Ostimmobilie

Eigentumswohnung Berlin, Leipzig & Co.

Mindset

Im März diesen Jahres wurde der Leitzins auf 0 % herab gesetzt. Was das für Anleger und Sparer bedeutet, sehen wir an den Lieblingsprodukten der meisten Deutschen, den Tagesgeldern, Sparbüchern und Bausparverträgen. Es sind so gut wie keine Renditen mehr zu erwarten, weshalb das Interesse an Immobilien mehr und mehr zugenommen hat.

Viele Leute haben erkannt, dass es sich lohnt, in Immobilien zu investieren. Doch bei der Frage nach dem Standort gehen die Meinungen meistens auseinander. Oft höre ich die Aussage, dass am liebsten vor der eigenen Haustür investiert wird. Das ist aus verschiedensten Gründen nicht unbedingt ratsam. Denn wenn wir uns die Preise im Verhältnis zu den Mieten anschauen, wohnen die meisten Menschen genau dort, wo es keinen Sinn machen würde, zu investieren. Der Irrglaube, dass ein Immobilieninvestment vor der eigenen Tür liegen muss, damit es funktioniert und selbst kontrolliert werden kann, ist dennoch weit verbreitet. Es wäre an sich das Gleiche, als wenn ich Geld in einen Fond investiere und sage, dass der Fondsmanager bei mir um die Ecke wohnen soll, damit ich ihn kontrollieren kann. Zum allgemeinen Thema Lage und worauf es dabei wirklich ankommt, kannst du gerne in meinem Blogartikel zur Standortauswahl nachlesen.

Wenn ich mich daran erinnere, dass viele vor nicht allzu langer Zeit Standorte wie Leipzig, Berlin oder Dresden scheuten, ist der Run heute deutlich zu erkennen. Aber warum ist das so? Warum sind diese Lagen jetzt attraktiv?

Um das zu klären, müssen wir uns kurz die Geschichte der Städte anschauen. Wenn wir uns Städte anschauen, in denen der Immobilienmarkt bereits voll ausgeprägt und entwickelt ist, wie in Hamburg, München, Frankfurt a. M. und Köln, ist zu erkennen, dass alle Städte in den alten Bundesländern sind. Hier startete die Entwicklung des Marktes direkt nach Ende des Krieges. In den 60ern, 70ern und 80ern hat sich einiges getan. Im Gegensatz dazu konnte sich der Markt in den neuen Bundesländern nicht so gut entwickeln, so dass die Aufwertung dort erst mit dem Mauerfall richtig startete.

Neunzigerjahre Ostimmobilie

In den 90er Jahren gingen Objekte in den neuen Bundesländern weg wie warme Semmeln, hautsächlich gekauft von Investoren in den alten Bundesländern. Hier wurde nicht selten direkt vom Papier gekauft, ohne die Immobilie überhaupt gesehen zu haben. Der Run war derart groß, dass sogar Bankmitarbeiter vor Ort waren und mit Blankoverträgen Zusagen für Immobilienkredite gegeben haben. Viele Kunden wurden dabei übers Ohr gehauen und auch für einige Banken sind die Investments nicht so verlaufen wie gedacht.

Es wurden viele Denkmalobjekte verkauft, bei denen lediglich eine Pinselsanierung stattfand. Bei einem Denkmalobjekt gibt es eine sehr hohe steuerliche Förderung (mehr dazu findest du in meinem Blogartikel zur steuerlichen Abschreibung).

Leider sind solche Projekte sehr komplex und aufwendig in der Umsetzung. Oft wurde die Immobilie nur optisch etwas aufgehübscht und dann teuer verkauft. Das böse Erwachen kam erst Jahre später, wenn die Vermittler und Bauträger schon längst über alle Berge waren.

Ich selbst habe Kunden, denen damals zwei Wohnungen in einem solchen Objekt für 225.000 € verkauft wurden. Es stellte sich nach einigen Jahren heraus, dass dieses Investment gerade noch 80.000 € wert sei und kaum Käufer zu finden seien. Das Objekt war im Zentrum von Leipzig. Es gab unzählige Baumängel, aufsteigende Nässe und Leerstand aufgrund der miserablen Betreuung durch die Hausverwaltung. Die Liste ist lang und der Vermittler von damals ist nicht mehr auszufinden.

