Höhe von 75.000€ für den Neubau.
Was kann ich nun in der Steuer im Jahr 2020 in Anlage V absetzen?
400€ als Einmalkosten direkt?
(6.000€+800€+25.000€) zu 2% AfA? Oder doch direkt die vollen 100.000€ für den Neubau statt nur 25.000€?
Für ein Feedback wäre ich sehr dankbar.
Hallo Andreas,
du musst bei der Immobilie immer zwischen laufenden Aufwendungen und den Anschaffungs-/Herstellungskosten unterscheiden.
In deinem Beispiel kannst du die anteiligen Finanzierungsnebenkosten (Grundschuldbestellung), welche in den Rechnungen des Grundbuchamtes und des Notars enthalten sind, sofort als Werbungskosten abziehen.
Davon abzugrenzen sind die Herstellungskosten. Diese können gem. § 9a EStDV erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung (monatsgenau) über die AfA steuerlich geltend gemacht werden.
Das bedeutet in deinem Beispiel 100.000 Herstellungskosten, 6.000 Grunderwerbsteuer und 800 Grundbuchamt/Notar ergeben 106.800 Euro Herstellungskosten. Diese dürfen nicht im Zeitpunkt der Zahlung sondern erst mit Fertigstellung (bspw. 01.07.2021) abgeschrieben werden. Ohne Kaufpreisaufteilung würden wir hier 106.800 Euro x 2% AfA pro Jahr x 6/12 Monate = 1.068 Euro AfA im Jahr 2021 und 2.136 Euro AfA für die Folgejahre erhalten.
Ich hoffe dir damit weitergeholfen zu haben,
Till
Vielen Dank Till – die Antwort hilft mir sehr weiter.
Eine Frage :In der Verwalterabrechnung befinden sich unter Einahmen Versicherungszahlungen, müssen diese von den Kosten abgezogen werden oder kann ich diese übergehen?
Arbeitszimmer: Ist der gesamte Arbeitsmittelpunkt bei der Vermietung von 10 Wohnungen gegeben, auch wenn ich Rentner bin ?
Hallo Dieter,
Versicherungsentschädigungen müssen natürlich von den Kosten abgezogen werden, da diese den Geldabfluss und damit die tatsächlichen Aufwendungen mindern. Auch hier gilt das Zu- und Abflussprinzip nach § 11 EStG.
Die Thematik der Arbeitszimmer ist durch laufende Rechtsprechung geprägt. Bei einer Anzahl von 10 Wohnungen oder mehr kann ich mir eine Argumentation, dass ein Arbeitszimmer von Nöten wäre, durchaus vorstellen. Dies solltest du für deinen individuellen Sachverhalt mit deinem steuerlichen Berater erörtern.
Beste Grüße,
Till
Hallo. Ich habe eine Frage. Wir wohnen in einen Zweifamilienhaus. Der zweite Teil ist vermietet. Wir haben 2009 eine Solartherme und eine Wasserenthärtungsanlage für das komplette Haus gekauft und instalieren lassen. 2018 haben wir den vermieteten Teil gekauft und neu vermietet. Können wir die Solartherme nachträglich auf die AFA mit abschreiben?
Hallo Rosemarie,
wie du weißt gilt bei Vermietungseinkünften das Zufluss/Abfluss Prinzip. Erhaltungsaufwendungen können daher ausschließlich im Jahr der Zahlung geltend gemacht werden. Soweit du dir unschlüssig bist, empfehle ich dir, die genauen Umstände mit deinem Steuerberater zu besprechen. Wir können und dürfen an dieser Stelle keine Beratung leisten.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till und Erik, wir haben unsere vermietete ETW in 2021 verkauft. In 2022 müssen wir nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung durch den Verwalter das Jahr 2021 mit dem Käufer abrechnen. Der Verkauf fand zum 1.9.2021 statt. Somit rechnen wir die Nebenkosten Januar bis August 2021 und der Käufer September bis Dezember 2021 ab. Wie in den vergangenen Jahren ist an den Mieter dann eine Rückzahlung zu erwarten. Ist es noch möglich, diesen Betrag (= Kosten) in der Steuererklärung für 2022 anzugeben, der in 2023 eingereicht werden wird, obwohl wir in 2022 nicht mehr die Eigentümer der ETW waren und eigentlich keine Ausgaben mehr für die Immobilie geltend machen können? So ist zumindest das – vielleicht falsche – Verständnis. Vielen Dank für die Antwort vorab!
