Die richtige Lagestrategie für deine Immobilie

Immobilien

Wenn es um Immobilien geht, ist es wichtig, die richtige Lagestrategie zu haben. Der Nachteil von Immobilien steckt bereits im Wort: Sie sind nicht mobil und binden dich fest an den jeweiligen Standort des Objekts. Deshalb sollte die Lage das wichtigste Kriterium bei einem Immobilieninvestment sein. Du kommst als Investor nicht darum herum, die Lage gut zu prüfen, bevor du eine Kaufentscheidung triffst. Nur so kannst du schlechte Lagen erkennen und diese umgehen. Gerade im aktuellen Marktumfeld sind Angebote in guten Lagen jedoch selten.

Deshalb solltest du weniger attraktive Lagen nicht gänzlich ausschließen. Jede Lage hat ihre Vor- und Nachteile und im Grunde kannst du überall einen guten Deal finden. Führe eine ausführliche Prüfung durch und analysiere die Lage, damit du gewisse Nachteile vor dem Kauf einpreisen kannst. Die Lage entscheidet zwar darüber, wie sich das Objekt entwickelt, allerdings nicht, wie die Rahmendaten sind. Das bedeutet, dass du auch in schlechten Lagen eine gute Rendite erzielen kannst. Grundsätzlich unterscheide ich zwischen vier verschiedenen Lagestrategien.

Lagestrategie 1: Hotspots

Hotspots sind die seit jeher begehrten, preisintensiven Top-Lagen einer Stadt. Hierzu zählen beispielsweise der Alexanderplatz in Berlin oder die Viertel rund um die Alster in Hamburg. Die Renditen sind hierbei eher zweitrangig, weil es primär um den Werterhalt des Vermögens gilt. Die oftmals institutionellen Investoren investieren hier meistens mit viel Eigenkapital, weshalb sich Zinsänderungen nur wenig auf die Kaufpreise auswirken. Du wirst hier nur sehr wenige Angebote finden, da die meisten Objekte abseits des Marktes gehandelt werden. Auch die Finanzierung gestaltet sich eher schwierig, zumindest, wenn du dein Portfolio mit diesen Objekten aufbauen willst.

Die Einkaufsfaktoren bewegen sich oberhalb der 35. Dadurch wird deine Haushaltsrechnung strapaziert und weitere Finanzierungen sind schwerer zu bekommen, zumindest, wenn du einen Großteil des Kaufpreises finanzierst. Die Mieten sind in diesen Lagen zwar sehr hoch, aber im Verhältnis zum Kaufpreis zu gering, um die Finanzierungsrate zu decken. Diese Strategie gilt für Großstädte jenseits der 500.000 Einwohner. In kleineren Städten und Dörfern gelten natürlich andere Regeln. Wenn du als Investor gerade erst mit Immobilien beginnst und noch keine sechs- oder siebenstelligen Summen vor der Inflation schützen musst, sollte diese Lagestrategie grundsätzlich nicht deine erste Wahl sein.

Lagestrategie 2: Unterbewertete Lagen

Die unterbewerteten Lagen sind Viertel, die an Hotspots grenzen oder noch nicht ausreichend entwickelt sind. Neben momentan relativ entspannten Einkaufspreisen birgt die Miete noch Entwicklungspotenzial. Das Ziel hierbei ist es, das Objekt unterbewertet einzukaufen und während der Haltedauer die Wertsteigerung des Viertels mitzuerleben und davon zu profitieren. Die Schwierigkeit bei dieser Lagestrategie ist es, das Potential solcher Viertel zu erkennen, bevor andere Investoren es tun.

Die besten Beispiele hierfür sind die Sternschanze in Hamburg oder Kreuzberg in Berlin. Vor 10 oder 20 Jahren hätte wohl jeder Investor abgelehnt, wenn ihm dort Objekte angeboten worden wären. Aktuell sind diese Lagen kaum noch bezahlbar und diejenigen, die sich damals für das Risiko einer Immobilieninvestition entschieden haben, werden jeden Tag froh über diese Entscheidung sein.

Objekte in diesen Lagen sind preislich deutlich günstiger als Hotspots und können sich durch die Mieteinnahmen tragen. Damit wäre die wichtigste Regel bei Immobilien erfüllt: Das Objekt muss sich immer selbst tragen können, zumindest nach der Entwicklung des Potenzials. Doch wie erkennst du, welche Lagen unterbewertet sind? Hierbei kommt es darauf an, wie gut du dich an deinem gewünschten Investitionsstandort auskennst und gewisse Trends erkennen kannst. Es gibt grundsätzlich Indizien, die darauf schließen lassen, welche Lagen das Potenzial haben.

Woran erkennst du Lagen mit Potential?

Ausschlaggebend sind eine gute Infrastruktur wie öffentlicher Nahverkehr, Ärzte, Schulen, Cafés und Restaurants. Wenn vermehrt junge Leute dort hinziehen und sich eine kreative Szene entwickelt, wird das Viertel irgendwann gentrifiziert werden. Das bedeutet, dass die Struktur und die Bevölkerung in diesem Viertel wechselt und sich genau die Menschen dort ansiedeln, die solche Viertel bevorzugen. Dementsprechend können hohe Mieten und gute Kaufpreise erzielt werden.