Solche schlechten Erfahrungen häuften sich und noch heute gibt es diesen negativen Beigeschmack der „Ostimmobilie“.

Deshalb sollte der Anbieter einer Immobilie genau unter die Lupe genommen werden (näheres findest du in meinem Blogartikel zur Prüfung des Anbieters)

Unterm Strich haben wir in einigen Städten nun eine starke Unterbewertung aufgrund der geschichtlichen Entwicklung. Natürlich sind Standorte mitten in Brandenburg auf freier Fläche nur bedingt attraktiv. Aber Berlin, Leipzig und Dresden ist enormes Potential zuzusprechen.

Eigentumswohnung Berlin

Berlin ist ein sehr guter Standort, denn es handelt sich dabei um eine europäische Metropole. Wenn wir uns vergleichsweise unsere Nachbarn Tschechien und Frankreich anschauen wird klar, dass noch einiges aufzuholen ist. In Paris beträgt das Durchschnittseinkommen 4.700 € und es ist für die Einwohner dort aktuell kaum möglich, Wohneigentum zu finanzieren. Im Durchschnitt würde ein Pariser eine Wohnung mit 31 qm finanzieren können, mehr ist nicht möglich.

Schauen wir uns dazu Prag an, wo die Durchschnittsmiete zwischen 15 € und 19 € je Quadratmeter liegt und die Kaufpreise in guten Lagen zwischen 5.000 € und 10.000 € betragen. In Berlin hingegen ist noch relativ viel freier Bauplatz vorhanden und viele bestehende Objekte sind renovierungsbedürftig. Aktuell sind dort Kaufpreise zwischen 2.000 € und 4.500 € für Eigentumswohnungen zu zahlen und die Miete bewegt sich zwischen 7 € und 12 € je Quadratmeter. Im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen ist hier sehr viel Luft nach oben.

Berlin ist nicht mehr nur die Stadt, in der Steinewerfer und Studenten leben. Die meisten Menschen hätten vor zehn Jahren laut gelacht, wenn ihnen jemand gesagt hätte, Berlin Friedrichshain, Kreuzberg oder Neukölln werden sich entwickeln. Ein Kunde von mir hat beispielsweise vor 12 Jahren im Prenzlauer Berg eine Eigentumswohnung gekauft, damals für 1.800 € pro Quadratmeter. Heute ist diese Wohnung über 3.000 € je Quadratmeter wert. Der Witz dabei ist, dass vor 12 Jahren schon viele gesagt haben, wie teuer diese Wohnung sei, und dass sich die Investition niemals lohnen würde.

Berlin ist nicht gleich Berlin

Berlin hat etwa 3,5 Mio. Einwohner und ist damit die größte Stadt Deutschlands. Grundsätzlich hat dieser Standort sehr viel Potential, allerdings kommt es entscheidend auf die Lage des Objektes innerhalb der Stadt an. Wie in jeder anderen Stadt unterscheiden sich hier die Viertel stark. Festzustellen, welches Viertel eine gute Investition ist, ist nahezu unmöglich, da manche Viertel fast 400.000 Einwohner haben und damit so groß sind wie andere deutsche Großstädte. Aus diesem Grund macht es Sinn, anhand der Straße zu beurteilen, ob eine Investition in dieser Lage lohnend sein könnte.

Aktuell ist die Nachfrage so hoch, dass Investoren, die sich dazu entscheiden, als Standort ihrer Eigentumswohnung Berlin zu wählen, fast zu spät kommen. Gute Objekte sind rar und gehen meist unter der Hand weg.

Eigentumswohnung Dresden

Dresden ist im Gegensatz zu Berlin mit 525.000 Einwohnern zwar deutlich kleiner, aber nicht unattraktiver. In Dresden ist das gleiche Phänomen der verspäteten Aufwertung vorzufinden wie in Berlin. Hinzu kommt, dass in dieser Stadt seit dem Jahr 2000 Zuzug herrscht, das heißt, es ziehen mehr Menschen in diese Stadt, als wegziehen. Das bedeutet Wachstum und somit eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum. Prognosen sagen voraus, dass bis zum Jahr 2026 etwa 60.000 mehr Menschen dort wohnen werden. Vor dem Hintergrund, dass der Platz in Dresden begrenzt ist und die Innenstadt weitestgehend vollständig bebaut wurde, stehen die Aussichten für Objekte in guten Lagen hervorragend. Ein weiterer Pluspunkt ist die positive Geburtenrate. Seit 2006 gibt es mehr Geburten als Sterbefälle, was dem Wachstum der Stadt ebenfalls dienlich ist. Allgemein sind die übrigen Rahmenbedingungen, wie mehrere ansässige Branchen, Universitäten und andere ausschlaggebende Lage-Bedingungen (siehe Blogartikel Lage) äußerst günstig.