Hallo Johannes,
so wie bei der Suche nach der ersten vermieteten Immobilie “vorweggenommene Werbungskosten” entstehen und geltend gemacht werden können, verhält es sich auch bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie.
Die Kosten können demnach auch nach dem Besitz- bzw. Eigentumsübergang noch als “nachträgliche Werbungskosten” geltend gemacht werden. Soweit eine Betriebskostennachzahlung des Mieters entsteht, ist diese ebenfalls nachträgliche Einnahme zu versteuern. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Zahlung (§ 11 EStG) wie bei der Vermietung und Verpachtung üblich.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo,
Wie ist folgender Sachverhalt einzutragen?
Mieter zahlt monatlich 175 euro Nebenkosten also 2100 im Jahr.
Jetzt hat der Mieter aber weniger verbraucht beispielsweise 155 im Monat also 1860 euro und bekommt entsprechend eine Rückzahlung i.H.v. 240€
Jetzt stellt sich mir die Frage wie das in der Steuererklärung anzugeben ist. Ich muss ja unter den Einnahmen die 2100 euro eingeben die ich als NK-Vorauszahlung bekommen habe, kann aber nur die 1860 tatsächlichen Nebenkosten absetzen. Wie wirken sich nun die 240 euro aus die ich an den Mieter zurück überwiesen habe?
Hallo Marvin,
bei einer Rückzahlung an den Mieter verhält es sich analog zur Nachzahlung.
Wie du richtig erläuterst, sind die vollen 2.100 EUR vereinnahmte Nebenkosten als Einnahmen anzusetzen.
Kommt es im Folgejahr zu einer Rückzahlung, werden diese als “negative Einnahmen” im Jahr der Zahlung berücksichtigt.
Das bedeutet, dass sich die vereinnahmten Nebenkosten im Jahr der Rückzahlung (bspw. ebenfalls 2.100 EUR) um 240 EUR reduziert.
Beste Grüße,
Till
guten morgen lieber Till,
eine kurze Frage – da ich nicht wirklich durchsteige bei Elster 🙂
Ich habe alles (hoffentlich richtig eingetragen)…. meine Frage ist nun, ich vermiete die Wohnung… ich kann die Nebenkosten als Werbungskosten ansetzen.
Aber ich bezahle monatlich 220 Euro als Hausgeld -. kann ich diese Zahlung auch absetzen und vorallem bitte wo ?
vielen dank für deine Antwort
lg
Micha
Hallo Michaela,
als Vermieterin musst du sowohl die vereinnahmten Umlagen vom Mieter als auch deine Hausgeldzahlungen in der Steuererklärung angeben. Es gibt einen Eintrag in dem Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung,
Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornstein- reinigung, Hausversicherungen, Hauswart, Treppenreinigung und Fahrstuhl zusammengefasst werden. Diese Kostenblöcke sind auch in deinem Hausgeld enthalten.
Die genauen Zeilen variieren natürlich von Jahr zu Jahr. Soweit du die o.g. Begriffe nicht findest, gibt es in der Regel noch eine Elster-Hotline, die dir in diesem Fall für dein Kalenderjahr weiterhelfen kann.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till, vielen herzlichen Dank für die Antwort. Das weiß ich sehr zu schätzen und werde euch weiterempfehlen, wo ich kann. Auch für die kommerziellen Produkte.
Guten Abend Till,
auch ich vermiete (als Teil einer Erbengemeinschaft) eine Eigentumswohnung und kämpfe mich mal wieder durch die “Gesonderte und einheitliche Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung”.