Für dich als Investor ist diese Veränderung ein Glücksgriff, auch wenn die ursprüngliche Gruppierung, für die ausschlaggebend war, dass es günstigen Wohnraum gibt, dort verdrängt wird. Diese Entwicklung kann natürlich auch etwas abgeschwächter stattfinden. Du kaufst ein Objekt in einer unterbewerteten Lage und die Lage wertet sich allmählich auf, ohne dass es zu enormen Wertsteigerungen wie in Kreuzberg kommt.

Der Vorteil dieser Lagestrategie ist für dich als Investor, dass du während der Haltedauer bereits eine Miete vereinnahmst, durch die du die Finanzierungskosten abdecken kannst. Dadurch hast du den Vorteil, dass deine Haushaltsrechnung aus Bankensicht nicht allzu stark strapaziert wird und du je nach Bonität ohne Probleme weitere Immobilieninvestments finanzieren kannst. Bei entsprechender Entwicklung der Lage und des Objekts kannst du rasch einen positiven Cashflow erzielen und bei einer Veräußerung einen guten Gewinn erzielen.

Lagestrategie 3: Randlagen

Objekte in Randlagen zeichnen sich in der Regel durch hohe Mietrenditen aus. Mit Randlagen sind Speckgürtel von Großstädten oder Vororte von Metropolen gemeint. Hier profitiert die Lage von der Entwicklung der angrenzenden Stadt. Je nach Größe der Stadt können dies auch umliegende Dörfer sein. Allerdings ist es nicht so, dass eine Lage schlechter ist, je weiter sie vom Zentrum weg ist. Ein gutes Beispiel hierfür ist Blankenese, was ca. 20 km vom Zentrum Hamburg entfernt liegt. Dennoch kostet hier der Quadratmeter teilweise über 30.000 Euro.

Diese Lagestrategie birgt das Risiko, dass die erwartete Wertentwicklung der angrenzenden Stadt nicht eintritt oder sich diese sogar negativ entwickelt. In diesem Fall hast du schlechte Karten, was die Weiterentwicklung angeht. Auch Leerstand oder eine schwierigere Neuvermietung kann problematisch sein, wenn die Bevölkerung zurückgeht. Sollte die Entwicklung der Großstadt wie geplant eintreten, wird dein Objekt davon positiv beeinflusst.

Mehrfamilienhäuser machen nicht immer Sinn

In München sind Gering- oder Durchschnittsverdiener nahezu dazu gezwungen, auf derartige Objekte auszuweichen, da der Wohnraum innerhalb der Stadt kaum noch bezahlbar ist. Fahrtwege bis zu einer Stunde sind hier an der Tagesordnung. Aber auch die Randlagen in kleineren Städten können einen lohnendes Investment sein. Oft wird hier zu Mehrfamilienhäusern geraten, da diese angeblich ein geringeres Risiko hätten und sich einzelne Wohnungen nicht lohnen würden. Dies stimmt jedoch nicht. Im Grunde ist es exakt anders herum.

Sollte es zum Beispiel Leerstand geben, da die Bevölkerung schwindet, trifft es dich mit einem Mehrfamilienhaus schlimmer, da du genau an diesem Ort mehrere Wohnungen besitzt und jeder weitere Auszug dein Problem vergrößert. Wenn du dich für diese Lagestrategie entscheidest, solltest du dir Objekte suchen, die nahezu voll vermietet sind. Aufgrund der großen Unterschiede zwischen den Standorten ist es schwierig, eine pauschale Aussage zu treffen oder einen generellen Tipp zu geben.

Dennoch sollten die Einkaufspreise deutlich unterhalb denen der angrenzenden Stadt liegen. Die Rendite ist bei solchen Objekten relativ hoch, weshalb du am Ende des Monats ein Plus auf deinem Konto haben solltest. Die Wertentwicklung kann hier positiv sein, muss allerdings nicht. Deshalb solltest du genau prüfen, wie sich die Lage entwickeln wird, bevor du dich für diese Lagestrategie entscheidest. 

Lagestrategie 4: Plattes Land

Ein weitere spannende Lagestrategie ist es, auf dem platten Land in Objekte zu investieren. Wer mit Immobilieninvestments startet und sich auf der Karte eine solche Lage anschaut, wird vermutlich denken, dass das keine gute Idee ist. Diese Strategie ist nicht wie die drei vorhergehenden an eine große Stadt gekoppelt, sondern genau das Gegenteil ist der Fall. Durch den Run auf Immobilien sind die Preise stark gestiegen, was einige Investoren dazu gebracht hat, in Dörfer und Kleinstädte auszuweichen. 