Denkmalimmobilie in Dresden

Denkmalobjekte in Dresden waren in den letzten Jahren sehr begehrt und werden es auch weiterhin bleiben, allerdings ist ein Ende abzusehen. Die meisten Objekte sind bereits saniert und verkauft und die Lagen, in denen solche Objekte noch angeboten werden, sind immer weiter außerhalb und werden trotzdem deutlich teurer. In Dresden ist es nahezu unmöglich, noch ein hervorragendes Denkmalobjekt zu finden, das von der Lage, vom Kaufpreis und von der Mieterwartung gut ist.

Eigentumswohnung Leipzig

Leipzig steht genau wie Dresden bestens da. Wo Dresden mit seiner Geburtenrate deutschlandweit Platz 1 belegt, folgt auf dem dritten Platz Leipzig. Leipzig hat aktuell etwa 520.000 Einwohner und Prognosen gehen davon aus, dass in den nächsten zehn Jahren etwa 50.000 bis 90.000 Menschen zuziehen werden. Damit würde Leipzig an Dresden vorbei ziehen.

In Leipzig sind aus Kapitalanlegersicht alle Anforderungen erfüllt. DHL hat gerade sein neues Gebäude bezogen, Porsche und BMW sind dort zwei der Hauptarbeitgeber und es gibt diverse Bildungseinrichtungen.

Denkmalimmobilie Leipzig

Auch in Leipzig spielt das Thema Denkmal eine große Rolle. Wer sich die Innenstadt anschaut, bemerkt schnell, dass nahezu alles Objekte durchsaniert wurden und kaum noch Investitionsmöglichkeiten bestehen. Ich selbst habe im Jahr 2014 in einer sehr guten Lage, etwa 10 Minuten zu Fuß von Zentrum, Denkmalobjekte zu einem damaligen Preis von 2.600 € je Quadratmeter vermittelt. Heute kosten Denkmäler in Lagen, die mit dem Auto 15 bis 20 Minuten von dort aus entfernt sind, 3.500 € je Quadratmeter. Es ist schwierig, in Leipzig noch etwas im Denkmalbereich zu finden. In den nächsten zwei bis drei Jahren werden die Denkmäler wohl ausverkauft sein.

Auch Ortsansässige haben das Potential erkannt

Zusätzlich zu dem externen Run auf die Immobilien in Dresden und Leipzig kommen jetzt auch die Einwohner der beiden Städte hinzu, die das Potenzial sehen. Früher waren beide Städte bekannt für Studenten und Menschen, die nicht unbedingt Kapitalanleger waren. Heute ist es so weit, dass von den Einwohnern selbst viel gekauft wird. Da sie vor Ort sind, ist der Zugang zum Markt einfacher. Nichtsdestotrotz zeigt dies, dass sogar diejenigen, die selbst in diesen Städten wohnen, davon überzeugt sind, dass die Anlage dort lohnt.

Fazit

Die Rahmenbedingungen sprechen deutlich für diese drei Standorte. Die Kaufpreise sind mittlerweile zwar gestiegen, aber noch immer lohnt sich hier ein Investment. Anders als in Städten wie Hamburg oder München sind die Mietpreise noch nicht vom Kaufpreis entkoppelt und es lassen sich gute Mietrenditen oberhalb der 4 % erzielen. Letztendlich bedeutet es nicht, dass sich andere Standorte nicht lohnen, die Frage ist allerdings, wie wahrscheinlich ist ein Gelingen des Investments wenn ich es beispielsweise 20 Mal mache. In diesen Lagen ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass sich die Investments sehr gut entwickeln und unterm Strich ein großes Plus steht.

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