In Zeile 21 der Anlage V gebe ich meine gesamten Einnahmen an (Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung). Wenn ich dann deine Erklärungen richtig verstanden habe, kann ich sämtliche Nebenkosten in der Anlage V angeben (die umlagefähigen in Z. 48 und die nicht umlagefähigen, zu denen laut Wohngeldabrechnung u.a. Instandhaltung Material und Lohn und Verwaltergebühr zählen, in Z. 49) – obwohl meine Mieterin ja praktisch die umlagefähigen Nebenkosten an mich zahlt als Teil ihrer “Warmmiete”. Und das heißt dann auch, dass meine Mieterin nichts von diesen Nebenkosten (Hausreinigung, Winterdienst, …) absetzen kann…
Ist das so korrekt oder mache ich irgendwo einen Denkfehler?
Ich bin sehr gespannt auf deine Antwort 😉
Viele Grüße,
Ingrid Uliczka
Hallo Ingrid,
wie du richtig erklärst befinden sich in Zeile 21 die gesamten Einnahmen.
Diese setzen sich zusammen in Zeile 9 und Nebenkosten in Zeile 13.
Bei den Werbungskosten befinden sich die umlagefähigen Kosten in Zeile 47 und die Verwaltungskosten in Zeile 48 (Anlage V 2020).
Schuldzinsen können bspw. in Zeile 37 und Erhaltungsaufwendungen in Zeile 40 geltend gemacht werden.
Im Bezug auf die Mieter/in verrechnest du im Ergebnis Betriebskostenvorauszahlungen mit deinen umlagefähigen Nebenkosten, sodass quasi die Mieter/in diese Kosten getragen hat. Als Vermieterin gibst du somit diese Aufwendungen weiter und sie können ggf. bei der Mieter/in nach § 35a EStG abgezogen werden.
Beste Investorengrüße,
Till
Guten Tag,
Wir haben Anfang 2020 eine vermietete ETW gekauft und machen jetzt die erste Steuererklärung mit Anlage V.
Das Hausgeld, welches wir 2020 für die ETW an die Hausverwaltung gezahlt haben, basiert ja quasi auf dem „geschätzten“ Wirtschaftsplan für 2020.
Die Hausgeldabrechnung für die TATSÄCHLICH angefallenen Kosten 2020 werden wir ja erst ca. Juli diesen Jahres erhalten.
Kann ich die Steuererklärung 2020 jetzt schon machen, weil dort das tatsächlich in 2020 gezahlte Hausgeld angegeben werden muss (natürlich abzüglich Instandhaltungsrücklage) oder muss ich auf die Hausgeldabrechnung für 2020 warten und muss in der Steuererklärung die tatsächlich in 2020 angefallenen Kosten (Müll, Heizung, Versicherung…) ansetzen, ob wohl ich die sich ergebende Nachzahlung bzw.die Gutschrift im Jahr 2021 leiste bzw.erhalte.
Im Wirtschaftplan für 2020 ist ja z.Bsp. auch nur ein voraussichtlicher Betrag für die laufende Instandhaltung angesetzt, der tatsächliche steht ja erst mit der endgültigen Hausgeldabrechnung fest.
Aber nach dem Abflussprinzip haben wir ja das Hausgeld in 2020 gezahlt.
Vielen Dank für Ihre Hilfe!!!
Diana Siepmann
Hallo Diana,
du erklärst das Problem schon genau richtig. Bei allen laufenden Kosten wie Müll, Heizung, Versicherung usw. sind deine Hausgeldzahlungen (hier 2020) als “Vorauszahlungen” steuerlich abzusetzen und Die Jahresabrechnung bei Zu- bzw. Abfluss erst im Folgejahr. Du müsstest diese hiernach also nicht abwarten.
Leider ist es trotzdem wichtig die Hausgeldabrechnung zur Steuererklärung vorliegen zu haben, da aus dieser hervorgeht wie hoch der Betrag ist, welcher aus der Instandhaltungsrücklage entnommen wurde und bei dir Erhaltungsaufwendungen darstellt.
Auch hier gilt § 11 EStG und die Aufwendungen können nur im Jahr des Abflusses geltend gemacht werden. Wenn du also bei den Hausgeldvorauszahlungen die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage herausrechnest und die Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage (gem. Hausgeldabrechnung jeweils im Folgejahr) nicht abwartest, passiert es leicht, dass die Erhaltungsaufwendungen vergessen werden.
