Wenn du eine Immobilie kaufst, wird dir definitiv der Begriff Hypothek oder Grundschuld begegnen. Doch was bedeutet das eigentlich genau? In diesem Blogartikel erfährst du unter anderem, was eine Hypothek ist, worin sich die Hypothek von der Grundschuld unterscheidet, mit welchen Kosten du rechnen musst, was eine Sicherungszweckerklärung ist und was du beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung beachten solltest.

Was ist eine Hypothek?

Das Wort Hypothek kommt aus dem Altgriechischen und bedeutet Unterpfand. Die Bank leiht dir eine bestimmte Summe, damit du deine gewünschte Immobilie kaufen kannst. Diese Summe wird als Hypothekendarlehen bezeichnet. Natürlich muss sich die Bank absichern, falls du das Darlehen irgendwann nicht mehr zurückzahlen kannst. Deshalb überträgst du ihr das Recht, deine Immobilie in diesem Fall verwerten zu dürfen. Eine Verwertung kann durch zwei Wege erfolgen, entweder durch die Zwangsversteigerung (Verkauf) oder die Zwangsverwaltung. Im zweiten Fall bedient sich die Bank an den Mieteinnahmen. Die Hypothek ist an den Kredit gebunden. Man spricht juristisch auch von Akzessorietät. Sollte der Kredit getilgt werden, erlischt auch die Hypothek. Anders ist es bei der Grundschuld. Mehr dazu erfährst du in diesem Artikel. 

Was bedeutet es eigentlich, eine Hypothek aufzunehmen?

Der Begriff hat umgangssprachlich verschiedene Bedeutungen. Er kann zum einen bedeuten, dass eine Immobilie finanziert wird, zum anderen kann es aber auch sein, dass du als Hauseigentümer dein Haus beleihen möchtest, weil du Geld brauchst. Wenn man von Beleihung spricht, meint man damit eine objektgesicherte Finanzierung. In diesem Zusammenhang kommen drei Begriffe in Umlauf: der Beleihungswert, die Beleihungsgrenze und der Beleihungsauslauf. Der Beleihungswert ist der Wert der Sicherheit, der zu jeder Zeit, also auch unter Schwankungen, erzielt werden kann. Banken haben dafür Einwertungsprogramme, mit dem sie diesen Wert bestimmen können.

Die Beleihungsgrenze für Wohnimmobilien liegt in der Regel bei 80 Prozent vom Beleihungswert. Wenn du darüber finanzieren willst, muss die Kundenbonität das Risiko abdecken. Der Beleihungsauslauf ist der Wert, der vom Beleihungswert finanziert werden soll. Durch die Tilgung des Darlehens sinkt der Beleihungsauslauf. Deswegen bekommst du bei Banken zum Teil bessere Konditionen, wenn du eine höhere Tilgung oder sogar einen Volltilger in 10 oder 15 Jahren vereinbarst. Wenn die Bank einen sehr niedrigen Beleihungswert heraus bekommt, wird es in der Regel mit einer Kaufpreisfinanzierung schwierig.

Dazu ein kurzes Beispiel:

Kaufpreis: 100.000 EUR

Beleihungswert: 45.000 EUR

Beleihungsgrenze: 36.000 EUR

Angebote Finanzierung beim Beleihungsauslauf 90 Prozent: 40.500 EUR

Eine hundertprozentige Finanzierung des Kaufpreises ist hier in der Regel unmöglich.

Kommen wir nach dem Exkurs wieder zum Thema Hypothek und Grundschuld. Eine Hypothek wird grundsätzlich ins Grundbuch eingetragen, genau wie die Grundschuld.

Hier siehst du einen Grundbuchauszug mit einer Grundschuld.

Diese wird in Abteilung drei eingetragen. Sollten dort Sachen unterstrichen oder gestrichen werden, ist die Hypothek oder Grundschuld gelöscht. Grundschulden oder Hypotheken werden von einem Notar eingetragen, der alle nötigen Infos an das zuständige Grundbuchamt übermittelt. Die Ermächtigung dazu erhältst du als Käufer im Kaufvertrag vom Verkäufer, da du im Normalfall Grund und Boden belasten musst, bevor du den Kaufpreis zahlst, sprich: Bevor dir das Objekt gehört. Das Grundbuchamt benötigt für die Eintragung der Hypothek den Gläubiger, den Forderungsbetrag, den Zinssatz und sämtliche Nebenleistungen mit dem zugehörigen Wert. Im Gegenzug erhält die Bank eine Urkunde, den sogenannten Hypothekenbrief.

Was sind Nebenleistungen und der Grundschuldzins?