Wenn du diese Lagestrategie umsetzen möchtest, ist neben einem gewissen Know-how viel Zeit erforderlich, da hier die Prüfung nochmals wichtiger ist als bei den anderen Lagestrategien. Du kannst auf dem platten Land keine Wertsteigerung erwarten, weshalb Investitionsfehler nicht durch die Zeit geheilt werden können. Prüfe genau die Prognosen für deinen gewählten Standort und lass dich nicht von sinkenden Bevölkerungszahlen abschrecken. Es wird immer jemand geben, der dort wohnen will. Da das Wohnungsangebot bei einem Bevölkerungsverlust sehr hoch ist, solltest du mit einem einwandfreien Objekt aufwarten können, um Mieter anzulocken.

Weniger Andrang bei potentiellen Objekten

Beim Einkauf hast du auf dem platten Land den Vorteil, dass der Andrang geringer ist als in den Großstädten. Dies wirkt sich positiv auf den Verhandlungsspielraum sowie die Bedenk- und Prüfzeiten aus. Die Rendite sollte in diesen Lagen weitaus höher sein als in Randlagen oder unterbewerteten Lagen. Je nach Standort triffst du teilweise auf Objekte mit Faktor 10 oder noch weniger. Angenommen, du kaufst ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen für 250.000 Euro. Beim Faktor 10 hast du eine Mieteinnahme von 25.000 Euro im Jahr. Wenn du Darlehenskosten von 4 Prozent (2 Prozent Zins & 2 Prozent Tilgung) hast, würden sich die Kosten auf 10.000 Euro belaufen. Davon gehen noch die Kosten für die Hausverwaltung weg und die Rücklage für die Instandhaltung. In jedem Fall bleibt aber auch für dich etwas übrig.

In diesen Lagen gibt es Probleme, die es in der Stadt normalerweise nicht gibt. Aus der Praxis kann ich sagen, dass viele Mehrfamilienhäuser von den Eigentümern bewirtschaftet, verwaltet und auch selbst instand gehalten werden. Der Eigentümer ist quasi der Hausmeister. Das heißt im schlimmsten Fall, dass es nicht mehr nachvollziehbar ist, wann was gemacht wurde und mit welchem Grad an Professionalität die Arbeiten ausgeführt wurden. Zudem sind die Unterlagen immer nur so aussagekräftig, wie der Eigentümer sie auch geführt und abgelegt hat.

Prüfe genau, ob sich ein Mehrfamilienhaus lohnt

Das Problem tritt grundsätzlich bei Mehrfamilienhäusern auf. Die Prüfung ist hier das A und O, denn ein Fehler kann zum Scheitern des gesamten Investments führen. Nehmen wir an, du kaufst ein Objekt mit Faktor 12 für 150.000 Euro ein und das Dach, die Heizung und einige Kleinigkeiten müssen erneuert werden. Die Kosten belaufen sich auf 100.000 Euro. Dann hast du plötzlich ein Objekt mit Faktor 20, was nicht lageüblich ist. Die Kosten für die Baumaßnahmen sind nahezu identisch, ob du ein Objekt im Zentrum von München oder irgendwo auf dem Dorf kaufst.

Besichtige die Immobilie zwingend mit einem professionellen Gutachter, Architekten oder Bauingenieur und verrechne die Baumängel mit dem Kaufpreis. Zudem sollte das Objekt in den 90ern gebaut oder zumindest kernsaniert worden sein. Eine andere Herausforderung ist die Finanzierung. Wenn du einen Großteil des Kaufpreises finanzieren willst, muss die Bank das Objekt als werthaltige Sicherheit akzeptieren. Dies kann schwierig werden, wenn das Objekt zu alt und zu schlecht gelegen ist.

Kriterien, die ein Objekt erfüllen sollte

  • Nachvollziehbare Instandhaltungshistorie
  • Mietauslastung mindestens 90 Prozent
  • Professionelle Verwaltung sollte vor Ort sein
  • Nahversorgung muss gegeben sein (Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen)
  • maximaler Marktfaktor 15
  • Keinerlei sprachliche Barrieren durch Bewohner

Diese Strategie ist ein reiner Cashflow-Bringer, da das Objekt ziemlich sicher nicht an Wert gewinnen wird. Das muss es allerdings auch nicht zwingend. Solange dort jemand wohnt, generierst du Einnahmen. Wenn sich dies in 20 Jahren ändern sollte, hast du den Kaufpreis mit der Miete bereits komplett vereinnahmt. Ich betreue einige Investoren, die diese Strategie verfolgen und damit erfolgreich sind. Es kann bei dieser Strategie Sinn machen, die Objekte in einer GmbH zu kaufen, um den Wertverlust geltend machen zu können. Hier erfährst du mehr darüber.

Fazit

Letztendlich musst du dich nicht für eine Strategie entscheiden. Es kann auch Sinn machen, verschiedene Lagestrategien miteinander zu kombinieren. Wenn du beispielsweise einige Objekte innerhalb von Großstädten gekauft hast und die Bank aufgrund deiner Haushaltsrechnung keine weitere Finanzierung begleiten möchte, kann dich ein Objekt auf dem platten Land weiterbringen. Insgesamt kann du mit jeder dieser Strategien erfolgreich sein. Es kommt darauf an, wieviel Zeit du für die Prüfung des Objektes hast und welches Know-how du mitbringst.

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