Bei einer Wohnung und einer netten Verwaltung kannst du diese vielleicht einmal anrufen und nach den Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage im Vorjahr fragen. Dann kannst du jetzt schon deine Steuererklärung abschließen. Bei einem größeren Immobilienbestand wäre dies natürlich sehr aufwendig.
Schöne Grüße,
Till
Guten Morgen,
wie ist bitte eine Hausgeldnachzahlung anzugeben?
Dankeschön
Hallo Andrea,
im Artikel heißt es: Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage hat keine steuerliche Auswirkung. Die Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter wirkt sich im Jahr der Zahlung auf die Umlagen aus. Entsprechend ist mit der Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft zu verfahren. Diese ist den Kosten gegenzurechnen.
Du kannst der Hausgeldabrechnung in der Regel entnehmen, ob diese auf umlagefähige Kosten, nicht umlagefähige Kosten oder die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage entfällt. Im Anschluss Im Anschluss kannst du die Nachzahlung wie die laufenden Hausgeldzahlungen als Werbungskosten geltend machen, soweit diese nicht auf die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage entfällt.
Schöne Grüße,
Till
Guten Abend,
Ich habe Anfang 2021 eine ETW erworben, die Maklergebühren wurden aber bereits am 29.12.2020 überwiesen. Darf ich die Maklergebühren bei der Steuererklärung für das Jahr 2021 absetzen oder muss es bereits für das Auszahlungsjahr 2020 zwangsläufig berücksichtigen?
Vielen Dank im voraus
Grüße
Andreas
Hallo Andreas,
Da das Maklerhonorar zu den Anschaffungskosten der Immobilie gehört, kannst du es nicht bereits bei Zahlung geltend machen.
Kosten für Kaufpreis, Makler, Notar und Grundbuchamt sind aufzusummieren und ab dem Monat des Überganges von Nutzen und Lasten (Besitzübergang) per Abschreibung (AfA) geltend zu machen.
Beste Grüße,
Till
Hallo lieber Till, erstmal danke für deine tolle Seite mit den hilfreichen Tips:) Ich habe mal eine dringende Frage für die Erstellung der Steuererklärung 2019 bzgl. der Abrechnung der Instandsetzungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung. Muss man die Rücklage beim Berechnen der Höhe der Abschreibung aus den Anschaffungskosten auch heraus rechnen? Beim Kauf wurde im Kaufvertrag ein Gesamtpreis für die Wohnung angegeben und die Rücklage nicht extra ausgewiesen. Somit wurde diese bei der zu zahlenden Grundsteuer auch nicht beachtet. Ich habe den Anteil für Grund und Boden mit der Vorlage des BMF herausgerechnet aber dort gibt es auch keine Angabemöglichkeit der Höhe der anteiligen Rücklage. Kann man diese bei Afa vernachlässigen? Wenn man diese doch angeben muss…wo kann man den genauen Betrag herauslesen? In der BK Abrechnung der Hausverwaltung steht lediglich der monatlich zugeführte Teil zur Rücklage und im Kaufvertrag findet sich wie gesagt auch keine Info darüber. Danke für die Hilfe!
Hallo Steffi,
In der Praxis wird die Instandhaltungsrücklage tatsächlich häufig vergessen.
Richtig ist es diese aus dem Kaufpreis herauszureichen, da es sich ja um einen Geldanspruch gegen die WEG handelt, welchen du mit erwirbst.
Der anteilige Kaufpreis ist somit kein Aufwand zur Anschaffung der Immobilie.
Den genauen Betrag kannst du in der Regel der Hausgeldabrechnung entnehmen. Dort wird die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dargestellt.