Es ist nicht der Zins aus dem Darlehensvertrag, dieser ist viel niedriger. Die Nebenleistung, die in der Regel einmalig 5 Prozent beträgt, soll die Versteigerungskosten abdecken und der Zins soll die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigungen und andere Verzugsschäden decken. Das Problem dabei ist folgendes: Wenn du heute ein Darlehen von 100.000 Euro abschließt und es am nächsten Tag nicht mehr bezahlen kannst, hat die Bank mit ihrer Hypothek oder Grundschuld nur 100.000 Euro abgesichert. Die Kosten können durch den Verzugsschaden jedoch wesentlich höher sein und beispielsweise 140.000 Euro betragen. Damit die Bank an die gesamten Kosten kommt, sichert sie sich durch den Zins und die Nebenleistung ab. Sie könnte auch eine höhere Hypothek oder Grundschuld eintragen, allerdings würden dann die Kosten für die Bestellung beim Notar steigen, sodass dieses Mittel gewählt wurde.

Was ist der Unterschied zwischen Briefhypothek und Buchhypothek?

Die gängigere Variante ist die Briefhypothek, weil sie Zeit und Geld spart. Angenommen, die Zinsbindungsfrist deiner Erstfinanzierung ist abgelaufen und du entscheidest dich nun bei einem anderen Kreditinstitut für eine günstigere Anschlussfinanzierung. Normalerweise kannst du deine Forderungen als Gläubiger abtreten, wenn du den Hypothekenbrief zusammen mit einer schriftlichen Abtretungserklärung abgibst. Es ist also keine erneute Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Bei einer Buchhypothek hingegen müsste ein neuer kostenpflichtiger Eintrag ins Grundbuch vorgenommen werden.

Die Grundschuld

Mittlerweile verwenden die meisten Kreditinstitute anstelle der Hypothek die Grundschuld zur Kreditsicherung, weil diese leichter zu handhaben ist. Doch worin besteht eigentlich der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?

Vorteile der Grundschuld

Für Banken hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie weniger aufwendig und kostengünstiger ist als die klassische Hypothek. Die Hypothek mit Grundpfandrecht ist so gut wie ausgestorben. Da sich der Begriff Hypothek jedoch etabliert hat, meinen heute viele die Grundschuld, wenn sie das Wort Hypothek benutzen. Für dich hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie erhalten bleibt, auch wenn du das Darlehen bereits vollständig getilgt hast. Du kannst sie somit anderweitig verwenden und beispielsweise als Sicherung für einen neuen Kredit nutzen. Es fallen keine weiteren Kosten an, da keine neue Eintragung ins Grundbuch vorgenommen werden muss. Man spricht hier einfach von einer Abtretung. Solltest du eine höhere Beleihung als die ursprüngliche Grundschuld beantragen, musst du nur die zusätzliche Höhe über eine neue Grundschuld absichern.

Der größte Vorteil für die Bank ist, dass ein schnelles Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet werden kann, wenn du das Darlehen nicht mehr bezahlen kannst. Die Bank muss also keinen langjährigen Prozess anstreben, sondern hat schon einen Titel in der Schublade. Durch die Sicherungszweckerklaerung, die du hier siehst, und durch die Grundschuldbestellung sichern sich die Banken nicht nur den ersten Zugriff vor allen anderen Gläubigern auf das Objekt, sondern dürfen auch das gesamte Vermögen vollstrecken. Leider kommst du in der Regel an dieser Klausel nicht vorbei.

Ab wann darf die Bank eine Immobilie mit Grundpfandrecht versteigern oder Zwangsverwalter einsetzen?

Die Regel besagt, dass du mit mehr als 2,5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme in Verzug kommen musst. Das ist bei den heute niedrigen Zinsen ein zum Teil langer Zeitraum. Wenn wir beispielsweise ein Darlehen mit 2 Prozent Zins und 3 Prozent Tilgung haben, ergäbe das bei einem Annuitätendarlehen 6 Monate Nichtzahlung, bevor die Bank mit der Verwertung beginnen kann. Hier erfährst du mehr über das Annuitätendarlehen.

Rangordnung bei der Zwangsvollstreckung

Da du ein Objekt mit mehreren Hypotheken belasten kannst, erfolgt die Unterscheidung in 1a-Hypothek (erstrangige Hypothek) und 1b-Hypothek (zweitrangige Hypothek). Sobald du das Darlehen nicht mehr bezahlen kannst, kommt es zu einer Zwangsvollstreckung oder einem Notverkauf deines Objekts. Hier kommt es für die Gläubiger auf die Rangfolge an, also in welcher Reihenfolge ein Grundpfandrecht wie die Hypothek in Abteilung III des Grundbuchs steht. Wer an erster Stelle steht, muss komplett bedient werden, bevor derjenige an Rangstelle 2 etwas vom Erlös bekommt. Deswegen ist eine zweit- oder drittrangige Besicherung bei Banken sehr schwer zu bekommen.

Was kostet die Grundschuldbestellung für ein Hypothekendarlehn?