Der Betrag ist von dem Kaufpreis abzuziehen, die Erwerbsnebenkosten hinzurechnen und mit diesem Wert im BMF-Rechner zu starten.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Til,
ich vermiete ebenfalls eine ETW innerhalb eines Mehrfamilienhauses einer Eigentümergemeinschaft. In meiner aktuellen Hausgeldabrechnung wurde in den aufgeführten Gesamtkosten u.a. bei den nicht umlagefähigen Kosten, Kosten zur Dachsanierung aufgeführt. Auf der zweiten Seite der Hausgeldabrechnung wurden sowohl Erstattungen als auch Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage aufgeführt. Die Kosten zur Dachsanierung wurden aber soweit ich weiß aus der Instandhaltungsrücklage gezahlt. Dies geht aber nicht direkt aus der Hausgeldabrechnung hervor. Normalerweise werden Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht in der Steuererklärung angegeben, da sie nicht absetzbar sind. Bei einer Verwendung wie z.B. einer Dachsanierung, dürfen Sie abgesetzt werden, richtig ? Muss andrerseits auf der Steuererklärung auch die Erstattung der Instandhaltungskosten aufgeführt werden ? Ich habe bisher in meiner Steuererklärung nie die Instandhaltungsrücklagen aufgeführt, sondern nur die tatsächlich von mir gezahlten Zahlungsströme, wie das Hausgeld und eventuelle Nachzahlungen deklariert. Nun habe ich gehört das ich nur die Gesamtkosten (umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten) aus der Hausgeldabrechnung absetzen soll und nicht meine Hausgeldzahlungen.
Was ist nun richtig ?
Zudem erstreckt sich die Dachsanierung auf beide Jahre. Sie begann in 2019 und endet in 2020. Wobei in 2019 ein kleiner Anteil angefallen ist und in 2020 der größte Kostenteil anfallen wird. Dafür wurde zusätzlich zur Instandhaltungsrücklage eine Sonderumlage verabschiedet. Die Sonderumlage wurde in zwei Teilen von mir gezahlt. Die erste Hälfte in 2019 und die zweite Hälfte in 2020.
Kann ich nun für die Steuererklärung 2019 die erste Hälfte der Sonderumlage zusätzlich zu den Verwaltungsnebenkosten/Hausgeld in 2019 absetzen und die zweite Hälfte der Sonderumlage in 2020, wenn der größte Sanierungs-Kostenteil anfallen wird ?
Wenn z.B. aus der Sonderumlage in 2020 eine Rückerstattung an mich erfolgen würden, muss ich diese dann ebenfalls in der Steuererklärung aufführen ?
Und schließlich erhalte ich jedes Jahr den Nachweis über unbar gezahlte Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Beschäftigungsverhältnisse im Abrechnungsjahr. Darf ich diese Aufstellung ebenfalls von der Steuer als Vermieter absetzen oder sind sie nur von Mietern absetzbar ?
Für Deine Antworten wäre ich Dir sehr dankbar.
Viele Grüße
Peter
Hallo Peter,
Die nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten des laufenden Jahres kannst du steuerlich im Jahr der Zahlung ansetzen. Möglicherweise wurde noch nichts aus der IHR entnommen und erst im Folgejahr davon Gebrauch gemacht. Du kannst auch einfach nochmal bei der Hausverwaltung nachfragen.
Grundsätzlich gilt: Erhaltungsaufwendungen können in dem Jahr der Zahlung steuerlich geltend gemacht werden. Daher kann nicht einfach das Hausgeld angesetzt werden, sondern nur die Beträge gemäß Hausgeldabrechnung außer der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Aus der Hausgeldabrechnung gehen in der Regel auch die Zahlungen aus der IHR hervor.
Sonderumlagen werden in der Regel auch über die IHR abgerechnet. Dein Anteil an der IHR erhöht sich somit um den Betrag der Sonderumlage und bei Zahlung der Handwerkerrechnungen wird dies in der Hausgeldabrechnung ausgewiesen. Ich verlasse mich daher immer auf die Hausgeldabrechnungen. Auch hier bietet sich eine Rücksprache mit der Verwaltung an, um deren Abrechnungsweg zu verstehen.
Haushaltsnahe Dienstleistungen können von Vermietern nicht angesetzt werden. Diese können ausschließlich über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden.
Schöne Grüße,
Till
Hallo Till,
ich habe Anfang diesen Jahres eine vermietete Eigentumswohnung gekauft. (Zeitpunkt des Grundbucheintrags)
Die Marklergebühr habe ich allerdings schon im Dezember 2019 bezahlt.
Muss ich diese schon in der Erklärung 2019 angeben?