Je nachdem, welche Darlehenssumme du absichern möchtest, fallen unterschiedlich hohe Gebühren an. Sie können von mehreren hundert bis mehreren tausend Euro reichen. Wenn du einen Kaufvertrag abschließt, kannst du für die Beurkundung beim Notar mit etwa 1,5 Prozent rechnen. Umso höher der Kaufpreis ist, umso niedriger können die Gebühren ausfallen. Bei einem Kaufpreis von  500.000 Euro musst du also stolze 7.500 Euro für den Notar zur Seite legen. Für die Grundschuldbestellung fallen dann nochmals Gebühren in Höhe von 0,5 Prozent an. Deswegen wird von Notar- und Gerichtskosten in Höhe von 2 Prozent gesprochen, die du beim Kauf einer Immobilie einplanen solltest. Das Gute an der Grundschuldbestellung ist, dass sie steuerlich zu den Werbungskosten gezählt wird und nicht zum Anschaffungsaufwand. Hier erfährst du mehr zu den Anschaffungskosten. Das bedeutet, dass du sie im Normalfall beim Anfallen sofort in voller Höhe steuerlich ansetzen kannst.

Hier siehst du ein Formular zur Grundschuldbestellung.

Hypothekendarlehen als Festzinshypothek

Es ist nicht mehr gängig, ein Objekt mit einem Hypothekendarlehen zu finanzieren, bei dem ein Grundpfandrecht hinterlegt wurde. Da sich der Begriff jedoch etabliert hat, wird er oftmals als Synonym für ein Baudarlehen genutzt. Hierbei ist das Annuitätendarlehen beliebt, das über eine Grundschuld gesichert ist. Für eine Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren werden die Hypothekenzinsen festgesetzt. Der Fachbegriff dafür ist Festhypothek.

Festzinsdarlehen oder variable Verzinsung?

Darüber hinaus gibt es Hypothekenkredite mit variabler Verzinsung, bei denen der Zins kontinuierlich an den Leitzins der Europäischen Zentralbank angepasst wird. Wenn du dich für eine variable Verzinsung entscheidest, solltest du darauf achten, wie sich der Zins entwickelt. Sei ehrlich zu dir selbst. Wenn du die Entwicklung der Zinsen nicht im Blick hast, ist wahrscheinlich eher ein Darlehen mit Zinsfestschreibung das Richtige für dich. Allerdings hat das variable Darlehen noch andere Vor- und Nachteile, die du in diesem Artikel Darlehensformen erfährst.

Kündigung eines Hypothekendarlehens

Wenn du dich für ein Festzinsdarlehen entschieden hast, kannst du es nur kündigen, wenn du einen höheren Kredit benötigst oder deine Immobilie verkaufen musst. Zusätzlich wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die unter Umständen sehr hoch sein kann. Es kommt darauf an, wie lange dein Kredit noch läuft, welcher Zinssatz vereinbart wurde und wie hoch der aktuelle Zins ist. Wenn du dich für ein Festzinsdarlehen mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren entschieden hast, darfst du es nach dem Ablauf von 10 Jahren kündigen. In diesem Fall musst du keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn du die Kündigungsfrist von 6 Monaten beachtest. Anders sieht es bei einem Darlehen mit variabler Verzinsung aus. Es kann jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden.

Was heißt Löschung einer Hypothek?

Wenn deine Hypothek bzw. Grundschuld gelöscht wird, hat dies nichts mit der Kündigung des Hypothekendarlehens zu tun. Sobald du dein Hypothekendarlehen bezahlt hast, hat der Gläubiger keinen Anspruch mehr auf die Hypothek. Sofern du sie als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch nicht löschen lässt, bleibt sie dort bestehen. Wenn du die Grundschuld löschen willst, forderst du in deiner Bank die Löschungsbewilligung an und lässt diese vom Notar beglaubigen. Dieser gibt sie im Anschluss an das Grundbuchamt weiter. Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Löschungsbewilligung wirksam und sie wird aus dem Grundbuch gelöscht. Dies macht beispielsweise Sinn, wenn du dein Objekt verkaufen möchtest, da manche Käufer Wert darauf legen, dass die Immobilie nicht belastet ist.

Fazit

Allgemein lässt sich sagen, dass Kredite, die besichert sind, sehr günstig sind und sich damit hervorragend für Investitionen wie Eigenheime und Kapitalanlagen eignen. Allerdings sind die Befugnisse, die du der Bank einräumst, weitreichend, und erstrecken sich durch die Zwangsvollstreckung auf das gesamte Vermögen. Heute werden in der Regel keine Hypotheken mehr bestellt, sondern Grundschulden. Diese lassen sich einfach und besser handhaben.

Die besten Investorengrüße aus Leipzig

Erik

Zuletzt aktualisiert am 19.02.2020