Viele Grüße
Peter
Hallo Peter,
da die Maklergebühr den Anschaffungskosten hinzugerechnet wird und diese nur über die AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend gemacht werden kann, ist die Zahlung in 2019 irrelevant. AfA kannst du ab dem Übergang von Nutzen und Lasten steuerlich geltend machen. Du errechnest also die Anschaffungskosten, teilst den Kaufpreis auf Gebäude und Grund und Boden auf und gibst die AfA ab Übergang von Nutzen und Lasten (bspw. aus dem Kaufvertrag) an.
Beste Investorengrüße,
Till
Hallo Till,
dein Artikel gefällt mir sehr gut. Eine spezielle Frage habe ich aber noch.
Ich werde nächste Woche beim Notar den Kaufvertrag für eine ETW unterschreiben. Die Wohnung muss noch saniert werden, bevor ich sie vermieten kann. Der wirtschaftliche Übergang ist zum 01.01.2021 vorgesehen. Ich möchte direkt am 02. Januar mit dem Entrümpeln los legen. In den Zimmern soll überall ein neuer Fußboden rein. Wenn ich das Material im Dezember 2020 dafür kaufe, kann ich diese Kosten auch schon in der Steuererklärung 2020 berücksichtigen?
Danke für deine Auskunft!
Beste Grüße
Chris
Hallo Chris,
Das ist genau richtig. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt § 11 Einkommensteuergesetz und dies besagt, dass Ausgaben im Jahr des Geldabflusses geltend gemacht werden müssen. Den Zusammenhang zu der Einkunftserzielung mit der neuen Wohnung herzustellen, ist ja auch unproblematisch. Du hast den Sachverhalt also genau richtig eingeschätzt.
Beste Grüße,
Till
Hallo Till,
der Beitrag gefällt mir sehr. Schön anschaulich und nachvollziehbar.
Ich habe ende letzten Jahres eine Wohnung gekauft, welche vermietet wird.
Anfang diesen Jahres gab es eine Eigentümerversammlung bei der auch die Abrechnung für das vorherige Geschäftsjahr, sowie der Wirtschaftsplan für nächste Jahr zur Verfügung gestellt wurde.
Das Geschäftsjahr geht allerdings von 01.07.2018 bis 30.06.2019. Im Besitz befindet sich die Wohnung erst seit September 2019.
Von September 2019 bis Dezember 2019 wurde nur das Hausgeld bezahlt.
Wie kann ich dann die Kosten angeben, wenn die Abrechnung für 01.07.2019 bis 30.06.2020 erst im Dezember 2020 bzw. ab 2021 verfügbar ist?
Wie verhält es sich mit Betriebskosten -und Hausgeldabrechnung bei solch einem zeitlichen Versatz?
Viele Grüße
Christoph
Hallo Christoph,
es gilt wie im Blogartikel erläutert immer das Zufluss-Abfluss Prinzip nach Paragraph 11 EStG.
Du kannst also in der Regel für das vergangene Jahr, die in diesem Jahr gezahlten Kostenanteile des Hausgeldes (bspw. 2019) und das Ergebnis der Hausgeldabrechnung des davor liegenden Jahres geltend machen (bspw. 2018).
Sollten die Zahlungen noch weiter auseinanderliegen, kannst du natürlich auch die Ergebnisse der Hausgeldabrechnung für diese Altjahre bei Zahlung ansetzen.
Die Hausgeldabrechnung für das Jahr der Steuererklärung ist nur wichtig, um die Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage zu ermitteln, da du diese ja als Erhaltungsaufwand ansetzen kannst. Hier hast du die Möglichkeit den Verwalter vorab um eine kurze Information zu bitten, ob Entnahmen getätigt wurden. Du kannst auch in die Steuererklärung schreiben, dass dir die Abrechnung noch nicht vorliegt und du diese nachreichst. In diesem Fall wird unter Vorbehalt der Nachprüfung veranlagt. Dies kannst du dann auf deinem Steuerbescheid kontrollieren.
Wenn die endgültige Abrechnung vorliegt, wird der Steuerbescheid noch einmal korrigiert.
Schöne Grüße,
Till
Kann ich als Vermieter neu gekauftes Schlafzimmer absetzen.
Hallo Waldemar,
Wie im Blogartikel beschrieben gilt das Veranlassungsprinzip. Soweit Anschaffungen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können diese also als Werbungskosten abgezogen werden.
Schöne Grüße,
Till